1、甘肃省2015年下半年房地产估价师理论与方法：房地产实物因素试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、估价时点应与_的日期相一致。 A签订估价合同 B开始估价作业 C完成估价报告 D估价结果所属 2、某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。 A建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2 B建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2 C
2、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2 D建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m23、城市房屋拆迁评估价格的确定，不包含被拆迁房屋的。 A：区位 B：用途 C：建筑面积 D：临时安置补助费 E：房地产估价机构必须加盖公章 4、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是。 A：交通拥挤 B：建筑技术进步 C：城市规划改变 D：自然环境恶化 E：工业用地的监测点评估价格5、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（）。 A单元估算法 B单位指标估算法 C概算指标法 D工程量近似匡算法 6、_是指具有专业执业资格的人员在
3、房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供服务的经营活动。 A房地产中介服务 B房地产咨询 C房地产估价 D房地产经纪 7、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是。 A：销售利润率=销售利润/销售收入 B：销售利润率=销售利润/总开发价值 C：销售利润率=销售利润/总开发成本 D：销售利润率=销售利润/项目总投资 E：借款合同 8、业主公约由_制定并修改。 A业主大会 B业主委员会 C一半以上业主 D全体业主和物业管理企业共同 9、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到的极限值。 A：利润为零 B：允许的最低经济效益指标 C：最大费用 D：最大利
4、润 E：借款合同 10、下列关于房地产保险估价的说法有误的是_。 A房地产保险估价分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估 B价值评估要按照该房地产投保时的实际价值确定 C价值评估宜采用成本法和市场比较法 D损失价值或损失程度评估对于可修复的部分，宜将其修复所需的估算费用作为损失价值或损失程度11、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。 A财务盈利能力 B清偿能力 C资金平衡情况 D营运能力 12、某物业当前的市场售价为5 000元，其业主拟采用租金按年5等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12，则第一
5、年的租金应该确定为元。 A：48279 B：44824 C：46725 D：49853 E：借款合同 13、已知两税一费的税、费率分别为营业税5、城市维护建设税7、教育费附加3，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为万元。 A：550 B：385 C：1050 D：236 E：借款合同14、房地产估价师执业资格考试，由负责。 A：住房和城乡建设部 B：国务院建设行政主管部门和人事行政主管部门 C：国务院建设行政主管部门 D：国务院人事主管部门 E：执行层的组织协调 15、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是【2005年考题】 A：交通拥挤 B：建筑技术减少 C：城市规划改变 D：自然
6、环境恶化 E：工业用地的监测点评估价格 16、如果石油价格的持续攀升导致了一个国家的通货膨胀，此类通货膨胀属于。(2008年试题) A：需求拉动型通货膨胀 B：成本推动型通货膨胀 C：结构失调型通货膨胀 D：预期型通货膨胀 E：执行层的组织协调 17、某房地产估价师于2004年8月初始注册在甲房地产估价机构，后于2006年2月变更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至。 A：2006年8月 B：2007年8月 C：2008年2月 D：2009年2月 E：执行层的组织协调 18、房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划是由（）
7、来反映的。 A资金来源与运用表 B损益表 C资产负债表 D现金流量表 19、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是_。 A土地购置贷款 B土地储备贷款 C土地开发贷款 D建设贷款 20、住宅质量保证书对于保修项目的保修期限约定为3年的是_。 A门窗翘裂 B卫生洁具 C供热、供冷系统和设备 D屋面防水 21、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括_子市场。 A租赁 B销售 C保险 D抵押 22、业主大会会议决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经以上的业主同意。 A：专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一 B：专有部分占建筑物总面积三分之一以上的
8、业主且占总人数三分之一 C：专有部分占建筑物总面积四分之三以上的业主且占总人数四分之三 D：专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二 E：执行层的组织协调23、城市房地产产权统计报表共有_张，其中_张是城市房屋产权情况汇总表。 A5，2 B5，3 C3，1 D3，2 24、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于。 A：观察法 B：实验法 C：讨论法 D：问卷调查法 E：借款合同25、某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，与其类似的现房价格为4500元，出租的年末净收益为500元。假设年折现率为8，风险补偿为现房价格的3，
9、该期房目前的价格为元。 A：3439 B：3473 C：3508 D：3608 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某房地产开发商开发了一栋6层商品住宅楼，假设每层楼的建筑面积和户型都相同，且第一层和第六层住宅售价同为2000元/m2，第二层和第五层的住宅售价同为2100元/m2，第三层和第四层的住宅售价同为2200元/m2，则该住宅楼的加权算术平均价格和简单算术平均价格相比，_。 A前者高于后者 B前者低于后者 C前者等于后者 D无法确定 2、房地
10、产市场区别于一般商品市场的特性主要有。 A：竞争性 B：垄断性 C：外部性 D：均衡性 E：信息不对称性3、下列关于契税的计税依据，表述正确的是。 A：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格 B：土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定 C：土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格 D：征收机关认为有必要时，也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据 E：在房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的价格，都以房地产交易契约价格总额为计税依据 4、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是
11、_。 A目标定价法 B价值定价法 C挑战定价法 D成本加成定价法5、房地产泡沫的成因，主要有_三个方面。 A土地的有限性和稀缺性 B开发商的因素 C投机需求膨胀 D金融机构过度放贷 E领导的决策 6、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入。 A：管理费 B：销售费用 C：其他费用 D：前期费用 E：借款合同 7、房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金.一般而言三种资金的使用顺序是（）。 A资本金、借贷资金、预租售收入 B预租售收入、资本金、借贷资金 C借贷资金、预租售收入、资本金 D资本金、预租售收入、借贷资金 8、房地产市场是一个地区性市场，主要体现
12、在它的_。 A独一无二 B不可移动 C流动性差 D易受限制 9、细分市场评价主要涉及等三个方面的评价。 A：细分市场的可衡量性 B：细分市场的规模和发展前景 C：细分市场的差异性大小 D：企业的目标和资源 E：细分市场结构的吸引力 10、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以_元/m2为基础进行修正。 A4000 B50
13、00 C6000 D900011、下列关于重新购建价格的说法中，正确的有。 A：重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出 B：重新购建价格是在估价时点的价格 C：重新购建价格是客观的价格 D：建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格 E：土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格 12、下列关于物业管理条例所确立的业主大会制度，说法正确的是。 A：物业管理条例确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度 B：物业管理条例确立了业主大会和业主委员会并存，业主委员会决策、业主大会执行的制度 C：规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物
14、业管理区域内全体业主的合法权益 D：业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定 E：业主大会作为业主委员会的执行机构，可以在业主委员会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定 13、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为2亿元，按照最新政策，其项目资本金应当不低于_万元。 A2000 B2500 C3500 D600014、某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为_。 A3% B3
15、.5% C7% D4% 15、注册房地产估价师管理办法规定，注册房地产估价师的条件为。 A：取得执业资格 B：达到继续教育合格标准 C：受聘于具有资质的房地产估价机构 D：具有完全民事行为能力 E：刑事处罚尚未执行完毕 16、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般_。 A不能作为可比实例 B取相同的部分作可比性 C仍然允许适当做一定范围内一定时间内的可比实例 D仍然可作为可比实例 17、对房地产估价总的要求是。 A：公开 B：客观 C：公正 D：平等 E：独立 18、关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是_。 A标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱 B熟地通常
16、比生地或毛地的变现能力弱 C小商铺通常比大商铺的变现能力弱 D厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱 E郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱 19、下列属于房地产登记类型的有。 A：初始土地登记 B：房屋所有权暂时登记 C：房屋所有权临时登记 D：房屋所有权初始登记 E：房屋抵押权登记 20、直接导致市场失灵的原因有。 A：外部性 B：垄断 C：排他性物品的生产 D：信息不完全 E：政府对市场的管理和协调 21、对拆除公益事业用房的货币补偿，通过评估确定其价格，用_评估可能会更科学。 A成本法 B收益法 C市场法 D其他 22、由城市规划管理部门核发的，主要规定了征地面积、规划建设
17、用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度和停车位个数。 A：选址规划意见通知书 B：规划设计条件通知书 C：建设用地规划许可证 D：建设工程规划许可证 E：借款合同23、下列房地产中，难以采用市场法估价的有_。 A房地产开发用地 B学校 C在建工程 D别墅 E特殊厂房 24、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常要考虑的因素有_。 A可能面积的组合 B寻租者经营业务的性质 C寻租者将来扩展办公室面积的计划 D每平方米的租金 E室内的装修25、写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的(2007年试题) A：商业信誉和财务状况 B：面积需求大小 C：租金支付方式 D：物业服务需求 E：与写字楼业主的关系
