1、1.建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；2.供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气已安装独立计量表具；3.教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；4.道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；5.电梯、二次供水、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；6.物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；7.法律、法规规定的其他条件。三）承接查验流程1.确定物业承接查
2、验方案；2.移交有关图纸资料；3.查验共用部位、共用设施设备；4.解决查验发现的问题；5.确认现场查验结果；6.签订物业承接查验协议；7.办理物业交接手续。三、承接查验组织一）组织机构1.成立联合领导小组：组 长：副组长：成 员：2.领导小组下设承接查验综合管理办公室主 任：副主任：3.综合办下设三个承接查验工作组1）资料组：组长：成员:查验范围：房屋产权资料、业主资料、政府验收合格资料、工程技术资料（图纸、说明书）等。2）现场环境与设施组：成员：房屋公共部位（包括但不局限于建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、架空层等）、楼内公共设施（包括
3、但不局限于排水系统、烟道、管线井、避雷设施、楼内照明等）、小区道路、小区围墙、小区沙井、检查井、化粪池、楼外排水系统、绿化工程、水景工程、保安岗亭、信报箱、停车场。3）设备组：公共配电系统、给水系统、无负压供水设备系统、电梯系统、消防联动报警系统、周界报警系统、门襟系统、道闸与车场管理系统、电视监控系统、巡更系统、综合布线与广播信息系统、小区场地照明系统、压缩式垃圾站。二）承接查验准备1.学习、培训组织验收组人员进行相关培训，培训内容有：学习本方案；学习规范、研读施工图纸；熟悉工程情况、设备概况；组织承接查验演练培训。2.购置、准备工具根据项目的规模及查验时分组情况，准备下列物品及工具，数量自
4、定。捣棍（小锤）、卷尺、靠尺、试电笔、万用表、绝缘摇表、接地电阻测试仪、红外测温仪、电子测漏仪、网络测试仪，梯子、PVC吹烟管、电吹风、塑料水桶、写字夹板、塑料扎带、不干胶贴、签字笔（圆珠笔）等。（详见工具清单）3.准备验收规范、标准及施工图从开发商借阅相关工程资料，熟悉并了解项目基本情况。4.准备验收表格、接管凭证准备承接查验相关记录中有关的验收表格、接管凭证。三）实施查验1.审查承接查验条件湾田公司将承接查验条件资料提供资料组审查，如有欠缺，要书面承诺完成时间。2.移交资料审查湾田公司资料员按承接查验移交资料总目录填写好承接查验移交资料详单，将与之相符的资料提交给资料组，由资料组逐一核对审
5、查，对未能提交的资料，湾田公司应当列出未提交资料的详细清单，并书面承诺补交的具体时限。但规划、竣工总平面图；单体建筑、结构、设备的规划、竣工图；配套设施、地下管网工程的规划、竣工图等竣工验收资料；共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；共用设施设备出厂、装、试验和运行的合格证明文件必须首先提供。3.现场查验组熟悉资料湾田公司按移交公共设施、设备清单要求填写好，与资料一同提交给资料组，现场查验组取得上述资料后，分设备组、环境与设施组，用10天时间对资料分工熟悉，仔细核对规划、施工、竣工图之间的变化及变更的合法性，掌握共用设施设备的操作、维护要领。4.现场查验现场查验组熟悉资料后，分组
6、对现场进行逐项查验，并按设备、设施单元逐一登记，对发现的问题，双方核实签字确认。5.缺陷处理与复验1）验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告，验收小组负责人根据全部的单项验收报告形成综合性验收报告的评定及意见书，同时将各不合格项目形成书面报告，提交湾田公司。2）湾田公司组织对查验中发现的涉及安全与使用功能的问题，按商定方案，在约定的时间内进行整改，每项整改内容完成后，由现场查验组进行验收确认。6.承接查验协议签定与遗留问题处理涉及安全与使用功能的问题解决后，湘中电力物业公司与湾田公司签定承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约
7、定。7.物业交接办理物业交接手续，交接工作要形成书面记录。交接记录包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录由湾田公司和物业公司共同签章确认。四、承接查验内容、要求及方法一）图纸资料交接要求：仔细清点图纸资料数量，交接双方在图纸资料移交清单签字确认。1.建设单位应向物业公司移交下列图纸资料：（1）基建文件（A类）a） 决策立项文件b） 建设用地、征地与拆迁文件c） 勘察、测绘与设计文件d） 工程招投标与承包合同文件e） 工程开工文件f） 商务文件g） 工程竣工验收及备案文件h） 其他文件（2）监理资料（B类）a） 监理管理资料b） 监理工作资料c） 竣
8、工验收资料d） 其他资料（3）施工资料（C类）a） 施工管理资料b） 施工技术资料c） 施工测量记录d） 施工物资资料e） 施工记录f） 施工试验资料g） 施工质量验收记录2.物业质量保修文件和物业使用说明文件。如：住宅质量保证书、住宅使用说明书等。3.各种设备设施的随机资料：包括但不限于：设备操作、使用说明书；设备维护保养说明书及维修工艺要求；随机图册；设备产品样本；出厂合格证明；出厂精度、性能检验记录；装箱单；附件明细表；开箱查验单；安装调试记录；安装调试查验记录；安装洽商记录；进口设备技术资料原件及翻译文本等。4.与政府主管部门或供电、供水、燃气等能源供应企业签订的各种协议、合同、方案（
9、图纸）等（例如：高压供电方案批准书，供用电协议书，供电部门送电前配电室高压及继电保护试验记录等）。5.政府主管部门出具的各种检验、检测报告及为出具检验检测报告所必须的各种检验、检测记录及或工作记录。6.业主资料，已购房业主的姓名、位置、面积、联系电话等。二）房屋本体及公共设施的承接查验1.地基基础查验1）地基基础沉降不得引起墙体和上部结构的开裂或其他结构及相邻房屋的损坏。2）查验方法：观察检查。2.梁、柱、板等主体查验1）无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝。2）无钢筋外露。3）查验方法：3.外立面检查1）房屋墙体露出地面部分无倾斜、无移位、无裂缝和无扭曲等。2）散水坡：无塌陷、
10、无断裂和无分裂；面层平整，无脱皮；无倒泛水、积水现象。观察检查4.天台的查验1）屋面隔热层、防水层；板端缝、伸缩缝油膏紧贴；隔热板、防水层表面无裂缝。2）阳台及房屋的屋面应有组织排水（排水坡度必须符合设计要求）不得有积水现象。出水口、檐口、泛水、天沟、变形缝、压顶、落水管、烟管与屋面的连接等应安装牢固,接口平密,不渗漏。3）天台护栏无破损、变形，无明显锈蚀。4）按设计要求检查、观察检查。5.顶棚的查验1）抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹，无霉点，无渗水痕迹、无污渍。6.墙面的查验1）抹灰应表面平整,不应有空鼓、爆灰、裂缝和起泡等缺陷。（允许偏差值4mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查
11、。）2）饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴阳角与线脚顺直,无缺棱掉角。（1）表面平整度允许偏差值2mm。（2）立面垂直度允许偏差值3mm。用2m托线板检查。（3）接缝、压条平直度允许偏差值2-3mm。拉5m线检查，不足5m拉通线检查。（4）压条间距允许偏差值2mm。用尺检查。（5）接缝高低允许偏差值0.5mm。用直尺和楔形塞尺检查。（6）接缝宽度允许偏差值0.5mm。（7）涂料、刷浆应色泽一致.表面不应有掉粉、起皮、漏刷、透底、反碱、咬色、流坠、疙瘩等现象。查验方法：（8）裱糊工程：壁纸、墙布必须粘贴牢固，表面色泽一致，不得有气泡、空鼓、裂缝。边缘平直整齐，不得有纸毛、飞刺。不得有漏贴、补贴和脱层
12、现象。各幅拼接横平竖直，拼接处花纹、图案吻合，不离缝、不搭接。（查验方法：距墙面1.5m处正视，不显拼缝，观察检查。（9）外墙面：抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮. 无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。（10）玻璃隔墙墙面：安装必须牢固，玻璃胶垫的安装应正确。表面应色泽一致、平整洁净、清晰美观。接缝处应横平竖直、玻璃应无裂痕、缺损和划痕。勾缝密实、均匀顺直、深浅一致。7.楼、地面的查验1）面层与基层必须粘贴牢固,不空鼓;整体面层平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。面层坡度应符合设计要求，不倒泛水、无积水；与地漏、管道结合处应严密牢固，无渗漏。坡度尺检查，许偏差应符合应符合表装标高允许
13、偏差查验方法：用小锤轻击检查、用坡度尺检查、观察检查。2）水泥砂浆地面: 抹灰平整,压光均匀,无空鼓、无裂纹、无起泡等。允许偏差值4mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查、观察检查。3）陶瓷地砖、水泥花砖面层:表面平整,接缝均匀顺直,无缺棱掉角。（1）查验方法：高度差允许偏差值1mm。（2）查验方法：直线度允许偏差值3mm.用2m靠尺和楔形塞尺检查。（3）查验方法：4）大理石、花岗岩、木楼地面、塑料地板:应平整牢固,接缝密合。高度差允许偏差值0.5mm。直线度允许偏差值2mm。（3） 查验方法：观察、脚踩检查。5）卫生间、阳台、盥洗室地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗
14、漏。泼水检查、用坡度尺检查、观察检查。8.门窗的查验1）钢木门窗应安装平正牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确.钢门窗缝隙严密,木门窗缝隙适度。2）门窗安装后外观质量应表面清洁。大面无划痕、碰伤、锈蚀；涂膜大面平整光滑、厚度均匀、无气孔。9.楼梯、扶手的查验1）栏杆应以坚固、耐久的材料制作，并能承受荷载规范规定的水平荷载；2）栏杆高度不应小于1.05m，高层建筑的栏杆高度应再适当提高，但不宜超过1.20m；3）栏杆离地面或屋面0.10m高度内不应留空；4）有儿童活动的场所，栏杆应采用不易攀登的构造。10.卫生间的查验1）供水设备查验（1）安装牢固,管道、阀门完好无损，无渗漏水、
15、无锈迹。（2）管道接口无渗水。（3）龙头、水阀:流水畅通,接头处无漏水。2）排水设备:（1）安装牢固，外观完好无损，配件齐全。（2）铸铁管：无渗漏水，表面无锈迹、无裂纹、面层油漆均匀。（3）地漏：安装稳固，管缝密实、无堵塞，排水通畅。3）卫生洁具（1）管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏.水压试验及保温措施必须符合要求。（2）高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。（3）卫生间的排污管出户管长不宜超过8米,并不应使用陶瓷管。（4）卫生器具质量良好,接口不得渗漏,安装应平正,牢固、部件齐全、制动灵活，面层无污渍和刮花痕迹。11.路灯：1）灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常。
16、2）灯柱安装牢固，外面油漆均匀，无损伤和刮花。3）检验方法：12.小区道路：1）道路面平整，无积水、无起砂、无空鼓、无损伤。2）道路沿砌筑整齐，灰缝饱满，无损伤。3）块料面层：拼砌整齐，平整稳固，块料面无裂纹、无缺棱掉角4）检验方法：13.岗亭：1）铝材和不锈钢类：安装牢固，配件齐全，型材面无损伤，玻璃无污渍。2）电动道闸：安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸栏无损伤。3）停车场：路面平整、无起砂、无起鼓、无裂纹。车道标识，入口出口标识清楚，油漆均匀。4）车场照明：配套齐全，灯具完好无损，开关灵活，照明正常。5）车场排水系统：应设有专门排水沟。6）车场排风系统：应设有专门排风系统。14.检查井、
17、化粪池：1）池内无垃圾杂物，进排水畅通，池壁无裂痕。2）检查井和化粪池进出水高度差不小于5厘米，立管与粪池之间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。井盖搁置稳妥并设置井圈。15.围墙、围栏：1）查验围墙主要依据物业规划性质、设计要求进行。三）强电系统设备设施的承接查验1.系统查验工作，应由施工单位完成各系统的自检，并提交自检报告后进行。2.承接查验工作过程中所发现问题由物业公司统一记录在设施设备接管查验记录表中，查验工作完成后，参加查验人员应签字确认，物业公司将设施设备接管查验记录表分别报送各有关单位，由建设单位根据问题的严重程度及现场实际情况，组织施工单位确认整改完成时间，整改工作结束后
18、，由物业公司对整改情况进行检查确认，并报送各有关单位。1.公用动力设备供电系统1）检查内容（1）盘、柜的固定及接地应可靠，盘、柜漆层应完好，清洁整齐；（2）盘、柜内所装电器元件应齐全完好，安装位置正确，固定牢固；（3）所有二次回路接线应准确，连接可靠，标志齐全清晰，绝缘符合要求；（4）抽屉式开关柜在推入或拉出时应灵活，机械闭锁可靠，照明装置齐全；（5）操作及联动试验正确，符合设计要求；2）检查方法（1）盘、柜的固定应牢固；（2）所有二次回路接线应与图纸相对应；（3）在停电情况下或将开关柜抽屉置于试验位置进行分合闸联锁试验；（4）对于互投或其他功能的配电箱柜进行空载通电试验，互投功能自投自复应正
19、常；2.各盘、箱、柜电源1）一般要求：（1）盘、箱、柜的金属框架及基础型钢必须接地可靠；装有电器的可开启的门和框架的接地应用裸编织铜网带连接，且有标识；（2）盘、箱、柜应有可靠的电击保护措施；（3）盘、箱、柜安装应牢固，封闭良好，并应能防潮、防尘，安装位置应便于检查，成列安装时应排列整齐；（4）盘、箱、柜面的指示灯、操作按钮应安装牢固、无破损，标识应清晰、坚固、准确；（5）盘、箱、柜内应有一、二次系统原理图，并安装牢固；（6）主、备电源在上级低压盘上的开关编号清晰准确，供电电缆应挂标识牌；（7） 一、二次回路接线整齐、牢固，宜采用螺栓连接、插接、焊接或压接等。配线回路导线均应标明回路编号、排列
20、整齐、避免交叉，编号应正确、字迹清晰且不易脱色，并应固定牢固，不得使所接的端子排受到机械应力。采用插接式端子的，不同截面的导线不得接在同一端子上；（8）按图施工，接线正确，功能正常，仪表指示灯显示正常。（1）测量盘、箱、柜电压、电流指示值应正常；（2）检查各部位连接点无松脱、锈蚀、烧伤、过热等异常现象；（3）拉合各级开关，检查负荷运行情况应正常，标识应与竣工图纸相符；（4）试验电源互投装置、控制按钮等功能应正常；（5）对盘、箱、柜进行设备登记，记录电缆截面、路由及大约长度参数，登记电气元件参数及数量；（6）检查制造厂提供的图纸资料和文件：产品说明书、试验记录、合格证书、安装图纸，以及备品备件、
21、专用工具等。；（7）主供电源在低压盘上开关编号；（8）备用电源在低压盘上开关编号；（9）电源互投的条件及有无优先（作自投及复归检查）。3.电动机（1）电动机性能应符合周围工作环境的要求，铭牌应符合设计要求；（2）电动机应安装在牢固的机座上，机座周围应有适当的通道，并应保持干燥清洁；（3）电动机外壳应有可靠接线装置，电源线应安装牢固并有保护套管；（4）电动机运行声音正常、电流正常、温度符合制造厂的规定。（1）外观检查：电机安装牢固，螺栓及防松零件齐全。接线盒盖应密封良好，机壳应清洁无可燃物和其它杂物，手动盘车正常，风扇转动良好无破损；（2）电动机应在空载情况下做第一次启动，空载运行时间应为2小时
22、，并记录空载电流；（3）电动机试运行，并应符合下列要求： 旋转方向符合要求，无异常声音；各部位温度不应超过产品的技术条件的规定；带负荷启动，检查运行参数符合产品及设计要求；（4）对电动机进行登记，记录铭牌参数；（5）检查制造厂提供的图纸资料和文件：4.公用区照明及动力供电系统1）封闭母线:（1）一般要求：a）封闭母线应标志清晰、外观完好无变形；b）封闭母线外壳接地线连接完好牢固；c）封闭母线与低压柜连接处固定牢固，绝缘处理应完好无破损；d）封闭母线水平与垂直固定支架应牢固完好，弹簧等伸缩装置完好；e）封闭母线每段连接应完好、无松脱现象。a）进行母线外观检查；b）悬挂式母线的吊钩应有调整螺栓，固
23、定点间距不大于3米；c）封闭母线端头应装有封闭罩；d）各段母线的外壳连接应可拆卸，外壳之间应有跨接线，并应接地可靠；e）供电电源在低压盘上开关编号；f）电源电缆截面、路由及大约长度参数登录；g）插接箱数量、设备规格、运行电流登录；h）插接母线接头位置及数量登录；i）检查制造厂提供的图纸资料和文件：2）电缆桥架:金属电缆桥架及支架和引入或引出的金属电缆导管必须接地可靠，且必须符合下列规定：a）金属电缆桥架及支架全长应不少于2处与接地干线相连接；b）非镀锌电缆桥架间连接板的两端跨接铜芯接地线，接地线最小允许截面积不小于4mm2；c）镀锌电缆桥架间连接板的两端不跨接地线，但连接板两端不少于2个有放松
24、螺帽或放松垫圈的连接固定螺栓；d）当设计无要求时，电缆桥架水平安装的支架间距为1.53m，垂直安装的支架间距不大于2m。a）进行电缆桥架全部外观检查；b）检查接地线与干线连接情况；c）检查支架与吊架间距及安装牢固程度；d）检查桥架安装排列整齐、横平竖直、盖板齐全；e）路由及电缆数量、走向是否符合设计；f）桥架吊架牢靠、接地线齐全。3）电气照明装置（灯具、插座、开关等）（1）电气照明装置的施工应符合现行国家标准GB 503032002电气工程施工质量验收规范的规定。a）照明系统通电，灯具回路控制应与照明配电箱及回路的标识一致，开关与灯具控制顺序相对应，插座接线顺序正确，风扇的转向及调速开关应正常
25、。b）公用建筑照明系统通电连续试运行24小时，民用住宅照明系统通电连续试运行8小时。所有照明灯具均应开启，且每2小时记录运行状态1次，连续试运行时间内无故障。c）检查制造厂提供的图纸资料和文件：4）各层配电小室（1）检查接线系统、配电箱设置符合设计要求；（2）登录室内配电箱清单；（3）登录有无串层供电情况；5.电气系统注意事项1）各个电气控制系统的原理图、接线图及线路的管线表要有一套完整的竣工图纸。2）复杂的系统电气资料和说明书，保护电气设备的数据及设定值，有必要的设备应做模似保护试验。3）施工单位要讲明各个电气控制开关所控制的范围，在开关上标明用途，并实际操作运行，直至正常工作。4）查验人员
26、要检查各系统的接线是否牢固，线号应清楚、齐全。5）施工单位在实际施工中，难免由于设计不周，造成在施工中设备安装位置以及电气原理图，所采取的治商变更修改等，要和查验人员讲明，并在竣工图纸上标清注明，以便日后维护。6）有些特殊系统，由厂家随设备带来的专用工具、备品备件等，施工单位要移交清楚。四）电梯系统设备设施的承接查验1.电梯施工单位提供电梯监督检验自检报告书。1.查验范围项目范围内的所有电梯设备设施，包括竣工查验资料及电梯机房、电梯轿厢、电梯井道、电梯底坑等部位的机械装置和电气装置。2.查验内容参照施工单位提供的电梯监督检验自检报告书进行查验。3.观感检查应符合下列规定1）轿门带动层门开、关运
27、行，门扇与门扇、门扇与门套、门扇与门楣、门扇与门口处轿壁、门扇下端与地坎应无刮碰现象；2）门扇与门扇、门扇与门套、门扇与门楣、门扇与门口处轿壁、门扇下端与地坎之间各自的间隙在整个长度上应基本一致；3）对机房（如果有）、导轨支架、底坑、轿顶、轿内、轿门层门及门地坎等部位应进行清理。五）安全防范系统设备设施的承接查验1.各子系统工程完成后，应由施工单位会同系统集成商自行组织有关人员进行检测，并向建设单位提交工程自检报告。2.承接查验工作过程中所发现问题由物业公司统一记录在设施设备接管查验记录表中，查验工作完成后，参加查验人员应签字确认，物业公司将设施设备接管查验记录表分别报送各有关单位，由建设单位根据问题的严重程度及现场实际情况，组织施工单位确认整改完成时间，整改工作结束后，由物业公司对整改情况进行检查确
