1、2.3.2.2 因都市规划街区划分、市政公用设施等限制，的确无法调节、合并。2.3.3 都市规划区内成片开发地区，必要编制详细规划，经批准后实行。2.3.4都市各类建筑建筑密度、容积率不应超过表2.3.4规定。表2.3.4 各类建筑密度、容积率上限指标2.3.4.1都市各类建筑建筑密度、容积率应严格执行控制性详细规划。如有变动，应先调节控制性详细规划，经规定程序批准后方可变动。2.3.4.2严格容积率、建筑密度等规划经济技术指标规划管理，土地一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件拟定容积率、建筑密度等规划经济技术指标。2.3.4.3土地出让后，规划设计条件拟定容积率确需要调节，必要
2、符合如下条件之一：1、都市总体（分区、专业）规划调节或修编导致地块发展条件变化；2、因都市基本设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块大小及有关建设条件发生变化；3、国家和省关于政策发生变化。符合以上条件，在不影响国家利益和公众合法利益前提下，都市规划行政主管部门可以按规定程序商土地行政主管部门提出容积率调节指标意见后报市规委会批准。2.3.5 建筑基地原有容积率已达到或超过规定值，不得在该基地范畴内进行扩建、加层。2.3.6 在符合消防、抗震、卫生、交通等关于规定和本细则前提下，在自身功能需要以外为社会公众提供开放空间，可按表2.3.6规定增长建筑面积，但增长建筑面积总计不得超过该建筑基地
3、规定建筑面积百分之二十（规定建筑面积=建筑基地面积该基地容许建筑容积率）。建设基地建筑密度、容积率上限指标（工业建筑为双向指标）建设基地类型建筑密度（）容积率新区旧区住宅用地低 层35400.81.0多 层24251.41.5中 高 层20221.82.0高 层182.53.0公共设施用地办公建筑多层高层304.04.5商业建筑45502.75.05.5工业建筑低层0.6-1.00.6-1.20.8-2.00.8-2.5注：1、科研、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施容积率控制指标，应按关于规定执行，但不得超过上表中相应住宅建筑指标。2、综合类建筑按不同性质建筑面
4、积比例折算。3、表中指标不涉及地下层建筑面积；但计算各类建筑有关配套设施指标时，地下层建筑面积应计入建筑总面积。表2.3.6 开放空间增长建筑面积指标容许建筑容积率每提供1平方米有效面积开放空间，容许增长建筑面积（平方米）22 -44 -66开放空间条件和计算办法见附录四。2.3.6 建筑物之间因公共交通需要，架设穿越都市道路人行通道且符合下列规定，其建筑面积可不计入建筑容积率控制指标范畴。2.3.6.1 通道内不设立商业设施，通道全天候对公众免费开放。2.3.6.2 通道下净空高度不不大于5.0米，但穿越宽度不大于16米且不通行公交车辆都市支路通道下净空高度可不不大于4.5米。第三章建筑管理
5、3.1建筑间距3.1.1建筑间距应符合日照、消防、抗震、安全规定，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线和文物保护等方面规定，同步执行本细则。3.1.2住宅建筑日照普通应通过与其正面相邻建筑间距控制予以保证。不能通过正面日照满足其日照原则，对住宅建筑日照间距控制不应影响周边相邻地块特别是未开发地块合法权益（重要涉及建筑高度、容积率、建筑物退让）。3.1.3都市规划区范畴内正南北向低、多层（含中高层）住宅建筑日照间距系数低限值为1.45。旧区改建中的确难以达到规定原则新建住宅自身日照间距系数酌情减少，但日照间距系数低限值不应低于1.36。高层建筑与北侧新建高、多、低层住宅之间应进行日照分
6、析，住宅建筑不应低于大寒日3小时日照原则；与北侧相邻地块现状住宅建筑之间应执行日照系数原则。3.1.3.1住宅建筑建筑间距按下列公式计算（图示见附录二）：L=L1L2L=建筑间距L1=日照间距L2=遮挡建筑遮阳点至该建筑背阳面外墙距离3.1.3.2住宅建筑日照间距按下列公式计算（图示见附录二）：L1=iHi=日照间距系数H=建筑计算高度3.1.3.3住宅建筑日照间距可按表3.1.3.3不同方位日照间距折减系数换算。表3.1.3.3不同方位日照间距折减换算表方位015156060折减值1.0L10.9L10.95L11、表中方位为正南向（0;）偏东、偏西方位角。2、本表仅合用于无其她日照遮挡条式
7、住宅建筑。3.1.4住宅建筑间距非平行布置时，当互相夹角不大于等于60时，其最窄处建筑间距按平行布置住宅建筑间距控制；当互相夹角不不大于60时，其最窄处建筑间距按垂直布置住宅建筑间距控制。方位角计算以被遮挡住宅建筑方位为基准。3.1.5低、多层（含中高层）住宅建筑日照间距：3.1.5.1低、多层住宅建筑日照间距，条式建筑按3.1.3条计算拟定；点式建筑依照详细状况参照3.1.5.2和附录一第3条计算拟定。3.1.5.2在南北向住宅建筑南侧（或东西向住宅建筑东西侧）垂直（夹角）布置低、多层住宅建筑，其建筑日照间距按表3.1.3原则乘以0.9系数控制，当垂直住宅建筑山墙宽度不不大于15米或3幢以上
8、（含3幢）垂直住宅建筑平行布置时，按平行布置住宅建筑控制。3.1.5.3住宅建筑地面层为休闲、健身、社区、绿化等用于公益活动底层架空层，或为层高不不不大于2.2米自行车库等附属用房时，可扣除其高度计算日照间距。沿街多层住宅建筑地面层为非住宅用房时，可扣除其高度计算日照间距。低、多层住宅建筑地面层为除前两款规定以外非住宅用房时，视同住宅建筑控制日照间距。3.1.6高层住宅建筑日照间距3.1.6.1高层住宅建筑应与受其影响周边地区统一规划，并应进行日照计算分析，保证高层住宅建筑之间及受其影响周边地区住宅建筑有效日照时间符合住宅建筑日照原则规定。3.1.6.2高层住宅建筑具有非住宅用房，从其最低住宅
9、层计算日照间距。3.1.7住宅建筑山墙非平行布置时，以其最窄处控制山墙间距。沿街相邻建筑之间，其两侧山墙均无门、窗、阳台时，在满足消防和施工安全等规定前提下，其山墙间距可酌情减少或毗邻建造。3.1.8住宅建筑之间最小间距应符合表3.1.8规定。表3.1.8住宅建筑之间最小间距（米）建筑类别高层（遮挡）多层、中高层（遮挡）低层（遮挡）（被遮挡）平行布置垂直布置山墙两侧单侧或无1315多层、中高层（被遮挡）1210861、“遮挡”是指平行或垂直布置时，该住宅建筑为遮挡建筑，“被遮挡”是指平行或垂直布置时，该住宅建筑为被遮挡建筑。2、“平行布置”涉及南北向和东西向平行布置；“垂直布置”涉及南北向和东
10、西向垂直布置。3、“两侧”是指相对两侧山墙均有窗户、阳台或开门；“单侧或无”是指相对山墙一侧无或两侧都无窗户、阳台或开门。4、“”表达按消防和施工安全等控制。如山墙之间有公共道路、在符合消防和施工安全等规定同步，山墙间距不得不大于6米。3.1.9非住宅建筑与住宅建筑间距：3.1.9.1非住宅建筑位于住宅建筑南侧或东西侧，其建筑间距按住宅建筑间距规定控制。3.1.9.2非住宅建筑位于住宅建筑北侧，其最小间距应符合表3.1.9.2规定。表3.1.9.2住宅建筑（南侧）与非住宅建筑（北侧）之间最小间距（米）控制间距建筑类别高层住宅建筑多层、中高层住宅建筑低层住宅建筑高层非住宅9多层、中高层非住宅建筑
11、低层非住宅独立布置单层传达室、配电房等附属建（构）筑物在符合消防和施工安全等规定前提下，其与南侧住宅建筑最小间距可酌情减少。3.1.9.3低层非住宅建筑与相邻住宅建筑山墙垂直时，在符合日照、环保、施工、安全、消防和交通等规定前提下，如山墙无门、窗、阳台，其间距可酌情缩小。在统一规划前提下，沿街非住宅建筑可与相邻住宅建筑山墙毗邻建造。3.1.10非住宅建筑间距：3.1.10.1非住宅建筑之间最小间距应符合表3.1.10.1规定。表3.1.10.1非住宅建筑之间最小距（米）1、裙房高度不大于10米（含10米）时，按低层间距控制；高度超过10米、不大于24米（含24米）时，按多层间距控制；高度超过2
12、4米时，按高层间距控制。2、独立布置单层传达室、配电房等附属建（构）筑物在符合消防和施工安全等规定前提下，其与非住宅建筑最小间距可酌情减少。3.1.11工业建筑、仓储（库）建筑之间建筑间距按有关消防、安全间距控制。3.1.12医院病房楼、休（疗）养建筑、幼儿园、托儿所日照间距系数增长0.2计算。老年人居住建筑和中、小学教学楼日照间距系数增长0.15计算。学生宿舍按住宅建筑间距控制。3.2建筑物退让3.2.1沿建设用地边界和沿都市道路、河道、铁路两侧以及电力线路保护范畴建筑物，其退让距离应符合日照、消防、抗震、安全规定，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线和文物保护等规定，同步符合本规
13、定。统一规划，分期分片实行，按经批准规划执行。3.2.2建筑物后退建设用地边界距离（建筑物离界距离及重要、次要朝向图示见附录三）：3.2.2.1沿建设用地边界一侧遮挡建筑，其主、次要朝向退让建设用地边界（规划用地红线）最小距离为0.5L；当沿建设用地边界另一侧被遮挡建筑为已知非住宅建筑时，遮挡建筑退让建设用地边界（规划用地红线）最小距离按表3.1.9.2或者表3.1.10.1规定间距一半计算拟定。3.2.2.2沿建设用地边界一侧被遮挡住宅建筑，其重要朝向退让建设用地边界（规划用地红线）最小距离为0.5L。沿建设用地边界一侧被遮挡非住宅建筑，其重要朝向退让建设用地边界（规划用地红线）最小距离按表
14、3.1.9.2或者表3.1.10.1规定间距一半计算拟定。3.2.2.3各类建筑次要朝向（不涉及遮挡关系），其退让建设用地边界（规划用地红线）最小距离按表3.1.8、表3.1.9.2或表3.1.10.1规定山墙间距一半计算拟定。3.2.2.4建设用地边界另一侧是都市道路、河道，应按照退让都市道路、河道规定执行。离界距离不大于消防间距时，应按消防间距规定拟定离界距离。3.2.2.5 3.1.12条所列建筑物按住宅建筑离界距离控制。3.2.2.6临道路建筑在符合都市规划以及消防、施工、安全等规定前提下，相邻基地边界线两边建筑可毗邻建造。3.2.2.7相邻地块，当一方已经退让超过规定距离时，另一方如
15、需减少离界距离，必要满足如下规定：（1）符合日照、消防、施工、安全等规定。（2）获得退让较多方土地使用权和房产权所有者批准。3.2.2.8建筑间距范畴内有公共道路，公共道路某些与否计算在离界距离内，由都市规划行政主管部门依照退让道路红线规定、遮挡方位等因素详细规定。3.2.2.9地下建筑物离界距离，在保证施工安全前提下不不大于3米。3.2.3建筑物后退都市道路红线距离：3.2.3.1沿都市道路建筑物，应按道路功能、路幅宽度以及建筑物类别、高度，拟定其后退道路规划红线距离，最小后退距离为：建筑物退让40米（含40米）以上道路为15米，退让30-40米（含30米）道路为10米；退让30米如下道路为
16、8米；高层建筑主朝向沿都市主干道布置时，应加大退让尺度，应不不大于规划建筑物高度0.5倍。其中50米以上高层建筑退让道路红线尺度由规划行政主管部门在设计要点中规定，但不少于25米。3.2.3.2为有助于形成整洁有序都市界面，同一都市路段同侧建筑物后退都市道路红线距离应有机组合。3.2.3.3 规划建筑物后退世纪大道、西环路、南环路、北环路、东环路、迎宾大道道路红线不少于32米，后退范公路、开放大道（新洋港以北至宁靖盐高速公路段）道路红线不少于20米。3.2.3.4建筑物后退道路红线以建筑物突出点（含挑檐、雨蓬、台阶、平台等）边线计算。3.2.3.5沿公路建筑物，在都市规划建设用地范畴内路段两侧
17、，按后退都市道路红线规定执行；在别的路段两侧，其后退公路两侧边沟（截水沟、坡脚护坡道）外缘，国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，其他道路不少于5米。3.2.3.6有大量人流、车流集散多、低层建筑如影剧院、展览馆、大型商场、体育馆、游乐场、车站、码头等，其后退道路红线距离按详细规划、都市设计控制，未制定详细规划或都市设计，按人、车流集散需要拟定，但不应不大于20米。3.2.3.7道路平面交叉口四周建筑物后退道路规划红线距离不得不大于3.2.3.1条规定数值。两条30米以上都市道路交叉口原则上应设立广场，建筑物后退道路视距三角形红线不少于建筑退让两条道路红线尺度最小值。3.2.3
18、.8立体交叉口四周建筑物后退道路规划红线距离按详细规划执行或由都市规划行政主管部门依照关于规定核定。3.2.3.9地下建筑物后退道路规划红线距离按3.2.2.9条拟定。3.2.4铁路沿线建筑物后退铁路临建筑物近来一道轨道中心线距离按表3.2.4规定距离控制。表3.2.4铁路沿线建筑物后退铁路轨道中心线最小距离（米）铁路级别建筑物后退距离（米）铁路干线铁路支线3.2.5沿河道两侧新建建筑物，其后退驳岸顶（河道上口线）沿河一侧边线最小距离不得不大于10米；在设防洪堤河道两则，建筑物后退距离还应符合防洪关于规定。通榆河两侧应控制不不大于200-500米绿化带；新洋港、串场河、皮岔河、大马沟、蟒蛇河等
19、两侧应控制不不大于50米绿化带，其她河道应控制在10-30米绿化带。建筑物后退距离可恰当调节，通过编制该河段详细规划，经规定程序批准后实行。3.3 建筑物高度控制3.3.1 建筑物高度应符合都市空域、文物保护、建筑间距、风景旅游区和都市景观等方面规定。3.3.2 商业中心区、历史街区和风景名胜区等建筑高度由本地都市规划行政主管部门编制规定拟定或依照景观规定制定规定。3.3.3都市空间应有持续性、功能性、秩序性、流动性、意义性和节奏性，形成良好都市高度空间序列。3.3.4应编制都市建筑物高度控制规划，通过都市历史风貌、视廊、天际线、高层建筑布点、市政交通压力等分析，划分勉励建设高层区、多层小高层
20、区、高层控制区、高层严格控制区。3.4 建筑基地绿地3.4.1 各类新建建筑基地内绿地面积占基地面积比例（绿地率）：3.4.1.1 居住区绿地率，新区新建社区不不大于40%；旧区新建社区不不大于35%。应涉及公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地，其中涉及了满足本地植树绿化覆土规定、以便居民出入地下或半地下建筑屋顶绿地。3.4.1.2 工业、商业、金融、仓储、交通枢纽、市政公用设施等单位，绿地率不不大于20%。对环境有大气、噪音污染厂矿单位，绿地率不不大于40%。3.4.1.3 机关团队、文化娱乐、体育、医疗卫生、教诲、科研设计、部队等单位，绿地率不不大于35%。3.4.1.4园林式单
21、位绿地率不不大于40%。3.4.1.5高速公路两侧应控制不不大于100米绿带，道口处不不大于300米绿带。世纪大道、西环路、南环路、东环路、北环路、迎宾大道两侧应控制宽度为30米防护绿带，形成绿色通廊。工业组团外围必要设立绿化隔离带，并在控制性详细规划中予留。沿街建筑应加强垂直绿化，以形成优美都市绿化景观。3.4.1.6临街建设围墙，道路红线外侧必要结合围墙设立不不大于4米宽绿化隔离带。3.4.1.7 通过核准，规划设计条件拟定容积率确需要调节，不得减少绿地率。3.4.2 居住区内公共绿地面积指标：3.4.2.1 组团不不大于0.5平方米/人；社区（含组团）不不大于1.0平方米/人；居住区（含
22、社区与组团）不不大于1.5平方米/人，旧区改建可酌情减少，但不得低于相应指标70%。3.4.2.2 居住社区内每块公共绿地面积应不不大于400平方米，且至少有三分之一绿地面积在规定建筑日照间距范畴之外。公共绿地内绿化面积（含水面）不不大于70%。3.4.2.3在满足以上条款前提下，新建住宅区公共绿地占总用地比例，组团不低于5%，社区不低于8%，居住区不低于10%。3.4.3都市道路绿地率指标：3.4.3.1 园林景观路绿地率不得不大于40；3.4.3.2 红线宽度不不大于50米道路绿地率不得不大于30；3.4.3.3 红线宽度在40-50米道路绿地率不得不大于25；3.4.3.4 红线宽度在2
23、4-40米道路绿地率不得不大于20。3.4.4居住区内绿地规划，应依照居住区规划布局形式、环境特点及用地详细条件，采用集中与分散相结合，点、线、面相结合绿地系统，并宜保存和运用规划范畴内已有河流、树木和绿地。3.4.5报审社区建筑单体发证前应同步报送绿化设计方案，并附园林行政主管部门意见。3.5建筑基地出入口3.5.1与都市道路相交出入口通道与都市道路应尽量采用正交布置，如斜交则不适当不大于75 。3.5.2各类建筑基地出入口位置距离都市主干道交叉口不适当不大于80米，距离次干道交叉口不适当不大于50米，距桥隧坡道起止线距离，不适当不大于30米。基地位于两条以上道路交叉口，出入口应设立在级别较低道路上。3.5.3建筑物沿街某些长度超过150米或总长度超过220米时，应设立净高与净宽均不不大于4米消防车道。3.6各类建筑配建停车位指标3.6.1住宅建筑停车位最低控制指标见表3.6.1。表3.6.1住宅建筑停车位最低控制指标小汽车自行车一类居住区2辆/户1辆/户二类居住区高档住区1.5辆/户，普通住区1.0辆/户其中经济合用房、廉租房等政策性住房为0.5辆/户3.6.2公共建筑停车位最低控制指标见表3.6.2。表3.6.2公共建筑停车位最低控制指标建筑类别车位/万平方米建筑面积办公300商业、金融、服务业、市场等750文化、娱乐、餐饮60500医院3
