1、深入访谈地调研方式的无疑是需要的，但还应从其它维度予以考虑，包括收集统计年鉴的中的相关信息，定性分析是必要地，若能有定量说明，则项目实施起来更有 市场基础.1、对于任何一个区域性的房地产市场,你应该从那些方面了解信息?请参考我的做法：2、对于一个纯商业项目,应该从哪些方面把握?关注商业地产销售的两个核心问题地产与商业的结合，使得房地产开发商因开发成本的小幅提高而导致销售利润的成倍增长变得极为可能，关键在于开发商是否能将“物超所值”的产品卖出去。使用功能的转移带来了价值的提升，然而销售利润的增长也同样面临着销售成本的难以控制，那么解决商业地产销售的两个核心问题产品推广与销售人员管理将有助于开发商
2、找到“开源与节流”的重点。 产品推广：我们经常可以看到某某楼盘铺天盖地的报纸广告、电视宣传、户外看板，满眼的“MALL”、“一铺旺三代”，而其售楼处却是门庭冷落，很显然广告没有实现预期的效果，归根结底，是其没有明确产品推广的最终目的是什么？产品推广的目的不是让投资者对产品有一个较全面、深刻的认识，庞杂的广告宣传、多样的媒体通路、昂贵的广告成本、“疲劳” 的消费者视听使得这一想法变得极其幼稚；也不是激发投资者的购买欲望，因为大多数投资者的购买心理并不是在看到广告时形成的；更不能促成购买行为，在绝对的买方市场，那简直是天方夜谈。产品推广的目的是向所有有可能产生投资行为的人群传达投资信息，介绍产品的
3、关键信息，例如开发商、管理商、地理位置、业态优势、价格优惠措施等等，最终目的是激发起潜在投资人群想进一步了解产品的欲望，即来到售楼处进一步咨询，那么推广的标准和原则也伴随着产品推广的目的而形成了。售楼处是产品销售的唯一场所，投资者一旦进入售楼处，那么相对于每位客户，产品销售便进入了可操控阶段，商铺销售便成为了可能。销售人员管理：客户一旦进入了售楼处，便为销售人员提供了一个展现自身才能的舞台。商铺销售的过程是销售人员对投资者从进入售楼处开始到签定合同为止的一个动态把握的过程，这个过程把握的好与坏，直接决定了销售实现的可能性有多大，而且我们更应该注意到，因销售人员个体素质、能力的不均衡，这个过程也
4、绝不是某一个销售人员的单独操作行为，而应该是整个销售团队包括柜台之间相互配合的过程，这样才能最大限度的减少客户流失量，发挥整体优势。 正如管理是一个非常宏观的概念一样，对销售人员的管理也绝不能只停留在规章制度的遵守、销售技巧的培训等基本层面上。作为商业地产项目，销售人员对于商业专业知识的理解程度将直接影响其对客户的说辞，进而影响客户对于项目未来远景的认知，所以使销售人员加深对宏观商业知识的理解以及涉及到项目本身的商业专业知识、理论及其延展的认识是至关重要的。此外，销售团队良好的精神面貌、和谐的竞争氛围、整体的销售配合也是影响销售的重要因 素。管理学中在关于“领导”的问题上，是要尽量避免“近亲繁
5、殖现象”的，而对销售人员的领 导则恰恰需要适度的“近亲繁殖”，正因为经验会使思维僵化，而“僵化的团队思维”则有利于 使整个销售团队内部的配合发挥到极至。与其说销售人员在做销售，不如说专案经理在做销 售，对销售人员管理的过程是也是一个把销售人员变成专案经理的过程。3、对于一个纯住宅项目,应该从哪些方面把握?首先得市场调查，所谓“知己知彼，百战不殆”。认清了市场周边环境、消费水平，再对自身 有个详细客观的认识，做出分析；其次就是定位了。项目产品卖给哪种消费能力的人？他们有什么特征？产品的价格定在什么 水平上？当地人们接受的户型及其面积是多少？总之，在设计户型前应该了解客户群的需求，价格要让消费者接
6、受，才有可能进行下一步；第三：确定推广方式。产品设计出来后，整体的形象应该也出来了，接着就是坚持此风格进 行推广了。应了解当地的消费群乐于接受哪种宣传方式？主流媒体是哪些？现场包装等完善。 最后：制定销售策略及计划步骤一、制定总战略向开发商汇报项目整体营销推广方案，经双方商榷制定营销总战略。步骤二、人员组织工作1. 成立工作小组，确立工作方式；2. 销售经理和主管招聘；3. 销售经理和主管到岗，开展销售准备工作；4. 销售人员招聘，筛选定员；5. 销售人员培训。由销售主管负责培训，整体达到上岗要求；6. 财务、合同人员到岗；7. 配合人员到岗。清洁人员 2 名、保安 4 名、水电工 1 名。步
7、骤三、售楼处、示范单位建设工作1. 暂定内部认购、开盘时间，用于以下工作参照时间；2. 装修公司考察及确定；3. 装修公司招标评审；4. 装修方案修改；5. 装修方案确定；6. 售楼处物料清单制定；7. 售楼处施工；8. 售楼处外包装；9. 围墙包装；10. 展板、喷绘等；11. 售楼处家具、物料的购买；12. 售楼处验收；13. 电话到位（来电显示电话）；14. 项目模型到位。步骤四、广场园林1. 园林规划设计；2. 园林公司招标；3. 招标评审；4. 园林施工。步骤五、广告宣传1. 广告公司筛选与确定。可由同致行推荐，发展商确定；2. 楼盘 VI 导示系统设计及确定；3. 开盘系列广告方案
8、设计及其费用预算；4. 广告设计与审查（包括方案与时间的吻合效应）；5. 插页设计印刷；6. 楼书设计。由广告公司设计，同致行监控；7. 楼书设计。8. 楼书印刷；9. 户外导视、区域包装方案设计与实施（围墙、灯标旗、灯箱、路牌等）；10. 看楼专车包装到位（与报纸广告审批同时进行）；11. 其他媒体接洽（DM 直邮、车身广告等）；12. 开盘阶段广告方案细化；13. 其他外送资料印刷、定购（手袋、礼品、海报、请柬等）；步骤六、销售准备工作1. 预售许可证；2. 按揭银行确定；3. 销售培训资料，由同致行负责提供；4. 价目表、推盘计划审查，由同致提出，发展商决策；5. 财务管理办法；6. 付
9、款方式与认购须知，由同致提出，发展商决策；7. 认购书准备，由同致提出，发展商决策；8. 物管资料准备，由发展商提出；9. 销售管理制度（岗位职责、管理制度），与发展商共同商榷。10. 项目简介与 100 问，由销售主任准备；11. 销售人员考核，由同致行执行；12. 销售人员服装、名片，由同致行准备；13. 销售控制表制定，由同致行负责；14. 客户登记表，由同致行准备；15. 前期客户取系，由同致行准备；16. 销售控制计划，由同致行准备；17. 正式买卖合同，由发展商拟订；18. 物业管理公司确定，由开发商选定。步骤七、开盘典礼工作1. 开盘方案确定，由同致指导广告公司出方案；2. 选定
10、礼仪公司，广告公司推荐；3. 开盘仪式内容与程序细化，由礼仪公司提建议；4. 开盘场地包装，由礼仪公司准备；5. 临时泊车位规划，由发展商确定并协调政府相关部门；6. 邀请嘉宾，由发展商拟定名单；7. 与媒体互动。与媒体协调配合，与广告软文写作配合；8. 物料筹备（场地包装、服装、音响、请柬、礼品等）；步骤八、促销1. 促销方案制定。同致行设计方案，发展商决策；2. 礼品定购。发展商负责、同致配合；3. 促销客户联络，由同致行联系。房地产营销就是营销人员通过一定的方式（如广告、活动等）将房地产产品及其相关信息介 绍给客户，使客户对产品或企业形成认知，并促使其产生购买决定的过程。从广义上讲，房
11、地产营销包含了两方面心理过程：其一是消费者对欲购产品的预期信息（包括对欲购产品的 功能、结构、环境等方面的需求信息）在营销人员头脑中的反映，即需求方信息对供给方心 理的影响；其二是营销人员发布的房地产产品信息及与之相关的信息在消费者（在广告心理 学中称为“目标受众”）头脑中的反映，即供给方信息对需求方心理的影响。这两方面是相互 影响、相互作用的过程：一方面，消费者的消费心理直接决定到消费者的购买行为，影响到 房地产销售；另一方面，营销人员的心理决定营销策略的制定，营销过程中的相关信息影响到消费者购买行为决策。从本质上讲，这种相互作用的心理过程实质上是供求双方追求信息 不对称的过程，当双方的心理
12、沟通最彻底时，双方知晓的信息越趋于对称，交易的阻力也趋 于最小。传统的房地产营销理念将营销活动仅仅简单地理解为将制成品推销出去，这种理念已明显不适应时代变化的要求，因为，传统的房地产营销理念是在供给短缺的情况下产生的，在这种情况下，对房地产的需求仅仅停留在最原始、最基本的功能（如住宅的居住功能）上， 同时，房地产流通受到限制，房地产市场处于卖方市场，产品只愁生产，不愁销售，因此， 导致了被动营销理念的形成和对营销概念简单、生硬地理解。但随着时代的变化，房地产已告别短缺时代，房地产市场已开始迈入买方市场，消费者成为市场的主导力量，只有适应消费者的产品和被消费者接受的品牌，才能适应市场，受到青睐。
13、因此，在现代化的房地产营销理念中，已将房地产营销思想贯穿到了房地产的设计、生产、销售、售后服务等各个环节， 或者说房地产再生产过程的各个环节都是围绕着房地产营销来展开。从交易行为来看，购买者（或消费者）是交易中不可缺少的一方，开发商要实现交换价值，就必须为消费者提供适应其需要的使用价值，因此，房地产营销只有围绕消费者信息展开，才能使营销发挥作用， 取得效益，而在消费者信息中最为重要的就是消费者心理方面的信息。通过行思心理的培训，房产销售人可以达到如下效果：1、把握消费者心理信息分析。这一工作要摸清消费者喜欢什么样的产品，具有哪些消费习惯，消费者有怎样的审美观念，对产品有哪些特别的要求等，然后根
14、据消费心理合理地进 行推销。2、要善于从众多消费者多样性的消费心理中提炼具有共性的心理特点，准确地进行客户定位。我们知道消费者心理需要各种各样，消费者购买决定受多种心理的共同影响，但是在 某一层次的消费者中还是存在着带有共性的消费特点，如何把这些带有共性的心理提炼出来，营销人员才能准确地把准潜在的消费群体，实施客户定位。3、通过有效的营销手段和营销技巧影响消费者惯有的消费心理，诱导其形成购买决定。我们知道消费者心理可以受到营销信息的影响，因此，房地产营销人员科学地运用一些心理 营销技巧，同样可以与消费者形成心灵共鸣，促成交易。售楼人员的良好素质是实现楼盘销售的重要条件，顾客产生购买多半是基于心理需要， 所以，对售楼人员进行系统楼盘消费心理学培训是十分必要的。销售是企业的生命线，因此老板一般都把最得力的干将放在销售老总的位置上。销售部门每 天拼命工作，但是总赶不上公司订下的销售目标；不管多努力培训销售人员，他们的工作态 度老改不好。要塑造一支顶尖的团队，作为领导者，必须具备卓越的远见、不安于现状以及 破除成规三种素质，这是非常重要的。三国刘备什么优势都没有，最后却能三分天下，靠的 就是得人心者得天下。”因此，领导者必须多用心聆听下属意见，与下属多沟通，明白其所需，并作出调配。那么应该站在营业员的立场去想,为他们着想，调动起积极性,从思想上去激励，焕发出他们对工作的热情
