1、南京市市区基准地价更新技 术 报 告南京市国土资源局南京市国土资源局江宁分局南京市国土资源局浦口分局南京市国土资源局六合分局江苏金宁达不动产评估咨询有限公司二八年八月目 录第一章 绪 论1第二章 基准地价更新的目的、任务和依据6第一节 基准地价更新的目的与意义6第二节 基准地价更新的主要内容与任务7第三节 基准地价更新的主要依据9第三章 基准地价更新技术路线12第一节 基准地价更新总体技术思路12第二节 地价信息系统建立的技术路线14第三节 地价区段划分的技术路线16第四节 地价动态监测体系更新的技术路线19第五节 地价区段基准地价测算与确定的技术路线20第六节 土地级别划分的技术路线21第七
2、节 级别基准地价测算的技术路线22第八节 宗地地价修正体系建立的技术路线23第四章 地价信息系统的建立24第一节 系统目标24第二节 总体设计25第三节 功能设计29第五章 地价基础数据库构建与专题底图的编制39第一节 建立地价基础数据库的主要图件资料39第二节 地价数据库建立与集成40第三节 专题底图的编制44第六章 资料调查与整理51第一节 资料调查原则、要求51第二节 资料调查内容与途径53第三节 资料整理、归档59第七章 地价内涵与土地估价参数的确定61第一节 地价内涵的设定61第二节 还原利率的测算与确定62第三节 房屋重置价的确定88第四节 容积率修正系数的测算与确定90第五节 土
3、地开发费用的确定96第六节 期日修正系数的测算与确定98第七节 地价楼层分配率的测算与确定105第八节 商业路线价修正体系的测算与确定108第九节 土地使用年期修正系数的确定112第十节 其他估价参数的确定113第八章 样点地价测算与分析处理114第一节 样点资料整理及其数据库的建立114第二节 样点地价测算119第三节 地价样点数理统计与检验121第四节 样点地价修正与样点地价图编制124第五节 地价等值线图编制与分析应用125第九章 地价区段的划分与确定139第一节 地价区段划分的原则、要求与技术方法139第二节 商业用地地价区段的初步划分141第三节 住宅用地地价区段的初步划分144第四
4、节 工业用地地价区段的初步划分176第五节 地价区段的实地勘查与调整179第六节 地价区段的确定180第七节 地价区段划分成果整理205第八节 地价区段空间分布分析212第十章 地价动态监测体系更新218第一节 地价动态监测体系现有成果218第二节 地价动态监测点复核与补设220第三节 地价动态监测点地价评估231第四节 地价动态监测点更新成果整理236第十一章 地价区段基准地价测算与确定238第一节 地价区段平均地价测算238第二节 地价区段基准地价的验证与确定265第十二章 土地级别划分与确定305第一节 土地级别划分的原则与技术方法305第二节 土地级别的划分与确定306第三节 土地级别
5、更新成果整理326第四节 土地级别空间分布分析341第十三章 级别基准地价测算与确定348第一节 级别基准地价测算348第二节 级别基准地价的验证与确定355第十四章 地价区段基准地价评估宗地地价修正体系的建立362第一节 影响宗地地价因素的选择及权重的确定362第二节 地价区段基准地价修正系数表及其说明表编制364第三节 地价区段基准地价修正体系的建立365第十五章 新旧基准地价成果对比分析368第一节 土地级别成果对比分析368第二节 基准地价成果对比分析375第十六章 专题研究办公用地基准地价评估388第一节 办公用地地价区段的划分388第二节 办公用地地价监测点的设立393第三节 办公
6、用地地价区段基准地价评估394第四节 办公用地地价区段基准地价评估宗地地价修正体系建立400第十七章 结 语403第一章 绪 论南京市较早开展了城市基准地价评估工作，其工作进程反映了我省乃至全国基准地价评估的历史。在此之前，南京市的基准地价评估主要经历了两大发展阶段。第一阶段：1990年1999年。1990年南京市作为原国家土地管理局全国城市土地定级估价试点城市之一，首次进行了主城区土地定级估价，按照城镇土地定级规程（试行），采用多因素多因子综合评价的方法评定了南京市主城区土地级别，同时利用企业用地效益资料和土地市场交易资料，测定了主城区基准地价，但测算地价的主要目的是验证土地级别。1993年
7、原国家土地管理局颁布了城镇土地估价规程（试行），在此基础上原南京市土地管理局先后于1994年、1996年、1997年三次对主城区的土地级别和基准地价进行调整和评定，基准地价评估得到了重视和加强，建立了级别基准地价体系。原江宁县、原浦口县和原六合县也分别于1995年、1997年首次进行了土地定级估价，按照城镇土地定级规程（试行），采用多因素多因子综合评价的方法评定了县城土地级别，同时利用企业用地效益资料和土地市场交易资料，测定了县城基准地价。1999年，原江宁县根据经济和建设的发展，县城进行了土地级别调整和基准地价更新工作。第二阶段：20012004年。2001年，国家颁布了国家标准城镇土地分等
8、定级规程和城镇土地估价规程，根据国土资源部相关要求和城市土地市场发育程度，南京市开展了城市土地价格调查。利用地理信息系统（GIS）技术，采用多因素多因子综合评定的方法，在主城区243km2的工作范围内划分了8个商业用地、6个住宅用地和4个工业用地土地级别；以土地定级成果为基础，利用市场交易样点资料测算了各类用地级别基准地价和43条商业路线价、49个住宅用地区片价、4个工业用地区片价，并重新建立了由级别基准地价评估宗地地价的修正体系；在基准地价更新的基础上，首次在南京市市区建立了地价动态监测体系。2004年，根据南京市经济和城市的发展情况，对2001年评定的土地级别与基准地价进行了调整更新。这一
9、阶段基准地价由单一的级别基准地价发展为级别基准地价为核心、地价区段基准地价为补充的体系。江宁区、浦口区和六合区分别于2001至2004年间，根据国家标准城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程开展了城区土地定级与基准地价更新工作，并首次建立了地价动态监测体系。虽然第一阶段与第二阶段存在综合定级估价和分类定级估价的区别，但基准地价评估的技术路线都采用了先定级后估价，均以土地级别作为基准地价评估的控制区，采取的技术路线与方法基本相同。基准地价评估方法体系采用的是从宏观到微观的间接评估方法，基准地价评估由土地使用价值评价、样本地价计算或土地级差收益测算、基准地价评估和基准地价评估宗地地价修正系数表编制
10、等四个步骤完成。在土地定级成果更新方面，全面收集影响调查区土地质量的因素因子资料，应用地理信息系统（GIS）技术和方法，建立土地定级信息系统。运用多因素多因子综合评价方法，根据影响综合土地级别、商业用地土地级别、住宅用地土地级别、工业用地土地级别的因素因子的相似性和差异性分别评定出市区综合土地级别、商业用地土地级别、住宅用地土地级别和工业用地土地级别。最后根据土地市场交易资料测算和专家评议等多种方法相互验证、相互补充，确定土地级别。在基准地价成果更新方面，以土地定级成果为基础，利用房地出租、房地出售、商品房买卖、土地出让和转让、征地拆迁等市场交易资料以及企业用地效益资料，采用收益还原法、剩余法
11、、成本逼近法等方法评估测算商业、住宅、工业用地的样点地价，并对样点地价进行一系列修正，评定与本次评估地价内涵相一致的样点地价；采用数理统计方法对样点地价数学分布作出判定，采用土地市场交易样点地价整理数据和样点地价与土地级别指数及定级单元总分值模型方法测算出各土地级别、商业路线和区片平均地价，最终综合确定各土地级别、路线价和区片基准地价。在此基础上建立基准地价评估宗地地价修正体系。虽然基准地价成果在土地出让、转让、抵押、清产核资和股份制改造等方面的地价评估与地价管理中得到广泛的应用，有力地促进了城市土地市场的发育，为科学管理土地市场发挥了重要的作用。但随着土地使用制度改革的不断深化，特别是土地市
12、场经过多年的培育和发展，市场化程度日益提高，原有基准地价评估的技术路线和方法在实践应用过程中存在的问题日益突出。主要表现在：（1）滞后性。土地使用价值评价和级差收益测算方法等人为影响因素比较多，且费时耗力，对市场信息反映滞后使得基准地价更新困难。（2）宏观性强，可操作性差。由于级别范围面积大，在同一级别内部，地价差异也较大，特别是商业用地，同一级别内的地价相差数倍十分常见。因而代表级别地价水平的级别基准地价成果往往难于满足地价管理的实际需要。（3）不能够全面地反映土地供求关系，与土地市场实际状况有差距。基准地价与具体地块实际交易价相差很大。特别是当土地市场供求关系变化较大时，基准地价成果往往难
13、于应用。为更加客观全面地反映土地市场价格变动状况、科学制定宏观调控政策、提高地价管理水平，迫切需要通过理论和实际创新，不断发展和完善现有的基准地价评估方法体系，以满足建立城市基准地价地价体系的新要求、适应土地市场发展和土地有偿使用制度改革深入的需要。根据南京市市区土地市场不断规范和城市建设快速发展的特点，本次工作采用了“以价定级”的技术路线与方法进行基准地价成果更新。在基准地价评估过程中，应用地理信息系统（GIS）技术，开发了南京市城市地价信息系统；以此作为技术平台，构建了调查区地价评估与管理的基础空间数据库；调查收集土地和房地产典型交易样点资料，建立与更新调查区样点地价数据库，测算与修正样点
14、地价；编制样点地价分布图与地价等值线图，科学合理划分地价区段，更新商业、住宅、工业用地地价动态监测体系，评估地价动态监测点宗地地价，在此基础上测算地价区段基准地价；建立地价区段基准地价评估宗地地价的修正体系。在土地定级过程中，充分利用地价区段基准地价评估成果，按以价定级的技术思路，运用数理统计方法，初步划分土地级别，采用专家评议和实地调查方法最终确定土地级别界线，形成土地定级成果。在地价区段基准地价评估和土地级别更新的基础上，最终测算并确定级别基准地价，更新级别基准地价成果。基准地价更新实质上采用了由地价监测点地价测算地价区段基准地价，再由地价区段基准地价直接汇总形成级别基准地价地价的技术流程
15、。以价定级更新基准地价的研究与实践表明，该技术路线与方法具有以下明显优势：（1）应用性强。新基准地价更新成果是以地价区段基准地价为核心的地价体系。由于地价区段范围面积小，因而反映其地价水平的地价区段基准地价在具体应用中更具有实际引导意义，特别是以地价区段基准地价为基础的宗地地价修正体系针对性强、易操作，同时级别基准地价仍具有宏观指导作用。（2）更新速度快。通过地价管理信息系统，实现地价监测点的地价动态监测，可进行地价区段基准地价和级别基准地价的及时更新并编制地价指数。基准地价的更新可以为半年一周期，甚至缩短为季度为一周期。能为社会和公众提供及时的地价水平和地价动态变化趋势信息，更好地发挥地价杠
16、杆在土地市场中的调节作用。（3）成果具有延续性。通过对地价监测点的定期检查和对土地市场的跟踪调查，对基准地价空间数据库及时更新维护。对于市场交易频繁、地价变化大的地价区段可典型调查，及时进行数据更新；对于市场交易一般、地价变化不大的地价区段可全面调查，及时进行数据维护；对于没有发生交易的、地价没有变化的地价区段仅定期进行地价监测点数据的维护。这样成果具有延续性，数据能及时反映土地市场的变动。由于城市土地市场还处于发展之中，尚不完全成熟、规范，而且不同区域之间发展也不平衡，因此，地价评估方法发展与创新研究是一项持续性、系统性的课题。随着市场化进程发展的加快，由此带来的新问题、新矛盾需要在理论和实
17、践中进行更为深入的探索研究。囿于学识水平，报告中不足之处敬请领导和同行专家批评指正。第二章 基准地价更新的目的、任务和依据第一节 基准地价更新的目的与意义一、基准地价更新的目的南京市市区（包括江南八区、江宁区、浦口区和六合区，以下简称调查区）近年来经济发展迅速，城市建设不断加快，上一轮的土地定级估价成果已不能满足现阶段土地市场管理需要，因此迫切需要根据南京市市区的实际情况进行基准地价成果更新。其主要目的在于：1. 满足社会投资和政府调控的需要地价作为灵敏反映土地市场供求关系的“晴雨表”，是衡量土地市场健康与否的重要标准。通过地价监测点的动态监测，编制地价指数并更新基准地价。一方面为政府制定地价
18、管理政策、进行地价调控、科学配置土地资产和资源提供依据；另一方面也为土地投资者和使用者进行土地投资、交易等活动提供不可或缺的土地市场信息。2. 满足有关部门制订土地利用计划、规划，合理配置土地资产的需要基准地价反映了城市内部土地质量和利用效益的差异，从中可分析土地价格和土地利用现状的关系，发现现有土地利用上存在的问题、挖掘土地资源潜力，为城市规划、土地利用总体规划、土地计划等的制定提供依据。通过城市土地级差收益杠杆，促进城市土地资源的合理配置，实现土地利用的优化组合，推动城市产业经济结构调整。3. 满足显化土地资产、征收税费的需要中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例和中华人民共和国土地增值税暂
19、行条例规定征收土地使用税、土地增值税以及江苏省人民政府出台了关于对出租和改变用途的国有划拨土地收取土地年租金的政策，亟须基准地价及时更新。基准地价在地价体系中占据核心地位，是法定的价格基准，作为城市土地市场的指导价格，为制定市区各区域土地使用税标准、征收土地增值税、收取年租金等提供科学依据。同时，为显化土地资产价值、核算土地资产收益和评估宗地地价提供地价基础资料。 4. 满足政府宏观调控土地市场，培育和发展土地市场的需要南京市市区经济发达，土地市场十分活跃，土地出让、转让、出租、抵押、作价入股等活动频繁。通过基准地价更新工作，有利于政府定期公布基准地价，宏观调控土地市场；有利于政府科学地制定和
20、出台地价管理政策和法规；有利于政府科学地确定土地使用权出让价格和实施对土地二级市场的有效管理，促进土地市场的健康发展。5. 满足地价管理，促进土地节约集约利用的需要通过基准地价更新，制定科学的地价政策和土地出让策略，能够发挥城市的区域核心功能，促进生产要素的空间集聚和城市土地的节约集约利用，提高生产布局的集聚经济效益和规模经济效益。有利于实现城市建设用地的用途管制，促使用地单位通过用地成本核算，自觉地节约集约利用土地，推动土地利用方式由外延扩张型向内涵挖潜型转变。 二、本次工作的意义通过本次试点工作，探索研究 “以价定级、建立地价区段基准地价为核心地价体系”的基准地价更新新模式，并以此制定全新
21、的基准地价更新的技术方法和作业流程。利用计算机网络、数据库、GIS技术建立与应用地价信息系统，提高基准地价更新工作的效率，满足南京市市区基准地价年度更新和地价季度动态监测的技术要求，推动国土资源管理信息化进程，为全省城镇基准地价更新工作探索新路子。第二节 基准地价更新的主要内容与任务一、科学划分商业用地、住宅用地和工业用地等用途的地价区段按商业、住宅、工业三种用途科学划分地价区段，建立调查区商业、住宅、工业用地地价区段构成的地价区段地价体系。二、完善地价动态监测体系以原有调查区地价动态监测成果为基础，进行地价动态监测点的补设、复核和更新，增设办公用地地价动态监测点，完善调查区商业、住宅、工业用
22、地地价动态监测点构成的地价动态监测体系。三、评估以楼面地价和地面地价相结合的地价区段基准地价利用地价动态监测点地价资料，评估调查区商业、住宅、工业用地地价区段基准地价。包括商业、住宅用地地价区段的楼面基准地价和地面基准地价，以及工业用地地价区段的地面基准地价。四、更新土地级别体系和基准地价体系以地价区段基准地价成果图为基础，科学划分并建立调查区商业、住宅和工业用地级别体系。在地价区段和土地级别划分的基础上，利用地价区段基准地价成果测算和确定调查区级别基准地价，更新调查区基准地价体系。它包括各类用地地价区段基准地价和级别基准地价。五、更新地价修正体系地价修正体系包括期日修正指数；土地开发程度差异
23、修正值；使用年期修正指数；容积率修正系数；商业用地地价区段基准地价评估宗地地价修正体系以及商业路线价修正体系；住宅用地地价区段基准地价评估宗地地价修正体系；工业用地地价区段基准地价评估宗地地价修正体系。六、办公用地基准地价评估专题研究在南京市江南八区探索办公用地地价区段划分、地价区段基准地价评估和基准地价评估宗地地价的技术路线和方法。七、建立与应用地价信息系统应用计算机网络、数据库、GIS技术，采用C/S、B/S相结合的架构，建立与应用南京市地价信息系统。该系统主要包括地价动态监测与基准地价更新子系统和地价管理与地价信息发布子系统，具有地价信息的采集与整理、地价区段划分与整理、地价监测点设立与
24、地价评估、区段基准地价计算与确定、区段基准地价修正系数编制、地价成果整理、地价信息查询、地价统计分析、地价信息发布等功能。第三节 基准地价更新的主要依据一、法律、法规与政策依据1.中华人民共和国土地管理法2.中华人民共和国城市房地产管理法3.中华人民共和国土地管理法实施条例二、技术依据1.城镇土地分等定级规程（GB/T 18507-2001）2.城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）3.城镇地籍调查规程（TD 1001-1993）4.城市地价动态监测技术规范（TD/T 1009-2007）5.江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（2007年版）6. 国土资源部全国国土资源政
25、务管理信息系统与信息服务系统建设总体方案（2002年）7. 国土资源部国土资源信息系统设计规范（2002年）8. 江苏省国土资源厅关于全面建立全省城镇地价季度动态监测与基准地价更新制度的通知9. 江苏省国土资源厅江苏省国土资源信息化规划与信息系统建设总体方案10.计算机软件开发规范（GB 8566）11.125000 150000 1地形图图式（GB 1234290）12.15000 110000地形图图式（GB/T 57911993）13.1500 11000 12000地形图图式（GB/T 79291995）14.南京市地价体系与地价管理信息系统技术方案（江苏金宁达不动产评估咨询有限公司编
26、制，南京市国土资源局初审、江苏省国土资源厅批准，2007年）三、其它1. 南京市土地利用总体规划图2. 南京市区地图、南京市旅游图3. 2004-2007年南京年鉴、2004-2007年南京统计年鉴4.南京市土地志5.南京市城市土地价格调查工作报告（2001年）6.南京市城市土地价格调查技术报告（2001年）7.南京市城市地价动态监测体系建立报告（2001年）8.南京市城区土地级别调整与基准地价更新技术报告（2004年）9. 2004年南京市市区商业用地土地级别图、住宅用地土地级别图、工业用地土地级别图10. 南京市市区2004年至2007年地价监测点资料11.南京市城市地价动态监测报告（20
27、02年-2007年）12. 江宁区城区区地图13. 2005-2007年江宁统计年鉴14.江宁土地志15.江宁区城区土地级别调整与基准地价更新工作报告（2004年）16.江宁区城区土地级别调整与基准地价更新技术报告（2004年）17.江宁区城区城市地价动态监测体系更新报告（2004年）18. 2004年江宁区城区商业用地土地级别图、住宅用地土地级别图、工业用地土地级别图19. 江宁区2004年至2007年地价监测点资料20.南京市浦口区城市总体规划（2002-2020）21.浦口区城市规划指引22. 2007年南京市浦口区统计年鉴23.浦口区城镇土地分等定级与基准地价成果更新报告（2003年）
28、24. 2003年南京市浦口区原江浦商业用地土地级别图、住宅用地土地级别图、工业用地土地级别图25. 2004年南京市浦口区原浦口商业用地土地级别图、住宅用地土地级别图、工业用地土地级别图26. 浦口区2004年至2007年地价监测点资料27.六合区城市规划指引，南京市六合区城市总体规划（2002-2020）-文本28. 2006年六合年鉴、2004-2006年六合统计年鉴29.南京市城市土地价格调查技术报告（2001年），南京市城市土地价格调查工作报告（2001年）30.六合区（原六合县）城镇土地分等定级与基准地价成果更新报告（2003年）31. 2003年六合区（原六合县）综合用地级别图，
29、2004年南京市大厂商业用地土地级别图、住宅用地土地级别图、工业用地土地级别图。32. 2004年至2007年原六合县、原大厂区地价监测点资料33.南京市地价体系与地价管理信息系统招标文件（2007年，南京市政府采购中心）第三章 基准地价更新技术路线第一节 基准地价更新总体技术思路南京市市区基准地价更新工作以城镇土地分等定级规程（GB/T18507-2001）、城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）、城市地价动态监测技术规范（TD/T 1009-2007）等国家标准和行业标准以及江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（2007年版）为依据，应用地理信息系统（GIS）技术，开发南
30、京市市区地价信息系统；以该系统为技术平台，构建南京市市区基准地价更新与地价管理的基础空间数据库；典型调查收集近三年来南京市市区土地与房地产市场交易样点地价资料和其它地价资料，建立与更新样点地价数据库，测算与修正样点地价；编制与分析样点地价分布图与地价等值线图，对照城市规划图、地籍图，依据影响地价因素的相同性或相似性，初步划分地价区段，采取实地勘查、专家评议和交易样点地价验证等方法，确定地价区段；以地价区段为控制区更新商业、住宅、工业用地地价动态监测体系，评估地价动态监测点地价，测算并确定地价区段基准地价；建立地价区段基准地价评估宗地地价的修正体系。利用地价区段基准地价评估成果，按以价定级的技术思路，运用数理统计方法，初步划分土地级别，采用专家评议和实地调查方法确定土地级别界线，测算并确定级别基准地价，更新级别基准地价成果。利用地价管理信息系统，实现日常地价管理和地价信息发布的网络化，并实现南京市市区地价信息系统与江苏土地市场网、江苏省建设用地跟踪管理系统、江苏省城镇地价管理信息系统的数据共享。基准地价更新总体技术路线见图3-1。图3-1基准地价更新总体技术路线图第二节 地价信息系统建立的技术路线根据系统应用的特
