1、2.1 个别因素分析 82.2 区域因素分析 82.3 市场背景分析 82.4、最高最佳使用分析 112.5 估价方法选用分析 112.6、估价测算分析 122.7 估价结果 16第3章 房地产市场比较法存在的一些问题 173.1 房地产市场不规范、不成熟，市场环境变化大 173.2 信息不对称，导致案例搜集困难，尤其是成交案例更加难以获得 173.3 信息资料不清，交易背景不透明，交易情况这一项几乎无法修正 183.4 估价经验不足，所选择的案例没有考虑非市场行为对价格产生的影响 193.5估价人员估价经验不足，造成评估结果偏差的现象时有发生 193.6估价人员缺乏职业操守，没有从实际出发，
2、导致评估价格过高 19第4章 提高市场法在估价中应用的对策 214.1 政府应加大力度健全房地产市场机制建设，扩充信息来源渠道 214.2 政府方面对信息不对称的弥补 214.3 房地产评估机构应采取积极措施 224.4 估价人员培养较强的专业知识水平和极强的敬业精神 22结束语 23参考文献 24致谢 25附 录 26第1章 市场比较法概述1.1 市场比较法的定义市场比较法又叫市价比较法，是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用市场比较法求得的房地产价格称为比准价格。所谓类似房地产，是
3、指与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。1.2 市场比较法的适用条件和适用对象市场比较法的适用条件是在同一供求范围内并在估价时点近期，存在者较多类似房地产的交易，是以发育健全的房地产市场为基本条件的。如果在房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场比较法估价。市场比较法要求估价人员具有广博的专业知识、丰富的经验，对估价对象所在地区的房地产市场行情和交易习惯非常熟悉，否则很难运用市场比较法得出正确的的估价结果。市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准
4、厂房等。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场比较法。1.3 市场比较法的运用运用市场比较法估价应按下列7个步骤进行：（1）搜集交易案例；（2）选取可比实例；（3）建立价格可比基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行交易日期修正；（6）进行房地产状况修正；（7）综合修正求出比准价格。具体过程见图1-1。图1-1市场比较法估价的步骤1.4 市场比较法估价需要注意的问题1.4.1 类似房地产的实际交易情况报价复杂，要求把实际的成交价格修正为正常的市场价格。1.4.2 可比实例的成交日期与估价对象的估价时点相近，要注意成交日期与估价时点这一时期类似
5、房地产的市场变化情况。1.4.3 既要看估价对象的房地产状况，也有必要考察可比实例房地产的情况，并在估价报告中对可比实例房地产做必要的描述。1.4.4 权重的确定运用市场法估价通常选取三个可比实例得出三个比准价格，如果需要对这三个比准价格进行加权算术平均，一般来讲，每一个比准价格的权重不宜大于0.6或者小于0.2。房地产状况包括区位状况、实物状况和权益状况，因此，对房地产状况的调整也包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。权重F1 、F2 、F3 的确定不能相差太大，具体数据要根据估价对象房地产的具体情况而确定。将影响估价对象房地产状况的各个因素进行比较，根据影响程度的不同赋予不同的权重
6、。第2章 广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园5栋3座1601估价技术报告2.1 个别因素分析2.1.1 估价对象概况本次房地产估价对象为广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园5栋3座1601，位于广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园内，该花园北邻沿江东路，附近有星河湾酒店、中国农业银行、锦绣银湾、荟心园、星苑等。多路公交车通过，交通较方便。委估对象所在楼宇为钢混18层电梯楼，所在楼层为第16层，装2部电梯。户型布局为5房2厅1厨3卫3阳台，朝向南北。该物业所在区域生活配套和市政配套齐全，安防、物业管理较好，物业所在区域内绿化及居住环境较好。委估对象所在楼宇外墙为涂料，内部装修情况为：室内客厅地
7、面铺抛光地砖,内墙与天花均刷乳胶漆，天花为跌级吊顶。房间地面铺实木地板，墙面和天花刷乳胶漆，入户门为豪华实木门，装铝合金窗。厨房、卫生间地面为防滑地砖，瓷片到顶，天花刷乳胶漆。2.1.2 物业权属石街迎宾路星河湾星座园5栋3座1601，产权人为姚海燕；建筑面积为246.4。委估对象已收取土地使用权出让金，从2000年7月7日起计。居住份额用地70年；商业、旅游、娱乐份额用地40年；其他用地50年。2.2 区域因素分析委估对象的所在区域为番禺区大石镇区片，在番禺区的北部，该区域为番禺区中市政配套条件好，商住较好的区域。 2.3 市场背景分析广州是广东省省会，全省政治、经济、科技、教育和文化中心。
8、地处中国大陆南方，广东省东南部，珠江三角洲北缘，濒临南海，毗邻香港和澳门，是华南地区区域性中心城市、交通通讯枢纽，是中国的南大门。广州市辖十区和两个县级市，总面积7434.4平方千米，共设136个街道办事处、34个镇。2012年末常住人口1283.89万人。市辖十区面积3843.43平方千米，年末常住人口1118.56万人；市辖两个县级市面积3590.97平方千米，年末常住人口165.33万人。广州作为改革开放的前沿城市以及对外贸易的窗口，经济突飞猛进，各项事业得到全面的发展，成为中国经济最活跃的城市之一，经济综合实力位居全国主要城市的三甲之列。经济的发展，促进了广州城市面貌和居住环境的不断改
9、善。广州是京广、广深、广茂和广梅汕铁路的交汇点和华南民用航空交通中心，与全国各地的联系极为密切。地铁1号至6号线和8号线的开通、环城高速公路、丫髻沙大桥、广州国际会展中心、广州白云国际机场，以及广州大学城的落成。都证明了广州这座千年古城正日益显现出二十一世纪现代化国际大都市的无限魅力。广州市番禺区地处广东省中南部，位于穗港澳的地理中心位置，北与广州市海珠区相接，东临狮子洋与东莞市相望，西与南海、顺德、中山市（区）相邻，南滨珠江口，与南沙区接壤，地理位置优越。全区总面积529.94平方公里，辖6个镇、10个街道，有177个行政村、84个社区居委会，全区户籍人口80.6万人，登记在册外来人口113
10、万人。改革开放30多年来，特别是历经广州亚运的洗礼，番禺城市发生蝶变，城市核心竞争力和发展承载力显著增强，经济发展连上台阶，城乡面貌焕然一新，社会事业蓬勃发展，民生福利持续改善，社会大局和谐稳定。2012年,番禺区实现生产总值1369.42亿元，增长11.6%;地方财政一般预算收入79.96亿元，增长12.9%；万元生产总值能耗下降4.5%；完成固定资产投资额395.36亿元，增长12.3%；实际利用外资4.54亿美元，增长15.5%；农村居民年人均纯收入19906元，城镇居民年人均可支配收入35478元，分别增长14.2%、11.8%。站在新的历史起点，番禺确立了建设宜业宜居、现代文明、价值
11、凸显的广州时尚创意都会区的目标定位，新一轮科学发展大幕徐徐开启，古老番禺将再次扬帆起航，为广州推进新型城市化发展、建设国家中心城市作出积极贡献。2013年10 月，广州市 （包括市辖 10 区、从化和增城 2 县级市，下同）新建商品住宅网上签约面积 102.80万平方米，同比减少 8.4%，环比增长 9.7%；网上签约均价 12824 元/平方米，同比上升 6.9%，环比下降 3.9%。广州市存量住宅交易登记面积 54.06 万平方米，同比减少 1.8%，环比减少 25.1%。2013 年 1-10月，广州市新建商品住宅网上签约面积 908.53 万平方米，同比增长 8.9%；网上签约均价 1
12、3367 元/平方米，同比上升 12.1%。广州市存量住宅交易登记面积 774.34 万平方米，同比增长 76.7%。据阳光家缘网数据显示：2013年10 月，广州市批准预售商品房 12766 宗，同比增长12.2 % ，环比增长26.1 % ；批准预售面积137.49万平方米，同比减少 0. 6%，环比增长 36.9 %。其中，广州市批准预售商品住宅 9772 宗，同比增长 19.7 % ，环比增长14.0 % ；批准预售面积113.49 万平方米，同比增长0.1% ，环比增长29.6 % 。2013年10 月，广州市新建商品房网上签约 14601 宗，同比增长16.1 % ，环比增长23.
13、9 % ；网上签约面积124.64 万平方米，同比减少3. 3% ，环比增长15.9 %；网上签约金额 174.25 亿元，同比增长4.0% ，环比增长9.1% ；网上签约均价 13980 元/ 平方米，同比上升 7.6%，环比下降5.8% 。其中，广州市新建商品住宅网上签约9217 宗，同比减少5.8% ，环比增长10.5%；网上签约面积 102.80 万平方米，同比减少8.4%，环比增长9.7% ；网上签约金额 131.84 亿元，同比减少2.1% ，环比增长5.4% ；网上签约均价 12824 元/ 平方米，同比上升6.9% ，环比下降3.9% 。2013年10 月，市辖 10区新建商品
14、住宅网上签约面积 71.79 万平方米，同比减少 15.3% ，环比增长 6.1% ，占广州市新建商品住宅签约总面积的 69.8%，与去年同期相比比重减少 5.6 个百分点，与上月相比比重减少2.4 个百分点。其中，越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔区（以下简称中心 6 区）新建商品住宅网上签约面积15.47 万平方米，同比减少25.8 %，环比减少6.8% ，占广州市新建商品住宅网上签约总面积的 15.0 % ，与去年同期相比比重减少3.5 个百分点，与上月相比比重减少2.7 个百分点；花都、番禺、南沙、萝岗区（以下简称外围4 区）新建商品住宅网上签约面积 56.32 万平方米，同比减少11
15、.8 % ，环比增长10.3 % ，占广州市新建商品住宅网上签约总面积的 54.8 % ，与去年同期相比比重减少 2.1 个百分点，与上月相比比重增加 0.3个百分点；增城市新建商品住宅网上签约面积 25.58 万平方米，同比增长 20.9%，环比增长 25.1%，占广州市新建商品住宅网上签约总面积的 24.9%，与去年同期相比比重增加 6.0 个百分点，与上月相比比重增加 3.1个百分点；从化市新建商品住宅网上签约面积 5.43 万平方米，同比减少14.6 % ，环比减少2.8%，占广州市新建商品住宅网上签约总面积的 5.3% ，与去年同期相比比重减少0.4 个百分点，与上月相比比重减少0.
16、7 个百分点。 。另外，估价对象所在区域的二手楼盘层次丰富，各种价位的房屋都有分布，能满足到不同买家的需求，这些多样性和适应也一定程度上保持了该区楼市的交投活跃度。由于调控新政的坚持，广州市成交量有所得到控制，随着市场对新政的影响的逐渐消化，跌幅逐步减轻，全市成交量会逐渐进入成交回暖，开始一段徘徊盘整期。近期由于通胀压力加大，流动性过剩，相关加息、上调存款储备金率等货币政策相继出台，对楼市也会产生一定的影响。另外值得关注的是存量商品房、存量商品住宅交易登记面积再次出现超过新建商品房、新建商品住宅的情况，说明存量房市场在广州市整个房地产市场中的所占比重持续增加，体现广州市房地产市场结构性变化日趋
17、明显。2.4、最高最佳使用分析2.4.1 法律上的许可性（规划及相关政策法规许可）。即不受现时使用状况的限制，而依照法律、城市规划发展的规定。估价对象为住宅房，具有合法的产权，符合城市规划的要求。2.4.2 技术上的可能性。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。估价对象为住宅房，能满足施工技术等方面的要求。2.4.3 经济上的可行性。即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投放而能获得最大收益的使用方式。估价对象当前的房地产市场价值大于其土地取得成本与建筑物建造成本。本次评估房地产价值时，根据类似房地
18、产的交易、租赁情况，采用市场比较法进行测算。2.4.4 价值最大性。在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。估价对象交通便捷，周边配套设施完备度较高，在符合规划的前提下，住宅用途是其价值最高最大的使用方式。2.4.5 土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判定。估价时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。2.4.6 与外部环境的协调性。应按房地产与其周围环境相协调，能获得最佳经济效益的用途估价。2.4.7 可持续发展性。按可持续发展的观点确定的使用、即研究房地产市场的发展趋势、使未来利益最
19、大化的使用方式。总之，根据委托方提供的有关资料，估价人员现场查勘以及对当前市场的调查和预期分析，我们认为保持现状用途住宅最为有利，以此为前提进行估价。2.5 估价方法选用分析估价人员深入细致地分析了项目的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上认为，待估物业用途为住宅，此类物业在广州市房地产市场交易案例较多，宜选用市场法；委估对象为商品住宅，该类房产的置业目的主要以自用为主，较难体现其收益性，难以用收益法来推算其市场价值；近年来本地区商住房地产价格受市场因素影响较大，与单纯成本累加有较大偏离，难以用原始成本来推算其市场价值；委估对象为已开发建成的商品住宅，不
20、适宜使用假设开发法评估。市场法也是房地产评估方法中首选的方法。综合以上分析为使估价结果更具科学性、准确性、客观性，本报告确定选用市场法来评估。市场法是指将评估对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对类似房地产的已知价格作交易情况修正、市场状况修正、区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正，以此估算评估对象的公开市场价值。市场法计算公式为：其中：P为待评房地产价值；Pn为待估房地产比准价格；P0为比较实例房地产成交价格；A为待评房地产交易情况指数；A0为比较实例资产交易情况指数；B为待评房地产评估时点市场状况指数；B0为比较实例房地产市场状况指数；C为待评房地产区位状况条件指数；C0
21、为比较实例房地产区位状况条件指数；D为待评房地产权益状况条件指数；D0为比较实例房地产权益状况条件指数；E为待评房地产实物状况条件指数；E0为比较实例房地产实物状况条件指数。2.6、估价测算分析2.6.1 技术路线“市场法”是将估价对象房地产与在近期已经发生交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。计算公式： 交易 市场 区位 权益 实物估价对象价格 = 实例价格情况 状况 状况状况 修正 修正 修正 修正 修正2.6.2 价值测算：2.6.2.1 选择交易实例经评估人员对房地产市场进行调查，根据交易时间接近、用途相同、地段
22、相似的原则，仔细筛选，确定A、B、C三个比较交易实例。2.6.2.2 估价测算过程 （1）房地产评估计算表：修正系数确定说明：1 交易情况可能是正常的，也可能是不正常的，不正常的交易可能有强迫出售、购买；利害关系人的交易；急于出售、购买；特殊交易等。以上交易实例价格为统一了面积内涵、面积单位和价格单位后的正常交易价格，交易情况正常，交易情况修正系数为100/100。2 估价对象所处区域的房地产市场在近期无较大的波动，故市场状况不做修正。3 区位因素包括交通因素调节、繁华程度调节、环境、景观因素、公共配套设施因素、城市规划限制因素等，可比实例为同一住宅物业所在区域内相近的实例，其区位因素基本相同
23、。4 权益状况因素主要为年限、容积率，可比实例为同一住宅物业所在区域内相近的实例，其权益状况因素基本相同。5 实物状况修正主要在建筑面积、临街状况、新旧程度、楼层、小区配套、建筑结构、设计、装修、通风采光、朝向等方面进行比较修正。（2）修正计算：交易案例实例A实例B实例C实例价格（元/）23,07723,23722,882交易情况修正100/100市场状况修正区位状况修正权益状况修正实物状况修正100/97100/98（3）确定比准价格：比准价格A =23,077100/100100/9723,791元/）比准价格B =23,237100/9823,711（元/）比准价格C =22,88210
24、0/9723,590元/）经过比较分析，求算出各比较案例经因素修正后达到估价对象条件的房地产价格，由于上述各个比准价格比较接近，故我们取三者的算术平均值作为市场比较法计算的结果。则：评估单价 = （23,791+23,711+23,590） / 3 23,700 （元/） （取整至十位）（4）确定法定优先受偿款数额根据法定优先受偿权证明文件，估价师获悉的估价对象法定优先受偿款数额=0（5）确定估价对象抵押价值估价对象抵押价值=评估市场价值-法定优先受偿款数额2.7 估价结果姚海燕委托的位于广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园5栋3座1601，用途为住宅，建筑币元整。单价为23,700元/平方米
25、。第3章 房地产市场比较法存在的一些问题尽管市场比较法是一种最简单、最便捷的、最适用的估价方法，估价结果最容易得到相关利益各方认可，但是市场比较法实际运用中还是存在不少问题。以广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园5栋3座1601估价技术报告为例，我对我国房地产评估运用市场法存在的问题提出与分析。3.1 房地产市场不规范、不成熟，市场环境变化大市场比较法的应用是建立在有一个规范、成熟、发达的房地产市场基础之上的，也就是说在房地产市场发育不够充分的地区，采用市场比较法所取得的评估结果不能够反映房地产的正常价格。而在我国这样的新兴市场经济国家，房地产市场仅有二十余年的历史，目前还处于较低的层次，房地
26、产市场不规范、不成熟、不完善，市场环境变动较大。我的实习工作地点在广州，我上面所介绍的评估案例是在广州番禺区的，广州近几年的房地产行业发展很不错，也因此带动了房地产评估行业的发展。相比其它二线城市，广州的房地产市场要相对规范、成熟一点，但是仍然有很大的发展空间。因此，我的估价报告是建立在一个相对成熟一点的房地产市场基础上的。3.2 信息不对称，导致案例搜集困难，尤其是成交案例更加难以获得信息流畅，有足够多的交易案例可供选择，是市场比较法的运用前提之一。但是任何一个评估机构搜集和整理全社会的房地产信息，在目前的房地产管理体制下都是比较困难的。因为我们根本没有建立一个开放共享的房地产信息系统，就是掌握信息资源较多的政府房地产管理部门不但内部之间相互封锁信息，而且外界要获取他们的信息也非常困难。各个评估机构收集自己的交易案例，互相之间也持保守态度，
