1、香港建筑物管理条例香港建筑物管理条例本条例旨在利便建筑物或建筑物群的单位的业主成立法团，并就建筑物或建筑物群的管理以及由此附带引起或与此相关的事宜而订定条文。 第部简称和释义 简称本条例可引称为建筑物管理条例。（由年第号第条修订） 释义在本条例中，除文意另有所指外“土地注册处”（）指根据土地注册条例（第章）设立的土地注册处，以及根据新界条例（第章）设立的分区土地注册处；（由年第号第条修订）“土地注册处处长”（），与分区土地注册处注册土地上的建筑物有关时，包括主管当局，但只有土地注册处处长才可指明各式表格；（由年第号第条修订；年第号第条修订）“工作守则”（）指主管当局根据第条而拟备、修订或发出的
2、任何工作守则；（由年第号第条增补）“已登记承按人”（）指（）根据一项按揭或押记接受业主将其于某一座建筑物所占的权益按揭或押记的人，而该项按揭或押记已在土地注册处注册；及（由年第号第条修订）（）就一个单位的凭借任何条例而设立的押记而获得押记权利的人；“公用部分”（）指（）建筑物的全部，但不包括在土地注册处注册的文书所指明或指定专供某一业主使用、占用或享用的部分；及（由年第号第条修订）（）附表指明的部分，但上述文书如此指明或指定的部分除外；“公契”（）指一份文件，该文件（）界定业主之间的权利、权益、责任；及（）在土地注册处注册；（由年第号第条修订）“主管当局”（）指政务司；（由年第号第条增补）“份
3、数”（）指按照第条所厘定的业主于某一座建筑物所占的份数；“占用人”（）指合法占用单位的租客、分租客或其他人，但不包括该单位的业主；（由年第号第条增补）“法团”（）指根据第条注册的法团；“屋村”（）指根据第（）条作出的申请内所指的建筑物或建筑物群；（由年第号第条增补）“建筑物”（）指（）包括地库或地下停车场在内共有层或多于层的建筑物，单位数目不限；（）该建筑物所在的土地；及（）以下的其他土地（如有的话）（）与该建筑物或土地属同一拥有权者；或（）与根据第部委任管理委员会或与申请委任管理委员会有关时，由任何人为该建筑物各单位的业主及占用人的共同使用、享用及利益（不论是否独有）而拥有或持有者；（由年第
4、号第条代替）“租客代表”（）指根据第（）条委任的租客代表；（由年第号第条增补）“单位”（）指公契所提述建筑物内的任何处所，不论公契以单位或其他名称描述，也不论该处所乃用作居所、店铺、厂房、办公室或任何其他用途，而该处所的业主，相对于同一座建筑物其他各个部分的业主或占用人而言，乃有权享有该处所的独有管有权者；“登记册”（）指根据第条备存的法团登记册；“业主”（）指（）土地注册处纪录显示，当其时拥有一幅上有建筑物土地的一份不可分割份数的人；及（由年第号第条修订）（）管有该份数的已登记承按人；“会计师”（）指专业会计师条例（第章）所指的执业会计师；（由年第号第条增补）“管理人”（）指根据第或条委任为
5、管理人的人；“管理委员会”（）指根据第、或条委任的管理委员会；（由年第号第条修订）“审裁处”（）指根据土地审裁处条例（第章）第条设立的土地审裁处；（由年第号第条增补）“获授权人员”（）指主管当局就此而以书面授权的任何公职人员；（由年第号第条增补）“获豁免屋村”（）指（）附表所指明的任何屋村；（）根据第（）条加于该附表的任何屋村。（由年第号第条增补）（由年第号第条修订） （由年第号第条废除） 第部管理委员会 管理委员会的委任（）委任管理委员会的任何业主会议，可由以下的人召开（）按照公契（如有的话）管理建筑物的人；或（）公契（如有的话）授权召开该会议的任何其他人；或（）合计拥有不少于份数的业主。（
6、）根据第（）款召开的会议，可按以下方法委任管理委员会（）如公契有委任管理委员会的规定，按照公契规定委任；或（）如无公契，或公契并无委任管理委员会的规定，由合计拥有份数不少于的业主决议委任。（由年第号第条修订） 向主管当局申请后委任管理委员会（）主管当局可在拥有份数不少于的业主申请下，命令由主管当局所指定的业主（“召集人”（）召开业主会议，以委任管理委员会。（）第（）（）或（）条所提述的任何人，均有权出席根据本条召开的业主会议。（）除第（）款另有规定外，根据本条召开的业主会议，可借业主亲自出席或委派代表出席投票而以多数票通过的决议，委任管理委员会。（）任何业主，或第（）（）或（）条所提述的人（视
7、属何情况而定），如欲反对委任管理委员会，可在会议日期不少于天前，向主管当局送达通知，反对该项根据本条召开业主会议的命令。（）如根据第（）款主管当局收到（）由拥有份数不少于的业主送达的反对通知；或（）由第（）（）或（）条所提述的人送达并由拥有份数不少于的业主加签或以其他方式表示支持的反对通知，则主管当局根据第（）款发出的命令即属无效，主管当局并须据此通知召集人，而召集人在切实可行下须尽可能将此项通知知会每名业主或其他获根据第（）（）条送达会议通知的人。（）凡主管当局的命令由于第（）款而成为无效，则主管当局可建议申请人根据第（）（）条向审裁处申请，而主管当局或获授权人员亦可根据第（）（）条向审裁处
8、申请。（由年第号第条增补） 向法院申请后委任管理委员会（）审裁处可在（）拥有份数不少于的业主申请下；或（）主管当局或获授权人员申请下，（由年第号第条代替）命令由审裁处所指定的业主召开业主会议，以委任管理委员会。（）根据第（）款发出命令时，审裁处可命令申请人或反对申请的人支付申请的讼费。（）如有的话根据第部成立法团，法团须向申请人付还他按照第（）款的命令所支付的任何讼费。（）根据本条召开的业主会议，可借业主亲自出席或委派代表出席投票以而多数票通过的决议，委任管理委员会。（由年第号第条代替）（由年第号第及条修订） 会议通知及在会议上的投票（）根据第、或条召开的会议的通知，须在会议日期最少天前按照第
9、（）款的规定送达每名业主以及第（）（）或（）条所提述的人（）如会议由第（）（）或（）条所提述的人召开，通知须由该召集人送达；（）如会议由第（）（）条所提述的业主召开，通知须由该等召集人所指派的名业主送达；（）如会议按照根据第（）条发出的命令召开，通知须由主管当局指定召开会议的业主送达；（由年第号第条增补）（）如会议按照根据第（）条发出的命令召开，通知须由法院指定召开会议的业主送达。（）根据第（）款规定送达的通知，可循以下方式实行送达（）面交业主以及第（）（）或（）条所提述的人；或（）邮寄给业主以及依第（）（）或（）条所提述的人最后为人所知地址寄给该人；或（由年第号第条代替）（）如给业主，留在业
10、主的单位内。（由年第号第条代替）（）根据第（）款规定送达的通知，须（）在建筑物的显眼处展示；及（）在一份英文报章及一份中文报章刊登，而报章须为主管当局为此而不时指明的报章名单内的报章，通知并须由该款（）、（）、（）或（）段（视属何情况而定）所提述的人予以展示及刊登。（由年第号第条代替）（）第（）款所指通知须指明（）会议日期、时间、地点；及（）拟提出的决议，尤其是委任管理委员会的决议。（）在根据第、或条召开的会议上（）除公契有其他规定外，业主每拥有一份份数，即有一票；（）业主可亲自出席投票，或按照附表第（）段规定委任代表出席投票；及（）如一份份数由人或多于人共同拥有，则该份数的一票（）可由共有人
11、共同委任的代表投票；或（）可由共有人委任其中名共有人投票；或（）如未有根据第（）或（）节委任代表，则可由在土地注册处注册纪录册内就该份数所录首名共有人亲自出席或委任代表出席投票。（由年第号第条修订）（）就第（）款而言，委任代表的文书，除非在委任代表拟出席投票的会议举行前不少于小时，或主持会议的人许可的较短时间内，送交召开会议的人或召开会议各人中的一人（视属何情况而定），否则该项委任无效。（由年第号第及条修订） 管理委员会的组织及工作程序附表适用于管理委员会的组织及工作程序。（由年第号第条修订） 第部法团的成立 管理委员会申请注册成立业主立案法团（）根据第、或条委任的管理委员会，须在获委任后天内
12、向土地注册处处长申请将各业主根据本条例注册成为法团。（由年第号第条修订）（）根据第（）款递交的申请书，须采用土地注册处处长所指明的格式，并须包括以下各项详情（由年第号第条修订）（）拟成立法团的名称，格式须为“业主立案法团”；（建筑物说明）（）建筑物名称（如有的话）及地址；（）法团拟用作注册办事处的地址；及（）管理委员会主席及秘书的姓名及地址。（）根据第（）款递交的申请书，须附有以下文件（）有关建筑物的公契（如有的话）副本一份；（）如已根据第（）条向主管当局作出申请，主管当局命令副本一份；（由年第号第条增补）（）如已根据第（）条向审裁处作出申请，审裁处命令副本一份；（）证明管理委员会乃根据第、或
13、条委任的决议书或其他文件的副本一份，并由管理委员会主席或秘书或由通过决议的会议的主席核证为确实；及（）由管理委员会主席或秘书声明第、或条以及第条的条文已获遵守的声明书，声明书格式由土地注册处处长指明。（由年第号第条修订）（由年第号第及条修订） 法团的成立（）土地注册处处长如信纳第、或条以及第（）及（）条的条文已获遵守，即须以主管当局不时指明的表格发出注册证书。（由年第号第条修订；由年第号第及条修订）（）由根据第（）款发出注册证书当日起（）当其时的业主即成为一永久延续的法人团体，并即可以注册证书所指明法团的名义起诉和被起诉，而在本条例规限下，亦可进行及容受一切其他作为和事务，犹如法人团体可合法进
14、行及容受的一样；（）该法团有权力，并当作为一向有权力，持有建筑物一份不可分割份数，同时有权享有建筑物除公用部分以外任何部分的独有管有权；及（由年第号第条增补）（）根据第、或条委任的管理委员会，即当作为该法团的第一届管理委员会。（由年第号第条修订）（）法团须备有法团印章，以法团印章盖印则须由管理委员会主席及秘书签署认证。（）法团须在香港设有注册办事处。（由年第号第条修订）（）附表适用于法团的会议及会议程序。 不适宜的名称法团不得以土地注册处处长认为不适宜的名称注册。（由年第号第条修订）比照 更改名称（）在按照附表为有关目的而召开及进行的法团业主大会中，法团可（）在土地注册处处长根据第（）款发出指
15、示的情况下，借业主以多数票通过的决议；或（）在其他情况下，借业主以不少于的多数票通过的决议，更改法团名称。（由年第号第条代替）（）如在任何时候，土地注册处处长认为某法团用以注册的名称与另一法团的注册名称相似，以致相当可能误导他人，则土地注册处处长可指示首先提及的法团在指示发出日起计个星期或土地注册处处长许可的一段较长期间内更改名称。（由年第号第条修订）（）法团如没有遵照第（）款所述指示行事，即属犯罪，一经定罪，可处以罚款，按指示未获遵照的日数每天罚款。（由年第号第条修订）（）法团根据本条更改名称时，土地注册处处长须将新名称列入他根据第条备存的登记册内，以代替原有名称，并须发出修订注册证书。（由
16、年第号第条修订）（）法团根据本条更改名称，不影响法团的任何权利或责任，由法团提起或针对法团的法律程序，亦不因而有欠妥善，而本可按原有名称针对法团继续进行或开始进行的法律程序，亦可按新名称针对法团继续进行或开始进行。比照 注册证书副本等的展示（）管理委员会须将以下文件展示在建筑物内的显眼处（）根据第（）条发出的注册证书的副本或根据第（）条发出的修订注册证书的副本（视属何情况而定）；（）在建筑物乃法团注册办事处的情况下，第（）款所述格式的注册办事处通告；（）在建筑物并非法团注册办事处的情况下，上述通告的副本但其上批注有注册办事处的地址。（由年第号第条代替）（）凡建筑物并非法团注册办事处，管理委员会
17、须将第（）款所述格式的注册办事处通告展示或安排展示于法团注册办事处的显眼处。（由年第号第条增补）（）注册办事处通告或其副本的格式须为“（建筑物说明）业主立案法团注册办事处”。（由年第号第条增补）（）法团展示或使用法团的中文名称时，不论该名称是第（）（）款所提述的注册证书或修订注册证书（视属何情况而定）所列名称的音译或意译，该中文名称均须加上“业主立案法团”的中文字样。（由年第号第条修订）（）如有违反本条规定，则管理委员会的每名委员均属犯罪，一经定罪，可处罚款，但如能证明所犯罪行并未得其同意或默许，且在顾及其委员职能的性质及所有情况下已尽其应尽的努力，以防止罪行的发生，则属例外。（由年第号第条订
18、） 土地注册处处长备存法团登记册（）土地注册处处长须备存法团登记册。（）土地注册处处长须将每个法团的以下详情列入法团登记册内（）法团名称；（）建筑物名称（如有的话）及地址；（）法团注册办事处地址；（）管理委员会主席、副主席（如有的话）、秘书和司库的姓名及地址；（由年第号第条修订）（）管理人姓名及地址；（）根据第（）（）条他须列入登记册内的清盘呈请书或清盘令（视属何情况而定）的详情。（由年第号第条增补）（）根据第（）款登记的详情，除该款（）或（）段所提述者外，如有任何变动，管理委员会秘书须在天内，按土地注册处处长指明的格式，通知土地注册处处长。（由年第号第及条修订）（）如违反第（）款的规定，管理
19、委员会秘书即属犯罪，一经定罪，可处以罚款，按违反规定的日数每天罚款。（由年第号第条修订）（）任何人支付订明的费用后，可（）查阅登记册及本条例规定须呈交土地注册处处长的任何文件；及（）要求取得上述登记册或文件的副本或摘要，并由土地注册处处长亲笔签署核证。（由年第号第条修订） 注册证书的确证作用 就任何法团而根据第（）条发出的注册证书或根据第（）条发出的修订注册证书（视属何情况而定），即为该法团已根据本系例注册成立为法团的确定。（由年第号第条修订；由年第号第条修订）第部与法团有关的条文 法团的一般权力（）除本条例另有规定外，法团会议可通过有关公用部分的控制、管理、行政事宜的决议，而该决议对管理委员
20、会和全部业主均具约束力。（）在不损害第（）款的概括性的原则下，法团可在会议上藉决议撤换管理委员会的任何委员（身为租客代表的委员除外）。（由年第号第条修订）（）任何决议，如撤除管理委员会委员的人数过多，以至委员人数减至少于附表第段所规定的人数，即不得生效，但如在通过该决议的会议上，同时委任足够的新委员，使委员人数达到规定之数，则不在此限。 租客代表（）认可组织的成员，可借亲自出席或委派代表出席投票的成员以不少于的多数票通过的决议，委任名占用人为租客代表，或将租客代表撤职。（）在本条中，“认可组织”（）指一个组织，该组织（）为代表建筑物占用人的权益而组成；及（）经主管当局或获授权人员为本条的施行而
21、认可。（由年第号第条代替） 业主权利等由法团行使等 建筑物业主根据第条成立为法团后，业主所具有的与建筑物公用部分有关的权利、权力、特权、职责，须由法团而非业主行使及执行；而业主所负有的与建筑物公用部分有关的法律责任，除本条例条文另有规定外，亦须针对法团而非针对业主执行；据此（）关乎建筑物公用部分的任何通知、命令及其他文件，均可按注册办事处送达法团；及（）有关建筑物公用部分的任何在审裁处提起及进行的法律程序，可由法团提起及进行，或针对法团而提起及进行。（由年第号第条修订） 针对法团的判决等的执行（）如有针对法团作出的判决或发出的命令，执行判决或命令的法律程序，可（）针对法团的任何财产而提起；或（
22、）在审裁处许可下，针对任何业主而提起。（）申请第（）（）款所指的许可，须以传票方式提出，而传票须面交送达属执行对象的业主。（由年第号第条修订） 法团的职责及权力（）法团须（）使公用部分和法团财产维持良好合用的状况，并保持清洁；（）在公职人员或公共机构行使任何条例所赋权力，命令或要求就公用部分进行某项工作时，遵照办理；（）采取一切合理必需的措施，以执行公契（如有的话）载明有关建筑物的控制、管理、行政事宜的责任。（）法团可就下述事情行使其酌情决定权（）雇用并付酬予员工，以达致与法团根据本条例或公契（如有的话）而有的权力或职责有关的任何目的；（）除第（）款以及管理委员会所决定的有关管理委员会及其小组
23、委员会的出席会议条款及条件另有规定外，支付津贴予按照附表委任的主席、副主席（如有的话）、秘书、司库及其他担任管理委员会职位的人，津贴为法团藉业主大会的决议批准并按照但不超过附表所指明的最高津贴者；（由年第号第条增补）（）聘请并付酬予会计师，以审计法团帐簿及拟备年度收支表和资产负责表；（）聘请并付酬予经理人或其他专业机构、专业商号或专业人员，以由其代表法团执行法团根据本条例或公契（如有的话）而有的职责或权力；（）为建筑物或其任何部分购买火险或其他保险，并保持各项保险生效，保额则以能使建筑物恢复原状所需款额为准；（）购买、租赁或以其他方式获取动产，作为公用部分的设施，以供业主享用，或藉以符合公职人
24、员或公共机构为施行任何条例而作出的规定；（）在公用部分设置并保养草地、园圃及游乐场；（）就业主有共同权益的任何其他事务，代业主行事。（由年第号第条修订）（）任何人如同时担任多于一个职位，该人只有权就一个职位而收取第（）（）款所订的津贴。（由年第号第条增补）（）公契或其他协议的条文的实施，不妨碍在其他情况下有权收取本条所订津贴的人收取该津贴，而任何此等条文，包括看来是用以代替该津贴的较少津贴（不论名称为何）的条文，亦属作废及无效。（由年第号第条增补） 某些情况下法团可将业主单位出售或作出押记注册（）如公契规定，业主如没有缴付公契所订应付的任何款项，某人即可将该业主的土地权益出售，或于土地注册处针
25、对该业主的权益注册一项押记，则尽管公契的条文有所规定，法团而非该人亦可循同样方式，受同样条件的限制，行使上述出售土地权益或注册押记的权力，犹如法团乃公契所提述的人一样。（由年第号第条修订；由年第号第条修订）（）第（）款所提述的“没有缴付公契所订应付的任何款项”，须解作包括及业主没有缴付管理委员会有关其行使第（）（）（）或（）条所赋的权力而承付的费用。（由年第号第条增补） 基金的设立（）法团须设立并维持一项常用基金（）以支付法团根据本条例或公契（如有的话）规定行使权力或执行职责的费用；及（）以支付建筑物作为一个整体所应付的地税、保险费、各种税项及其他支出（包括与保养及修理有关的支付）。（由年第号
26、第条修订）（）法团可设立并维持一项备用基金（）以供用作任何属未有预计或紧急性质的开支；及（）以便在根据第（）款设立的基金不足以支付第（）款所指明的各类支出时，用作付款。（）法团须开立一个有利息的户口，而只将该户口用于建筑物管理方面。（由年第号第条增补）（）除第（）及（）款另有规定外，法团须将其就建筑物的管理而收得的一切款项，不延误地存入根据第（）款而开立的户口。（由年第号第条增补）（）除第（）款另有规定外，管理委员会的司库，可从法团就建筑物的管理而收得的款项中，保留一笔合理款额或将该款额存入往来户口，以应付小额杂项开支，但该款额不得超过管理委员会不时借决议厘定之数。（由年第号第条增补）（）根据第（）款保留的合理款项，或按照该款存入往来户口的该笔款项，以及处理法团所收得款项的任何其他安排，均须受管理委员会借决议批准的该等条件所规限。（由年第号第条增补）（）本条对任何户口的提述，即为对法团以其名义在一家根据银行业条例（第章）获批给牌照的银行所开立的户口的提述。（由年第号第条增补） 供应品、货品及服务（）法团在根据公契（如有的话）或本条例行使权力或执行职务上所需的供应品
