1、资产评估学公式大全资产评估学公式大全第二章 市场法中的具体评估方法（一）直接比较法评估对参照物评估对象参照物,，”，象价值成交价格A特征A特征,（二）类比调整法 1市场售价类比法 时间参照功能资产评交易情况 , ， ，差异值估价值物售价差异值差异值参照功能差异时间差异资产评 , ，？，物售价修正系数修正系数估价值 2功能价值法参照物评估对象参照物资产评 , , , ， , 成交价格生产能力生产能力估价值,3价格指数法参照物物价变资产评 , , , ， 1， , 成交价格动指数估价值 ,4成新率价格法参照物评估对象参照物资产评 , , , ， , 成交价格成新率成新率估价值 ,5市价折扣法参照物
2、价格资产评 , , , ， 1, 成交价格折扣率估价值 ,6成本市价法评估对象现参照物参照物现资产评 , , ， , 行合理成本成交价格行合理成本估价值 ,7市盈率乘数法 评估对象参照物资产评 , ，收益额市盈率估价值 收益法中的具体评估方法（一）纯收益不变 1在收益永续，各因素不变的条件下算式：P=A/r 2在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式： ，A1 ,P1,nr ，（1r） ，1 （二）纯收益在若干年后保持不变 1无限年期收益 nRAt P, ，,tt ， 1，r1 ，rt,1 2有限年期收益n， RA1t , ，,P1,ttNn, ， 1rr1r1rt,1 ，（三）纯收益按等差
3、级数变化 1在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下算式：AB P, ，2rr 2在纯收益按等级数递增，收益年期有限的条件下算式： ， AB1Bn, P, ，1, ，,2nnrrr ， 1，r1 ， r, ，（四）纯收益按等比级数变化 1在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，A P,r,s 2在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，n， A1，s,P,1, ,rs1r,成本法资产评资产的资产实体资产功能资产经济 , 估价值重置成本性贬值性贬值 性贬值成本法中的具体评估方法1价格指数法重置成本 , 资产的账面原值，价格指数2功能价值法参照物被评估资产被评估资产年产量 , ，参照
4、物年产量重置成本重置成本 3规模经济效益指数法, 被评估资产的重置成本被评估资产的产量 , , 参照物资产的重置成本参照 物资产的产量 ,实体性贬值的测算方法1观测法重置资产实体实体性 , , ，1, 成本成新率性贬值 ,2资产的实实际已重置成本 , 预计残值 2 使用年限法 , ，总使用年限体性贬值 使用年限总使用年限 , 实际已使用年限，尚可使用年限实际已使用年限 , 名义已使用年限，资产利用率截止评估日资产累计实际利用时间 资产利用率 , ，100%截止评估日资产累计法 定利用资产的功能性贬值测算方法n 折现被评估资产被评估资产年 , , , ， , 系数功能性贬值额净超额运营年 本 t
5、1,资产经济性贬值的估算x， , 经济性资产预计可被资产原设计 ,1, ，100%,贬值率利用的生产能力生产能力 , ，经济性所得资产年收 , , ，, ，1, ，PA,r,n, 贬值额税率益损失额 ,第四章成本法在机器设备评估中的应用 重置功能性经济性机器设备实体性 , 成本贬值贬值评估值贬值 重置成本的估算（一）细分加和法 1外购单台不需安装的国内设备重置成本重置全新设备基准日的 , ，运杂费成本公开市场成交价格 2外购单台需安装的国内设备重置成本重置全新设备基准日的安装 , ，运杂费，成本公开市场成交价格调试费 3外购单台不需安装进口设备重置成本FOB重置国外进口途中基准日增值银行及其国
6、内，,， ，价格成本保险费运杂费外汇汇率关税税他手续费运杂费 , 4外购单台需安装进口设备重置成本 重置人员安装单台未安装进口 , ，其他成本培训费调试费设备重置成本 5外购成套需安装设备重置成本3 重置工器具单台未安装进口单台未安装国产 , ，成本重置成本设备重置成本 总和设备重置成本总和工程设计安装软件重贷款利息 ，监理费费工程费置成本 （资金成本 ） 6、通用非标准设备重置成本计算方法。P,（C,K ， C）， （1， K）， （1， K）， （1， K,n）mmmptd12价格指数法设备重设备账评估基准日定基物价指数 , ，设备购建时定基物价指数置成本面 原值机器设备评估中贬值估算1、
7、比率法（1）工作量比率法。实体性 已完成工作量已完成工作量 , 已完成尚可完可完成工作总量贬值率， 工作量成工作量（2）役龄比率法。实体性有效役龄 , 有效役龄，尚可用年限贬值率复原或更投资复原或更加权投 , , ，, 新重置成本年限新重置成本资年限 ,修复费用法实体性可修复部分实体贬值，不可修复部分实体贬值 , 设备复原重置成本贬值 率超额投资成本形成的功能性贬值的测算。 设备超额设备复原设备更新 , 投资 成本重置成本重置成本x,，经济性实际使用生产能力，,1, ,100% ,额定生产能力贬值率, ，第五章房地产评估的收益法纯收益房地产价格 , 资本化率收益为有限年期的房地产价格计算公式为
8、：， a1, P1,n ， r(1r) ，综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系，可用公式表示如下：4rL ， rB12 r, L ，B 评估房地合在一起的房地产价格 房地产价格 =房地产纯收益 / 综合资本化率 房地产纯收益 =房地产总收益房地产总费用 房地产 , 管理费，维修费，保险费，税金，空房损失费总费用 房地产评估的市场法的基本计算公式是： P,P ， A， B， C， D实际评估工作中，其计算公式为：100100100， P,P ，A，B，C，D,P， 100 土地评估中成本法操作步骤土地土地土地土地增 , ，税费，利息，利润，价格取得费开发费值收益 新建房地产评估中成本
9、法操作步骤土地取开发管理投资销售正常新建房 , ，得费用成本费用利息税费利 润地产价格现实估价中剩余法的一个较具体的计算公式为：预期专业销售 地价二-建筑费 利息-税费-利润楼价费用费用利息=（地价+建筑费用+专业费用）X利息率利润=（地价+建筑费用+专业费用）X利润率 基准地价修正系数法估价的公式被估宗待估宗地所处容积率年期修期日修 =,地地价地段的基准地价修正系数正系数正系数其他因素 ,修正系数路线价估价法的计算公式：宗地总价二路线价X深度百分率X临街宽度第六章 森林资源资产评估主要方法（一） 市场法 P,K，K，G，Qb式中：P林木资产评估值；5Q 被估林木资产的蓄积量；K林分质量调整系
10、数； 物价指数调整系数； KbG参照物单位蓄积的交易价格。（二） 剩余法P= W- C F+S式中：P林木资产评估值；W销售总收入；C木材经营成本（包括采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关 税费）；F木材经营合理利润；S林木资源的再生价值。（三）收益法N ，A,Ctt P,t ，1，rt,1矿产资源资产主要评估方法（一）贴现现金流量法二)可比销售法，,xP,P，第七章无形资产评估中收益法的应用形式nK,Rt 无形资产评估值 ,(7,1),t(1 ，r),1tnK,Rt 无形资产评估值 (7,2),Y ， ,t(1 ，r),1t上述两个公式不同处在于公式 (7,2) 多一项最低收费额，然
11、而在后项计算无形 资产的分成率时，是按扣除最低收费额后测算的，本质上与公式 (7,1) 是一致的。 重置成无形资产转让成本无形资产转让 , ， 本净值最低收费额分摊率的机会成本 转让成本购买方运用无形资产的设计能力 , ， 100%运用无形资产的总计能力分 摊率无形资产转让无形资产转让无形资产再开 , ，的机会成本的净减收益发净增费 用分为收入增长型和费用节约型。(1)生产的产品能够以高出同类产品的价格销售；(2)生产的产品采用与同类产品相同价格的情况下，销售数量大幅度增加， 市场占有率扩大，从而获得超额收益。第一种原因形成的超额收益可以用下式计算：R,(P,P)Q(1,T)21第二种原因形成
12、的超额收益可以用下列公式计算：R,(Q,Q)(P,C)(1,T)21 费用节约型无形资产，是指无形资产的应用，使得生产产品中的成本费用降 低，从而形成超额收益。可以用下列公式计算为投资者带来的超额收益。R,(C,C)Q(1,T)21分成率法销售收入销售收入无形资产 , ，利润利润分成率收益额因为：收益额=销售收入X销售收入分成率=销售利润X销售利润分成率所以：销售收入分成率=销售利润分成率X销售利润率销售利润分成率 =销售收入分成率 ?销售利润率边际分析法。利润分成率 =?追加利润现值 ?利润总额现值 约当投资分成法。无形资产约当投资量无形资产 , ，100%利润分成率购买方约无形资产，当投资
13、量约当投 资量无形资产无形资产 ，, ，1，适用成本利润率约当投资量重置成本 购买方约购买方投入的总 ，, ，1，适用成本利润率当投资量资产的重置成 本无形资产评估中成本法的应用无形资产无形资产 , ，成新率评估值重置成本商誉评估的方法(一)割差法商誉的企业整体企业的各单项资产评估值 ,（7,15） 评估值资产评估值之和 （ 含 可确指无形资产 ）（二）超额收益法1超额收益本金化价格法7企业预期行业平均该企业的单项资 , ，商誉的年收益额收益率产评估值之 和 ,（7,16） 适用本金化率价值2超额收益折现法n,t 商誉的价值 ,R（1 ， r）,t1t,第八章长期债权投资的评估（一）上市交易债
14、券的评估债券评债券评估基准日债券 , ，（8,1） 估价值数量的市价 （ 收盘价）（ 二 ） 非上市交易债券的评估n1 到期一次还本付息债券的价值评估： P,F/（1 ， r） 2分次付息，到期一次还本债券的评估n,t,n , P,R（1 ，r） ，A（1， r）,t1t,（三）非上市交易股票的评估1普通股的价值评估 （1）固定红利型股利政策下股票价值评估。P=R/r式中：P股票评估值；R股票未来收益额；r 折现率。2）红利增长型股利政策下股票价值评估。P,R/（r,g）（8,7） （ rg）式中：P股票评估值；R股票未来收益额；r 折现率；g股利增长率。股利增长率 g 的计算方法，一是统计分
15、析法，即根据过去股利的实际数据，利 用统计学的方法计算出的平均增长率，作为股利增长率；二是趋势分析法，即根据被评 估企业的股利分配政策，以企业剩余收益中用于再投资的比率与企业净资产利润率相乘确定 股利增长率。（3）分段型股利政策下股票价值评估。2优先股的价值评估8,t, , P,R（1 ，r）,A/r,tt1,式中：P优先股的评估值；R第t年的优先股的收益；r 折现率；A 优先股的年等额股息收益。第九章按低值易耗品使用情况分类在用低值易全新低值易耗 , ，成新率耗品评估值品的成本价值低值易耗品实际已使用月数成新率 ,1, 低值易耗品可使用月数根据价格变动系数调整原成本原合理价格变原合理工某项或
16、某类在产 , ，（1 ，） ，材料成本动系数资、费用 品的评估价值合理工资 . （9,3） ， （1 ，）费用变动系数按社会平均消耗定额和现行市价计算评估值某在制品在制品该工序单件单位材料 , ，（ ，） 评估值实有数量材料工艺定额现 行市价正常工该工序单件 ，资费用工时定额 成本法：评估基准日与产成品完工时间接近产成品评估值=产成品数量X产成品单位成本评估基准日与产成品完工时间间隔较长方法一：合理材料合理工产成品产成品材料单位单位小时合理工 , ，（， ） 工艺定额 时定额评估值实有数量现行价格时工资 , 费用方法二：、材料成材料综合工资费用工资 , 用综产成品产成品 , ，（ ，） 本比例
17、调整 系数成本比例合调整系数评估值实际成本（二）市场法评估库存不含税销售销售所得 , ，（,） 价值数量出厂单价税金费用税1坏账比例法坏账评估前若干年发生的坏账数额 , ， 100%评估前若干年应收账款余额比例9第十章收益法评估企业价值计算公式及其说明（一）企业持续经营假设前提下的收益法1年金法年金法的计算公式为：P=A/r式中：P企业评估价值；A 企业每年的年金收益；r 本金化率。用于企业价值评估的年金法，是将已处于均衡状态，其未来收益具有充分的稳 定性和可预测性的企业收益进行年金化处理，然后再把已年金化的企业预期收益进行收益还 原，估测企业的价值。因此，公式又可以写成：nn ,t,t, ，
18、 , ， P,R ，1，r,1 ，r,r,t,1,1tt2分段法（二）企业有限持续经营假设前提下的收益法n,t,n , ， P,R，1，r ，P，1，r,tn1t,（二）风险报酬率及折现率的测算1风险累加法风险行业风险经营风险财务风险其他风险 , ，报酬率报酬率报酬率报酬率 报酬率2系数法用公式表示为： ,， R,R,R ，,mg式中：R被评估企业所在行业的风险报酬率； r社会平均收益率 Rm无风险报酬率； Rg, 被评估企业所在行业的 , 系数。 在评估某一个具体的企业价值时，应再考虑企业的规模、经营状况及财务状 况，确定企业在其所在的行业中的地位系数（a）,然后与企业所在行业的风险报酬率相 乘，得到该企业的风险报酬率。如下式表示：, R,R,R , , , armg 加权平均资本成本模型是以企业的所有者权益和长期负债所构成的投资成本, 以及投资10 资本所需求的回报率,经加权平均计算来获得企业评估所需折现率的一种数学 模型。用公式表示为： 企业评估长期负债占投长期负所有者权益占净资产投资 , ,的折现率资资 本的比重债成本投资资本的比重要求的回报率,所有者权益净资产 其中： , 无风险报酬率,风险报酬率要求的回报率
