1、3、保洁管理。保洁人员应全面负责公共场所的清洁和保洁工作，保持公共部位不被占用，垃圾日产日清。4、绿化管理。绿化人员应对峻峰华庭园区内的花草树木和景观进行经常性的养护和管理，为客户创造优美整洁、舒适高雅的环境。5、消防及治安管理。保安人员对峻峰华庭园区内要进行全天候保安值勤，设立固定保安岗位和流动巡逻岗。确保客户人身财产安全。监控系统要保证24小时值班监控。做好消防器材的维护，对违法违纪行为要及时处理。6、车辆及交通管理。物业管理人员要对客户以及外来人员的车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆安全。7、收费管理。要严格按照协议或合同及当地物价部门核定的物业管理服务收费标准，
2、及时、 定期收取管理费用，并接受客户监督。8、提供全方位服务。物业管理应对客户提供全方位、多层次、有效且经济的服务，使客户更为舒适便利。可开设的常规性服务，如：飞机车船票代办等；委托性服务，如：代客户订送报刊、代订牛奶、代客户接送儿童、雇佣保姆、出租房屋等；经营性服务，如：开设会所、健身房等。并根据客户需要，提供可行性特约服务。七、峻峰华庭物业管理实际可行性操作：1、深度推行“人性化物业管理模式”关注不同层次的客户需求；环境建设中人性化要素的融入；物业管理与服务中人文要素的植入；对客户“深度关怀” ；总而言之，就是在物业管理、环境、空间各个层次和环节中营造一种既相互信任、相互尊敬，又有明确的行
3、为规则这样一种和谐、有序的舒畅环境和文化氛围。2、实施零距离 “隐性物业管理与服务” 模式在峻峰华庭物业的管理与服务中，客户的私密空间与物业公司所提供的全方位服务往往容易发生冲突。在实际管理中，要体现物业管理零距离与零干扰相结合的“隐性服务与弹性服务” 模式和物业管理理念。 所谓 “零距离”，就是对客户的服务需求做全面、深入、细致的了解，注重服务的快捷性和客户的满意度，除了保证在客户需要帮助时提供及时满意的服务，更要体现对客户服务的前瞻性， 满足客户深层次的服务需求。3、建立治安联动快速反应系统安全防范是物业管理第一要素，峻峰华庭的治安工作应由监控中心统一指挥调度，并建立较强的治安快速反应系统
4、，要求保安人员在接到快速支援的命令后3分钟内赶到现场，其它岗位人员也要立即前往援助；多重结合即治安工作要做到流动岗、固定岗相结合，整装与便装相结合，全面防范与重点防范相结合，确保治安防范万无一失。 附：相关工作表峻峰华庭物业管理前期介入工作计划 （表一）阶段工作项目工作要点具体事项规划设计阶段工 程整体合理布局1、 停车场的布局2、 设备间及各楼层开间布局3、 综合布线走向及接口位置4、 公共照明及开间内电气容量预留5、 楼宇自控实现方式6、 公共配套设施场地的布局主要设备的布局1、 强电系统：配电室、发电机等的布置2、 中控系统：消防、保安监控、楼宇自控的设置3、 停车场系统设置辅助设备的设
5、置1、 上下水管线位置适用2、 宽带网络的设置及运营模式其 它1、 主要设备设施选型建设（如电梯等）2、 公共配套设施场地的设计建议3、 智能化系统设计建议安 全安全设备设施建设1、 对消防、保安监控等智能化系统提出建议2、 停车场的规划布局、计费系统及模式建议清洁工作标准 （表二）场所作业内容实施 次数日常清扫外围部分大堂正门前面去污清扫外围四周去污清扫金属类用清洁剂擦拭随时检查，对玷污严重的部分要及时清扫干净货物装卸场要在货物搬进搬出后进行检查清扫2次/日1次/日随时入户大堂电 梯 间走 廊楼 梯入户大堂进出口的门扇、玻璃清扫入户大堂的大理石地面打磨抛光、保养地面用拖布清除细小灰尘。玷污严
6、重的地方要用清洗剂擦拭干净粘在地面上的口香糖渣滓、油漆等用刮油灰刀和化学药品仔细地清除掉，不能损伤表面光泽雨雪天时门口及大堂内的水滴及平时食品的汤水、油等撒在地上时应用拖布擦净；并在门口铺设防滑擦脚垫子擦鞋垫之类物品，应用真空除尘器清扫报纸箱、邮件箱、楼内指南、金属部件、内部电话、公共电话，应干抹。金属及金属部件，应用适当的清洁剂擦拭扣板墙面（电梯间）用中性洗剂去污。大理石墙面及其周遍的擦拭并注油保养。踢脚线用干（湿）毛巾去污、中性清洁剂擦拭。消火栓、金属阀用干毛巾擦拭开关盘用干（湿）毛巾去污地毯要用吸尘器吸除粘在绒毛上的灰尘。要使倒状绒毛竖立起来。在责任区内巡回进行地毯的去污工作根据地毯玷污
7、情况，将玷污部分替换下来用适当的清洗剂去垢地毯被香烟烧焦时，应将该部分替换下来进行修补电 梯用吸尘器清除地面灰尘及掉在地面的碎纸屑等物。雨雪天胶垫的清洗。电梯轿箱内之金属、指示器、按钮，各层电梯门、框及楼层指示灯要用干抹布擦拭，根据需要适当清洗剂擦拭干净。电梯轿箱内部壁面及各层电梯开闭门扉之里外面要用去尘布擦拭。各层电梯沟槽，容易引起故障，用吸尘器将灰尘杂物清除干净停 车 场经常检查，发现有不干净情况随时清扫墙面去污 外围地面日常性清扫用扫帚清扫。（泥沙、垃圾、树叶等）脏污严重地面用水冲洗。 区内 绿化部分清除绿化地之落叶及杂物。标志、扶手等标志、扶手要擦拭干净。其 他暴风雨雪天时的清理等，要
8、及时进行，保证人车通行无阻（包括园区内道路）下过雨的地面，要做到能安全通行，无积水。迅速处理掉回收的垃圾、落发、枯草，以免发生害虫、火灾，防范于未然。责任范围内出现的垃圾及赃污现象，要做到适时清扫处理。清洁工作检查标准和方法（表三）分类项目检验标准检验方法公共区域卫生地面无废弃杂物、纸屑，无污迹，无泥沙，大理石地面有光泽，地毯平整、干净，无污渍。抽查墙面大理石墙面无明显灰尘，乳胶漆墙面无污迹，目视无明显灰尘。踢脚线、消防排烟口、警铃、安全指示灯、各种标牌表面干净，无灰尘、无水迹、无污迹、无斑点。电梯厅墙面、地面、门框、电梯指示牌表面干净，无油迹、无手指印、无灰尘。电梯内干净、无污迹、无积尘、无
9、脏杂物垃圾桶外表干净，无积垢、无臭味目测各种设施外表包括大堂前台、广告牌、灯箱、消防栓箱、楼层分布牌；表面干净，无积尘、无污迹、无斑点。楼梯及门楼梯所管区域内的楼梯、防火梯、电扶梯、栏杆：无灰尘及杂物。扶手、栏杆光洁、无积尘，玻璃无污迹。楼梯走廊墙面上各种设施如应急灯、出入指示灯、凸物等：无积尘、无污迹、无脏杂物。门干净，无灰尘、无污迹。检查外部卫生标准地面和道路路面整齐、干净，无垃圾、沙土、纸屑、油迹、污渍等，无赃物，无积水（指脏、臭水）、青苔等。全面检查绿化工作检查标准和办法（表四）序号标准检查办法频率修剪1乔木无枯枝，树枝不阻车辆和行人通过，主侧枝叶分布均匀目视，抽查4次/年2成型灌木成
10、型，整齐，新长枝不超过30厘米目视抽查5次以上/年3绿篱绿篱成型、造型美观，新长枝不超过30厘米6-8次/年4草路牙、井口、水沟、散水坡边整齐、草坪目视平整2-3次/年施肥乔木、灌木采用穴施或沟施，浇水及时，覆土平整，肥料不露出土面目视检查草地播施和喷施，不伤花草1次/年花卉保证基施，追施化肥，少量多次，不伤花草视长势而定防病治虫无明显枯枝、死杈，有虫害枝条20%以下防治1次/月；发现病虫及时喷杀浇灌花卉、苗花叶不沾泥土，土不压苗心，水不冲倒苗树木、草地冬季早晚不浇水，夏季中午不浇水；浇水时不遗漏，浇水透土深度为：树木3厘米，草地2厘米，无枯死、旱枯的现象抽查5次2次/周；（雨后湿度大除外）日
11、常维护中耕、除杂草无明显杂草，草地（品种）纯度在90%以上，树木底下土层不板结，透气良好抽查草地50平方米3处，取平均制施肥前和下暴雨后进行松土，全年不少于6次补栽补种无明显黄土裸露，最大裸露块在0.4平方米，裸露面积在总面积的0.5%以下；缺株在0.5%以下抽查5处，汇总计算按花草树木在栽种季节，及时补栽补种防风、排涝、巡视看管暴风雨过后的12小时，草地无1平方米的积水，树木无倒斜，断枝落叶在半天内处理每天巡视责任区1次设施设备等系统运行检查方案（表五）系统名称 实施方案变配电系统每日对园区内的变压器、高低压柜及控制箱、公共区域照明进行巡视检查，保证供电系统正常。每日对园区内的总电量进行计量
12、，每月统计总电量、动力电量及照明电量。对园区内总电量进行汇总分析。给排水系统每日对供水系统及污水井进行巡视检查，无溢冒现象。每季度对供水箱进行清洗，达到本地区水质化验标准。电梯系统每月对园区内电梯进行全面的检查保养，保证电梯安全运行。保安监控系统每月对监控系统进行巡视检查。每周对镜头进行清扫，使图象清晰，信号正常。保安人员对监控区域进行检查，发现可疑情况派专人跟踪、检查。对电梯轿箱做重点监控。消防安全系统消防监控设施（烟感、温度探头）、灭火设施（喷淋、消火栓、特殊灭火设施、送风、排烟、防火门）和消防主机。对消防系统逐点测试验收。每月对消防主机及相关模块、设施进行检查。每月对灭火设施进行检查，保
13、证消防系统时刻处于完好状态。工程设备养护方案（表六）方式 方案标准及实施效果周期 内容变压器每天监控温度和电磁噪音达到绝缘要求、设备运行正常定期维护半年清洁绝缘子和器身、检测高压对地、高压对低压数据（停电）高压开关柜每日柜体清洁高压断路器工作正常，接地刀正常每周检查接地线1年维护断路器和接地刀低压配电柜检查母排接线和空气开关温度及动作状态使用正常，安全无故障更换配件，清洁柜体无功补偿柜调整功率因数，清洁柜体功率因数能达到0.98以上测试功率因数和更换配件给排水管及时维修和补漏畅通无滴漏一年检修阀门和管道、刷漆生活泵检查水封是否漏水，电机同轴度和运行状态水泵机组使用正常，安全无故障更换水封和电机
14、轴承并加润滑油闭路电视监控检查镜头和电路图象清楚、工作正常更换配件及检测消防监控智能系统每天抽查烟感总数量5%测试消防系统烟感温度达到温度设定要求测试系统联动功能更换配件消防加压泵检查水封和电动轴以及满载电流启动正常、无故障更换水封及轴承消防喷淋系统测湿式报警器和检查阀门报警运作正常、系统联动正常油漆管道和末端放水测试灭火系统检查气压、联动电路系统工作正常不误报测试联动功能公共设施定期维护实施计划（表七）计 划实施方案标准及预期效果区内道路装修期及施工期杜绝车辆碾压人行道及道牙，严禁在路面上拌制混凝土或沙浆污染路面；每年对局部损坏严重，修补多次的路面、道牙、人行道进行维修；路面翻新面积应控制在
15、每年10内，其它控制在每年5内，逐年递增。严禁大型货车，漏油车辆进入区内；翻新工作由项目部组织专业人员维修或委托有关施工单位实施。执行道路使用管理规定；执行路面施工质量标准；减少不必要的路面受污损和破坏；路面通过翻新延长寿命，从而使整个道路保持完好。室外照明灯杆每年刷漆一次每月清洁灯具一次每季检测线路一次按相关作业规程维护。对于破损灯具及老化线路进行更换线路无老化；照明设施清洁完好；符合电气线路施工技术标准；保持良好的灯具外观；照明系统正常有效启动园林绿地每年补种一次；花木每半年修剪一次；草坪、乔木每月修剪一次；循环水每周更换一次；园林小区每周清洁一次；根据病虫害发生规律，每年进行三次大消杀按
16、照相应作业规程实施绿化工作标准；园林工作标准；保持项目绿化完好；雕塑、小品完整清洁。管理用房每年检修一次设施、设备；每半年检查一次电气线路；每二年粉刷一次内外墙；每年对其他建筑部分维修一次。由物业维修部按相关维护保养规程实施相应建筑部分维修保养规程；相应电气设备维修保养规程；整洁、安全、正常使用；设施、设备完好。停车场每年对车场道牙损坏部分进行修补；对因施工质量问题造成的局部沉陷损坏，5年翻新一次，翻新量应控制在5。由物业维修部组织实施或委托相关施工单位道路施工质量标准；停车场地面施工技术标准。停车场地面平整，有效发挥功用。消防设施及排水管网消防栓及水泵接合器每半年油漆一次；消防栓每半年排水一次，检修一次。含室外消防结合器开启灵活；不泄漏；正常有效使用；外观完好。标识牌每月清洁标识牌一次；每半年对标识牌安放基础稳固情况进行检查维护；每半年对标识牌维护一次由物业维修部负责实施标识、警示制作安装及管理规定。标识牌清洁美观；安放稳固；标识清晰。供热系统每年冬季来临之前，对管道进行检查；每二年油漆管道一次；对设备每年进行检修由热力公司维修部实施保障正常供热。按照本地区有关标准进行 2009年3月20日
