1、招标文件招标编号：物业管理招标文件招标单位： 招标机构： 第一章 招标公告物业管理招标公告。按照物业管理条例、北京市招投标条例、北京市物业管理招投标办法前期物业管理招标投标管理暂行办法等相关法律法规规定，为确保小区的物业管理服务质量，让业主拥有良好、优美的居住环境，享受优质的配套服务，决定引入物业管理竞争机制，采用公开招标方式，遵循“公开、公平、公正”和“诚实信用”的原则，选聘有资质、有实力、服务良好的专业物业管理企业为（）旧城保护定向安置房项目提供专业化、统一的物业管理与服务。本次招标由（）委托()完成。具体招标情况如下：1、 招标内容：（）旧城保护定向安置房项目全方位、统一的物业管理服务。
2、2、 项目基本情况：（1） 项目名称：（）旧城保护定向安置房项目 （2） 项目地址： （3） 占地面积：公顷（4） 总建筑面积：平米其中住宅建筑面积：平米；商业面积:平米（5） 物业类型：住宅3、 绿化率：4、 委托管理服务期限：自项目竣工交接直至小区业主成立业主委员会重新签订物业管理委托合同。5、 投标企业需满足以下基本要求：（一） 基本条件：1、 具有独立法人的专业物业管理企业，具有独立承担民事责任能力；2、 具有必需的设备和专业技术能力。（二） 资信要求：1、物业管理三级（暂定）资质；2、注册资金人民币300万元（含）以上；（三） 拟派人员要求：拟派驻本项目的主要负责人（项目经理）应当具
3、有相应的物业项目经理资质。如果贵公司对此项物业招标有兴趣，愿意参加此次投标活动，请携带相关的证明文件前往招标代理机构申领招标文件，并进行登记备案：一、 领取招标文件时间：二、 领取招标文件地点： 办公地点： 联系电话：联 系 人： 三、 招标文件售价：，售后不退。四、 投标保证金：投标人在递交投标函的同时，需交纳人民币伍万圆整作为投标保证金。五、 投标人代表领取招标文件时需持有其公司营业执照复印件、资质证明复印件以及法定代表人授权委托书（法人除外）及本人身份证。第二章 项目基本情况说明一、项目概况项目名称：（）旧城保护定向安置房项目项目地址：（）项目性质：住宅项目四至： 开发建设单位：开发单位
4、介绍： 二、项目基本情况（一）物业类型：住宅（二）项目简介：项目用地位于（三）住宅部分：1、 基本情况（1） 占地面积：（2）总建筑面积： 其中住宅建筑面积： 楼宇基本情况表物业配套建筑情况2、设施设备情况配套设施基本情况物业配套设备基本情况三、招标内容：1） 招标内容： 2） 计费方式：包干制。3） 物业费最高限价：元/月.物业服务标准等级：执行北京市住宅物业管理服务等级标准（二级）。第三章 物业管理服务内容及要求执行北京市住宅物业管理服务等级标准（二级）一、基本要求1、客户服务场所 1.1 设置客户服务场所，配置基本办公设备。 1.2公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服
5、务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。 1.3 客户服务场所工作时间，工作日不少于 8 小时，其他时间设置值班人员。 1.4 设置并公示 24 小时服务电话。2、人员 2.1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。 2.2 从业人员统一着装，佩戴标志。 2.3 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。 2.4 项目负责人具有 3 年以上物业服务企业管理工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。3、制度 3.1建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。 3.2 建立突
6、发公共事件的应急预案。 3.3 建立物业服务工作记录。4、档案 4.1 建立物业管理档案。 4.2 配备档案管理人员。 4.3 应用计算机管理基本信息、基础资料。5、标志 设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。6、客户服务 6.1每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。 6.2涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。 6.3对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。 6.4 水、电急修 20 分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专项服务企业负责的设施
7、设备应在 30 分钟内告知。 6.5 业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 3 个工作日内回复。 6.6 每年公开征集 1 次物业服务意见，公示整改情况。 6.7 配合相关部门进行公益性宣传。 6.8按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。7、专项服务委托管理 7.1 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。 7.2专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。 7.3 专项服务企业人员佩戴标志。7.4 对专项服务进行监督及评价。二、共用部位及共用设施设备运行、维修养护1、综合管理 1.1 建立房屋及共用设施设备的基础档案。 1.2 运行、检查、维
8、修养护记录应每月归档。 1.3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。 1.4共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。 1.5 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。 1.6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。 1.7雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。 1.8设备机房 1） 每月清洁 1 次，室内无杂物。 2） 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。 3） 在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。 4） 设施设备标志、标牌齐全。 5） 张贴或悬挂相关制度、证书。2、共用
9、部位 2.1房屋结构 每季度检查 1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。 2.2建筑部件 1） 每季度检查 1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。 2） 每 2 月巡查 1 次共用部位的门、窗、玻璃等。 3） 每半年检查 1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。 4） 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。 2.3 附属构筑物 1） 每 2 月巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。 2） 每半年检查 1 次雨、污水管井等。 3） 每 2 月巡查 1
10、 次大门、围墙、围栏等。 4） 每 2 月巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。 5） 每年检测 1 次防雷装置。3、空调系统 3.1运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。 3.2 运行期间每日巡视 1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。 3.3 每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。 3.4 每年对空调系统进行 1 次整体性维修养护。4、二次供水设施 4.1按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。 4.2 每日巡视 1 次水箱间、水泵房，检查设
11、备运行状况。 4.3 每半年切换 1 次备用水泵。 4.4 每年检查 1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护 1 次水泵。 4.5每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。 4.6水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。5、排水系统 5.1排水设施 每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。 5.2污水泵 汛期每日巡视 1 次，平时每 2 周巡视 1 次，检查设备运行状态；每月进行 1 次手动启动测试；每年养护 1 次。 5.3化粪池 每半年检查 1 次化粪池；组织安排清掏。6、
12、照明和电气设备 6.1楼内照明 每周巡视 2 次，一般故障 1 日内修复；复杂故障 1 周内修复。 6.2楼外照明 每周巡视 1 次，一般故障 2 日内修复；复杂故障 2 周内修复。 6.3应急照明 每日巡视 1 次，发现故障，即时修复。 6.4低压柜 每日巡视 1 次设备运行状况；每年养护 1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查 1 次电气安全。 6.5 低压配电箱和低压线路 每季度巡视 1 次设备运行状况；每年养护 1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。 6.6控制柜 每月巡视 1 次设备运行状况；每年养护 1 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。 6.7发电机 每季度试运行
13、1 次，保证运行正常。 6.8 配电室、楼层配电间 防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好。7、安全防范系统 7.1 报警控制管理主机 每日巡查 1 次，检查设备运行状态；每月表面清洁 1 次；每年内部除尘 1 次。 7.2 对讲门口机 每 2 月检查 1 次按键、显示屏等； 2 月表面清洁 1 次；每年内部除尘 1 次。 7.3 网络控制箱 每半年检查 1 次外观、接线；每半年表面清洁 1 次；每年内部除尘 1 次。 7.4 红外对射探测器 每半年检查 1 次接线、探测范围、防水状况等；每半年表面清洁 1 次；每年内部除尘 1 次。 7.5 图像采集设备 每周检查 1 次监视画面、
14、录像功能；每月表面清洁 1 次；每年内部除尘 1 次。 7.6摄像机 每季度检查 1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁 1 次；每年防护罩内部除尘 1 次。 7.7解码器 每半年检查 1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每半年表面清洁 1 次；每年内部除尘 1 次。 7.8云台 每半年检查 1 次运转、接线，进行清晰度调校；每半年表面清洁 1 次；每年转动部位上润滑油 1 次。 7.9巡更点 每季度检查 1 次外观；每季度表面清洁 1 次；每日存储巡更记录。 7.10 读卡器 每季度检查 1 次外观；每季度表面清洁 1 次，查看防水状况。 7.11 电磁
15、锁门锁 每季度检查 1 次吸力、外观、接线。 7.12 出门按钮 每季度检查 1 次开锁功能、接线。8、电梯 8.1电梯在投入使用前或者投入使用后 30 日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。 8.2在电梯安全检验合格有效期届满前 1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。 8.3日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。 8.4应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企
16、业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。 8.5配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。 8.6制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在 15 分钟内到达现场，专业维修人员应在 30 分钟内到达现场。9、水景 9.1启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。 9.2 使用期间每周巡查 2 次喷水池、水泵及其附属设施，每 2 月检查 1 次防漏电设施。 9.3 设置必要的安全警示标志。 9.4 水质符
17、合卫生要求。三、消防安全防范1、综合管理 1.1建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。 1.2成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织 1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。 1.3设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行 2 次消防安全培训。 1.4 每日防火巡查 1 次，每月防火检查 1 次，按照规定每年检测 1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。 1.5发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防
18、机构报告。 1.6 消防控制室设专人 24 小时值班，每班 2 人，及时处理各类报警、故障信息。 1.7发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。2、消防设施设备维修养护 2.1 火灾自动报警系统 1） 火灾报警控制器、联动控制设备每日巡查 1 次设备运行情况，保证 24 小时连续正常运行；每月检查测试 1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘 1 次。 2） 火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试 1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行 2 年后，每 3 年由专业
19、清洗单位清洗 1 次。 3 ） 备用电源 每月检测切换 1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验 1 次。 2.2 消防广播系统 每月检查测试 1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘 1 次；每年机柜内的设备内部除尘 1 次。 2.3 防排烟系统 每月检查测试 1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护 1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。 2.4 防火分隔设施 每月抽查测试 1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的
20、电机转动、齿轮链条传动部位补充 1 次润滑油，电控箱内部除尘 1 次；每年维修养护 1 次防火门附件，在门的转动部位补充 1 次润滑油。 2.5 水灭火系统 消防泵、喷淋泵每月盘车 1 次，每年检查 1 次润滑情况；每年养护 1 次室内、外消火栓。 2.6 应急照明、疏散指示标志 每月测试切断正常供电 1 次，测量 1 次照度和供电时间。 2.7 消防电梯 每月检查测试 1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。 2.8灭火器 每周巡查 1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对 1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。四、绿化养护1、基本要求 1.1乔木 生长基本正常，植株无明显偏
21、冠和缺枝，植株保存率高于 90%，年成活率高于 90%。 1.2灌木 生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率高于 90%，年成活率高于 90%。 1.3 绿篱和色块 植株保存率高于 90%，年成活率高于 90%。 1.4 地被和花坛植物 地被植物覆盖率高于 90%，花坛植物死亡率低于 10%。 1.5草坪 保证基本成活，草坪覆盖率高于 90%。2、绿化养护内容 2.1灌溉 出现干旱情况及时灌溉，不因旱涝原因导致植物出现死亡现象。一般植物在萌芽前、四五月份、秋季、入冬前浇水1 次。 2.2施肥 根据植物生长情况施肥，一般乔木每 2 年施肥 1 次；灌木每年施肥 1 次；地被和草坪植物每年
22、春季萌芽和入冬前后施肥 1 次至 2 次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不良的植物适当增加施肥频次。 2.3 病虫害防治 根据病虫害发生规律，植物生长季每 2 周检查 1 次病虫害情况；发现病虫害能有效控制，不因病虫危害影响景观效果。 2.4整形修剪 乔木每 2 年修剪 1 次；灌木每年冬季修剪 1 次；绿篱和色块每年生长季节和冬季修剪 1 次；冷季型草坪生长季节每月修剪 1 次至 2 次，全年至少修剪 10 次。 2.5除草 每年全面除草 2 次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的 20%。 2.6垃圾处理 绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 2次。3、
23、工作检查和记录 3.1 生长季节每 2 周检查 1 次植物生长情况。 3.2 编制绿化养护措施和工作计划。五、环境卫生1、生活垃圾的收集、清运 1.1 按有关规定和标准实行垃圾分类。 1.2 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。 1.3 每月至少清洗 1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每 3 日喷洒 1 次杀虫药。 1.4 每日清运 1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。 1.5 垃圾清运车外观整洁。2、物业共用部分清洁 2.1楼内 1） 大堂、一层候梯厅 每日清扫 1 次、每周清拖 2 次大堂、一层候梯厅地面。 每月擦拭 2 次信报箱、大堂玻璃。 2） 楼道、楼梯 每周清扫 2
24、次、每月清拖 1 次楼道、楼梯地面。 每月擦拭 1 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。 2.2电梯轿箱 每日擦拭 1 次电梯轿厢门、面板。 每日清拖 1 次轿厢地面。 2.3 天台、屋面 雨季前、雨季期间各清扫 1 次天台、屋面。 每季度巡查 1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。 2.4 楼外道路及设施 每日清扫 1 次楼外道路。 每季度清洁 1 次楼外公共照明及共用设施；每半年清洁1 次雨蓬、门头等。 2.5水景 根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每周清洁 1 次水面；每年清洁 2 次水池池底。 2.6有害生物预防和控制 配合相关部门进行有害生物预防和控制。投放药
25、物应预先告知，投药位置有明显标志。 2.7 雨雪天气清洁 雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。 降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。3、工作检查和记录 每日检查 1 次清洁质量，做好记录。六、公共秩序维护1、主要出入口有专人值守。2、制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至 22：00 巡视 1 次，22：00 至次日 6：00 巡视 1 次。3、巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。4、机动车辆凭证出入。5、安防控制室设专人 24 小时值守；监控影像资料、报警记录应留存 30 日备查。6、对违法行为立即报警，协助相关部门处理。7、记录与档案 7.1 各项工作记录完整有效。 7.2 档案齐
26、全。七、装饰装修管理1、建立装饰装修管理服务制度。2、建立装饰装修管理档案。3、受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。4、装饰装修期间每日巡查 1 次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物业管理区域内公示。5、装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。6、委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在 2 日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用
27、袋装运输或密闭运输的方式，在 2 日内清运。第四章 对投标人及投标书的要求一、 投标人应具备的资格：1、物业管理三级（暂定）资质；2、注册资金人民币300万元（含）以上；二、 招标文件的说明：1、 招标文件的组成：1 招标文件包括本“招标文件”及在此之前、之后发出的与本次招标活动相关的各种书信、通知书、会议记要等文件；2 投标人应认真阅读“招标文件”所有内容。如投标人的“投标书”内容未能符合“招标文件”要求，招标人有权将该“投标书”作为废标。2、 招标文件的解释：“招标文件”的解释权属招标人及招标代理机构。3、 招标文件的修改：1 招标人及招标代理机构可以使用“通知书”的方式修改“招标文件”；
28、2 “通知书”将以书面方式发给各投标人，“通知书”作为招标文件的组成部份，对投标人具有与“招标文件”同等的约束作用。三、 招标文件的领取时间：地点：（招标代理机构）办公地点： 联系电话：四、 投标报价：1、 投标报价是“招标文件”所确定的招标范围内全部工作内容的价格体现。包括物业管理费（元/月.）、机动车停车管理费（元/月.位）等；2、 报价依据招标文件内容及政府有关收费规定制订；3、 报价应以“包干制”的方式详细说明各种费用的构成；（包括支出项目名称和单价，格式见附件）4、 机动车停车管理费（包括地上和地下车位报价）；5、 物业服务前期开办费用由开发企业承担；五、 投标的相关规定：1、 投标
29、保证金1 投标人应向招标机构提供人民币 伍万元整 （支票）的投标保证金；2 招标人支付本次招标工作的组织费用，费用为 伍万元整；3 投标保证金在招标工作结束5个工作日内由招标代理机构向投标人无息退回。4 招标工作结束7个工作日内由招标人向招标代理机构支付此次招标工作组织费用伍万元整。2、 招标文件的发放投标人在规定时间内领取招标书，并缴纳“招标文件”工本费用 叁佰元 （招标文件售后不退）及投标保证金人民币 伍万元整 。招标人在领取了招标文件后，未得到招标人的同意而退出投标活动，投标保证金将不予退还。3、 投标书的份数和有效性1 投标人须编制“正本”投标书一份，“副本”投标书四份及电子版本一份（光盘），并明确标明“正本”和“副本”字样。2 投标文件于规定的投标截止日期递交给招标人。投标书正本和副本如有不一致之处，以正本为准。3 投标书正本应使用打印文稿，须由投标人加盖公章，副本可以是正本的复印件。4 投标书应无涂改和行
