1、9引起区域之间房地产价格差异性的原因是（）。A房地产供求关系的地区差异 B房地产相对位置的固定不变C房地产价值的保值增值 D房地产难以变现10需要安置的农业人口的安置补偿费标准，最高不得超过被征收前3年平均年产值的（）倍。A20 B15C10 D511非生产用砖混结构二等房的耐用年限是（）。A60年 B50年C40年 D30年12下表为收集到的纯收益与售价的交易实例，则应用算术平均法确定评估标的的资本化率为（）。 交易实例 纯收益（元平方米年）售价（元平方米） l4195 90024506 00033945 70044606 300A72 B71C7D6813影响资源性资产评估价值相对的重要因
2、素是（）。A资源的性质 B资源的品牌C资源的区位 D资源的本质14资源性资产与自然资源相比，二者（）。A等同 B物质内涵一致C本质不同D本质一致15无形资产评估的估算法中，国际和国内技术交易中常用的实帽方法是（）。A差额法 B直接估算法C要素贡献法 D分成率法16某企业的预期年收益为20万元，该企业的各单项资产的评怙价值之和为70万元，企业所在行业的平均收益率为25，以此作为适用资本化率计算出的商誉的价值为（）万元。A70 B40C25 D1017关于预计和确定无形资产的有效期限的确定，不正确的是（）。A应按照国际惯例确定B合同或企业申请书规定有受益年限的，按受益年限确定C按照法定有效期限与收
3、益年限孰短的原则确定D法律或合同没有规定受益时间的，按预计受益期限确定18股票投资的特点是（）。A高风险高收益 B高风险低收益C低风险高收益 D低风险低收益19评估某非上市企业债券，3年期，年利率为5，不计复利，按年付息到期还本，面值100元，共5 000张，评估时债券购入已满1年，第1年利息已收账，若折现率为10，被评估企业债券的评估值最接近于（）元。A412 159 B417 000C434 000 D456 61220下列各项，应划分为其他长期性资产的是（）。A无形资产 B长期股权投资C持有至到期投资 D长期待摊费用21应收账款评估后，“坏账准备”科目应为（）。A零 B账面余额C应收账款
4、的2o5。D评估确定的坏账值22A企业某一在用低值易耗品，原价l 000元，按月摊销，账面余额为500元，该低值易耗品使用寿命为1年，评估时点已使用了9个月，该低值易耗品的现行市场价格为1 100元，由此确定该在用低值易耗品价值为（）元。A1 100 B1 000C275 D50023企业价值评估折现率中，以下可以作为其无风险报酬率的是（）。A国库券利率 B企业债券利率C行业基准收益率 D行业销售利润率24被评估企业未来前5年预期收益现值之和为2 000万元，折现率及资本化率同为10企业将一直持续经营下去。按年金法计算企业的整体价值最有可能的是（）万元。A4 000 B5 280C5 950
5、D5 96725按照现行国有资产评估项目管理制度规定，国有资产评估项目实行（）制度。A立项和确认 B立项和审批C审批和备案 D核准和备案26以下关于资产评估报告文字表达方面，不符合技能要求的是（）。A既要清楚、准确，又要提供充分的依据说明B要全面地叙述整个评估的具体过程C文字的表达必须准确，不得使用模棱两可的措辞D不得带有任何诱导、恭维的陈述，可以适当带有推荐性的陈述27租期及回收金额折现法属于（）中的一种简化。A潜在毛收入折现法 B有效毛收入折现法C净收益乘数法 D现金流折现法28关于期权，下列说法正确的是（）。A期权到期，持有者必须行权B美式期权只能在期权到期日执行C欧式期权可在期权有效期
6、内任何时候执行D目前广泛采用的期权评估方法有布莱克一斯科尔斯模型和Lattice模型。29国家国有资产管理局资产评估中心成立于（）。A1988年 B1989年C1990年D1991年30关于市场、成本、价格和价值的概念，说法不当的是（）。A价格、成本、价值等概念是资产评估中最基本的概念B价格、成本、价值等概念是资产评估中争议最大的概念C附加性资本成本必须全部在资产的“市场价值”中反映D通常，价格反映出在特定条件下特定的买方和（或）卖方对商品或服务价值的认可二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有l个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得05分
7、）1资产按其流动性可以分为（）。A流动资产 B长期投资C固定资产 D有形资产E经营性资产2运用市场法进行评估的基本程序有（）。A指标对比、量化差异 B选择比较因素c对评估结果进一步验证 D综合分析确定评估结果E调整已经量化的对比指标差异3计算超额运营成本时，应考虑的因素有（）。A新设备与老设备相比，生产效率是否提高B新设备与老设备相比，设备损耗是否严重C新设备与老设备相比，维修保养费用是否降低D新设备与老设备相比，市场环境是否变化E新设备与老设备相比，能源消耗是否降低4以下属于新建房地产开发成本的有（）。A前期工程费 B勘察设计费C土地出让金 D场地平整费E开发中的税费5高精度勘察阶段的探矿权
8、评估方法主要有（）。A重置成本法 B约当投资贴现现金流量法C地质要素评序法 D地勘加和法E联合风险勘察协议法6下列各项，属于无形资产专有技术特点的有（）。A公益性 B实用性C获利性 D保密性E积累性7在红利增长型中，股利增长率9的计算方法主要有（）。A割差法 B成本法C统计分析法 D趋势分析法E要素共享法8与固定资产相比，流动资产的特点有（）。A循环周转速度快 B变现能力强C形态多样化 D库存数量少E波动性9按国有资产评估报告制度规定，资产评估报告书应包括（）。A资产评估报告书正文B资产评估说明C资产评估明细表及相关附件D资产评估结果确认书E资产评估报告书标题、文号和申明10第八版国际评估准则
9、，最新公布的准则中包括两个应用指南，并对两种重要的评估业务提出要求，这两种重要的评估业务是（）。A以市场价值为基础的评估B以非市场价值为基础的评估C以纳税为目的的评估D以财务报告为目的的评估E以担保贷款为目的的评估三、综合题共4题，共50分。其中（一）题10分， （二）题10分， （三）题12分，（四）题18分。有计算的，要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，应列出公式（一）评估对象为某企业2009年购进的一条生产线，账面原值为150万元，2012年进行评估。经调查分析确定，该生产线的价格每年比上一年增长10，专业人员勘察估算后认为，该资产还能使用6年。又知目前市场上已出现功能更先进的类似资
10、产，并被普遍运用，新设备与评估对象相比，可节省人员3人，每人的月工资水平为650元。此外，由于市场竞争的加剧，使该生产线开工不足，由此而造成的收益损失额每年为20万元。该企业适用的企业所得税税率为25，假定折现率为l0。要求：根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。（二）被评估设备为2006年从德国引进的设备，进口合同中的FOB价格是20万马克。2011年10 月进行评估时德国厂家已不再生产这种设备了，其替代产品的FOB价格为35万马克，而国内其他企业2011年6月从德国进口同种设备的CIF价格为30万马克。按照通常情况，设备的实际成交价应为报价的90，境外运杂费约占FOB价格的5，保险费约
11、占FOB价格的05，被评估设备所在企业以及与之交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按CIF价格的08计算。国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3计算，安装调试费含在设备价格之中不另行计算。被评估设备尚可使用5年，年运营成本比其替代设备超支2万元人民币，被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10。评估时马克与美元的汇率为15马克：1美元，人民币与美元的汇率为65元人民币：1美元，2011年610月进El设备价格没有变化。1计算被评估进口设备的更新重置CIF价格。2计算被评估进口设备的重置成本。3计算被评估进口设备的评估值。（三）某被评估企业，基本情况如下：（1）该企业未来5年预
12、期利润总额分别为l00万元、110万元、120 7J-元、120万元和130 万元，从第6年开始，利润总额将在第5年的基础上，每年比前一年度增长2。（2）该企业适用的所得税税率为25。（3）据查，评估基准日社会平均收益率为9，无风险报酬率为4，被评估企业所在行业的基准收益率为9，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率（卢）为12。（4）被评估企业生产经营比较平稳，将长期经营下去。试评估该企业的净资产价值。（四）有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1 000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3 500元平方米，专业费用为建筑费用的10，建筑费
13、用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预 - 计为2元平方米日，管理费用为年租金的2，维修费用为建筑费用的15，保险费用为建筑费用的02，税金为年租金的175，贷款利率为6，房地产综合还原利率为7，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+专业费用）之和的20。评估该宗地的地价。参考答案及解析一、单项选择题1A【解析】交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定瑚有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。2B【解析】价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史成本（账面价值）调整为重置
14、成本的一种方法。3D【解析】 4B【解析】功能性贬值的估算可以通过对超额投资成本的估算进行，即超额投资成本可视同为功能性贬值，其计算公式为：功能性贬值=复原重置成本一更新重置成本。5D【解析】恰当履行资产评估程序是资产评估机构和注册资产评估师防范执业风险的主要手段，也是在产生纠纷或诉讼后，合法保护自身权益、合理抗辩的重要手段。6B【解析】设备的直接成本一般包括：设备本体的重置成本，以及设备的运杂费、安装费、基础费及其他合理成本；间接成本一般包括管理费、设计费、工程监理费、保险费等。7A【解析】国外运输保险费的取费基数为：设备离岸价+海运费。其计算公式为：国外运输=（设备离岸价+海运费）保险费率
15、。保险费费率可根据保险公司费率表确定，一般在04左右。8C【解析】该汽车的贬值率=15（15+10）100=60。9A【解析】由于土地位置的固定性，房地产还具有区域性的特点。一个城市房地产的供给过剩并不能解决另一个城市供给不足的J1题。房地产供求关系的地区差异又造成了区域之间房地产价格的差异性。10B【解析】每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的46倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的l5倍。11B【解析】各种结构的非生产用房的耐用年限和残值率一般如下：钢筋混凝土结构60年，0；砖混结构一等，50年，2；砖混结构二等，5
16、0年，2；砖木结构一等，40年，6；砖木结构二等，40年，4；砖木结构三等，40年，3；简易结构，10年，0。12A13C【解析】资源资产由于具有独特的自然、经济和法律属性。由于资源资产的有限性、稀缺性和区域性，资源资产价格受自然资源所在区位的影响很大。14B【解析】资源资产是一部分自然资源资产化的表现形式。资源资产与自然资源相比其物质内涵是一致的，除了具有自然资源的基本特性外，根据资产的含义，其还具有经济属性和法律属性。15D【解析】分成率法是无形资产收益通过分成率来获得，是目前国际和国内技术交易中常用的一种实用方法。评估人员在利用分成率法确定无形资产收益额时要根据实际情况分析，合理确定分成
17、收益。16D17A【解析】资产评估实践中，预计和确定无形资产的有效期限，可依照下列方法确定：法律或合同、企业申请书分别规定有法定有效期限和受益年限的，可按照法定有效期限与受益年限孰短的原则确定；法律未规定有效期，企业合同或企业申请书中规定有受益年限的，可按照规定的受益年限确定；法律和企业合同或申请书均未规定有效期限和受益年限的，按预计受益期限确定。18A【解析】股票投资是指企业通过购买等方式取得被投资企业的股票而实现的投资行为。股票投资具有高风险、高收益的特点，如果被投资的企业破产，股票投资人不仅没有红利可分而且有可能“血本无归”。19D20D【解析】其他长期性资产是指不能包括在流动资产、长期
18、股权投资、持有至到期投资、固定资产、无形资产等以外的资产，主要包括具有长期性质的待摊费用和其他长期资产。21A【解析】应收账款的评估应该考虑相应的费用。而且，评估以后，“坏账准备”科目应按零值计算。因为“坏账准备”科目是应收账款的备抵账户，是企业根据坏账损失发生的可能性采用一定的方法计提的。22C【解析】该低值易耗品的评估值=1 100（1912）=275（元）。23A【解析】在折现率的测算过程中，无风险报酬率的选择相对比较容易一些，通常是以政府债券利率和银行储蓄利率为参考依据。24B【解析】按年金法计算，该企业的整体价值=2 000（AP，10，5）10=52810=5 280（万元）。25
19、D【解析】2001年12月31日，国务院办公厅以国办发2001102号国务院办公厅转发财政部（关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见）的通知，对资产评估项目管理方式进行了重大改革，取消对国有资产评估项目的立项确认审批制度，实行核准制和备案制，并加强对资产评估活动的监管。26D【解析】资产评估报告的文字表达技能要求既要清楚、准确，又要提供充分的依据说明,还要全面地叙述整个评估的具体过程。其文字的表达必须准确，不得使用模棱两可的措辞。其陈述既要简明扼要，又要把有关问题说明清楚，不得带有任何诱导、恭维和推荐性的陈述。27D【解析】租期及回收金额折现法属于现金流折现法中的一种简化
20、形式。在评估时，需要对被估房地产租期内的收益情况加以单独考虑，在评估中体现为对租约期内外的收益分别进行资本化来得到最终价值。28D【解析】选项A，期权虽然赋予其持有者到期行使权利的选择权，但持有者不一定必须行使该权利；选项B，美式期权可在期权有效期内任何时候执行；选项C，欧式期权只能在期权到期日执行。29C【解析】l990年7月，原国家国有资产管理局成立了资产评估中心，负责资产评估项目和资产评估行业的管理工作。这些早期资产评估管理文件的发布和资产评估管理机构的成立，标志着我国资产评估工作正式起步。30C【解析】资产的总成本包括其创建、生产过程中的所有直接、间接成本。如果购买方在收购之后又发生了
21、附加性资本成本，根据成本会计原理，这些费用可增加到历史成本中。但在资产评估中，根据市场对这些支出费用的效用的认可程度，这些费用可能会全部在资产的“市场价值”中反映，也可能不予以反映。二、多项选择题1ABC【解析】为了科学地进行资产评估，可对资产进行适当的分类：按资产存在形态分类，可以分为有形资产和无形资产；按资产的构成和是否具有综合获利能力分类，可以分为单项资产和整体资产；按资产能否独立存在分类，可以分为可确指的资产和不可确指的资产；按资产与生产经营过程的关系分类，可以分为经营性资产和非经营性资产；按资产的流动性分类，可以分为流动资产、长期投资、固定资产和无形资产等。2ABDE【解析】运用市场
22、法进行评估，其基本程序如下：选择参照物；在评估对象与参照物之间选择比较因素；指标对比、量化差异；在各参照物成交价格的基础上，调整已经量化的对比指标差异；综合分析确定评估结果。3ACE【解析】分析研究设备的超额运营成本，应考虑下列因素：新设备与老设备相比，生产效率是否提高，维修保养费用是否降低，材料消耗是否降低，能源消耗是否降低，操作工人数量是否降低，等等。4ABE【解析】新建房地产的开发成本主要由五个方面构成：勘察设计和前期工程费；基础设施建设费；房屋建筑安装工程费；公共配套设施建设费；开发过程中的税费及其他间接费用。5ABD【解析】高精度勘察阶段的探矿权评估方法主要包括：约-3投资贴现现金流
23、量法、重置成本法和地勘加和法，低精度勘察阶段的探矿权评估方法主要包括地质要素评序法、联合风险勘察协议法和粗估法。6BCD【解析】专有技术又称技术秘密，也称技术诀窍，是指为特定的人所知的未公开其完整形式，处于保密状态，但未申请专利的具有一定价值的知识或信息。专有技术的特点有：实用性；获利性；保密性。7CD【解析】股利增长率g的计算方法，一是统计分析法，即根据过去股利的实际数据,利用统计学的方法计算出的平均增长率，作为股利增长率；二是趋势分析法，即根据被评估企业的股利分配政策，以企业剩余收益中用于再投资的比率与企业净资产利润率相乘确定股利增长率。8ABE【解析】流动资产与固定资产等资产比较，具有如
24、下特点：循环周转速度快：变现能力强；占用形态同时并存又相继转化；波动性。9ABCE【解析】企业国有资产评估报告指南所指企业国有资产评估报告，由标题文号、声明、摘要、正文、附件、评估明细表和评估说明构成。其中，评估报告正文应当包括绪言；委托方、被评估单位（或者产权持有单位）和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况；评估目的；评估对象和评估范围；价值类型及其定义；评估基准日；评估依据；评估方法；评估程序实施过程和情况；评估假设；评估结论；特别事项说明评估报告使用限制说明；评估报告日；签字盖章。10DE【解析】2007年，国际评估准则委员会发布了第八版国际评估准则，全面修订了“市场价值以外的价值基础
25、”准则和“以担保贷款为目的的评估”应用指南，新增“以公共部门资产财务报告为目的的评估”和“历史性资产评估”两个应用指南，并对准则全文进行了文字复核。2011年，国际评估准则理事会发布第九版国际评估准则。与早期版本相比，修订后的准则在语言和形式上有了重大的变化，准则内容突出了原则性。三、综合题采用成本法评估该资产的价值接近于l20万元。具体计算过程如下：资产评估价值=重置成本实体性贬值一功能性贬值一经济性贬值资产的重置成本=资产的实体性贬值率=3（3+6） 100=3333资产的功能性贬值=3 12650 （125）（P/A，10，6）=23 400075 43553=76 435（元）资产的经
26、济性贬值=200 00010（PA，10，6） =20 000075=65 330（元）该资产的评估价值：1 996 500 （13333）-76 43565 330 =1 331 06776 43565 330=1 189 302（元）1计算被评估进口设备的更新重置CIF价格被评估进口设备的CIF价格取同年其他企业从德国进口同种设备的CIF价格最为合理，即被评估设备的CIF价格为30万马克或20万美元。2计算被评估进12设备的重置成本重置成本=（设备的CIF价格+银行手续费）（1+国内运杂费率）银行手续费=20 6508=104（万元人民币）国内运杂费=（160+104）3=483（万元人民币）该进口设备的重置成本=160+104+483=16587（万元人民币，3计算被评估进1：7设备的评估值设备的成新率=5（5+5）100=50设备的功能性贬值=20 000（PA，10，5）=15 00037908=56 862（元）即人民币569万元。该进口设备的评估值=1658750-569-7725（万元人民币，行业风险报酬率=（9一4）12=6资本化率=6+4=10企业净资产的价值P
