1、房地产项目开发流程表房地产项目工作流程系统图 房地产项目开发流程表主要阶段主要节点主要工作内容工作部门完成的前置条件责任部门工作内容配合部门工作内容责任部门配合部门节点工作目的工作内容工作标准项目前期决策阶段项目用地获取土地信息土地信息收集现状图落实地块具体位置及周边情况1、当地城市发展状况2、当地城市房地产年开发量、销售量3、当地住宅、商业、办公各自供需的比重投资策划部规划设计条件土地、规划部门了解规划要点落实规划条件，了解限制性条件投资开发部现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通、文化等生活情况选址研究分析了解
2、该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。项目可行性初判寻求市场最佳切入点了解当地代理市场比重、主要代理商、代理标的总经办了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款支付方式，以及能否调整。了解当地土地储备、资质审评、开发性质、开发能力、公司性质了解当地市场、政策状况年开发量、销售量、市场价格、热点板块市场，土地获取政策、房产销售政策开发周期的安排、产品形式、建设周期、销售周期营销部工程部销售调查了解历史沿革、人文特点，当地消费习惯：房型、面积、地段爱好、洪荒剑配套了解地块所属区域的售价、竞争对象，对以后项目开发的影响和支撑营销部成本分析
3、了解当地的政府收费项目和具体情况了解地块所属区域的建安成本、资金筹措方式、资金安排等财务分析，成本测算、投资慨算项目资金投入及来源了解建安成本成本部资金筹措方式、资金安排等财务分析财务部关系拓展方式自身资源利用当地人脉资源确定公关方案确认公关方案总经办公司资源：公司领导层面、相关合作单位直接联系方式电话拜访、信函拜访、上门拜访现场踏勘、公关可研分析可研报告落实地块位置周边具体情况、路网图1、认知市场特点及发展潜力2、分析市场走势，研究未来走势3、寻求市场共性，锁定竞争半径4、寻找市场机会点与潜在客户5、提供决策依据现状图（四至电子文件）投资策划部投资开发部市场深度调研区域宏微观市场研究参与市场
4、调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等，负责协助进行区域市场调研营销部项目最终定位项目盈利能力分析、客户定位、产品定位、价格定位、市场定位根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议分管领导成本测算针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选协助进行方案设计和成本测算工程部成本部产品定位开发周期根据土地的现状条件、市场情况编制开发周期制定开发节奏、资金使用计划。 工程部营销部资金筹措方案付款计划现金流测算财务部资金使用计划项目方案确定项目建议方案可研报告讨论决策总经办编制可研报告申报可行性研究报告和项目立项项目立项办理投
5、资开发项目建设条件意见书、项目环保意见书、选址意见书以及市政、地震、园林、水电部门评审意见投资开发部可研报告批准获取土地使用权投标摘牌编制标书投方案标委托地价评估、办理核定地价手续。签订土地出让合同项目方案确定投资开发部投资策划部可研报告批准投经济标确定土地上限拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术确定土地价上限挂牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术用地取得签订土地出让合同，获得使用权合同条款的草拟、完善和报批，确定用地图、桩点坐标、用地条件（一级市场）通过转让或通过其他途径获取，如联建、联营等选择获取土地使用权的途径和方式。（二级市场）合同条款的草
6、拟、完善和报批经营班子决策会议形成决议总经办提供资金，交纳政府净收益，契税，交易费财务部分管副总以上领导批准用地规划许可证办理用地规划许可证申报办理取得用地规划许可证、用地蓝线图提供相关项目资料、办理手续投资开发部出让金、交易费交费证明财务部已缴纳费用土地证确权计划编制取得土地证的工作计划具有可操作性指导、审核工作计划投资开发部总经办企业投资项目备案资质预审办理房地产开发资质预审取得土地证、地界定桩、定界提供相关项目资料综合部编制申请委托工程咨询资格机构编制申请报告提供相关项目资料投资策划部申请人证明申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明提供相关项目资料综合部申请报告向项目备案机关提交
7、申请报告地界图用地红线相关图核定用地红线图、核定用地相关图、规划地界坐标图现状地形图1：500现状地形图详规设计任务书（流程详后）提供相关项目资料工程部规划部门审批通过设计阶段规划设计阶段区域市场调研1、项目所在地房地产市场总体供求现状2、项目周边竞争性楼盘调查形成对设计有指导的书面文件参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等投资策划部销售部3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业）商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向针对重点商家进行专向访谈组织相关专业人士进行专业论证4、同期操作商业地产项目调查（商业）竞争项目开发规
8、模、定位种类、操作方式、开发周期，提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、了解投资客户对竞争项目的投资意向房地产项目开发流程表主要阶段主要节点主要工作内容工作部门完成的前置条件责任部门工作内容配合部门工作内容责任部门配合部门节点工作目的工作内容工作标准设计阶段规划设计阶段项目定位公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量公建部分业态选择与数量确定配合完成公建部分业态选择与数量确定投资策划部销售部项目定位优化市场定位、客户定位
9、、产品定位、价格定位优化定位依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工作、配合完成公建类定位销售部经济测算确定限价设计标准逐步细化成本测算及利润率分析投资开发部成本、销售、财务成本估算现金流测算财务部项目发展报告项目投资计划确定开发计划、投资计划根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求，协同研发部初步制定土地开发计划和销售计划。结合市场现状配合研发完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议销售部根据工程情况排定工期工程部提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求项目考核指标初定决策确认总经办资金流确定资金来源、融资渠道以及对项目的资金支撑分析筹措资金制定工程、材料、设备款支
10、付计划财务部工程部规费及资金支付计划投资开发部设计前期明确产品设计思路户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计要求产品设计思路经公司确认根据区域内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见投资开发部销售部设计任务书的编制根据产品设计思路编制设计任务书设计任务书经公司确认根据公司确认的设计思路、规划设计要求提交户型图、户型布置初步构思工程部产品设计思路确认计划编制方案设计的工作计划每项工作都有开始、完成节点的时间确认计划指导、审核工作计划总经办规划设计条件落实规划条件及限制性条件满足方案设计
11、要求项目配套建设设计条件落实给排水、供电、燃气、弱电、环保、卫生、绿化、交通、消防、抗震的设计要求获得项目配套建设条件设计审核意见场地清理动迁、拆除、安置补偿具备三通一平施工条件三通一平施工工程部组织招标设计任务书编制、设计合同的草拟和完善和报批以及设计、环评、勘察单位招标、确认中标单位、合同签订确定方案设计和环评单位招标中的设计、环评的询价、议价工程部成本部有相应资质设计条件项目初勘组织勘察单位地址勘探地址勘探报告方案设计组织方案与设计院确认规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准及规划指标、环境指标设计构思交底制定交工标准，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见投资开发部工程
12、部设计任务书确认结合行业特点提供有关需求建议，配合完成相关设计销售部依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标。成本部规划方案结合成本测算的研讨及确定对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。限价设计标准结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提供合理性意见销售部提供各项配套费用标准从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见工程部组织方案设计与设计院落实阶段性设计计划确定设计成果提交时间编制详规组织实施设计、评审，申报能获得规划部门审批通过在符合设计规范的前提下，最大限度满足公司对项目设计的要求工程部建筑平、立面功能效果及成本测
13、算研讨及确定各部门共同商讨成本指标，逐步深化。确认设计成果深化成本指标成本、工程、销售、财务取得环评报告组织设计方案内部评审根据策略性建议进行修改获得规划部门审批通过根据以往及周边项目的产品分析等，对项目定位、产品定位提出合理性策略性建议方案设计送审修建性详规成果、送审意见的反馈单体方案确认据送审意见的反馈，组织设计院修改工程部园林设计招标设计任务书编制、设计合同的草拟和完善和报批以及招标、确认中标单位、合同签订确定园林设计单位景观概念方案设计设计任务书编制景观概念方案设计及确认结合项目定位、客户需求情况和以往销售经验总结，提供景观需求、景观规划等建设性意见销售部从施工角度，对主要部位做法提出
14、建设性意见工程部成本核算及成本指标控制成本部组织设计方案内部评审设计方案确定房地产项目开发流程表主要阶段主要阶段主要工作内容工作部门完成的前置条件责任部门工作内容配合部门工作内容责任部门配合部门节点工作目的工作内容工作标准设计阶段规划设计阶段方案设计组织景观概念方案设计组织设计并送审设计方案确定投资策划部指标确认阶段与各部门确认指标指标确认结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议和投资策划部对销售费用指标，进行讨论确定。销售部项目成本指标确定工程项目前期工程、配套费用等指标和成本部进行讨论确定。工程部与各部门确认指标指标确认编制成本慨算成本部编制项目前期规费缴纳计划投资开发
15、部编制项目前期资金计划财务部项目考核指标确定结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标体系申报批准制定项目工期工程部制定销售计划销售部项目年度考核指标调整根据集团及公司发展战略的要求和公司库存、新增、新开资源的数量制定公司年度考核指标体系确认、批准总经办施工图设计阶段设计前期编制设计任务书制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）设计任务书确认对结构方案、设备选型进行评估投资策划部工程部针对不同结构方案进行经济测算，方案优选按产品、景观型式不同提供建筑设计限额指标提供工程技术专业建议工程部结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景
16、观规划和交工标准的讨论制定销售部参与结构方案及设备选型研讨工程部地质勘察报告（详勘）组织现场勘察，并提供地质勘察报告提供设计设计资料准备总平面图、路网图等组织设计与设计院落实阶段性设计计划确定设计成果提交时间设计组织设计成果研讨各部门共同商讨成本指标，逐步深化。确认设计成果在符合设计规范的前提下，最大限度满足公司对项目设计的要求投资开发部成本、工程、销售、财务楼宇施工图纸会审组织各部门并形成意见向设计院反馈设计优化参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见销售部对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核工程部编制建安设计，建安成本综合测算、分析、反馈成本
17、部综合管网设计落实给排水、供电、燃气、弱电、环保、卫生、绿化、交通、消防、抗震的设计要求满足设计要求景观扩初及施工图设计根据方案设计送审意见编制设计任务书满足审图要求结合项目定位、客户需求情况和以往销售经验总结，提供景观需求、景观规划等建设性意见销售部从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见工程部景观施工图会审组织各部门并形成意见向设计院反馈建设工程施工图设计文件审查报告、建设工程施工图设计文件审查批准书参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见销售部对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核工程部编制建安设计，建安成本综合测算、分析、反馈成本部设计图审
18、查送审意见的反馈依据送审意见的反馈，组织设计完善工程部实施阶段项目报建阶段建设工程规划许可证详规送审设计方案（含总平面方案）申报表设计院确认盖章投资开发部提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸审图意见反馈审定规划设计方案修建性详细规划、规划设计方案、电子文件根据送审意见的反馈，并组织设计院修改工程部申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书建筑方案送审建筑设计方案申报表取得建设工程规划许可证供设计院盖章确认工程部1/500现势地形图1份土地出让合同投资计划编制项目投资计划财务部建筑设计方案（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）房地产项目开发流程表主要阶段主要阶段主要工作内容工作部门完成
19、的前置条件责任部门工作内容配合部门工作内容责任部门配合部门节点工作目的工作内容工作标准实施阶段建设项目报建登记建设工程规划许可证建筑方案送审申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书取得建设工程规划许可证投资开发部土地出让合同已签订、付款凭证及相关图纸完成相关证明资料消防、人防、抗震、地名等等大小配套部门的审核意见施工许可证招投标工程施工中标通知书及签订的施工合同备案取得施工许可证编制施工图预算（控制标底）投资开发部成本部建设用地规划许可证、建设工程规划许可证已办结、编制项目投资计划确认资料准备资金证明建设项目年度投资计划（当年计划）项目投资计划分解财务部施工图审查质量监督登记表办理质检委托、
20、质量监督手续工程部安全措施组织施工单位做好现场围墙及相关安全措施。工程部安全施工措施登记表办理安全检查委托手续工程部规费缴纳资金筹集、规费缴纳证明财务部项目备案企业投资项目备案规划成果市政配套方案管线综合方案报审市政配套，市政各管理部门提出市政配套意见销售阶段销售许可预售证（预售）资料准备营业执照取得预售证投资开发部资质证书国有土地使用证或建设用地规划许可证年度投资计划建设工程规划许可证建设工程施工许可证公用基础设施配套证明获取前期物业备案证明签订物业合同物业部基础工程形象部位达到正负零及图象文件到达预售条件部位，提供基础验收证明工程部获取面积计算成果表提供地名批复及附图、图审证等证件项目总平
21、面图获取商品房网上销售数据录入合格证明施工阶段施工准备施工水电临水、临电位置及用量办理临时电送电、接入水接入水桶电通提供资金工程部财务部计划编制、分解总进度计划编制、分解、施工方案、配套的接洽与协商计划、与承包商谈判与签约计划等满足公司开发计划编制工程量清单和工程预算成本部现金流量表财务部平整场地三通一平具备施工条件分包及材料招投标计划编制甲供分包项目及各种特殊材料的招标计划、技术标和组织、合同签订满足设计及施工需要，控制施工成本共同确定甲供分包项目及各种特殊材料的档次、价格成本部销售部组织监理、沉降观测、桩基施工、总承包、甲供材、分包商单位的招标、签订合同负责提供总规划图等所需的全部资料投资
22、开发部编制预算、标底、询价、议价成本部施工图会审组织监理、施工单位一起对图纸会审签定会审记录会同设计院进行会审设计交底会同设计院进行技术交底签定交底记录设计变更负责会同设计院提交升级变更文件及重要设计变更备案设计院签章环卫、环保办理安全检查委托办理手续相关手续申办项目临时、永久路口的报建手续确认手续申办项目用水、用电、排污手续确认手续规划放线保护基点、基线开工施工放线建立平面和高程控制系统。建立控制主轴线（基线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置基点、基线交接工程部规划验线监理单位组织工程部、设计、规划局验线符合规划要求桩基施工试桩施工，确定桩基施工标准确认桩长桩基全面施工基础施工基槽开挖土
23、方工程审核施工方案、进场材料检查，对质量、进度、签证严格监督控制以及安全检查满足设计、施工验收规范要求控制施工签证按合同约定审核进度款工程部成本部财务部支护工程降水工程桩基检测委托桩基检测单位签订合同房地产项目开发流程表主要阶段主要阶段主要工作内容工作部门完成的前置条件责任部门工作内容配合部门工作内容责任部门配合部门节点工作目的工作内容工作标准实施阶段施工阶段基础施工桩基检测进行桩基施工质量检测桩基检测报告工程部交接单地基备案承建单位自评满足设计、施工规范、安全、强条要求，达到进度要求。设计变更的处理，重要设计变更备案以及通报投资策划部、投资开发部、销售部交接单监理对验评资料审查、现场观感质量
24、量测和检查监理组织相关部门验收签定建筑工程分部工程质量基础（槽）施工地基处理审核施工方案、进场材料检查，对质量、进度、签证严格监督控制以及安全检查交接单混凝土垫层地下防水混凝土基础基础验收备案承建单位自评监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查监理组织相关部门验收签定建筑工程分部工程（基础）质量基础处理竣工结算核对并提供全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价（监理、工程部经理签字确认）等基础性资料结算报告核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价，编制基础结算成本部稽核审计结算稽核审计部主体施工施工准备审核施工方案、施工组织设计符合公司总进度计划要求工程部材料进场验收项目部填报材
25、料进场报验单材料规格型号符合设计要求质量合格三证（材料出厂合格证、进入现场的取样检验证明、建委产品质量认证）钢筋混凝土工程模板分项工程满足设计文件、施工规范要求。符合安全文明施工要求质量合格交接单钢筋分项工程预应力分项工程混凝土分项工程现浇结构分项工程装配式结构分项工程混凝土结构子分部工程配套管线预埋重要分项工程及隐蔽工程质量验收核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标准层，天面层钢筋不合格的整改地下室、裙楼、塔楼标准层第一层的水暖电管线预埋；超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。图纸问题解决图纸问题的发现及分析分析问题产生的原因核定变更成本稽核审计变更、成本成本部稽核审计部设计变更完成设计变更施工质量问题、事故处理施工质量问题、事故的分析及调查分析问题产生的原因处理方案的制定、审核、审批制定方案处理方案的实施组织实施核定成本成本部变更签证设计变更工程量核定造价核定稽核审计变更、造价成本部稽核审计部工程变更技术分析成本分析成本部工程变更申请按授权审批造价核定稽核审计变更、造价成本部稽核审计部工程款支付工程进度的确认确认工程量工程款申请表审批按合同约定支付进度款额度核定成本部工程款支付依据合同和审批额度支付、索要发票财务部工程款申请表批准主体验收备案施工单位自评整改项目的检查、跟踪、主体验收合格、资料齐全（杜绝“回忆录”）监理对验评资料审查、现场观感质量
