1、呼伦贝尔市天地物流综合楼前期物业管理服务投标文件“呼伦贝尔市天地物流综合楼”前期物业管理服务投 标 文 件项目编号：HSSM-2013-WY-03 项目名称：“呼伦贝尔市天地物流综合楼”前期物业管理服务投标人：呼伦贝尔市诚信物业管理有限公司法定代表人：叶元会 日期：2014年1月15日一、法定代表人身份证明书二、法人代表人授权委托书三、开标一览表四、企业状况一览表五、项目经理（小区经理）简历表六、物业管理服务内容七、社区文化建设八、智能化设施的管理与维修方案九、业主临时管理规约十、物业管理服务承诺十一、项目管理机构配备情况表十二、屋顶的广告位招商方案十三、招标文件要求投标人提交的其他投标资料（
2、包括投公司营业执照、物业服务企业资质证书及其他投标人认为有必要提供的资料）“呼伦贝尔市天地物流综合楼”前期物业管理服务投 标 文 件项目编号：HSSM-2013-WY-03 项目名称：“呼伦贝尔市天地物流综合楼”前期物业管理服务投标文件内容： 投标文件投标函部分 投标人：呼伦贝尔市诚信物业管理有限公司法定代表人：叶元会 日期：2014年1月15日一、法定代表人身份证明书单位名称：呼伦贝尔市诚信物业管理有限公司单位性质：有限责任公司地 址：海拉尔区阿荣路19号成立时间：2002年 06 月03日经营期限：2002年06月03日2032年06月2日 姓 名： 叶元会 性别：男 年龄： 58 职务：
3、董事长系呼伦贝尔市诚信物业管理有限公司的法定代表人。特此证明投标人：呼伦贝尔市诚信物业管理有限公司 日期：2014年1月15日二、投标文件签署授权委托书本授权委托书声明：叶元会系呼伦贝尔市诚信物业管理有限公司的法定代表人，现授权委托王桢瑶为我公司签署 天地物流综合楼物业管理服务项目投标文件的法定代表人授权委托代理人，我承认代理人全权代表我所签署本物业服务项目的投标文件的内容。 代理人无转委托权特此委托 代理人： 王桢瑶 性别： 女 年龄：25身份证号码：152104198912253820 职务：客服员投标人：呼伦贝尔市诚信物业管理有限公司（盖章）法定代表人：叶元会 （签字或盖章）授权委托日期
4、：2014年1月15日“呼伦贝尔市天地物流综合楼”前期物业管理服务投 标 文 件项目编号：HSSM-2013-WY-03 项目名称：“呼伦贝尔市天地物流综合楼”前期物业管理服务投标文件内容： 投标文件商务部分 投标人：呼伦贝尔市诚信物业管理有限公司法定代表人：叶元会 日期：2014年1月15日三、开标一览表投标人姓名呼伦贝尔市诚信物业管理有限公司资质等级四级投标报价 1元/平方米人员配备情况简述拟派现场项目经理资格声明姓名岗位证书从业年限备注张希峰项目经理5拟派项目主要管理人员、维修人员、保洁人员情况姓名岗位证书从业年限吕志英企业经理 4 邓开强 2 于春江1 于艳梅2共计： 5 人服务标准
5、和 承 诺一流的服务、一流的标准投标人认为其他必要说明投标人名称：呼伦贝尔市诚信物业管理有限公司法人代表签字：叶元会 日期：2014年1月15日“呼伦贝尔市天地物流综合楼”前期物业管理服务投 标 文 件项目编号：HSSM-2013-WY-03 项目名称：“呼伦贝尔市天地物流综合楼”前期物业管理服务投标文件内容： 投标文件技术部分 投标人：呼伦贝尔市诚信物业管理有限公司法定代表人：叶元会 日期：2014年1月15日技术部分目录四、企业状况一览表五、项目经理（小区经理）简历表六、投标文件物业服务内容管理服务理念和目标（二）、项目管理机构运作方法及管理制度（三）、管理服务人员配置（四）、根据物业管理
6、服务的内容、标准制定的物业管理服务方案（五）、物业维修和管理的应急措施（六）、物业清雪应急措施七、加强社区文化建设，努力构建和谐小区八、智能化设施的管理与维修方案九、业主临时管理公约十、物业管理服务承诺十一、项目管理机构配备情况表十二、屋顶广告位招商方案十三、招标文件要求投标人提交的其他投标资料四、企业状况一览表项目名称：呼伦贝尔市天地物流综合楼职务姓名执业或执业资格证明已承担项目情况证书名称级别、专业原服务单位项目数工程项目名称小区经理张希峰项目经理物业管理诚信物业1诚信小区客服收费吕志英企业经理物业管理诚信物业1诚信小区外保洁员邓开强保洁诚信物业1诚信小区保安于春江保洁诚信物业1诚信小区内
7、保洁于艳梅诚信物业1诚信小区五、项目经理（小区经理）简历表项目名称：呼伦贝尔市天地物流综合楼姓 名张希峰性 别男年 龄45职 务经理职 称企业经理学 历高中参加工作时间2001.5担任项目经理年限6物业管理从业人员岗位证书物岗证字第0150000668号在承接和已承接过项目情况建设单位项目名称小区规模服务期限服务质量诚信小区18000平方米3六、投标文件物业服务内容（一）、管理服务理念和目标依据呼伦贝尔光明房地产公司的要求和物业管理运作需要，我公司认为物业管理服务工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的
8、原则，拟定如下管理工作计划介入期根据呼伦贝尔光明房地产公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作：（1）根据呼伦贝尔光明房地产开发有限责任公司相关销售承诺内容，制定业主临时公约、前期物业服务协议、业主手册，并与业主签定前期物业服务协议；对光明房地产公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入住后口实不符导致纠纷；（2）配合地产项目部对天地物流综合楼布置及景观设计方案、绿化，从物业管理角度提供专业建议；（3）适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出
9、专项建议；对给排水、电力供应、消防、安全防范、标识系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议；（4）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试；（5）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理；（6）配合销售部作物业管理咨询，同时与呼伦贝尔光明房地产销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通；（7）业主入住前，先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告；（8）收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息，以满足日后维修中的材料供应；（9）与呼伦贝尔光明房地产相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立
10、有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决；（10）建立与社会专业机构的联系，开展如通网、通水、电、热力、电话申请等准备工作；（11）与呼伦贝尔光明房地产确定物业公司人员配置、培训计划的制定与实施；（12）拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主入住时发放给业主）。（13）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。2、开展业主服务需求调查积极参与呼伦贝尔光明房地产开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管
11、理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。3、按规范实施接管验收充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对天地物流综合楼物业的了解，本着“对业主负责，对公司负责”的宗旨，对天地物流综合楼物业进行严格、细致、全面的接管验收。4、介入期管理工作计划日下：（1）、前期介入参与规划设计和建设、项目实地、研究规划设计意图，掌握工程施工现状；、从物业管理的角度提出合理化建议。（2）、拟订物业管理服务方案、总结同行业物业管理服务的成功经验；、对项目深入调查研究；、针对特点拟订管理方案。（3）、组建物业管理服务队伍、物业处组织架构的建立、相关人员的招聘；、人员培训；（4）、完善管理
12、及办公条件、安排管理用房；、管理物质装备。（5）、制定管理规章制度、制定或完善切合实际的各项制度；（6）、对业户的宣传及对员工的培训、对二次装修需知进行口头宣导、书面宣导，现场指导、培训。（7）、物业的验收与接管、根据标准，逐项检查发现问题督促整改；、与开发商办理书面移交手续，做好工程遗留问题备案。（8）、业主档案建立与管理、收集档案资料；、科学分类；、建档；、运用。入住期1、高效便利办好入住入住期是物业管理工作关键的一个环节，同时也是物业管理人展示自身形象，打开工作局面，为今后物业管理服务工作奠定良好基础的一个契机，为此要好如下几项工作：（1）与销售部配合，告知业主详细的入住流程、各项手续办
13、理办法以及应收的有关费用，以便业主事前做好准备；（2）配合集团销售部合理安排业主的入住时间，加强节假日的入住办理；入住服务；（3）一条龙办理入住手续，随到随办，与公司销售部密切合作，对业主提供一对一的入住服务；（4）事前联系供电、供水、电信、银行等社会相关专业机构，同步办公，方便业主入住；2、提供入住期的便民服务措施（1）延长工作时间，随到随办，同时提供物业管理及其收费项目的咨询答疑、装修咨询等；（2）组织有偿便民服务队，解决入住期间搬运量大，搬家难的问题；解决工程装修后清洁卫生问题，同时也方便装修期间民工流的控制。3、记录并处理业主在接楼验房中提出的合理的意见与建议4、装修管理（1）装修宣传
14、培训。根据建筑法，建设部第110号令住宅室内装饰装修管理办法及内蒙古自治区有关装修管理的规定，制定房屋装饰、装修管理办法、二次装修申请表等，对相关管理员以及业主、装修施工单位的施工人员进行装修的法律、法规及专业知识培训。（2）强化装修审批二次控制的要点，制定装修审批程序。（3）落实二次装修跟踪监管责任制。（4）制定违章装修处理流程。（5）依据装修方案结合日常的装修巡查记录和装修变更记录进行装修验收。5、治安管理（1）建立高素质的安管队伍，按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。（2）确立治安重点，加大对入住期人流、物流、车流的有效监控。（车位、车
15、主、车型、车色）（3）实施科学有效的防范体系，全面防范实施巡逻岗、固定岗（守卫岗）、机动岗三岗联合防范，各岗有效的配合与互动；（4）完善并发挥智能化系统的安防优势。6、入住期管理工作计划如下（1）、入住手续办理、准备好业主入住资料；、合理设置办理入住手续的流程与岗位；、为业主办理入住手续，提供便利服务。（2）、住户装修管理、对业主和装修队伍的宣导、培训（发通知、公示、面谈、现场交流）；、装修申报审批；、装修施工过程监管；、装修验收。（3）、业户档案建立与管理、收集档案资料；、科学分类；、建档；运用。常规期管理1、培训工作 通过培训，提高员工的文化素质、业务技能和管理服务水平，为物业项目培养一支
16、品质优良、专业过硬的物业管理队伍，使物业管理更加赋有成效。（1）保安人员培训计划项次培训主题/教材培训人培训对象1消防甩带（二节）/依据考核标准安管队长保安人员2安管员考核细则安管队长保安人员3“三流”管理：依据安防管理培训教案预案安管队长保安人员4门岗工作流程、巡逻工作流程安管队长保安人员5中队训练（每周星期三、五进行）依据考核标准安管队长保安人员6队伍建设/自编和依据中国保安安管队长保安人员7水浸事故、周界反攀爬、电梯解救预案、应急处理预案培训物业经理保安人员8岗位职责安管队长保安人员9新队员上岗培训及岗位职责、公司理念、服务意识。依据相关材料分阶段进行安管队长保安人员10安防中队在二次装
17、修管理中的岗位职责、巡楼要点；如何在现场及时传递业主的投诉、报修；安管队长保安人员11高层楼宇消防预案现场培训及演练安管队长保安人员（2）绿化培训计划项次培训主题/教材培训人培训对象1绿化工岗位职责绿化班长绿化工2绿化基础应知应会绿化班长绿化工3割草机、高压喷雾器等器具的使用及保养/依据产品使用说明书绿化班长绿化工4安全操作规程绿化班长绿化工5苗木习性管养特点绿化班长绿化工6各类表单使用的培训/依据现场使用表单绿化班长绿化工7气候、土壤水分与苗木的关系绿化班长绿化工8苗木等级标准及如何检查苗木病虫害依据绿化施工及相关材料绿化班长绿化工2、常规期工作计划（1）、房屋及公共设施维修保养、制定房屋养
18、护和维修计划方案；、制定维修基金的收集及管理办法；、房屋的养护及维修管理。（2）、机电设备的维修养护、设备的基础资料管理；、设备的运行管理；、设备的维修管理；、设备的能源和安全管理。（3）、安全防范管理、治安管理；、交通秩序车辆管理；、消防管理（4）、智能化设施管理、治安管理；、交通秩序车辆管理；、消防管理、智能化设施的日常使用操作；、智能化设施的维护；、智能化系统的完善。（5）、小区环境管理、园林绿化管理；、清洁卫生管理；、环保管理。通过多年的工作经验，我个人认为物管宗旨为：依法经营是原则，科学管理是措施，优质服务是职责，安全舒适是目的。物业公司工作管理目标如下：一、安全目标1、无重大火灾事
19、故；2、无重大水浸事故；3、无重大恶性刑事案件发生；4、无重大财产报废、损毁事故；5、治安发案率小于1%*（五万平米两年一次）*；6、违章发生率1%以下，处理率95%。二、服务目标1、房屋完好率大于93%；2、房屋零修率大于93%；3、房屋零修合格率95%；4、共用设备设施完好率90%；5、关键设备完好率93%；6、物业设施设备使用完好率大于90%；7、服务回访率90%以上；8、维修处理回访率90%；9、城区精神文明宣传、文体活动共2次。三、环境卫生目标1、保洁率大于90%；2、垃圾日产、日清率90%；3、绿化完好率90%；4、卫生消杀达标率90%。四、处理投诉目标1、接待投诉率90%；2、有
20、效投诉办结率90%以上；3、业主反馈满意率90%以上。五、内部管理目标健全公司规章制度；健全公司岗位工作（手册）指导书；健全公司培训制度；健全公司绩效考核办法；建立公司分配方案；健全公司激励方案；健全公司用人方案；健全公司经营方案；健全公司企业文化方案；六、经营目标开展业主物业管理服务的特约服务；开展多种经营（以物业本身为中心）；开展专项经营；开展与房地产经营相关经营；七、拓展物业管理规模目标参与物业市场的竞争。八、品牌目标为所管辖区提供管理标准以外的超质优质服务；执行品牌服务模式35项；建立一支具有新型的安防队伍；面对21世纪物业管理市场的激烈竞争，我们要奉行“竭诚服务，追求完美”的质量方针
21、，遵循“以人为本，以客为先”的管理理念，诠释“精心管理，全心呵护”的服务理念，坚持把经营、管理、服务溶为一体，做到经营有道、管理有方、服务有情，全方位为客户、业主提供安全、整洁、便捷、舒适的工作、生活环境，全力塑造物业品牌。（二）、项目管理机构运作方法及管理制度（一）、项目经理岗位职责1、领导全体项目服务部员工完成公司下达的责任目标。2、对项目的收支情况负责，业主住户满意率在90%以上3、 对项目部的整体服务质量安全生产负责。4、对项目的内部运作负责。5、负责项目不合格服务的处理及纠正、预防措施和跟踪。6、每季度走访各业主不少于1次，制定各月工作计划和总结7、按要求收集业主相关需求信息，并拿出
22、组织实施方案8、对项目员工进行考核，并据实进行奖罚。9、根据公司的相关规定对有关合同及分供方进行评审。10、根据国家、市及公司的决定，制定并批准本项目的管理运作制度，计划周密安排得体。11、每年组织项目对业主进行书面回访满意度调查， 12、督导各部门做好相关体系资料的建立和存档，13、检查和组织相关部门人员进行业务培训并定期考核存档14、组织管理人员做好日检，周检，月评工作并存档 15、带动和组织全体员工落实终端服务，（二）、项目主管岗位职责：1、协助项目经理对所管辖的区域客户进行信息跟踪、分析及报告，并定期进行更新。2、协助项目经理对所管辖的区域客户的产品开发进行项目管理，满足用户需求。3、
23、经常与客户进行沟通、与客户保持亲密联系，定期走访、了解产品的质量等情况。4、协助完成客户报价工作，即时解答客户的商务问题。5、及时与客户进行技术沟通和交流，解答及反馈解答客户的技术问题。6、定期走访、了解产品的质量情况，协调解决产品质量问题。7、组织、协调宣传企业产品，提升企业形象。 （三）、办公室主任岗位职责1、负责项目部办公室所属各职能岗位的全面管理工作。2、认真按照质量职责要求和规定，做好上级来文的登记、传阅、发放和管理工作。3、努力做好上传下达工作，及时、准确的将项目部的决定、精神和要求，全面细致的贯彻传达到各科室及施工生产作业层。4、积极搞好宣传报道工作，大力弘扬企业在施工生产、经营
24、管理、文化生活等方面的精神风貌，以及在生产实际当中涌现出的突出事迹、先进经验和成果。进一步加大对外宣传报道的力度，以增强企业社会知名度。5、督促检查所属各职能岗位工作人员的工作，按照各自的岗位职责范围，严格要求，认真管理。6、经常深入工地，及时掌握、熟悉施工生产进展情况，充分发挥宣传报道的有效作用，鼓舞士气、弘扬献身精神、促进施工生产。7、转变观念，努力进取，务实工作，积极主动完成领导交办的其他各项工作任务。（四）、保安岗位职责1、 负责制定、完善工地安全保卫制度并监督执行。2、 负责制定保安部工作计划并组织实施。3、 检查、督导保安人员做好工地安全保卫，治安巡逻等工作。4、 组织保安员调查处
25、理发生在工地的安全事故、突发事件等，并及时向上级汇报。5、 领导保安部做好公司领导及VIP或重大活动安保工作。6、 定期组织对项目区域进行治安巡查，发现问题立即处理。7、 协助公安机关调查发生在工地内的违法犯罪事件。8、 建立项目消防安全组织，制定火灾事故防范预案及处理预案，防止火灾事故发生。9、 组织开展以防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故为内容的安全教育工作。10、 组织协调本部门人员工作召开保安工作例会，写好工作日志。11、 检查督导保安员严格执行保安工作规范和各项安全管理制度，确保工地安全，展现项目部于昂良好风貌。12、 与酒店人事部配合，负责本部门人员选拔、聘用、培训、考核、奖惩、辞
26、退等管理工作。13、 建立、健全部门安全方面有关记录、档案。14、 做好本部门员工的思想工作，关心员工生活，提高业务水平。（七）、保洁、绿化岗位职责1、制定绿化、清洁维护保养计划，检查执行情况，对清洁、绿化工作要进行经常性的工作职责，基本要求的培训。2、负责保洁员和绿化员的岗位分配和日常工作的具体安排，做好经常性的检查考核工作。并要有严格的当天考核、检查记录，主管要有日志、制定具体的考核办法。每月的考核结果直接与工资挂钩。3、上岗要佩戴工作证，穿戴好服装，树立员工形象；4、文明服务，大度和气，作风廉洁，拾金不昧，经常与业主保持良好的关系，争取业主的支持。5、按照公司服务内容和服务标准对物业辖区
27、进行清洁卫生打扫，维护物业辖区的良好的卫生环境秩序；6、负责巡视小区内各区域的保洁情况，特别是卫生死角，发现问题及时安排人员进行处理，并做好相关记录。7、及时清洗公共部位的乱涂、乱画、乱张贴的广告、标语等；8、对保洁范围内物业的异常情况及时报告主管与，同时通知秩序维护员。9、对乱扔废弃物的现象应予以制止，并及时清除；10、妥善使用并保管好清扫、保洁的工具，做到勤俭节约、以旧换新，对无故损坏或丢失的酌情赔偿。11、绿化养护操作场地及道路两旁整洁有序，无危及车辆、行人的现象；12、对业主说话和劝阻有损绿化的行为要温和有礼；13、正确并熟练操作使用园林器械，妥善保管好绿化工具设施、特别农药的安全的使
28、用和保管、化肥及其他用品；14、花草树木及时浇水，防止过旱和过涝；15、对花草树木定期培土、施肥、除杂草和除病虫害，对新栽的花草树木要及时修剪、补苗、浇水，保证成活率达98以上；16、熟悉辖区内的绿化概况，充分利用绿地面积和光秃地，合理布局、种植花草、树木；保持绿地内无白色垃圾；干道、人行道上无杂草，整洁、美观。17、加强对保洁、绿化工具以及各种用品的管理，突出成本意识，做到以最少的支出获得最佳的环境效果，保洁用品和绿化的垃圾要实行经费包干，纳入目标管理。（三）、管理服务人员配置一、人员配置（人）1、物业经理1人2、保安：夜班（1人）夜班：17:0008:00.3、保洁员2名外保洁：外围马路、绿化带、路面、办公区域1人。内保洁需要1名。工程维修：维修工1人
