1、2017年上半年江西省房地产估价师制度与政策：房地产开发项目管理试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是_。 A开发商 B承包商 C监理单位 D相关的政府部门 2、某房地产估价机构调查了所在城市2009年12个新建楼盘的平均销售价格调查结果见下表。则该数据的中位数和众数分别是（）。 A2460和1980 B2460和5880 C2746.67和1980 D2746.67和58803、城市房地产开发经营管理条
2、例规定，因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设以上的，不征收土地闲置费。 A：3个月 B：6个月 C：9个月 D：一年 E：房地产估价机构必须加盖公章 4、关于预算，下列说法错误的是（）。 A可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况 B当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出 C预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算 D年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化5、下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是_。 A任何估价项目，
3、估价师都必须对估价对象进行实地查勘 B对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解 C实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况 D拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可 6、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性【2005年考题】 A：独一无二和供给有限 B：独一无二和价值最大 C：流动性差和价值最大 D：不可移动和用途多样 E：工业用地的监测点评估价格 7、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进人实施过程，而实施过程的第一步就是_。 A确定建设施工的各种图纸准备就绪 B完成全体工作人员的筛选工作 C获取土地使用权 D
4、明确各工作人员及施工阶段应发放的工资 8、负责一级房地产估价机构资质许可。 A：国务院 B：国务院建设行政主管部门 C：中国房地产估价师与房地产经纪入学会 D：省级政府建设行政主管部门 E：执行层的组织协调 9、下列属于房地产开发直接投资的是。 A：购买房地产开发企业的债券、股票 B：购买房地产投资信托基金 C：购买住房抵押支持证券 D：购买一座正在运营的高尔夫球场 E：借款合同 10、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目范围内的各种管线、 道路工程的建设费用(2008年试题) A：黄线 B：紫线 C：蓝线 D：红线 E：借款合同11、某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使
5、用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益15万元，预期报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格接近于（）万元。 A147 B148 C149 D150 12、一般地说，债券的发行价格与债券的票面价值是一致的，即。 A：折价发行 B：平价发行 C：溢价发行 D：逆价发行 E：执行层的组织协调 13、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是。 A：户型 B：楼层 C：层高 D：装修 E：工业用地的监测点评估价格14、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为。 A：被烧损前的状况 B：被烧损后的状况 C：被烧损前与被烧损后的差异状况 D：未来修复或重建后的状况 E：工业用地的
6、监测点评估价格 15、对于投资型物业购买者而言，_往往决定了其愿意支付的价格水平。 A自身支付能力 B拥有物业后所能获取的预期收益大小 C市场供求状况 D区域因素 16、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是【2003年考题】 A：37年 B：40年 C：60年 D：63年 E：工业用地的监测点评估价格 17、2009年4月，王某将其住宅出租，月租金收入为2000元，其当月应缴纳的房产税为_元。 A80 B160 C200 D240 18、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是_。 A目标定价法 B价值定价法 C挑战定
7、价法 D成本加成定阶法 19、房地产是实物、权益和三者的结合体。 A：义务 B：环境 C：空间 D：区位 E：工业用地的监测点评估价格 20、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用_。 A减少 B增加 C不变 D可能增加也可能减少 21、_是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。 A房地产膨胀 B房地产泡沫 C房地产滞销 D房地产过度开发 22、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（
8、）范围之内。 A0.52.0 B1.52.0 C0.51.5 D1.01.523、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。 A10.0% B14.0% C25.0% D35.0% 24、下列关于自然人的民事权利能力，表述不正确的是。 A：民事权利能力是指法律赋予自然人享有民事权利和承担民事义务的资格 B：胎儿具有民事权利能力，可以成为民事法律关系的主体 C：民事权利能力可分为一般权利能力和特殊权利能力 D：一般权利能力，法律规定不分年龄、种族、
9、性别、民族、信仰、文化程度、财产状识等，平等地享有 E：执行层的组织协调25、为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用_发包。 A专业工程 B建筑工程全过程 C分部工程 D分阶段二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列有关存款业务的说法正确的一项是_。 A活期储蓄存款以每年的12月31日为结息日 B定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存零取三种 C单位活期存款以每月月末的30日为结息日 D单位协定存款中超过协定额度的结算存款按人民银行公告的单位协定存款利率
10、计息 2、评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括_等。 A土地基础设施完备程度和平整程度 B土地使用权年限 C土地使用者 D土地用途 E土地权利性质3、某上市房地产开发公司投资开发了一大型综合楼，包括商场、宾馆、写字楼和公寓四种类型。为了弥补自有流动资金的不足，该开发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款，而银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投了保。试根据上述条件回答下列问题：(2001年试题)银行为确保该开发公司按时履行还款义务而向保险公司投保的险种为。 A：保证保险 B：责任保险 C：信用保险 D：财产损失保险 E：执行层的组织协调 4、根据估计的总销售收入和估
11、计的销售量来制定价格的定价方法是。(2007年试题) A：目标定价法 B：成本加成定价法 C：随行就市定价法 D：价值定价法 E：借款合同5、建筑物的耐久年限划分为、15年以下等五个等级。 A：100年以上 B：50100年 C：4050年 D：540年 E：1540年 6、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为_m。 A22 B28 C38 D50 7、某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少
12、2万元，报酬率为8%，则_。 A该房地产的收益价格为136.73万元 B该房地产的收益价格为143.89万元 C以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14 D该房地产的合理经营期限为15年 E该房地产的合理经营期限为20年 8、随着政府土地储备制度的建立，划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。 A：存量 B：增量 C：流量 D：减量 E：借款合同 9、在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括（）。 A划拨土地应补交的出让金 B已抵押担保的债权数额 C
13、发包人拖欠承包人的建设工程价款 D强制执行费用 E估价费用 10、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。这种竞争者属于（）竞争者。 A从容不迫型 B选择型 C凶猛型 D随机型11、在拆除有产权纠纷的房屋之前，拆迁管理部门应当组织拆迁人，并将有关材料向公证机关办理证据保全。 A：选择拆迁安置的地点 B：拆迁安置 C：对被拆除房屋进行评估，做好勘察记录 D：确定房屋重置价的标准 E：执行层的组织协调 12、估价时，需了解地块的单位名称、地类号和占地面积以及界址电、界址线和界址边长等，可查阅_。 A详细规划图 B分丘图 C
14、宗地图 D分幅图 13、在房地产市场分析中，对特定区域内商品住宅市场的供需分析属于。 A：区域房地产市场分析 B：专业房地产市场分析 C：项目房地产市场分析 D：总体房地产市场分析 E：借款合同14、某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为_m2。 A1200 B120 C3333 D3333 15、单利计息与复利计息的区别在于（）。 A是否考虑资金的时间价值 B是否考虑本金的时间价值 C是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D采用名义利率还是实际利率 16、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的
15、市场细分标准有。 A：按存量增量细分 B：按交易形式细分 C：按目标市场细分 D：按房地产用途细分 E：按地域细分 17、在房地产开发贷款中，通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。 A：土地购置贷款 B：土地开发贷款 C：建设贷款 D：土地储备贷款 E：借款合同 18、房地产市场也存在空间市场和两个层面。 A：资产市场 B：资本市场 C：信托市场 D：证券市场 E：借款合同 19、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过_来实现。 A充公权 B管制权 C征税权 D征收权 E出让权 20、在以下房地产估价方法中，可以归为长期趋势法的有_。 A数学曲线拟合法 B平均
16、增减量法 C移动平均法 D路线价法 E指数修匀法 21、资本化率的公式为（）。 A.选项A B.选项B C.选项C D.选项D 22、估价中的最高最佳使用具体包括等【2004年考题】 A：最佳用途 B：最佳位置 C：最佳规模 D：最佳环境 E：最佳集约度23、下列关于减价拍卖的说法中，正确的是_。 A减价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖” B是一种价格下行的拍卖，即拍卖品的报价由高到低，依次递减，直到有人应价，即告成交 C根据拍卖方式不同可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种 D遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立 E减价拍卖皆为买方报价拍卖 24、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10，银行贷款利率为6，计算期内，净现值的期望值为235万元，净现值的期望值标准差为95万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是。 A：52 B：58 C：40 D：68 E：借款合同25、_是宏观经济政策的第一个目标，一般是指一切生产要素都有机会以合适报酬参加生产的状态。 A充分就业 B价格稳定 C经济增长 D国际收支平衡
