1、贵州2017年上半年房地产估价师理论与方法：测算中的其他有关问题考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、中华人民共和国商业银行法规定：要求商业银行对同一借款人的贷款余额与商业银行资本余额的比例不得超过。 A：8 B：10 C：25 D：75 E：执行层的组织协调 2、设立房地产中介服务机构，应当向当地申请设立登记。 A：行政管理部门 B：房产管理部门 C：工商行政管理部门 D：中介管理部门 E：执行层的组织协调3、按房产余值计征房产税的，税率为_。 A1.2% B10% C1
2、2% D20% 4、香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在内地的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于_的考虑结果。 A内地政策 B占领世界投资市场 C风险转移 D投资组合5、房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。 A消费者的感觉 B消费者的生活方式 C消费者的习惯 D消费者的信念 6、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是。 A：成交价最高价最低价 B：成交价最低价最高价 C：最高价成交价最低价 D：最高价最低价成交价 E：工业用地的监测点评估价格 7、下列关于物业服务企业的资质管理，表述正确的是_。 A物业服务企业资质等级分
3、为一级、二级、三级 B新设立的物业服务企业，其资质等级按照二级核定，并设一年的暂定期 C国务院建设主管部门负责一级、二级物业服务企业资质证书的颁发和管理 D设区的市人民政府房地产主管部门负责二级、三级物业服务企业资质证书的颁发和管理 8、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是_。 A吸纳周期是捐房屋从准备租售到租售完成所需的时间 B吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间 C在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期 D吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数 9、从卖房的角度看，成本法的理论依据是。 A：销售状况价值论 B：市场供求价值论 C：生产费用价值论 D：经济花费价值论 E：工业用
4、地的监测点评估价格 10、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到_的极限值。 A允许的最低经济效益指标 B最大费用 C利润为零 D最大利润11、关于投资组合理论的说法，正确的是_。 A投资者应选择毫无风险的投资组合 B投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合 C投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消 D投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消 12、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为元。 A：98
5、 B：102 C：108 D：116 E：工业用地的监测点评估价格 13、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是。 A：估价对象的真实价值 B：估价对象的重置价格 C：估价对象的实际成交价格 D：合格估价师的重新估价结果 E：工业用地的监测点评估价格14、路线价估价法是一种评估大量土地的_。 A迅速估价方法 B较慢估价法 C简易法 D延迟法 15、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2。那么，可出租面积应为_。 A33m2
6、 B40m2 C43m2 D47m2 16、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是。 A：统一房地产范围 B：统一付款方式 C：统一价格单位 D：统一市场状况 E：工业用地的监测点评估价格 17、下列不属于建设用地使用权出让特点的是。 A：平等 B：自愿 C：有偿 D：无限期 E：房地产估价机构必须加盖公章 18、下列关寸：住房置业担保的表述中，不正确的是_。 A住房置业担保是个人贷款担保方式的一种补充 B住房置业担保是由特定专业性担保机构提供的保证担保 C住房置业担保实行保证方式和反担保方式 D住房置业
7、担保机构不承担连带责任 19、在办理房屋登记时，房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权不属同一人且原因不明的，房屋登记机构应当。 A：办理预告登记 B：办理更正登记 C：办理异议登记 D：不予办理登记 E：执行层的组织协调 20、房地产估价的收益法中，资本化率_报酬率。 A一定大于 B一定小于 C一定等于 D可能没有明显严格的数学关系 21、人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是_个月。 A1 B3 C6 D12 22、城市分区规划由_审批。 A市规划行政主管部门 B市人民政府 C市人大常委会 D省人大常委会23、下列房地产投资方式中，属于直接
8、投资形式的是_。 A购买房地产股票 B购买商铺 C购买房地产债券 D购买住房抵押支持证券 24、某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款 110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动资产比率是_。 A40% B50% C200% D250%25、搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的。 A：估价目的 B：估价方法 C：价格类型 D：估价时间 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个
9、错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地产开发项目市场定位的含义主要包括。(2008年试题) A：预测开发成本 B：选定目标市场 C：确定消费群体 D：明确项目档次 E：设计建造标准 2、集体土地上的房屋拍卖应向当地_申请，获批准后方可进行拍卖。 A人民法院 B公安机关 C人民检察院 D乡级人民政府3、如果工程师希望通过施工图了解建筑的外墙装修所用的材料、色彩，可以查找_。 A建筑平面图 B建筑立面图 C建筑剖面图 D结构施工图 4、下列属于优先股股东享有权利的有。 A：参加股东大会的权利 B：分配股息的优先权 C：分配剩余资产的优先权 D：有限的表决权 E：要求
10、赎回权5、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行_登记。 A转移登记 B变更登记 C先进行变更登记再进行转移登记 D先进行转移登记再进行变更登记 6、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是_。 A企业信用等级越高，信用等级系数值越高 B贷款期限越长，期限系数值越大 C项目风险越大，风险等级系数值越大 D用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低 7、基准地价修正法评估国有建设用地使用权价值应具备的条件有。 A：政府确定并公布了征收农用地地区片价标准 B：估价对象位于基准地价覆盖区域 C：有完备的基准地价修正体
11、系 D：估价对象宗地的开发程度与基准地价对应的开发程度一致 E：估价对象宗地的使用年限与基准地价对应的使用年限相同 8、下图表示的是（）。 A富有弹性 B缺乏弹性 C单一弹性 D完全弹性 9、建筑材料的力学性质包括等。 A：强度 B：塑性 C：硬度 D：密实度 E：耐磨性 10、在我国设立保险公司必须具备的条件中，要有符合规定的注册资本最低限额。我国规定这一限额为_。 A人民币2000万元 B人民币5000万元 C人民币1亿元 D人民币2亿元11、以下房地产价格中，应当定期确定并公布的价格有。 A：基准地价 B：市场交易价 C：标定地价 D：房屋的重置价格 E：市场成交价 12、房地产开发项目
12、投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入_。 A管理费 B销售费用 C其他费用 D前期费用 13、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。 A50% B60% C70% D80%14、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括等【2005年考题】 A：建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地 B：“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产 C：有租约限制的房地产 D：未来状况下的房地产 E：共有的房地产 15、下列城市总体规划，属于河北省人民政府审批范围的有。 A：承德市城市总体规划 B：邢台市城市总体规划 C：石家庄市城市总体规划
13、 D：承德市县人民政府所在地城镇总体规划 E：石家庄市县城镇总体规划 16、集体土地未经依法不得出让。 A：征用 B：征收 C：批准 D：备案 E：执行层的组织协调 17、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是_。 A16.67% B16.71% C16.80% D17.00% 18、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层（其中14层为建
14、筑面积相等的裙房，517层为标准层），则标准层每层建筑面积为（）m2。 A882 B1765 C1667 D1538 19、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有_。 A房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人 B房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节 C房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001m，但面积确定最后取至小数点后两位，即0.01m2 D临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权 E房地产权属登记为房地产权利动态登记 20、成交价格是交易双方实际达成
15、交易的价格，这种价格通常随着的不同而不同。 A：交易者的动机 B：交易者对市场了解程度 C：交易双方的关系 D：卖者的价格策略 E：市场供求 21、某宗土地总面积1000m2，容积率为3，对应的土地单价为450元/m2，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变。应补地价为（）元/m2。 A350 B300 C200 D150 22、以下说法满足最高最佳使用的条件有_。 A法律上许可 B技术上可能 C价值最大化 D权益上允许 E经济上可行23、房地产使用权目前主要是土地使用权，是指土地使用者依法对国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权一般又可分为（）。 A临时用地土
16、地使用权 B农村承包土地使用权(为农民集体土地上的) C宅基地使用权(为农民集体土地上的) D行政划拨土地使用权(为农民集体土地上的) E出让土地使用权(为国有土地上的) 24、下列有关中国房地产的法律法规中，表述正确的是。 A：中国房地产法律主要有三部，即城市房地产管理法、土地管理法、城乡规划管理办法 B：住房公积金管理条例是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的 C：城市房屋拆迁管理条例属于房地产的行政法规 D：云南省经济适用住房管理办法应属于房地产的地方性法规 E：城市商品房预售管理办法应属于房地产的部门规章25、对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，不应包含。 A：开发商的直接损失 B：开发商的精神损失等间接性损失 C：购房人的精神损失等间接性损失 D：商品房销售代理商的直接损失 E：购房人的直接损失
