1、用户需求书用户需求书一、项目概况1、项目完成地点：广州市东湖路39号、145号；二沙岛体育公园。2、合同签订方式：一年一签。（采购人按照物业管理项目服务考核细则对中标人进行评分。年度累计3个月低于70分的，有权决定是否续签）。3、服务内容：保安员、保洁员（含绿化）。4、服务岗位数：保安员13个固定岗；保洁员16个固定岗（含绿化）。5、数量：1项；项目预算：人民币290万元/年。6、采购内容及用途：确定一家中标供应商，为采购人提供服务。7、付款方式：服务费按月结算并与考核挂钩。采购人于每月10日前（如遇节假日顺延至第1个工作日）向中标人支付上月所产生的服务费，如中标人提供服务不足1个月时按日计算
2、。中标人须在采购人办理支付手续前5个工作日内，提供等额的正式发票给采购人，以便采购人及时办理支付手续。8、人数及人员配置：保安员13个固定岗，其中主管队长 1 人（兼管保洁班），班长1 人。其中活动中心7个固定岗；体育场2个固定岗；体育公园4个固定岗。保洁员16个岗，其中活动中心8个岗（早班4个、晚班4个）；二沙8个（早班5个、晚班3个）。二、投标人资格要求中华人民共和国境内注册的保安服务公司；分公司投标的，必须由具有法人资格的总公司授权。三、本项目不接受联合体投标。四、保安员岗位配置要求 保安员共设13个固定岗，每天每岗均为二十四小时上岗。五、服务要求1、负责责任范围的“四防”工作，发现重大
3、异常情况及时上报相关领导和协助处理。2、来访宾客的引导；劝阻推销、传销、乱摆乱卖行为及扰乱公共秩序的行为。3、按期检查消防设备，发现问题及时上报。4、及时提出防盗、防灾害建议。5、保洁员负责活动中心管辖范围内的保洁和绿化工作。6、中心提出的其他事项（但保安员的工作都必须是在国家相关法律、法规及保安服务管理条例规定的范围内开展）。六、保安员工作质量标准、 1、质量标准： 1）按岗位设置值班和巡逻，保安员政治素质过硬，服务形象佳，业务能力精，具有应急突发事件的能力和消防救灾技能，服从命令，听从指挥，保安员持证上岗率为百分之百。 2）保安员要经常进行业务和军事培训，每月的培训时间不少于6小时。 3）
4、维护责任区域的正常秩序，及时劝阻违章行为，有效防范违法行为，工作认真负责；对发生在责任范围内的突发事件要及时上报积极协助处理，快速反应，维护事故现场秩序。 4）定期对消防设施进行细致检查发现问题及时上报，让消防设备保持最佳工作状态。七、主要规定及业务流程：1、保安员的招聘、培训、上岗及管理要求1）保安员的招聘：招聘保安员由中标供应商按照下述保安员录用条件及录用程序的要求，审核择优录用。2）保安员录用条件：A、热爱保安事业，有较强的工作责任心和政治责任感。B、遵纪守法，平行良好，无任何违法犯罪记录。C、身体健康，五官端正；会讲普通话，有较好的表达能力；身高170CM以上，年龄在2845周岁之间，
5、退伍军人优先。D、具有初中以上学历。E、证件齐全，即身份证、体检表（由广州市区级以上医院体检证明）、有户籍所在地派出所开具的“无犯罪记录证明”，无吸毒历史。八、 岗位规范要求各值班岗位要严格执行采购人要求，工作中应坚持文明执勤，规范用语，热情服务，树立良好的队伍形象。1、违规处理规定为促进安保队员遵守采购人依法制定的的规章制度和劳动纪律，落实岗位职责，提高工作效率和质量，中标供应商必须根据采购人要求，制订违规处理规定，并严格实施。2、消防安全管理要求：认真贯彻落实各项消防法规，对中心范围内的各类消防设施、器材实行定期检查制度。3、中心举行各类大型活动的安保工作要求：1）对采购人在中心内举行的各
6、类大型活动，如学术交流、会议、庆典、体育比赛等，中标供应商应根据采购人的要求做好相应的安保工作。但由此产生的费用由采购人按相关规定予以支付。2）中心安全防范管理要求：A、中标供应商在中心工作的保安员必须洁身自爱，遵纪守法，文明执勤。B、中标供应商要加强对中心场所的巡查力度，特别是每天上下班和运动高峰期，应重点巡查，发现问题或不良现象，要马上劝阻，情况严重的及时向采购人报告。C、对中心体育场馆、办公区域在每天17:30至次日07:00，保安员要加强巡逻，发现异常情况要及时向采购人报告。3）监控中心的值班管理要求：A、中标供应商要自觉维护监控中心监控设备的正常运转，不得有意破坏有关监控设备。B、中
7、标供应商要按照监控中心管理要求，保持室内清洁。C、中标供应商队员当班时，精神要集中，要充分发挥监控设备的功能作用，若存在懒散或有意操纵降低设备的功能作用，一经查实，中标供应商要及时整顿，并将当事人作开除处理。D、没有经过培训的中标供应商保安员，原则上不能安排此类岗位值班，值班人员不准在当班期间利用监控设备做与值班无关的事宜，因对设备的操纵出现错误（监控中心、消防控制中心）而造成设备损坏或出现故障的，一经查实，所造成的维修费用由中标供应商负责。4）中心突发事件的应急处理：中标供应商对中心内发生的治安事件、自然灾害等突发事件，要做到及时到位，维持现场秩序，给采购人提供准确的详细的安全信息。5）其它
8、要求：1、中标供应商派驻中心的保安员年龄在2845岁之间，身体素质，形象良好，政审合格；必须经过培训并取得安保从业人员的资格证；必须按要求统一着装，费用由中标供应商支付。2、中标供应商必须与派驻中心的保安员签订劳动合同，依法办理各种社保（含养老金、失业金、工伤保险、医疗保险等）等国家要求的险种。3、经公安机关确认，中标供应商因派驻的保安员失职所造成中心发生事故及其财务遗失，中标供应商应承担相应责任。4、中标供应商必须有系统的管理制度、工作质量标准及考人员培训制度，有突发事件工作预案等安保工作所提出的要求。九、保洁(含绿化)岗位配置要求1、配置要求：16个岗，越秀区全民健身活动中心大楼本部8个岗
9、，每天二班，每班四个岗；二沙体育公园8个岗，早班5人、晚班3人。2、投标人应配备足够的相关工作人员，专业操作人员按照国检有关规定取得上岗证书。3、对所有录用人员要严格审查，保证录用人员没有刑事犯罪记录，身体健康，有上岗资格证，并严格执行政府规定给所有录用人员依法购买社会保险等，由此产生的一切法律责任由中标供应商负责。4、各类人员按岗位要求统一着装，言行规范，注意仪容仪表，公众形象。十、保洁及绿化范围1、环境卫生。活动中心内所有管辖区域开放时间的卫生清洁和保洁，包括所有楼层及办公区域、游泳场、停车场的清洁卫生、垃圾的收集、清运。2、如遇不可在开放期间完成的保洁任务，需调节工作时间，进行夜间作业。
10、3、环境绿化：活动中心所有管辖区域及活动中心门口的绿化带的日常绿化养护。十一、服务内容1、日常对活动中心所有管辖区域按既定的保洁时间、保洁程序、保洁要求实施保洁工作，并域通过巡检的保洁方式使环境卫生达到既定要求。2、活动中心所有管辖区域的日常清扫及保洁，并保证无张贴、无污渍、无积水、无烟头杂物。3、及时清除区内通道积水，保持器材、桌椅、垃圾桶、标识等干净整洁。4、按照广州市爱卫办“除四害”卫生标准，定期杀灭蚊、蝇、蟑、鼠，并做到无滋生源；定期进行消毒卫生。5、负责垃圾的收集、清运，做到垃圾日产日清。6、根据各类植物、草坪的生长特点、立地环境、景观要求，按照操作规范适时进行整形修剪作业，保证植被
11、内无杂草，草坪切边，绿地干净整齐。7、根据各类植物、运动场草坪的生长特点及植物对肥料的需要，适时适量进行施追肥，以保持各类植物的生长旺盛，保持良好的景观效果。12、其他要求1、采购人确定值勤岗位及要求后，由中标人根据采购人提供的岗位职责进行完善，报采购人监管部门批准后组织实施。中标人全天候24小时对采购人各区域进行治安巡查、消防监控及参与突发事件的处理2、维护采购人的正常秩序，保障采购人所有人员的人身和财产安全，保护采购人的设施和设备及各类财产不受损失，预防各类政治、刑事案件、治安事件和火灾事故的发生。3、配合公安机关做好信息的收集工作，防止各类敌对势力的破坏和渗透，对发现的可疑情况和线索应及
12、时向采购人监管部门报告。4、组织人员对院内安全存在的隐患进行查找，及时报告不安全因素，并配合采购人进行整改。5、全体保安人员均为义务消防员，中标人应保安人员进行岗前培训，特别是消防技能的培训，使保安人员具有一定的业务素质。6、全体保安人员均为应急救援队员，中标人应对其进行培训，特别是快速反应应急救援培训，当发生火灾、恶性治安案件及其它突发事件时，3分钟内须有保安人员赶到现场掌控局面，510分钟之内须派出足够人手参加救援。 7、建立完善的各项应急救援方案并按要求进行演练（火警、爆炸、投毒、群体性事件、其它破坏、盗窃等），确保各类突发事件得到快速、妥善处理。防止院内重大火灾、治安、交通、刑事等事件
13、发生。8、中标人应建立完善的管理制度。包括管理制度、接报警制度、门卫值班制度、消防管理制度、车辆管理制度、值班巡逻制度、放行制度、交接班制度、奖惩制度、军事训练制度、 宿舍管理制度、会议制度、安全汇报制度及向采购人提供一份详细年度计划。9、中标人应严格按照采购人停车管理规定，确保准进车辆按规定停放，院内不发生车辆乱停乱放的现象以及保证交通道路畅通。10、及时掌握院内车辆停车状况，发现车辆未关门窗、损坏等异常情况，应立即报告采购人监管部门及车主。11、保持院内道路交通特别是急救、消防通道的通畅，严防在院内发生交通事故。12、保安人员应熟悉采购人整体地理环境。13、采购人如有临时突击任务安排，中标
14、人必须服从采购人对于人员及活动的安排。14、成交人应保证服务人员的最低工资标准不得低于广州市城区的最低工资标准。15、成交人负责服务人员的工资福利、劳保及办理各种必须的证件，应按照国家规定给所有的员工缴纳社会综合保险（包括养老、医疗、工伤、生育险、失业保险等）。成交人的服务员工与成交人发生的一切纠纷与采购人无关，所有责任及费用由成交人承担。13、人员管理要求1、服务期间，所有人员应服从采购人与报价人的双重管理，采购人有权要求更换不听指挥、不服从安排等不利于安全管理的后勤安全保障人员。2、报价人必须承诺服务期间，后勤安全保障人员服从采购人的安排及管理，报价人更换的后勤安全保障人员必须经过采购人同
15、意。十四、考核标准物业管理项目服务考核细则参照国家及省、市对物业管理质量指标的有关规定、具体标准，以及招标文件相关内容，结合中标人自身的管理服务水平，中标人承诺物业管理各项目要达到的指标，采购人于合同期内对项目进行考评。以每个月为一个计分周期，评分按百分制，年度累计3个月的得分低于70（含）分的，视为不合格，甲方可单方面解除合同。扣分标准：（一）管理及用人方面：1、中标人员工未按规定统一着装，每人每次扣0.5分；2、中标人未按照人数及人员配置提供相应类别服务人员，扣3分；3、中标人员工上班时间无故脱离工作岗位，每发现一次扣1分；4、中标人员工在工作期间发生盗窃、打架斗殴情况，每次扣5分；5、中
16、标人员工在服务范围内出现违反国家法律法规、采购人单位规章制度等违法、违规行为的，每发生一次扣10分；情节严重，影响恶劣的，一次扣20分。6、未经采购人同意，随意更换管理人员，每次扣3分；7、中标人员工无故不服从采购人工作安排，导致工作延误的，每次扣3分，造成严重后果的扣10分。8、中标人未制定各项管理规章制度、未及时做好物业管理工作台账上报采购人或记录与实际不符，每次扣3分；9、因中标人管理不善，造成劳动纠纷或群体事件的，每发生一次扣10分，影响恶劣，造成严重后果的，扣20分。10、项目内员工调整造成缺员，5日内不能补充到位，扣3分。采购人要求更换的人员未按要求更换的，扣3分；11、未建立完善
17、的巡查巡检制度，进行日常及周期巡检，扣3分；日常管理中出现的问题不及时整改或被采购人督促后3日内未整改的扣3分；12、项目员工故意浪费采购人水、电，每发现一次扣2分；13、合同期内出现事故或过错隐瞒不报，每发现一宗扣1分，情节严重的扣5分；（二）保洁方面：1、未按招标文件要求完成保洁工作的，每次扣2分；2、不及时收集、分类、清运楼层垃圾的扣1分；超过2天未将垃圾场堆放的垃圾清运出采购人场地，扣3分，经采购人督促还拖延清运工作的，每次扣5分。 （三）绿化养护方面：1、因绿化（室外）养护不善，或不及时进行病虫害防治，致苗木出现死亡的，扣1分；不能及时清理补种的，扣2分；2、未按苗木生长周期及时进行
18、修剪，扣2分，由此产生的绿化垃圾不能及时清理（1周内清理），扣2分；3、未按草坪生长周期养护、修剪的，扣2分。（四）工程维修方面：1、中标人未按招标文件工程维修及日常资料管理完成相关要求，每次扣2分；2、以无库存材料或其他原因为由随意拖延维修工作，每发现一次扣3分；3、接采购人报修后，1小时内无响应或无反馈，扣1分； （五）其他方面中标人出现其它违反招标文件“用户需求书”的行为、合同条款未履行、或中标人投标文件承诺事项不能兑现的，视情况每发现一次扣2分，情形严重的扣10分。（六）其他扣分事项由双方具体商议。1.采购人有扣分决定权，在扣分时对中标人发出违约整改通知书。2.中标人在收到违约整改通知
19、书后，应在采购人规定的限期内进行整改，并及时将整改的情况书面报采购人。如中标人此后未做整改或整改无效果，则扣10分。3.采购人每月月初制作上月考评总表，作为结算依据。每月的物业管理费与当月的月度考核总评挂钩：（1）当月总评90分的，当月物业管理费按100支付； （2）90分当月总评80分的，当月物业管理费按90支付；（3）80分当月总评70分的，当月物业管理费按80支付；（4）当月总评70分的，视为不合格，当月物业管理费不予支付（5）年度累计3个月扣分达30（含）分以上的，采购人可以解除合同，由此造成的经济损失和一切法律责任，均由中标人自行承担，且采购人有权视情况进行违约追责。表一：违约整改通知书违约整改通知书 :我中心于 年 月 日在工作中发现下述问题：，按规定扣 分，现通知你单位，请于年月日前将整改结果函告我单位。逾期不改，造成后果将依法追究相应责任。 （盖章） 年 月 日（联系人： 联系电话： ）被通知单位负责人或委托人签收： 表二：月度考评表扣分项目123456789101112总扣分数扣分数得分（100-总扣分数）：你单位 年 月的项目得分为分，特此通知。 被通知单位负责人或委托人签收：二 年 月 日备注填表人： 审核人（盖章）：
