1、1、建设位置XXXXXX凤凰山路北段2、建设规模与目标XXXXXX棚户区改造工程规划总用地面积22915平方米，总建筑面积95600平方米，住宅建筑面积90700平方米，地上储藏室建筑面积3100平方米，公建设施建筑面积1800平方米，主要包括泵房、物业管理用房、煤气调压站及社区服务中心等。总投资18974.72万元，项目建设期约20个月左右。2、主要建设条件（1）规划条件XXXXXX规划局已就该地块出具建设用地规划设计条件通知书，建设单位依据城市总体规划和规划局建设项目规划设计条件，委托有资质的单位编制建设方案，方可办理规划的报批工作。（2）土地条件项目建设方已取得了该地块的土地使用权证。土
2、地用途为住宅用地。（3）拆迁情况该项目所在地原为旧式棚户区，现已达成拆迁协议，拆迁工作由政府办理。本项目关系到原有建筑物拆迁的经济补偿问题，至项目开工之前，原有建筑拆迁的安置补助、青苗、附着物补偿费用由XXXXXX人民政府合理安排，妥善解决，目前补偿费已到位。（4）基础设施情况拟开发的地块位于XXXXXX凤凰山路北段东临峄山路，南靠东滩路，周围基础设施达到三通要求。该地块交通便利，各项基础设施完善，适合于房地产开发。（5）周边环境分析项目所在地周围为居住区，附近有农贸市场、学校、超市、商场等附属设施，居住条件良好。（6）主要技术经济指标项目产品定位为具有现代居住条件的经济适用房、商品房及部分廉
3、租房，主要目的为解决公司原棚户区居民及社会中低收入家庭住房问题，建筑形式采用多层建筑和高层住宅。针对目前企业部职工多数为多人口家庭，为满足需要，本项目建筑以中小套住房为主。经济适用房中套住房面积控制在80平方米（5平方米），小套住房面积控制在60平方米（5平方米），初步确定项目主要技术指标如下：综合技术经济指标项目单位数值所占比重（%）总用地面积m222915其中: 居住区用地面积（R）100 代征道路用地面积其中住宅用地面积（R01）4976.1221.7公建用地面积（R02）12005.2道路用地面积（R03）410417.9公共绿地面积（R04）1163553.1居住户数户1060居住人
4、口人3604总建筑面积95600其中住宅总建筑面积90700地表住房建筑面积地上储藏室建筑面积3100公建设施建筑面积1800物管等公共设施经营性建筑容积率4.17建筑密度%26.9绿地率人均集中公共绿化面积3.23住宅间距系数1.46满足日照要求项目总投资万元18974.72流动资金903.561.2.4总体规划方案1.2.4.1本项目规划方向本项目选址于XXXXXX凤凰山路北段东临峄山路，南靠东滩路，交通方便，资源环境优越。规划总用地面积22915平方米，总建筑面积95600平方米，包括7栋住宅楼（1#楼、7#楼为9层建筑，2#、3#楼为18层建筑，4#楼、5#楼、6#楼为33层建筑），住
5、宅建筑面积90700平方米，地上储藏室建筑面积为3100平方米，公建设施建筑面积为1800平方米，主要包括泵房、物业管理用房、煤气调压站及社区中心等。1、规划围XXXXXX凤凰山路北段东临峄山路，南靠东滩路，2、规划思路（1）从全局利益出发，确定合理的功能定位；（2）优化空间布局，综合调整土地利用规划；（3）积极保护生态，坚持可持续发展的原则；（4）注重弹性规划，强调规划的前瞻性与灵活性。3、规划重点（1）以中共XXXXXX委、XXXXXX人民政府关于加快推进“城中村”改造的意见邹发200723和XXXXXX土地利用总体规划2005文本为基础，结合现状调研分析与相关规划研究，确定地区功能定位，
6、调整功能布局，优化地区环境，改善居住品质；（2）结合土地利用现状，合理调整土地使用；（3）明确六线控制围，兼顾规划合理性与可操作性；（4）完善公共服务配套与市政基础设施；（5）合理组织交通结构，充分利用对外交通优势；（6）确保城市生态绿地，控制城市景观，塑造地方特色。1.2.4.2项目总体规划方案1、总平面布置和功能要求项目总平面布置方案，吸收国外现代先进的规划思想，结合该地段的地形条件，考虑住户的行为方式和人文特点，采用独特的总体对称布局结构形式。受北方气候以及日照间距的限制和影响，客户喜好南北朝向户型等因素影响，本项目采用南北通透的行列式兵营布局，根据地形特点，自然环境、气候特点，形成风格
7、独特，造型新颖，统一和谐的建筑群体与环境。2、规划设计方案要求本项目规划设计充分发掘和利用项目自身景观价值，建设项目部视觉通廓。建筑的色彩组合，造型效果应该与周围环境协调。本项目规划设计本着以人为本的指导思想，充分考虑以上要求，从建筑空间、室外环境、房型、建筑风格四方面求特色，以特色迎合拥护对个性化的追求。3、项目总体规划的几点说明（1）该项目建设开发周期1年半，在规划设计中既立足现实，又着眼未来，充分体现可持续发展的策略。（2）总体规划中尽可能兼顾了本地块的周边环境，尤其注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”两个手法营造两个中
8、心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出21世纪居住社区的整体特色。（3）总体上来说，规划方案中建筑单体设计采用了灵活的户型和变化的立体效果。（4）小区的目标顾客主要为公司棚户区居民及社会中低收入家庭，不考虑单独考虑车库问题，规划沿小区车行道布置停车位，以节省空间，满足小区停车迅速方便要求。室外停车位进行特殊处理，采用植草砖铺砌，提高植被面积和环境质量。（5）在设计规划上，综合考虑外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。4、规划设计图选定主要参数指标项目产品定位为经济适用房、商品房及部分廉租房，建筑形
9、式采用多层和高层，并初步确定项目主要技术指标参数如下：（1）建设用地总面积：22915平方米（2）总建筑面积：95600平方米 其中：住宅：90700平方米 公建设施建筑面积：1800平方米 地上储藏室建筑面积3100平方米（3）建筑密度：26.9%（4）容积率：（5）绿化率：53.1%1.2.4.3建筑方案本项目拟建场地呈“乙”字形布置，项目建在凤凰山路旁，本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光、通风要求。区除布置满足交通、消防的道路和停车场外，均为绿化用地。主要建筑构筑物的建筑特征与结构设计：本项目在规划设计中，充分利用地形、地势和项目所处的环境，处理好建筑、绿地、停车、交通以及同周
10、围建筑的关系，使各复杂的功能分区的各个进出口巧妙分开、互不干扰。建筑形体与周围商业居住社区的空间关系是建设性契合。根据现在的整体布置、建筑的功能组合以及配套设施、道路、绿化、活动场所等方面都围绕整体布局作了认真考虑，给人们提供一个舒适的活动空间。高层设计采用框架剪力墙结构，多层建筑采用砖混结构，严格按国家规及有关标准，设置防腐、防爆、防火、隔音、隔热和消防及报警设施。建筑平面布置紧凑，建筑形体力求简洁有力，造型新颖别致，具有现代感。1、建筑方案描述（1）建筑特征与风格本项目在建筑风格上充分体现现代化城市的风格，同时要求功能实用、配套设备齐全。住宅单体设计体现现代化城市建筑风，在考虑上述一切的同
11、时考虑到消费者的购买能力，在建设经济适用房的基础上尽可能将所有设施建设齐全。本项目以现代风格为主。在整体建筑设计上要具有现代意识，采用简洁的体形和单纯的材料表现建筑的现代感。建筑造型设计首先注重整体形态的塑造，强调天际轮廓线的流畅和韵律美。建筑单体的设计则相对简约，建筑立面设计中适当强调建筑尽端及立面线条的处理，以强调建筑的挺拔感、建筑感和体量感。（2）建筑单体设计与功能1）对于经济适用房和廉租房来说，以两室一厅的小户型为主，另建有少量的三室两厅以满足多人口家庭居住需要。同时尽可能的利用冬季太阳能资源，夏季采用穿堂风调节室气候。2）户型功能分区明确，流线合理，各功能空间既相互联系又适当保持独立
12、，既保证了各空间的使用便捷和流动性，又保持了相对私密性。3）建筑单体的设计要相对简约。4）整体拼接灵活、体型丰富、对规划适应，可根据地形组织各种空间，使土地利用和空间利用发挥到最佳。5）局部设计，要更能体现人性化的特点。6）建筑立面造型以现代、简洁风格为出发点、利用墙面、玻璃、线角共同构筑感观效果，结合结构的外露，更能体现整体的宏伟，把握现代设计的主题。7）外立面装修主要以外墙砖和涂料为主，尽可能采用更多的节能材料。8）统一设计空调机位和空调冷凝水下水管。9）公建部分的设计为区域中的特殊设计，整体造型上力求塑造标志性建筑为出发点。聚交人眼视线。整体造型和整区的建筑风格把握统一。10）屋顶根据建
13、筑风格，设计简洁明快、经济实用。（3）建筑物与城市的协调小区的建筑物与城市的规划相协调，与周边的环境相协调。1.2.4.4 公用工程设计方案1、给水工程水源由XXXXXX自来水管网提供，小区从市政给水管网上引入两条DN125的给水管，水源水质均有保证。用水标准：住宅居民生活用水按：200L/人d；该小区建成后计划居住人数3604人，居民生活用水量为720.8 吨/d。绿化浇灌用水按：1.0L/d；绿化浇灌用水量为11.64吨/d。道路喷洒用水按: 0.5L/d；道路喷洒用水量为2.052吨/d。未预见用水量按日用水量的10%测算，为73.35吨/d。本项目日用水量：741.84吨。为节约用水，
14、拟设置中水回用装置，回用后的中水用于喷洒道路、车场和绿化。2、排水工程排水方式采用雨污分流制。雨水经雨水系统管网汇集排入市政雨水管网。生活污水中洗浴、盥洗废水进入中水系统进行处理，回用于喷洒和绿化浇灌，厨厕污水经化粪池处理后排入市政污水干管，送至污水处理厂进行深度处理。3、供电工程住宅生活用电按50W/m2测算。本项目用电总负荷约为4780kW。由于小区统一考虑建设高低压变电间，并配置相应的变压器，容量有保证，故本项目不单独考虑输变电系统，可直接由低压替接，电源由供电公司提供。区电力线路采用直埋方式，各户设磁卡电表箱分户计量。建筑物屋顶安装防雷系统，接地电阻应符合设计要求，电信、有线电视、宽带
15、网等系统已接至小区，可下载利用。拟在物业管理中心设置总监控室，实现智能化管理，确保小区安全。4、供热工程本项目采暖面积约71700平方米（按建筑面积的75%测算）。热源由热力公司提供，由小区热网送至各户。各户应设独立计量装置，根据自己的生活习惯调节室温温度，并节省热源。5、燃气工程按每户日用气量0.6m测算，居民日耗气量为636立方米；均由市煤气公司提供天然气气源,天然气管道铺设至小区，保证居民正常使用。6、通讯由城市通讯及数字传输系统提供网络，满足电信、有线电视、宽带网等使用要求。7、交通对外交通主要依靠现规划路，与小区路网形成统一交通、消防、疏散体系。1.2.4.5 建筑方案的几点说明1、
16、住宅建筑设计说明1）住宅的设计满足经济适用房相关要求。并充分考虑功能、质量方面的适度超前，考虑今后数10年人们生活方式与需求的变化。2）住宅设计充分体现“以人为本”的原则，想住户之所想，每一细节的处理都体现出对人的关怀和尊重,实现动静分开,洁污分开。特别是对儿童居室，更多地予以周到细致考虑。正如人们所说：“以人为本，就是以孩子为本”。3）住宅外观设计采用目前流行的现代简约风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。4）在建筑材料方面，尽可能的采用新型建筑材料。2、小区配套设施说明1）交通状况为影响居民购房决策的一个重要因素，小区建设的宗旨是经济适用房
17、、商品房及部分廉租房，服务对象为原场地的棚户区居民及中低收入家庭，故不单独考虑车库问题，规划沿小区车行道布置停车位，以节省空间，满足小区停车迅速方便要求。2）每户设独立的水、电、燃气表，小区采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。3）小区建设物业管理用房、社区中心及健身中心，以满足社区居民的休闲娱乐生活。3、环境艺术设计说明1）随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间，人们买房除了考察室布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹
18、、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。2）基于上述原因和项目自身的环境优势，公司在进行本地块的整体规划设计时，在建立经济适用房、商品房的基础上，不仅兼顾到地块的周边环境，更注意小区的环境艺术设计。1.2.5 投资规模1、投资估算及编制依据（1）财政部施工、房地产开发企业财务制度；（2）省建筑工程消耗量定额和省安装工程消耗量定额等有关费用定额；（3）建设项目经济评价方法与参数（第三版）（4）XXX材料报价表和市场材料价格；（5）国家、省、市有关项目的收费标准。XXXXXX经济适用住房管理办法中的相关优惠政策，有关房地产的优惠政策本项目在测算中暂未考虑，拟留在实际运作中争取和调整。2、投资估算说明（1）基
19、本预备费按建筑工程费、设备购置及安装费及工程建设其他费用的5%计算。（2）建设单位管理费，按工程费用的2%估算。（3）勘察设计费，按工程费用的1.5%估算。（4）工程监理费，按工程费用的1.2%估算。（5）工程保险费，按工程费用的0.8%估算。（6）劳保统筹费，按工程费用的2.6%估算。（7）城建配套费，按建筑面积116元/估算。2、投资估算项目建设投资估算表：表7.1-1建设项目成本估算表单位：序号项 目计算基数（m2）估算投 资合计建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用1建筑工程费用13310.351.1住宅楼多层住宅14833.331483.34小高层住宅18413.672577.92高
20、层住宅574538617.951.2储藏室4031.3公共建筑1441.4绿化47.121.5道路及停车场37.022设备购置及安装费2196.82.1给排水300252.2消防352.4302.3强弱电956602.4采暖308.125.32.5燃气130103工程建设其他费用2564.013.1征地费3.2城建配套费666.463.3人防建设费641.453.4建设单位管理费310.153.5勘察设计费232.613.6工程监理费186.093.7工程保险费124.063.8劳保统筹费403.194基本预备费用建设投资2046.5150.33467.571.2.6资金筹措本项目总投资估算为
21、18974.72万元，全部由企业自行筹集。1.2.7组织机构与人力资源配置1、组织机构设置根据国家的有关规定，该项目实行法人责任制，项目实施由XXXXXX全面负责，对项目的策划、建设进行全方位管理。该项目设总经理一名，全权负责该项目运行，总经理下设开发部、工程部、预算部、人事部、市场部、财务部、营销部等部门。总经理办公室负责公司日常事务性工作，制订公司的发展规划。工程部负责工程的技术指导；预算部负责项目投资策划；财务部负责公司的财务管理和财务结算工作；人事部负责工作人员招聘；市场部负责市场拓展和调研；营销部负责销售工作。企业组织结构图2、劳动定员根据本项目建设情况，拟定方案人员见下表：部门管理
22、人员工程技术人员业务人员项目总经理项目副总经理工程部61221预算部814人事部市场部1520财务部711营销部913171855901.2.8项目组织与实施计划1、项目组织本项目由XXXXXX负责组织实施。拟委托具有相应资质的招标代理机构组织招投标活动，通过招标方式择优选择施工、监理和设备的供货及安装等单位。项目建成后，由XXXXXX负责市场销售工作。2、实施计划安排本项目计划于2010年年底前完成立项、勘察设计等前期准备工作，2011年初开工建设，本项目建设期约20个月，期间完成项目的土建、设备安装、初装饰等项工程，预计2012年6月底工程竣工。预计工程竣工后一年半完成销售工作。项目具体实施进度见下表：项目实施进度计划表序 号2010年
