1、商业、公用、办公建筑面积为11768 m ;地下储藏室3749 m ;地下车库376个，建筑面积15040 m。建筑密度20.1%,容积率为 2.27 。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接 , 体现了 规划区的现代和时尚 , 具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务 设施, 创造了清新、雅致的人文居住园区。二、建设条件（ 一） 、建设地点条件1、该规划区地理位置优越 , 紧邻威海湾与海上公园。2、靠近公路 , 交通便利 , 离火车站及长途客运总站仅 3 公里。3、周边环境适宜 , 自然景观和生态环境良好。4、容积率较高 , 可规划面积充足 , 场地地形地质条件满足建设要求。5、拟建
2、规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等 基础设施规划配套齐全 , 学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体 规划中。（ 二） 、建设实施条件1、该详细规划已经全部完成 ,并通过市规划局审批。2、威海市国土资源局发布公告将于 xx 年 7 月 6 日进行国有土地 使用权公开拍卖 , 现威海已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房 地产开发商报名参加竞拍。3、该规划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已开发的皇冠九 龙湾花园较近 , 为项目实施提供了得天独厚的条件。三、投资环境分析（ 一） 、宏观环境分析1、据国家有关部委及业内专家人士分析 , 政府系列政策的目的是 为了抑制房价的过快增长
3、,保证房地产业的健康稳定发展 , 系列政策 均是站在增量房市场来进行调控、 规范 , 而对存量房市场 * 则是加大 了交易成本 ,减少了供应量 ,对增量房价反而是保证和促进上涨的力 量 , 我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。2、据国家 * 资料报告, 整体房价呈上涨趋势 ,今年 15月份, 全 国商品房平均销售价格同比上涨 8.9%, 商品住宅和商业用房的平均销 售价格分别上涨 11.3%和 4.1%。3、国家、山东省、威海市有关土地政策的出台加大了开发用地的 管理 , 使得威海市本就紧张的可开发用地更为紧缺 , 更突显了威海九 龙湾旅游度假区用地的商业价值 , 成为威海房地产商家的必争之地
4、。（ 二） 、微观环境分析1、威海投资环境良好 , 政策比较优惠 , 特别是大庆石油管理 局与 威海市委、市政府建立了良好的合作关系 , 给发展集团所属企业在威 海的发展创造了较为宽松的条件。2、皇冠房地产在威海成功地开发了多个住宅小区 ,树立了良好的 企业形象和信誉 ,创立了较强的品牌优势。 a8、a9 规划分区的继续开 发 , 将是大庆及皇冠等品牌优势的有效利用和发挥。3、每年一度的威海国际人居节形成的威海人居品牌吸引力极强 , 加之商业住宅用地日趋紧张 , 使得威海房地产业显示出强劲的发展势 头,a8、a9规划区的开发，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提高经济 效益的机遇 , 是实现企业可
5、持续发展的动力之源。4、拟开发项目与皇冠九龙湾花园隔河相对 , 距皇冠房地产办公楼 约 500 米 , 与皇冠庆威工业园一路之隔 , 独特的地理位置 , 为皇冠房地 产开发该项目提供了极其便利的条件 ,便于生产经营与管理 , 有利于 降低成本费用。 已建的皇冠九龙湾花园小区在威海具有较高的知名度 和美誉度,可成为拟开发项目的样板小区 ,是无形的广告 ,对提升其商 业价值和促进房屋销售 ,都将起到积极的作用。 同时,皇冠九龙湾花园、 皇冠庆威工业园区和拟开发项目实行统一的物业管理 , 将提高我们庆 威物业公司的市场份额和信誉形象 , 形成规模管理 和经营 ,取得规模 效益和效应 ,既可消除用户对
6、售后服务的顾虑 , 又可拉动销售。而且 , 我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中 , 有利于形成整体优 势, 提高大庆品牌、皇冠品牌的竞争能力 ,并为九龙湾旅游度假区后期 的开发,占得了商业先机 , 创造了条件。四、市场分析与价格预测（ 一） 、市场发展前景分 析 根据对今年以来出台的房地产行业政策、威海市场供需状况等方 面情况调查表明 , 威海地区房地产业发展前景看好 , 主要表现为 :1、房价将持续稳中有升近几年, 威海商品房价格与周边沿海城市相比涨幅较低 , 因此受宏 观调控影响较小 ,由于土地价格、建筑材料等价格上涨 , 房屋产品质量 及配套标准的提高 , 造成商品房价格居高不下
7、。2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势一是城镇化进程加快 , 大量人口进城居住、就业 ,将增加房地产市 场需求。二是消费者的消费观念发生变化 , 将增加市场需求。三是拆 迁安置将增加房地产市场的整体需求。3、二手房市场活跃对新房的促进随着房地产二级市场不断活跃 , 如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、 按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度 , 将极大 地改善城市面貌 , 进一步优化城市空间布局 , 推进威海这座最佳人居 城市的规划建设 ,跻身世界精品居住城市行列 , 并吸引更多人群到威 海购房居住。5、房地产营销方式的改变 房地产销售方
8、式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转 变为全方位营销推广。 竞争由单一的价格竞争、 质量竞争上升到价格、 质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。（ 二） 、目标客户 的定位目标客户 群主要分为四类 : 一是钟爱于威海居住环境、人居品牌的购房群体 ; 二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场 ; 三是当地居民更换旧房、二次置业的购房群 ; 四是致力于威海投资置业的购房群体。（ 三） 、价格预测根据本项目自身特点 , 参考当地房产价格及其发展趋势 ,本项目预 测价格:1、 多层住宅均价3900元/ m2;2、 高层住宅均价4200元/ m;3、 商业网点均价4500元/ m;4
9、、 办公楼均价3000元/ m2;5 、车位均价 10 万元 / 个 ;6、储藏室均价1000元/ m。五、项目实施计划（ 一） 、工程建设实施计划1、按威海市对九龙湾旅游度假区的总体规划及拍卖公告 , 将在 xx 年 7 月 6 日进行土地竞拍 , 如果我们竞拍成功 , 取得土地使用权后 , 将 于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计 , 工程报建、审批等有 关手续 , 满足 xx 年开工需要。2、为了合理利用资金 ,将采用滚动开发的方式 , 先开发市场份额大、 开发成本低、利润空间大的多层住宅和高层住宅 , 回收资金后再开发 商业网点、办公楼、地下停车场等单体工程，拟开发建设期为3年（x
10、x xx年）,xx年拟开发面积37902 m ,xx年拟开发面积26150 m ,xx年 拟开发面积 26808m, 工程建设进度计划 （见附表 1）。3、以多年的开发经验 , 科学先进的管理 模式、招投标制、工程监 理制确保施工建设规范进行 , 施工过程中 , 要严格控制工程造价 , 提高 工程质量, 控制工期 , 提高资金周转率。（ 二） 、销售计划及营销策略1、销售计划 根据工程建设进度计划及威海地区房地产发展走势 , 该项目拟销售周期为四年：XX年销售收入5612万元;xx年销售收入9984.2万元;xx年销售收入9216.3万元;xx年销售收入8344.5万元。年度销 售测算 （见附
11、表 2）。2、营销策略秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念 , 深入房地产市场调 查研究,充分发掘楼盘的卖点 , 通过以下途径和措施实现房屋销售 ,获 取最大利润。（1）、进行广泛的市场调查 , 通过目标客户和目标市场的分析 , 对目 标市场、 户型结构、 客户群体进行准确定位 , 建设适应客户 需求的楼 盘产品。（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略 , 实现销售 目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的 广告方式,及时地将楼盘的信息传递给购房客户。 通过沟通, 利用客户 群对企业品牌的认识、了解与接受 , 提高对所开发产品的认识度。（3）、通过拓展销售渠
12、道实现房屋销售。 利用广告促销、人员促销、 网络促销扩展销售渠道 , 使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直 销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。（4） 、提供优质服务实现房屋销售。 要在激烈的市场竞争中赢得客 户, 必须深入了解客户 , 为顾客提供优质完善的服务 , 让客户 感受到 比预期更好的超值服务。（5） 、利用品牌战略实现房屋销售。 有效地利用大庆及皇冠的品牌 效应, 提升企业核心竞争力 , 加强创新力 , 提高房屋的竞争优势 , 满足 客户的期望 , 激发客户 的购买愿望。（6） 、结合价格策略实现房屋销售。 在目前楼盘价格稳中有升的形 势下, 新盘开发销售价格采取随行就
13、市结合 “低开高走” 的价格策略 , 将本项目的房屋价格 , 由低到高的顺序推向市场 , 吸引客户的关注 , 形 成良好的市场氛围 , 形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格 , 给 客户以“增值、保值”的信息 , 坚定购房客户 的信心。六、项目财务经济分析（ 一） 、投资估算按每亩 173.6 万元取得土地使用权 , 土地总成本为 8,514.84 万元 （出让金总额 8,266.83 万元, 契税 248 万元）, 项目开发总投资为 31,525.03 万元。（ 见附表 3）（ 二 ） 、资金筹措根据投资估算及项目实施进度计划 , 投入资金总额 26,600.27 万 元。其中自有资金 1
14、2,600.27 万元（ 含本项目销售回笼资金再投入 10,545.18 万元）, 借入资金 14,000 万元（ 其中中油公司贷款剩余额 2,500.00 万元, 应收回金海湾 医院欠款 2,000.00 万元,需新增贷款 9,500.00 万元）。（ 见附表 4）（ 三） 、项目经济效益分析1 、利润估算表 （ 见附表 5）本项目净利润 2,141.06 万元, 净利率 6.36%。预测前提:土地 173.6 万元/ 亩;营业收入 33,666.10 万元 ;平均销售单价 3,705.27 元/ 平方米;营业成本 26,600.27 万元 ;单位成本 2,927.61 元/ 平方米;税金
15、3,854.77 万元 ;费用 1,070.00 万元 ;贷款利息 1,310.4 万元。2 、现金流量估算表 （ 见附表 6）本项目税后现金净流量 2,141.06 万元。测算前提同上。3、盈利能力分析（1） 、静态分析投资利润率 （税后）=项目净利润 /项目投资支出总额=2,141.06/26,600.27=8.05% 。（ 数据见附表 5）（2） 、动态分析项目净现值为 277.46 万元,净现值大于 0, 项目可行（计算见附表6）。经计算, 本项目的内部收益率为 9.5%,参考同行业基准投资内部收 益率 8%,本项目的内部收益率大于基准投资收益率 , 项目可行。七、风险分析 （ 项目盈
16、亏平衡分析 ）销售面积盈亏平衡点 =成本费用合计 / 平均销售单价 （1- 税费率 ）=27,670.27*10,000/3,705.27（1-11.45%）=84,334.35 平方米占计划销售量的 92.82%销售单价盈亏平衡点 =成本费用合计 / 房屋销售量 （1- 税费率 ）=27,670.27*10,000/90,860（1-11.45%）=3,439.16 元/ 平方米占计划销售单价的 92.82%盈亏平衡分析表明 , 当项目销售面积达 到 84,334.35 平方米或平均销售价格达到 3,439.16 元 / 平方米时 , 项 目保本, 安全余度 7.18%。八、结论经过我们认真研究分析论证 , 无论是从实施发展集团“一体两翼” 发展战略,特别是对房地产 “一翼”利润中心的要求来看 ,还是从保证 皇冠房地产企业实现可持续、有效益地发展来看 , 以及从九龙湾度假 区规划远景和参与后续开发看 ,开发该项目均是必要的 ; 同时,从财务 评价等多个角度论证表明 ,在土地价格 173.6 万元/ 亩以内拍得该宗 土地,进行开发建设 ,该项目均是可行的。综上所述 , 该项目在投资方向、 经济规模、 经济效益和抗风险能力 方面,既有可行性 ,又有可操作性。内容仅供参考
