1、广西房地产估价师相关知识：金融工具的种类试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，工业用地出让最高年限为年。 A：50 B：60 C：70 D：40 E：执行层的组织协调 2、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（）元。 A1005.56 B1010.56 C1110.56 D1115.563、城镇国有土地使用权出让和转让暂
2、行条例规定，居住用地土地使用权出让最高年限为年。 A：40 B：50 C：70 D：80 E：房地产估价机构必须加盖公章 4、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%：物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。由以上资料，_投资风险更大。 A物业甲 B物业乙 C一样大 D无法判断5、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，
3、其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是_。 A14% B10% C33% D15% 6、在房地产税收的优惠政策中，对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按_的税率征收。 A1% B2% C3% D4% 7、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取。 A：最佳用途 B：最佳规模 C：最佳集约度 D：最佳开发时机 E：工业用地的监测点评估价格 8、_对房地产价值的决定作用是极其重要的。 A区位 B用途 C楼层
4、D朝向 9、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8，折现率为12，该项目开发完成后的房地产现值为万元。 A：4023.04 B：4074.10 C：4768.50 D：5652.09 E：工业用地的监测点评估价格 10、财务内部收益率是指项目在（）内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。 A建筑施工期 B开发或经营期 C建筑物经济寿命期 D建筑物自然寿命期11、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的【2003年考题】 A：有用性、稀缺
5、性、有效需求 B：供给、需求、利用状况 C：权利、租金、利率 D：价值、使用价值、供求 E：工业用地的监测点评估价格 12、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是。(2007年试题) A：1.07 B：1.47 C：2.07 D：3.33 E：借款合同 13、为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是。 A：本次贷款的月还款额月均收入 B：(本
6、次贷款的月还款额+其他债务月偿还额)月均收入 C：(本次贷款的月还款额+月物业管理费)月均收入 D：(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额)月均收入 E：借款合同14、银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是（）元。 A1843.86 B1847.55 C2279.87 D2291.27 15、直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由决定的。 A：房地产的历史价格资料 B：房地产的未来价格资料 C：房地产的现实价格资料 D：估价师选取的现时和未来的价格
7、资料 E：工业用地的监测点评估价格 16、某幢大厦的房地总价值为5 000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1 000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值的500万元按房地产价值分摊法计算甲、乙两公司共同占有的土地份额为。 A：20 B：10 C：30 D：40 E：工业用地的监测点评估价格 17、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起_日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 A10 B15 C20 D30 18、我国房地产权属登记制度的特点不包括_。 A房地产权属登记由不同的
8、登记机关分别登记 B房地产权属登记为房地产权利动态登记 C房地产权属登记实行申报登记制度 D房地产权属登记具有公信力 19、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是（）的影响。 A预期通货膨胀 B非预期通货膨胀 C成本型通货膨胀 D需求型通货膨胀 20、豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为_年。 A40 B50 C60 D70 21、原建设部城市房屋拆迁估价指导意见规定，拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起日内、可以向被拆迁房屋所在地的房地产估价专家委员会申请技术鉴定。 A：5
9、 B：7 C：10 D：15 E：房地产估价机构必须加盖公章 22、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（）万元。 A400 B450 C500 D54023、同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互问有一定的_。 A互补性 B权益差别 C替代性 D外部环境差异 24、房地产的最高最佳使用状态不包括。 A：最佳区位 B：最佳规模 C：最佳用途 D：最佳集约度 E：工业用地的监测点评估价格25、某套住宅建筑面积为l00m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平
10、方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。 A2400 B2580 C2607 D2760二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用_的地形图。 A1:500 B1:1000 C1:2000 D1:3000 2、判定房地产投资风险因素发生的概率属于_阶段的工作。 A风险辨识 B风险估计 C风险评价 D风险决策3、张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保险公司为李某投了20万元的人身保险。该保险合同的关系人是。(2008
11、年试题) A：张某 B：李某 C：赵某 D：甲保险公司 E：执行层的组织协调 4、对房地产估价机构擅自设立分支机构的，房地产行政主管部门可给予_等处罚。 A罚款 B吊销估价资质证书 C吊销营业执照 D没收违法所得5、按照专业性质不同，王程建设定额可以划分为三种。 A：全国通用定额 B：行业通用定额 C：专业专用定额 D：施工定额 E：概算定额 6、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括。 A：人工费 B：材料费 C：企业管理费 D：施工机械使用费 E：规费 7、下列选项中，属于违法建设的工程有。 A：未取得建设工程规划许可证的建设工程 B：临时建设工程 C：违反建设工程规划许可证规
12、定的建设工程 D：城市规划行政主管部门不按照法律规定批准建设的项目 E：擅自变更批准的规划设计图纸的建设工程 8、下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有。 A：对房地产本身进行投资改良 B：需求增加导致稀缺性增加 C：通货膨胀 D：外部经济 E：提高建造成本 9、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括_。 A建筑安装工程费 B土地使用权出让金 C拆迁补偿费 D公共配套设施建设费 E城市基础设施建设费 10、出具不实估价报告的估价机构与人员，应对其_。 A给以行政处分 B作出停业或开除处理 C予以处罚 D要求公开致歉 E记入其信用档案11、融资方案分
13、析包括。 A：资金来源可靠性分析 B：融资结构分析 C：融资成本分析 D：融资风险分析 E：融资能力分析 12、租赁融资在房地产领域的应用模式主要是(2009年试题) A：置业投资 B：设备租赁 C：售后回租 D：权益融资 E：借款合同 13、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的，现需房地产估价，_。 A私有住宅转让后仍用于居住的 B办理了出让手续，变划拨土地为出让土地，由受让方缴纳出让金 C按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的 D是不改变土地划拨性质，对转让方征收土地收益金 E转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的14、保险合同的终止主要包括。 A：保险期限届
14、满 B：保险公司因解散、破产等原因而终止 C：保险标的因除外责任原因而灭失 D：当事人解除保险合同 E：保险人未履行赔偿或给付义务 15、勘察设计和前期工程费主要包括，以及“三通一平”等土地开发工程费支出。 A：城市基础设施建设费 B：拆迁管理费 C：可行性研究费 D：水文地质勘探费 E：规划、设计费 16、职工住房消费提取住房公积金，主要包括等。 A：职工购买自住住房时的提取 B：职工建造自住住房时的提取 C：偿还购房贷款本息时的提取 D：离、退休时的提取 E：出境定居时的提取 17、2008年7月，孙某与甲房地产开发公司签订了商品房预售合同，并在合同中约定：“房屋建筑面积为150。房屋交付
15、后，如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照商品房销售管理办法有关规定处理。”2008年8月，甲房地产开发公司经有关部门批准调整了原规划设计，孙某所购买的该套房屋的建筑面积调整为155。并书面通知孙某。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测，孙某所购买的该套房屋的套内建筑面积为123，套内阳台建筑面积为3，分摊的共有建筑面积为31。问：在办理房屋产权登记时，孙某购买的房屋建筑面积应登记为m。 A：150 B：154 C：155 D：157 E：执行层的组织协调 18、土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由_缴纳土地使用税。 A土地所有权人 B土地使用权人 C实际使用人 D使用权有争议的双
16、方 19、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。 A选址规划意见通知书 B规划设计条件通知书 C建设用地规划许可证 D建设工程规划许可证 20、收益法中确定报酬率的基本方法有【2003年考题】 A：市场提取法 B：累加法 C：指数调整法 D：投资收益率排序插入法 E：收益乘数法 21、下列会计恒等式，正确的是。 A：收入-费用=利润 B：资产=权益=债权人权益-所有者权益 C：资产=负债+所有者权益 D：所有者权益=资产+负债 E：资产+利润=负债+所有者权益+(收入-费用) 22、市场法估价中需要建立价格可比基础，主要包括（）等。 A统一采用总价 B统一面积单位和内涵
17、 C统一付款方式 D统一币种和货币单位 E统一采用单价23、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为万元。 A：16 B：18 C：20 D：22 E：借款合同 24、非经济特区A市B房地产开发公司于2008年3月1日在A市城市规划区内开始开发建设顺丰住宅小区。2010年3月，A市B房地产开发公司由于自身管理工作原因，无法归还开发建设顺丰住宅小区时在A市D商业银行的贷款1200万元。2010年3月20日，D商业银行委托A市E拍卖行，拍卖B房地产开发公司办公综合大楼。2010年4月25
18、日，该办公综合大楼被人民法院依法冻结。随后D商业银行和E拍卖行共同委托具有一级资质的F房地产估价有限公司，对该办公综合大楼进行了评估，评估总价为2000万元。经与D商业银行协商，并明确B房地产开发公司办公综合大楼的保留价为2000万元，起拍价为1800万元。最终A市C化工公司以2200万元的价格竞买成功。此背景中的拍卖，按照其性质应属于。 A：房地产拍卖 B：强制拍卖 C：不动产拍卖 D：有保留价拍卖 E：由于其他经济原因(非银行诉讼)法院裁定强制拍卖已经被抵押给银行的房地产，应通知抵押权人，或解除抵押，或根据国家规定的拍卖标的拍卖金额的受偿顺序受偿25、当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观_的研究。 A区位 B环境 C政策 D文化
