1、13） 处理突发事件；14） 组织本部门评优活动。3、协作其它部门 （1）协助保安部做好安全防范及跟踪落实工作；（2）协作人力资源部做好人员培训、员工生活工作；（3）协调外部门对维修部提出的其他工作要求。4、对客服务管理 （1）及时处理业主提出的问题；（2）处理突发事件。5、自我管理 （1）根据公司要求制定个人年度、月度学习计划；（2）按照计划和实际工作要求参加公司组织的相关培训；（3）听取各层级管理方面意见，并逐条落实；（4）定期自我总结，总结管理中的不足。三、督促和落实部门内部管理计划：1、部门班以上级别工作例会 （1）主持部门工作例会； （2）传达公司会议精神；（3）公布内部自查中存在的
2、问题，表扬好人好事，做到奖罚分明。2、学习与研究 （1）每天利用部门例会时间学习企业文化；（2）组织人员研究解决工作中存在的疑难问题；3、督促基层管理人员培训部门员工 （1）督促部门班组长或专业技术人员有对部门员工进行培训的职责；（2）每月至少一次对部门员工进行专业培训；提升员工的服务意识，调动员工的积极性，培养自豪感和凝聚力。职业道德规范和日常用语规范培训,员工通过训练有素的言行举止，共同塑造兴广物业的公众形象。（3）培训重点立足研究业务，提高专业技术水平，力求一专多能，加强管理，培强责任感，提高发现问和解决问题的能力；（4）培训做到结合实际工作中存在的问题，分析事故发生的原因，总结经验教训
3、；4、检查与评估 （1）检查工作，定期做出评估；（2）检查工作表格的填写情况；（3）检查员工对公司企业文化学习情况；（4）对重要设备、机房每天至少巡视一次。5、沟通会 （1）每周组织一次例会，总结本周工作，针对存在的问题，提出解决方案，并布置下周工作；（2）每周组织一次“员工沟通会”，了解员工思想状态、探讨工作中的不足，发挥员工的创造性，鼓励员工提供合理化建议，对上级管理人员的评估、个人具体问题；（3）及时通报沟通会内容；（4）每周组织一次装修组例会，了解近期装修施工过程中存在的顽症，结合现有装修管理制度进行整改、研讨可行性方案和措施；（为了有效减少一线装修管理员的工作责任心问题，制定每月区域
4、性轮岗制度，将有效抵制个别装修管理员 的违纪行为） （5）将沟通会内容整理在案，上交物业公司片区主任审阅指导。6、专题总结会 （1）对重复发生的同类问题找出发生原因，并拿出整改措施；（2）追究相关人员的责任；（3）拟定分析报告，报片区主任审批。7、“创新、合理化建议”制度的落实 （1）收集合理化建议，审核建议汇总表；（2）审批后组织实施创新合理化建议；8、设备安全运行工作 （1）制订设备安全运行责任制；（2）督导基层管理人员对重点设备进行不定期的抽查检查工作。四、与其他部门协作 1、配合公司其它部门工作 积极做好与公司其它部门的沟通，做好配电、供水、弱电维修工作。2、质量跟踪 现场跟踪重大质量
5、问题，查明原因，提出解决措施。3、与行政部采购管理负责人协调 （1）保证各类备品备件的及时供应；（2）做好设备零配件的管理。4、与其他部门协作 （1）与相关部门协调，做好设备维修、改造工作；（2）做好使用设备部门的技术操作培训。五、对业主服务管理 1、阅读报表 （1）阅读当日工作日志，检查设备巡查表，掌握设备运行情况；（2）阅读当日设备维修登记表，掌握设备维修情况。2、现场督导 （1）亲临现场指导，及时解决协调问题；（2）对督导过程中遇到的问题及时进行补救。3、处理客人投诉或突发事件 （1）出现客人投诉或突发事件，第一时间赶赴现场，查找原因；（2）协调相关部门及时处理解决，关系到对业主服务的要
6、赔礼道歉，升级服务；（3）若属人为原因造成，查找责任人，将落实情况汇总及时拿出处理意见。六、自我管理：月度总结 进行月度工作总结,必须包括本月工作进展、存在问题及原因、拟采取的解决方法；进行个人总结，找出个人自身不足，言明下月努力方向。七、区内各软硬件设备设施维护巡查计划和规范要求：1. 设备机房 1） 每月清洁 1 次，室内无杂物。2） 在明显易取位置配备消防器材，每月检查 1 次消防器材，确保完好有效。3） 设施设备标志、标牌齐全。4） 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。5） 交接班记录、工作日志等齐全、完整。2.1 共用部位： 1 房屋结构 每季度检查 1 次梁、板、柱等结构构件，外观
7、出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。2 建筑部件 1） 每季度检查 1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2） 每月巡查 1 次共用部位的门、窗、玻璃等。3） 每月检查 1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面等。4） 每年多雨季节和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。 3 附属构筑物 1） 每月巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2） 每季度检查 1 次雨、污水管井等。3） 每季度巡查 1 次大门、围墙、围栏等。4） 每月巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5） 每年检测 1 次防雷装
8、置。信号系统应加装信号级电涌保护器。2.2 二次供水设施 1 每月检修水泵一次，每天每班次巡视生活水泵房不少于2次，并填写运行记录；2 生活水池（水箱）每年消毒次数不少于2次；并有消毒处理记录；机房需人走上锁。3 2.3排水系统 1 排水设施 每月对排水系统进行检查，组织清理、疏通，确保畅通。每次降雨前后及过程中对主要排水口、管井进行检查。2 污水泵 汛期每日巡视 2 次，平时每日巡视 1 次，检查设备运行状态；每周进行 1 次手动启动测试；每季度养护 1 次。3 化粪池 每一年检查 1 次化粪池；组织安排清掏。2.4 消防泵房 1.每日检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。在
9、正常 情况下，生活水泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关应置于“自动”位置。2.消火栓泵、喷淋泵每月应手动点动操作一次，确保消防泵在紧急状态下的正常使用。3.维修员每周对泵房地面和设备外表进行一次清洁。4.按照水泵维护保养规程定期对水泵进行维护保养，并作好相关工作记录。5.保证水泵房的通风、照明设施完好。6.未经部门负责人许可，非工作人员不得入内，离开锁门。因工作原因必须进入机房的人员，当值人员必须详细记录表机房外来人员登记表上。2.5 照明和电气设备 1 楼内照明 每班巡视 1 次，一般故障 8 小时内修复；复杂故障 1 日内修复。2 楼外照明 每日巡视 1 次，一般故障 12 小时内修复
10、；复杂故障 3日内修复；每 2 周调整 1 次时间控制器。3 应急照明 每日巡视 1 次，发现故障，即时修复。2.6 变配电系统 1 每日巡视检查设备房设施设备，并填写运行记录；每月检查紧固系统接线端子，保证接触良好；2 每月检修发电机13 次，并试车15分钟；雷雨季节来临前检查系统防雷接地情况；4 检测：每年检验 1 次内部结算电能表。5 2.7 智能可是监控门禁系统 2.7.1 监控系统：每周维护检查红外线报警装置一次，进行故障测试； 每月维护除尘一次，确保录像清晰；每月全面检查线路接头及系统元件；具体如下：每月检查设备运行状态1次；每月表面清洁 1 次； ：报警控制管理主机 每年内部除尘
11、 1 次。表面清洁每月/ 2 次。 次按键、显示屏等；对讲门口机2每月检查：每半年检查 1 次外观、接线；每半年表面清洁 1 次；网络控制箱每 年内部除尘 1 次。： 每月检查 1 次接线、探测范围、防水状况等；每红外对射探测器半年表面清洁 1 次；每周检查 1 次监视画面、录像功能；每月表面清洁 1图像采集设备 次；次。 1每年内部除尘：每季度检查 1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等， 进摄像机行相应的调试；每季度镜头表面清洁 1 次；每年防护罩内 部除尘 1 次。每季1次对防雨罩、接线进行相应的调试；解码器每年内部除尘 1 次。每半年检查 1 次运转、接线，进行清晰度调校；每半年 表面
12、清洁 云台1 次；每年转动部位上润滑油 1 次。每季度检查 1 次外观；每季度表面清洁 1 次；每日存储 巡更巡更点记录。每季度表面清洁 1 次，查看防水 状况。读卡器： 电磁锁门锁次吸力、外观、接线。 每季度检查 1： 次开锁功能、接线。 1出门按钮每季度检查2 可视对讲系统：每天早晚巡视检查单元门机机门锁一次，保证系统正常使用；每周检查器件箱及备用电源；每年由外委公司进行系统全面维护检修保养一次，并根据需要更新电源及配件。每日检查 1 次监视画面、录像功能；每周表面清洁 1 次；每季度内部除尘 1 次。3 停车管理系统：办理新卡及续缴管理费后当天内录入用户信息；系统管理员每周进行系统维护一
13、次；维修班每天检查道闸、读卡器及出票机；外委公司保证系统维护半年内不少于三次。2.8 电梯 1 电梯在投入使用前或者投入使用后，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。2 在电梯安全检验合格有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。3 每月对电梯例行检修2次，日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。4 应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督
14、，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。5 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。6 发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向电梯维保单位负责人报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在 30 分钟内到达现场。2.9 园林景观水系统 1 每天开启水景前检查系统管网及控制部件；每季度进行防渗漏和防漏电检查，保证用电安全。2 使用期间每周巡查 1 次喷水池、水泵及其附属设施，并配制水处理药剂，水质符合卫生要求；3 每年进行一次系统设备维护保养检修，管道阀门油漆。4 设置必要的安全警示标志
15、。 2.10 有线电视系统 次，并适时监控信号源质量； 1 每天巡视机房次数不低于1 小时内解决问题；接业主报修2 1 3 每周全面检查一次线路信号放大器，发现问题一小时内通知电视网络公司解决；4 每年信号接入单位系统维护保养不少于2次。2.11 网络系统 1 每天早晚巡视检查单元门机机门锁一次，保证系统正常使用；2 每周检查器件箱及备用电源；3 每年由外委公司进行系统全面维护检修保养一次，并根据需要更新电源及配件。总之，物业服务工作是讲究团队协同作战的一项工作，也是一项细水长流的工作，更是一项需要我们不断坚持，不断总结，不断付出的一项工作。任何一个环节做得不到位，都会对整个物业工作带来极大的影响，我们必须统一思想，上下一致，才能无微不致、无往不胜，真正把物业服务工作落到实处。在公司领导的带领和大力支持下，物业公司管辖下地各小区的物业管理工作，围绕以服务为主的发展思路，创新工作模式，强化内部管理，外树公司形象，努力适应新形势下对物业管理工作的发展要求，制定了清晰的运作路线，并展开行之有效的工作。中山市远洋物业服务有限公司B片区工程部：叶泰洪 2011年11月1日
