1、我来说个例子。亚洲最大的购物中心日本永旺购物中心，这家购物中心准备在23年内在中国开100家购物中心，面积是在十几万平米左右，基本上和万达的模式是一样的，但是唯一不同的是，万达一般是在城市中心或次中心拿地，而永旺是在郊区做。其实我曾经比较过，万达在国内来说已经做得很专业了，但是拿永旺的这个AEON-JUSCO的商业规划设计同万达相比较，万达还是不够专业。更不要说很多做商业地产的开发商已经和万达有很大的距离了。 在我接触的，包括永旺购物中心，包括北美的，金融危机之前，欧美的的一些开发商也试图进驻中国市场。当时他们委托专业调查机构对全国的商业地产项目做一个调查统计，他们看过调查结果后，觉得尽管中国
2、市场的商业地产已经开发过量，一个是单体的面积过大，再一个商业地产规模已经超出了每个城市的消费需求，整个的开发面积过大。但是准备进驻中国商业地产市场的外资并不担心，他们看了我们的建筑设计，发现有很大的缺陷，这些缺陷导致即使你们先做，这个市场80%或90%是中国地产商的项目，他们比例就算只占10%也可以后发制人。这是由于他们的设计太专业了，他的运营成本非常小，按我们现在的时髦的话就是低碳的经济。他们想的比较远，所有的设计不光考虑招商的需求，商铺的需求，而更多考虑的是未来商业运营管理怎么去降低能耗。 如果说商业规划设计不专业，导致开业以后，常年的能耗很大的话，那么与外资企业是没法竞争的。其实零售业这
3、一块挣的钱，零售商毛利率是非常低的，差1个点都是很困难的。前期的设计不专业可能导致能耗消耗要大于别人几个点，所以在竞争上是非常不利的。再由于将来的残酷的竞争，因为整个的商业地产开发是大于需求的，肯定是有不少商业要倒闭的，谁最先倒闭关门呢？当然是运营成本比较高的商家了。所以我觉得一定要建立这样的理念和概念，就是不能够把建筑规划设计来作为商业地产开发的灵魂，而是一定要引入商业设计的灵魂。商业设计是对商家、对消费者，包括对以后商业地产运营的综合的专业性的考虑和提出要求。然后建筑设计，包括将来的内部空间设计都是为商业的灵魂来服务的。所以我们认为商业设计是规划设计的核心，也就是说它是指导规划设计和建筑设
4、计的基础条件。 当然，搞好规划设计绝不单是设计师的责任，反过来说，单靠设计师是做不好商业综合体的。因为设计师大多是从建筑结构的角度提供有益的意见，但做购物中心，第一位是租赁人员的责任。设计师，尤其西方国家培养出来的设计师，他们讲个性、讲创新，不考虑投资成本，也不考虑从商业上是否合理。完全凭设计师规划购物中心风险很大。我可以举一个大家熟悉的例子，上海的正大广场，黄金宝地，陆家嘴最好的位置，20多万平方米的购物中心。前几年只有1、2层没有关，3-8层全停业了。而且1、2层卖的都是大杂货，跟陆家嘴的定位完全不符，没有太多品牌入驻。正大广场从一出生，胎里带来的毛病，先天不足，后来司徒先生对正大重新思考
5、，做了很大的调整，购物中心才渐渐成功了。正大集团就是因为崇洋媚外，迷信国外的设计师，连中庭都是拐来拐去的。美学是有了，但人流动线不合理，做商业是失败的。二、要设计做好商业项目规划设计的重要原则：那如何做好商业规划设计呢？！笔者以为最重要的是要把握两个关键点 1、主力店及次主力店的工程技术标准。物业的建造标准必须符合相应的业态的需要。在商业综合体当中，通常包括超市、百货、院线、餐饮、健身、酒店等多种业态，不同业态对物业要求和标准不同，在规划设计时必须满足不同业态的需要。这与一开始我讲的招商在前、建设在后有很大关系。不同业态的主力店有不同的要求：做普通的百货荷载有400、500公斤，柱距要7.8米
6、8米，5米层高就够了；做建材超市，建材超市要求荷载2-4吨，至少要8米层高，柱距要9-10米；做生活超市，5米层高就可以了；而做仓储的话，要求荷载1-2吨，要9米层高，柱距要9-10米。如果建电影院，至少要10米层高（也就普通商业层高的两倍），要考虑将来使用大银幕。不同的主力店都有不同的荷载、高度、卸货的要求，只有招商在前，与主力店进行技术对接，才能掌握好这些东西。另外，商业规划设计还体现在设备设施的配套上。拿整个购物中心的照明来说，可能不同业态业种所需要的照明条件是完全不一样的。比如大卖场（如超市），它强调的是低成本运营，肯定它在照明的器具上考虑的就是节能为主。像一些精品店或者主力的精品百货
7、店，他们对灯光的照明要求就会比较多。所以在电量的分配上，在系统的配置上它都会有不同的需求。这就直接体现了建筑设计规划单位的专业性。下面是次主力店肯德基选址要求，供大家学习参考一下：（1）面积：首层，350平方米（使用面积）。门面12米。开面与进深的关系。（2）高度：楼板到梁底高度，不得低于3米。柱网结构。（3）楼板承重：厨房区楼板负荷为450kg/m,餐厅区活荷载为250 kg/m。（4）供电：甲方提供空调及200KW的用电量，并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引至乙方指定位置，乙方自设配电盘，并独立安装电表。（5）供水：甲方提供25吨水/天,供水管径为2.5/3.0英寸,水压不小于2.5K
8、G/CM，并具有相应的用水指标。（6）排水：甲方提供相应的排水管线位置，排水管径不小于6英寸。（7）隔油池：在餐厅附近区域应提供适宜位置，供餐厅制作隔油池，该位置将不导致争议或影响相邻关系。（8）化粪池：甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域。（9）排烟：提供室外相应的排放油烟管道位置，该位置将不导致争议或相邻关系。排烟管道的截面积为500mm*700mm。（10）招牌：在门脸上方提供招牌安装位置。招牌大小及悬挂方式。灯光照明。（11）空调：甲方提供冷暖空调应保证使用时间自早8：00至晚11：00，其制冷量厨房应不小于450卡/M/小时，用餐区应不小于350卡/M/小时。餐厅温度冬天应不低于
9、15度，夏天不高于25度，春秋季应在20-25度之间。（如KFC自设甲方提供室外机位置）（12）设备总重：冷库、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶，设备总重3吨，下设槽钢可将设备均匀摆放，使楼顶均匀受力。（13）卸货车位：甲方提供临时卸货车位。（14）乙方按照肯德基统一标准对餐厅内部及外部进行装修。（15）消防系统：乙方自设消防系统并与甲方连通。（16）电话：甲方提供两条电话线路。网络还是和大家说个案例吧：江西有一个十六万平米的购物中心，做到正负零，来找我帮他招商，他们招商了一年，一个主力店都没招进来。他主动提出，如果我帮他招商满场，他给我四个月租金。可我研究过图纸之后告诉他，建议炸
10、掉重来。当时只盖了一层地下室，投资花了8000万。他们的项目设计，层高平均4.8米，通通荷载400公斤，怎么能去招商呢？建材一进来，就能把楼板压塌，就是做超市也有危险。这样的条件只能做百货，都做百货的话，2万平米一个平面，地下1层到地上6层，在这种二三线城市，面积这么大哪个百货敢做？ 像这样的项目，都成这样了，如何能招的好商家进驻？所以，如果在项目的前期不重点关注主力店及次主力店的工程技术要求，就会造成人力、物力、财力的浪费。2、良好的内部动线设计：商业综合体好的动线设计能引导和方便消费者购物，良好的人流动线也能延长消费者在店铺的停留时间，带动品牌人流量和购买率的提升，并能让消费者体验一种品牌
11、所倡导的购物感觉。商业的一切经营活动要围绕满足顾客的需求而展开，而这其中一个很重要的环节就是商场的动线设计。如果把商业综合体比作一个人的话，那么动线就好像人身体内的血管一样重要，无论上、下、左、右都必须保持通畅，不能有任何阻塞的地方。所以，商业综合体在规划的初期往往重点放在动线规划上，为配合各楼层不同业种的定位，商家往往要花费很大心思和时间来研讨和修复动线设计图，直到满足商场使用的最佳状态为止。说到商业的动线设计，必须先来看看来到购物中心内的顾客都是什么样的目的，我们一般把顾客分为三种：第一种是有购买目的主动顾客，具有较强的目的性；第二种是无购物目的的顾客；第三种是随机购买，以逛为目的，在“逛
12、”中发现商品，激发购买欲望，主要以女性为主，属感性消费。那么，要激发顾客的购买欲望，不仅需要在商品自身设计上下工夫，提高商品的色泽、款式等方面的视觉效果，还需要着重研究商业空间的内部布置、空间的分割和联系，创造特定的购物氛围，让顾客心情舒畅，从而达到激发其购买欲望的目的。一个好的垂直、平面交通设计，它是可以决定内部人流动向的。我们在评析商业体内部交通的好坏，主要应从垂直交通和平面交通两个方向分析。垂直交通将促使人流从低楼层向高楼层运动，而平面交通则能使消费者沿着商家事先设计好的交通流线进行消费。好的内部交通设计能使不是处于“金角银边”的商铺，也能得到充足的客流。因此，我们在进行设计前，一定要了
13、解项目的具体位置，是否能依靠内部交通，获取足够的人流量，起到“事半功倍”的效果。好的动线规划的作用包括：合理的动线使顾客很方便地进入商业设施；合理的动线使顾客很容易地走完整个商业设施；合理的动线使商品很容易导入商业设施；合理的动线使店员服务更加方便。商业的动线设计要把握好以下几个特点：商业综合体的动线分四种，有给客人使用的卖场的动线，也有给后勤补给和员工上下班的后场动线。又分水平动线及垂直动线。（1）后场动线：从停车卸货开始经过商品管理，接着上升降货梯，到进入卖场仓库的这个过程是后勤补给动线，此动线的特点是要够宽敞、至少250公分以上才足够人员和推车通过；亮度要足够，一般大约400500照度、
14、等同于办公室的亮度即可；通道两侧壁面要做耐撞处理，地坪要平顺、耐磨使推车不受阻碍；而这条动线一般要让客人看不见走不到的才是合理设计。比如说卸货区要尽量安排在地下，我们现在做商业综合体，卸货区全部安排在地下，为什么呢？人、车、货分流，不和地面争位置。如果觉得地下室做卸货区要把高度提高有点浪费，那么可以局部把卸货区做高一点，其它地方做低一点。如果钱多一点，可以都做高。这样有好处。将来停车位不够了，可以加一层低停车场，停车位就加了一倍。首先要解决人、车、货分流问题。车辆，包括私家车、送货车，都不要和人在同一层面交叉。（2）员工动线：员工每天上下班进出的动线，从经过警卫到商业综合体，打卡完毕至员工更衣
15、间换制服、再进到个人工作岗位的这条动线就是员工动线。这条动线通常会和消防逃生动线相连贯，也会有某一段会和货物的补给动线重叠，这都是合理的设计。（3）水平动线：水平动线在内部交通设计上，对于引导人流起到至关重要的作用。商业综合体每一层商业以电扶梯为中心来做引导客人走向的通道成为水平动线，水平动线设计最重要的是主通道动线与次通道动线的设计，一般要求在进入商场之后要有一条明显的主通道，宽度在68米（一些高档次的商业综合体它的宽度会更大尺度，如万象城的地下一层及地上一层的主通道宽24或30米，宽到完全可以在通道上开汽车，事实上万象城的地下一层及地上一层就经常被很多4S汽车店用来做商品的展示。）保证购物
16、人群能够拥有舒适的步行空间，使顾客在穿行主通道时，能清楚地看到商场平层的业态划分。（具体请参看图片一：北京国贸B1地下一层平面图。）除主通道之外，还应该有与之相连的次级通道，使人流有效分流到各个业态分区。根据不同的商业种类，次级通道的宽度各不相同。商场内部的次级通道应在2米左右，以保证顾客在不拥挤的条件下，选购合适商品。此外，为了有效拉动次级通道商铺的人流量，可将收银台、卫生间、楼层休息区等部分功能分布在次级通道上，以拉升次级通道的人流量，同时也可降低将其设立在主要通道旁，避免因占用黄金铺面而造成的损失。综合而言，主次干道的水平动线设计要避免让顾客走重复的路，尽量采用围绕中厅的双环回型或一字形
17、结构，（北京金源MALL是双环回型及深圳的万象城是一字形结构动线设计）这种结构可以增加商场的通透感，最大化的增加顾客视线内的商铺数量，避免商铺人流死角，有利于最大限度地吸引人流，使商铺价值达到最大化。如果商场面积过大，那么除了保证主次通道间的畅通及联系外，还应该在商铺前后都设立出入口，既方便顾客快捷的往返前后通道，又能缓解人流的拥堵，提升人流平均到达率。（具体请参看图片二：北京金源MALL二层平面图及图片三：深圳万象城一层平面图。说完主次干道的水平动线设计，另外再提一提商业局部（如超市）的店内动线设计，动线设计首先要考虑商业的性质和定位。商业的性质有很多种，如综合性的、餐饮的、娱乐的、购物休闲
18、的、生活必需品的等等。每种性质的商业需要不同的人流动线，而不能一概而论。人流动线运用不仅在选址上能够带来价值，对于市内布局设计也有很大的指导意义：比如很多超市的布局就是将生鲜和熟食放到最里面或者是有些超市必须从最顶层进入，然后再内部绕很多圈才能出来，这些都是想让消费者在超市里面多绕行，从而使得每一件商品尽可能的处在人流主动线上。（4）垂直动线：从地面层借助电扶梯、电梯、步梯来运送消费者上下到每一个营业楼层的过程称作垂直动线。主要的功能是自下而上引导客流。一般而言，对于510万的人流，应设置1830部扶梯，410部垂直电梯来满足人流运输的要求。百分之七八十的客人多是利用电扶梯来上下商场的楼层，所
19、以在台湾和日本的商业综合体，通常采用交叉式的电扶梯（即统称剪刀式）让客人能右转上楼左转下楼，很顺利地到达每一层卖场；在中国大陆则大多采用平行并排式的电扶梯，这种安排会造成上下楼的客人在同一个平台处挤成一团，并且让上下楼的客人必须多绕半个卖场，看似多一点商机，其实会造成客人不便而易生反效果。购物中心层数越多，营业面积和租金就越多，购物中心的利润和投资回报就越大。但要把购物者引导高层并不容易，因而投资者往往不愿意租用较高层的商铺。此时，中庭空间和垂直交通工具能够发挥重要的作用。中庭是垂直交通组织的关键点，也是步行空间的序列高潮，这里人流集中、流量大，最有可能鼓励人流上行。富有趣味的垂直交通工具，玻
20、璃观景电梯等，能在中庭空间创造活力和动感，常常会激发购物者登高的欲望。因此，投资者在选择高层商铺时，评价垂直交通能否促使人流向上运动，将成为考核重点。商业综合体常见的动线设计有一字形、“井”字形、“回”字形、九宫格形。我特别要提到的是在综合体的动线中融入中国元素而发展出的“太极”曲线形设计。它的特点是弧形动线设计能很好地满足商场内部空间设计的可视性和交通组织的引导性两个要求，透过圆弧形动线能让顾客视野的延伸性更强、可视性更强，单店的能见率更高，便于顾客到达店面，能很好的吸引顾客进店。更为重要的是，方便顾客知道自己所在位置，起到了很好的交通引导作用。我们在一些传统的商场中，经常会看到直线形的动线
21、设计使我们一眼就能从头看到尾，感到乏味，失去逛下去的兴趣，弧形就很好地解决了这个为题，使顾客很难看透，看了一间又一间，惊喜层出不穷，增加逛街的兴趣。同时，这一设计也使得商铺的展示面积增加，商品陈列的技巧性增强。（具体请参看图片四：北京东方新天地一层平面图）近几年全国各地开发的商业综合体，有些项目由于各种原因整个商场占地为狭长形，所以出现主动线不能贯穿全场的现象。出现这种情况就更应该在动线上好好思考设计方案了。狭长形的商业理想的动线是顾客进门之后沿回字形或一字型主通道走完整个卖场，然而实际情况并非如此。顾客进入卖场之后首先进入共享空间，此时共享空间可能正在做营销活动，聚集了大批顾客围观，但由于共
22、享空间距离入口太近，实际情况是门口人山人海，卖场深处柜组前面人烟稀少，顾客在门口就停住了脚步，所以我认为：共享空间应该适当后移。大多数商场为了保证商场的通透性而设计了两条笔直的主通道，当顾客站在一条一百多米长、两三米宽的通道一边，看着眼前的通道以及头上的顶棚POP由近及远、由大到小的变化，那种强烈的视觉冲击，让顾客感到特别疲惫。很多商业综合体最头疼的是如何吸引客流到高层，其实要解决这个问题也不是件难事，完全可以通过巧妙的业态组合及合理的动线设计来解决这个问题。传统商业人流引导一般从一层开始自下而上逐层分配人流，把好卖的商品分布在低楼层，高楼层在商品大类规划上吸引人的东西不多。但事实上内部布局规
23、划方案是应该在总体上考虑商业业态的总体平衡，使通过所有承租户的人流通行量达到最大，达到购物中心的整体人气平衡，避免产生绝对的死角死铺。在如何吸引客流到高层的规划设计上常用手法有以下几种：以主力店次主力店引导人流：一般大型购物中心都会引进主力店来吸引人流，并对人流起到引导作用。通常会将主力店安排在整个人流动线体系的终端，即尽量靠里，将主力店铺分别垂直规划每层单一一侧，使其吸引的客流平衡分布至每一个楼层的一般店铺，尽可能的延长购物中心的人流通过路线，达到商场整体利益最大化。例如很多大卖场会设置在相对比较靠里的位置，人流进入大卖场必须要经过较长的一条通道，通道两边通常布置专卖店。或者将大卖场设置在二
24、楼，让消费者必须要从二楼经过。国内这方面做的最好当数深圳的万象城及北京的东方新天地。以大中庭聚集人流：景观式中庭是现代商业中心的必要元素。不论你是哪种形式的商业，中庭都是必不可少的，它已经不仅仅是购物环境、消费档次的符号。景观式中庭起到塑造与购物中心定位相符的主题空间功能，并在商业建筑中起到的是疏散和聚集人流的双重作用。一方面景观和中庭吸引聚集人流集中活动、停留；另一方面，通过通透、宽敞及标志的视觉可见性，引导消费者非常容易寻觅到自己的消费目的地，迅速有针对性地引导人流。以高楼层餐饮休闲娱乐区引导人流：餐饮休闲娱乐业态已被验证为是最能够吸引人流、聚集人气的商业业态。不管是商业综合体、购物中心及
25、休闲步行街，餐饮休闲娱乐业态都应该作为次主力业态而占有相当大的比例。尤其是在一些流动人流较大的城市中心区，餐饮、休闲、娱乐等服务型业态在一些特定的时间内能够很好的吸引人流。行业里有种专业的说法叫：天女散花。它所指的商家在最高楼层想尽办法，或以物美价廉的商品、或以娱乐、或以美食、或以影线等作“诱饵”，来吸引顾客直奔最高层选购及消费。随后，顾客们会在享受这些服务的同时，意犹未尽地向下逛其他楼层卖场。还有，先将客流通过直达天梯直接引导至顶层后再使其逐层向下像花洒浇水一样将客流灌溉到每一个店铺。例如：香港郎豪坊购物中心的通天梯就将顾客从4层直接输送至12层。以停车体系来引导人流：现代商业对停车要求越来
26、越高，除要确保停车位数量的基本条件外，车流的组织以及停车后的人流动线也越来越受到重视。人车分流已经成为规划设计中一个必须满足的、最基本的条件，越来越多的新建商业都会考虑设置专门的出租车上下客区。对于大型商场而言，停车场地的设计及合理安排关系到消费者的便捷性，并很大程度上影响到消费者的购物决定。从方便大多数消费者的角度出发，宜在商场外部周围布置大量的地面停车场位，但在实际操作中，地面停车通常需要占用大量空间，而被地下室停车位所取代，这就需要从地下停车库到商场内部的动线必须便捷、直达；另外，还需协调好商场的货物运输、卸货区及出租车停靠点的停车用地，并进行有效的人车分流体系，以免对消费者产生相互干扰
27、的影响。大型商业综合体通常较为多见的是将车库设置在地下一层或二层。以家乐福（碧云店）为例，其车库设置在地下一层，与家乐福卖场同一楼层，不用走电梯就直接通向超市内部。方便了消费者购物，也增加了商家的商业机会。另外在近年来，有不少商业综合体将车库直接与商业做无缝链接，车库设置商场的侧面垂直的一层、二层、三层、四层。甚至有些大的商业项目将商业的屋顶也做大型的停车场，这样消费者能开车直接到达他要购物的那一层车库，一下车就能直接进入商场。比如说一个消费者若是要去深圳的万象城里的嘉和影院看场电影，他可以直接开车到万象城的三楼。这一点做的好的有北京的金源MALL和深圳的万象城。笔者从事商业设计、招商及营运十
28、多年，看过不少成功及失败的商业综合体，也为很多的商业综合体做过动线设计，通过这么多年的工作，笔者认为在对商业做动线设计的时候应该避免以下问题的发生：在实践中，我们在做商业动线设计时一般要注意避免在同一平面动线交叉（车流、人流、货流）；内部动线规划避免死角出现即所谓的盲肠路；避免阴阳街的出现即通道只有一面店铺；避免因动线设计不合理而改用厕所做诱饵，来指引顾客在商场内转来转去，达到吸引人流的效果。同时，做商业规划时要考虑设置必要的停车设施；出租车码头妥善安排停车落客点及等候区，并增加遮雨设施；还要注意不同业态卸货平台的设置不同。最后，尺度合理的主副通道设计宽度2.8米、4米、8米甚至12米、16米
29、。不同区域，不同发展时期、不同类型的商业要规划合理尺度的购物通道，避免客流高峰时过于拥挤，产生购物不适感或由于通道过于宽敞给人冷清的感觉。另外，对于不同商业定位的商业综合体来讲，不同的定位决定了不同的商业功能和业种布局，如城市商业综合体以适应年轻人购物需要规划卖场和商品，以年轻、时尚为特色，注重卖场热烈的售卖气氛的营造，在商品展示密度，广告宣传、品牌的个性化、流行性、人流密度、节假日促销等方面要求较高。而区域性商业中心在商品选择上突出居家和日用消费品的售卖，同时配合生鲜、食品、蔬果、日杂等大卖场业态经营，在商业环境和商品展示上更加注重实用性和亲和力、便宜性，价格优势较突出。只有将项目分析透彻，才能在动线设计能满足它们各自的发展特点。因文章篇幅问题，外部的动线规划设计就不展开了，另有文章专门介绍。三、商业项目规划设计中的细节处理：其实商业项目规划设计是有很多方面，下面我单单从商业经营的角度，用一个具体的案例北京的新光天地，来说明商业设计的重要性。北京新光天地18万平米，营业面积11万平米，其他的都是配套的。华贸新光天地做出来的产品品质，看外在及
