1、当今我国房产税税制存在的问题与改革对策 摘 要我国现行的房产税税制体系是由1986年国务院颁布的中华人民共和国房产税暂行条例加上沪、渝两地的房产税暂行办法共同构成的。随着经济社会的发展，该条例逐渐暴露出一系列亟待改进的问题，主要包括房产税税制的法律层级、房产税的税基、税率和计税依据等问题。与此同时，从2011年开展房产税改革试点的上海和重庆改革效果并不理想。结合我国当前房产税的改革背景，本文分析并总结了我国房产税的基本现状以及现行税制存在的主要问题。最后，针对表现出的问题结合美国等国家房产税征收的先进经验提出了当前我国房产税税制的改革对策，即通过推进房产税立法为房产税征收提供法律保障，通过扩大
2、房产税税基、调整房产税税率、以评估价值为计税依据等措施促进房产税收入正常增长，并使其在地方经济和地方财政方面发挥应有的调节作用，同时，简化房产类相关税费，通过加强税收征管确保上述政策得以有效实施。关键词：房产税；税制；改革对策 ABSTRACT Current system of property tax tax was promulgated by the state council in 1986 the provisional regulations on tax of the Peoples Republic of China and Shanghai, chongqing and t
3、he interim measures for the property tax together.With the development of economy and society , the regulation gradually exposed a series of problems need to be improved, including property tax tax law level, the property tax base, tax rate and tax basis, etc.At the same time, from 2011 to carry out
4、 the pilot reform of Shanghai and chongqing real estate tax reform effect is not ideal.This paper, therefore, in this paper, the background of the current real estate tax reform in our country the basic situation of the property tax, and sums up the main problems existing in the current real estate
5、tax system;Finally, aiming at the problems shown in combination with the advanced experience of the United States and other countries to impose house property tax to put forward the idea of real estate tax system reform in our country, by advancing the property tax legislation to provide legal prote
6、ction for property tax levy, by expanding the property tax, adjusting tax rate, tax base to assess the value of such measures as tax basis property tax revenues to normal growth, and make it in the local economy and local finance play their regulatory role, at the same time, simplify the housing rel
7、ated taxes and fees, by strengthening tax collection and administration to ensure that the policy is able to effectively implement.Key words:building taxes; tax system; reform countermeasure 第1章 绪 论1 1.1 研究背景和意义1 1.2 国内外研究状况1 1.2.1 国外研究状况1 1.2.2 国内研究状况2 1.3 研究思路3第2章 我国房产税的基本现状42.1 房产税的定义及基本功能42.2 当前
8、我国房产税的基本现状5 2.2.1 房产税收入占总体财政收入的比重过小5 2.2.2 房产税引导社会资源配置的作用没有得到充分发挥5 2.2.3 房产税只能在有限范围内抑制房价过快上涨6第3章 我国房产税税制存在的问题7 3.1 法律层级相对较低，法律体系尚不完善7 3.2 税基过窄，导致房产税收入增长乏力7 3.3 税率较低且僵化，房产税难以发挥调控作用8 3.4 计税依据设置不合理，与经济社会现状不相适应9 3.5 房产类税费多种并存，制约房产税收入正常增长10第4章 我国房产税改革的国际经验借鉴11 4.1 美国房产税税制经验借鉴11 4.2 其他发达国家及部分发展中国家经验借鉴13第5
9、章 我国房产税税制的改革对策14 5.1 推进我国房产税立法，完善房产税法律体系14 5.2 扩大税基，并与优惠减免政策相结合14 5.3 打破房产税税率僵化，科学制定税率15 5.4 以评估价值作为计税依据165.5 简化房产类相关税费,促进房产税收入正常增长165.6 加强房产税税收征管17第1章 绪 论1.1 研究背景和意义 在2014年3月召开的两会期间，“房价问题”成为仅次于“食品安全”和“环境污染”的第三大关注议题。同时，在房地产政策关注度上，“不动产登记”和“房产税立法、改革”成为最受关注的两大房地产政策。 我国现行的房产税暂行条例出台于20世纪80年代，该条例已经很难适应当前的
10、经济社会发展现状。虽然上海和重庆于2011年起开展了房产税改革试点，但效果并不理想。我国民众普遍期待房价能趋于合理，房屋这一特殊商品能真正从投资投机工具做回基本生活需求品的角色。然而，地方政府却难以摆脱对土地财政的依赖。这些现状表明，房产税改革必须从体制入手，是一个复杂的系统性工程。 “房产税改革”已经成为社会焦点问题，学界在进行理论研究的同时，政府层面也正采取相应的行动。“新国十条”在2010年发布，“新国八条”于2011年紧随推出。在今年刚刚过去的2月24日，国务院已经批复同意了由国土资源部牵头九部门建立不动产登记工作部际联席会议制度，这一系列行动表明了本届政府推动不动产统一登记制度的决心
11、。 在房产税亟待改革的今天，学术界对于房产税税制改革的理论研究无疑将为政府政策提供重要的理论支撑。总体来讲，目前学术界对中国房产税税制研究各自侧重点有所不同，取得了一定的研究成果，但也存在质量不高、研究深度不够、对税收实务的指导性不强等问题。在这样的情况下，有必要对有关问题进一步深入研究，为我国房产税税制改革提供更好的政策建议。因此，在充分借鉴国外房产税征收的先进经验下，兼顾上海、重庆两地试点改革的优点和不足，分析我国现行房产税税制的问题并提出相应的改革对策是具有重要意义的。1.2 国内外的研究状况1.2.1 国外的研究状况 国外对房产税的研究起步较早，尤其西方发达国家在房产税税制的建设中积累
12、了十分丰富的经验，现已基本形成较为成熟和稳定的制度。其部分理论研究成果如下：第一，关于房产税的功能研究理论。房产税的功能理论主要包括效率说、公平说、财政收入说、能力说以及受益说。其中，关于房产税的收入分配效应大致有以迪克纳泽（Dick Netzer,1966）为代表“累退论”和以艾伦（Herry Aron,1975）为代表的“累进论”两种相反的观点。关于房产税资源配置效率的研究包括费尔德斯坦（Feldstein,1977）的“地租非中性论”以及卡福（Calvo,1979）的“地租税中性论”。第二，关于房产税的税制要素的研究理论。该类研究理论的基本观点如下：其一，“宽税基、低税率”是税制设计的原
13、则；其二，地方政府可因地制宜设置税率；其三，完善的登记制度和房产税评估制度是房产税顺利实施的重要保障。第三，有关房产税的新研究成果。Michaele.Ben在2003年对财产税的征收方法以及税制要素设计做了新的研究，进行了系统论述，对学界提供了很好的理论及行为参考。William Meeluskey在2004年主要针对住宅类房产的物业税征税以及评税方法提出了新的创新点。Cornia.Gary C,Slade.BarrenttA.在2005年对一体式公寓或拥有多套住房的居民进行了实证分析，并总结了两者的优劣。1.2.2 国内的研究状况 房产税作为当前调控房地产市场的政策手段之一，被民众寄予厚望。
14、与此同时，理论界和实务界对房产税改革始终保持着高度热情。截止到2013年12月9日，中国知网知识资源总库收录以“房产税”为关键词的文献记录达59421条，其中近三年时间就新增了25064条。总体上看，围绕房产税主要有以下五个研究方向：第一，对房产税征收目的及功能研究。例如，宣志欣：房产税的功能、定位与制度设计（法制与社会，2013年6月）等。该类研究将房产税的传统功能与当前政府调控房价的时代背景相结合，对当前形势下的房产税定位进行探讨、对制度框架的设计进行思考。第二，对我国房产税实施现状探讨。例如，马丽佳：我国房产税的实施现状与改革建议。该类研究分析了当前房产税税制存在的不足之处，尤其针对沪渝
15、两城市房产税改革的后续效应进行评价分析，总结可取以及尚待改进之处。第三，对我国现行房产税税制改革对策的研究。例如，张红：我国房产税制改革研究。该类研究针对现行房产税税制存在的问题，结合沪渝两地以及西方发达经济体的改革经验，对税制设计中的税基、税率、计税依据、优惠减免政策等方面提出了对策建议。第四，对我国房产税税制改革影响的研究。例如，马思：中国房产税改革对地方财力影响的测算，周莎：房产税改革试点对我国住宅价格的影响研究。该类研究主要针对现有或将要实施的改革措施的影响，包括对地方政府财政收入、开发商以及购房者的影响等。通过对改革影响的评估可及时修正或调整现有的以及未来的改革政策。 第五，对房产税
16、国外经验的研究。国外的房产税征收历史悠久、经验丰富，对国外经验对比借鉴有助于我国房产税改革。主要有吴彤珺的中美房产税的比较与启示 ，李连凯的美日韩三国房产税征税方式对我国的启示 ，这些研究对国外的房产税改革情况进行了介绍和分析，并提出了对我国进行改革的借鉴之处。 1.3 研究思路本文以我国当前房产税的基本情况为切入点，较为系统地疏解了房产税基本情况背后的房产税税制存在的不足。在分析问题的同时也兼顾了上海和重庆两地房产税改革试点的经验教训。最后，在充分借鉴国外先进经验的基础上提出了符合我国国情的房产税改革对策。本文将依次对以下四方面内容进行研究：第一，我国房产税的基本现状；第二，我国现行房产税税
17、制存在的主要问题；第三，国外房产税税制设计的先进经验；第四，我国房产税税制的改革对策。 第2章 我国房产税的基本现状我国现行的房产税税制始于1986年国务院发布的中华人民共和国房产税暂行条例。随着我国经济经过改革开放30年的高速增长，社会经济结构变化巨大，房屋所有权也变化出多种形式，故从计划经济时期沿袭至今的房产税税制逐渐暴露出一系列亟待解决的问题。房屋不同于其他商品，它是居民生活的基本保障，民众普遍期待房价能趋于合理，地方政府却难以摆脱土地出让金带来的高额财政收入，种种问题的出现促使我们不得不改进现有的房产税税制以与我国目前的经济社会发展现状相适应。2.1房产税的定义及基本功能 根据国务院颁
18、布的房产税暂行条例的规定，房产税是把房产作为征收的对象，对房产经营方或者所有人征收的，以房产的租金收入或者按一定比例扣除后的余值为计税依据的一种财产税。位于县城、城市、工矿区以及建制镇的房产是房产税的征税对象，目前房产税的征税范围暂不包括农村地区。我国于1994年进行了分税制改革，房产税属于地方税种。房产税的基本功能如下：第一，房产税作为一项地方税收最基本也最重要的功能就是增加地方政府的财政收入。西方国家征收房产税的历史较为悠久，经过不断地发展改进，房产税现已成为其地方政府财政收入的主要来源。从长远的角度来看，房产税成长为地方税收主要税种是我国房产税必然的发展趋势。目前，我国地方政府的财政收入
19、高度依赖土地出让金收入。但是土地资源毕竟是有限的，这种发展模式将不可持续。因此我们必须找到长期、稳定的财政收入来源逐步减轻对土地财政的依赖。目前，房产税在增加地方财政收入方面是最有潜力也最为理想的选择。根据瑞银经济学家的研究，“中国城镇存量住房的价值为国内生产总值的75%左右”。由此看来，房产税增加地方政府财政收入的功能还有巨大的潜力可挖。在如今地方政府税源缺乏、债台高筑的情况下，增加地方政府财政收入的功能显得十分重要，也十分迫切地需要其发挥更大的作用。第二，调节社会财富分配和引导社会资源配置。房产税作为一项财产税，应当具有实现居民收入再分配的功能。一方面，富人可以拥有多套豪华住房，而有的人工
20、作一辈子都买不起房，房产税则可以让前者承担更高的税负，对老弱病残则可采取优惠减免措施。具体的讲，房产税可以根据所在地区、居民收入、房屋品质以及居民拥有的房产数量来制定区别的税率。在不增加住房刚性需求和改善性需求购房者负担的同时，让投资及投机者因所购高档住房或拥有多套住房而承担更多的纳税义务。更高的持有成本能在一定程度上降低此类持有动机，从而尽可能地释放出空置房屋来增加供给，以此达到调节社会财富分配和引导资源配置的目的。与此同时，地方政府可以将房产税收入的资金投入到当地的廉租房以及保障房等的建设中去，为了提高城市品质和居民幸福指数，还可以将资金用于学校、公园等公共基础设施的建设。 第三，引导房地
21、产市场良性发展。房屋不同于其他普通商品，它是人们必不可少的生活必需品。然而，我国的房产很大程度上成了投资投机品。甚至由于人们热衷炒房，房地产市场出现了一定程度的泡沫化倾向。一旦泡沫破裂，我国的经济以及居民生活将面临严重打击。为此，国家出台了一些限购政策，某些地方政府还针对首套房、二套房等制定了不同的税率，希望通过这些措施给楼市降温。部分学者认为征收房产税可以在某种程度上发挥使房价趋于合理、避免过快上涨的作用。需要指出的是，实现房地产市场的良性发展并不等同于打压房价。相反，政府可以通过征收的房产税收入改善居住环境、提高城市品质，最终达到房地产价值的自然增值。所以目前的房产税政策承担着在特殊时期引
22、导房地产市场良性发展的功能。2.2 我国房产税的基本现状2.2.1 房产税收入占总体财政收入的比重过小 税收在我国政府的财政收入中扮演着主要角色，房产税作为一项地方税收理应为地方财政收入做出重要贡献，尤其应为地方公共服务以及基础设施建设提供重要资金来源。然而，我国目前的房产税收入从数额上看，只能充当小税种的角色。虽然其收入总量逐年有所增长，但占总体财政收入的比重还非常小。“2011年全国房产税收入仅占税收总额的1.2%，2012年为1.4%”，“2013年前三季度房产税收入约1152亿元，占税收总额比重仍仅为1.4%”。我国房地产市场已逐渐趋于成熟，社会的房产保有量十分巨大，如果能将房产税的征
23、收范围拓宽，那么未来我国房产税将有望在地方政府财政收入中扮演重要角色。2.2.2 房产税引导社会资源配置的作用没有得到充分发挥 由于我国走的是市场经济体制道路，所以分配机制很大程度上受市场左右。在这样的情况下，社会的贫富和收入差距拉大在所难免，所以客观上要求税收能够发挥其调节作用来缩小这种差距。然而，现实情况却不甚乐观。我国的房地产已经很大程度上沦为一种投资工具，而这种投资工具正在逐步拉大我国的贫富差距。一方面，大部分中低收入者在持续增长的高房价下成为房奴，被迫降低生活质量。另一方面，以“房姐”、“房叔”以及各种炒房团为代表的富人阶层则通过房地产市场让个人财富迅速膨胀。我国政府一方面大力推动廉
24、租房、保障房的建设，另一方面也制定了一些列针对高房价的措施。但遗憾的是，廉租房、保障房的建设需要投入大量的资金，而很多地方政府都负担有大量债务难以抽身。现有的房产税收入对于保障房建设所需资金来讲也不过是杯水车薪而已，所以在现阶段更不能指望房产税收入能在其他公共基础设施建设上发挥较大作用。2.2.3房产税只能在有限范围内能抑制房价过快上涨 在如今房价高企的大背景下，房产税被民众寄予厚望，希望房产税的征收能为楼市降温。其实，一个地方房产市场的供求关系以及信贷政策等因素比房产税对房产市场的影响要大得多。房产税征收的本质不是为了调控房价，只是在特殊时期引导房地产市场正常发展。在当前情况下，扩大对存量房
25、的征收范围及力度，一定程度上可以增加存量房的持有成本。2011年，我国房产税改革的序幕率先在渝沪两地拉开，但到目前为止两地的改革效果尚不明显。“2013年2月5日，国家相关部门发布的关于深化收入分配制度改革的若干意见（国发20136号）中关于房产税改革的部分指出：应完善房产保有、交易等环节税收制度，逐步扩大个人住房房产税改革试点范围，细化住房交易差别化税收政策，加强存量房交易税收征管”。通过这一系列政策不难发现国家对于房产税的改革正稳步推进。未来房产税改革的范围还将逐渐扩展、程度也将更为深入。目前，我国正在推动全国房地产信息联网工作。我国40个重点监控城市已于2013年二季度大体完成住建部与其
26、个人住房信息系统的联网工作。与此同时，改革范围还将进一步过大。我国预计实现个人住房信息系统联网的城市将在2015年末扩大至全国几乎所有设区的市。而今后上海、重庆推出的针对第二套及以上房屋征税的措施很可能在全国铺开，这一举措将会对包括跨地区在内的投资及投机性购房起到打击作用，让房屋这一特殊的商品能够回归生活基本需求品的角色。 第3章 我国房产税税制存在的问题 国务院于1986年出台的房产税暂行条例在我国关于房产税的法律体系中已属于最高层级。与此同时，上海、重庆也颁布了针对个人住房征收房产税的改革试点的暂行办法。在这些暂行办法中，当地政府已经开始对个人居住用房征税，这一点与房产税暂行条例中不对个人
27、自住用房征税的规定相抵触，这种情况的出现是对我国税收权威性及严肃性的质疑。同时，国内有相当一部分专家认为政府高昂的地价推高了房地产的总成本，最终导致高房价。如果能将房产税开辟为主要税源，让政府减轻对土地出让金的依赖，降低开发商的拿地价格，可以在很大程度上降低房地产总体成本，进而使房价趋于下降。因此，我国的房产税体制应朝着健全税收体制、优化税制结构、完善税权配置的方向进行改革。3.1法律层级相对较低，法律体系尚不完善 当前，我国房产税的政策体系是在20世纪80年代出台的房产税暂行条例之下，与税务机关和各地方政府的有关文件规定协同形成的。今年两会期间，财政部部长以及国家税务总局局长均表示将尽快推动
28、房产税立法，以此为房产税改革打下法律基础。“中国的立法法规定，对私有财产征税只有通过法律才能设定”。除此之外，上海和重庆两地推行的房产税改革暂行办法中针对第二套及以上房屋征税实际与国务院的暂行条例中不对个人居住用房征税的规定有抵触嫌疑，因此上海和重庆改革试点区的暂行办法还缺乏相应的法律依据。3.2 税基过窄，导致房产税收入增长乏力 由于税基过窄，收入过低，房产税在我国税收体系中扮演着小税种的角色，且目前无法作为长期稳定的地方财政收入来源。税基过窄主要体现在征收广度和征收环节上。 我国房产税征收广度过窄。目前，在中国的市，县征收房产税，以及城镇和工矿区，未覆盖所有的行政区划。已有学者提出将农村地
29、区纳入房产税征税范围，但是我国不同地区之间的农村经济发展差异巨大。东部沿海地区的农村居民生活相对富裕，居住环境良好，而西部地区的农民普遍收入偏低、房屋分散，居住条件较差，甚至还存在土墙房。如果对农村地区开征房产税，应避免加大农民的经济负担，并结合其他税种降低农民的总体税负。如何在保证税收成本效率的基础上实现财政收入是一个亟待解决的问题。除此之外，居民自住用房、非经营性用房以及机关事业单位等用房也属于免税对象。我国目前的房产税征收环节单一。除了开展房产税改革试点的地区以外，我国尚未对存量房中的非经营性用房开征房产税。这就意味着在绝大部分地区，只对取得租金收入的环节征收房产税。而即便是在改革试点区的重庆，被纳入第一批征收对象的仅是私人新买的高
