1、豪居住宅小区可行性研究报告豪居住宅小区可行性研究报告 第一章 项目总论一、项目概况1、项目名称：*豪居2、项目选址：*。3、建设单位：*有限公司。4、项目投资方式：本项目由*有限公司投资3377万元，银行贷款3600万元。5、项目完成进度：到2010年10月14日，以完成地下室底板。6、建设规模：该项目占地面积3450.26M2，建筑红线土地面积2670.23 M2，总建筑面积28939.07M2。主要经济技术指标见下表。主要技术经济指标一览表占地面积（m2） 3450.26建筑面积（m2）28939.07容积率7.28绿化率33%结构层数框架19层建设周期1.5年总投资（万元）6977贷款金
2、额（万元）3600净利润率22.59%二、可行性研究报告编制依据和研究范围1、可行性研究报告编制依据（1）国家相关法律法规；（2）房地产市场信息；（3）*豪居修建性详细规划方案总平面图（1：500）。2、可行性研究报告研究范围本项目是拟建设一个以住宅为主住宅小区。项目本着一次性设计，1期建设完成的原则，采用先进施工工艺，对项目从设计、施工到销售后产生的经济效益进行全面的可行性研究。三、可行性研究报告研究结论1、投资估算该项目投资估算总额为6977万元，其中：土地购置成本1656万元，建安工程费为4341万元，前期工程费383万元，基本配套设施费为214万元，建设期利息为194万元，不可预见费4
3、6万元，开发管理费46万元，销售费、广告宣传策划费97万元。2、 资金筹措该项目资金筹措计划详细如下表：项 目金额（万元）占总投资比例资本金337748.4%银行贷款360051.6%销售回笼款-项目总投资69773、该项目各项经济指标本项目建设规模28939.07M2，项目销售收入9705万元，总投资6977万元，销售税费（含所得税）1202万元，利润总额2035万元，净利润1526万元，成本利润率29.17%，净成本利润率21.87%，静态回收期21个月，当销售价格下降10%或投资成本上升10%的情况下净成本利润率均大于社会折现率（10%），项目投资回报较高，抗风险性较强，经济评价可行。主
4、要综合技术经济指标项目单位数值总用地面积3450.26规划红线面积2670.23总建筑面积28939.07其中地下建筑面积2367.44首层建筑面积2367.44二层建筑面积（架空绿化）1338.26三-十九层建筑面积22750.45（238套）天面层建筑面积115.48计入容积率面积25117.89建筑基底面积2367.44绿地率33%建筑层数19层停车位40个4、综合评价结论根据调查分析，该项目具有交通、区位、政策等优势；财务分析结果表明，本项目盈利能力好，具有较高的抗风险能力和良好的社会经济效益。结合*市房地产业发展状况，在*市区建设住宅小区的举措将会给企业带来显著的经济效益，该项目建设
5、可行。第二章 项目相关规划 本项目是由*有限公司开发建设的一个集住宅、商业为一体的中型住宅小区，项目用地位于*。该项目共2幢19层商住楼组成。住宅、商铺、停车位、地下室总建筑面积为28939.07M2，其中：住宅建筑面积22750.45M2，商铺建筑面积2367.44M2，架空层1338.26M2，规划人防地下室（车库）建筑面积2367.44M2。建筑密69%，绿化率33%。整个项目配以良好的空间和新颖的建筑造型，为居民提供一个良好的居住小区。一、规划设计*豪居位于*（*五横路与*六横路之间）。地块形状规则，地势平坦，交通便捷。朝向和通风采光环境优良。结合周边环境，该地块适合建设中档商品住宅小
6、区。该项目规划方案布局合理，功能分区明确，并与周边环境协调，充分利用地形地貌，考虑群体的空间布局及绿化、景观、环境艺术设计，整体设计力求功能分区明确，动静分明，立面设计简洁，体现现代科技。总体布局充分考虑地形的具体位置，采用独立式的建筑布局，充分满足建筑退缩和功能分区的要求。地下车库出入口分别设置并采取人车分流，尽量减少各种流线之间的干扰。绿化充分运用美学原则，采用适合南方地区的树种，做到点、线、面相结合，大、中、小相结合，集中与分散相结合，重点与一般相结合，以形成一个完整的系统。景观规划原则是与整体功能布局，空间组合相协调，重点加强不同功能区域的景观设计，营造一个现代商住小区景观。二、建筑设
7、计本项目采用塔楼结合裙楼的形式。地面以上建筑为19层，地下室设机动车车库。本项目共2幢商住楼，负一层为人防车库，首层裙楼部分作为商业部分，二层为架空绿化层，三层到十九层为住宅部分。结合商住楼使用特性将楼层的层高定位3.0米。地下用于机动车停放以及布置设备用房。建筑的立面造型结合功能以及造型的需求，把握简约的风格，简单而不失庄重。整个建筑的处理上，整体性和局部的处理手法统一；虚实对比，设计母题新颖创新；把握现代元素间的组合关系，达到有机的和谐。垂直交通采用电梯设备，中间以及两侧边有防烟楼梯，并且直下到地下车库，满足了消防疏散要求。整个建筑采用不对称的均衡来把握，动中带静，柔和简约的现代符号，完美
8、天成。三、道路系统规划*豪居共设置了40个机动车停车位（地下商品车位），机动车停车位全部置于地下停车场，规划上基于安全性要求，合理组织车流、人流，将车流组织在主要的出入口位置，直接引导到地下停车场。区内的车行道路为4米宽，平时作为普通车行道，紧急时也可作为应急消防通道。四、绿化规划绿化充分运用美学原则，在周边采用适合南方地区的树种，做到点、线、面相结合，大、中、小相结合，集中与分散相结合，重点与一般相结合，以形成一个完整的系统。五、变配电系统负荷等级：本工程消防设备及应急照明为一级负荷。普通电梯、潜水泵、生活水泵等属于二级负荷。其余一般的动力、照明用电为三级负荷。 电源：由市政电网引来两路10
9、kV电源供电，引至设在地下一层的高压配电房，两路电源一用一备。高压系统电压等级为10kV，低压系统电压等级为220V/380V。备用电源：在地下一层设一台1000kW自备发电机。当市电停电时，该发电机在15秒内自动启动，并能在30秒内供电。高、低压供电系统结线型式及运行方式：高压系统采用单母线不分段的运行方式，当其中一路高压电源停电时，可手动或自动投入另一路高压电源。低压系统设两台干式变压器。正常时变压器分列运行，中间设置联络开关，互为暗备用。当某一组其中一台变压器停电时，可手动或自动投入，将带电段电源送至停电段母线上。变压器低压配电母线分为正常配电母线和事故配电母线两段，由正常电源进线开关和
10、发电机电源进线开关用电气和机械联锁自投切换，在正常及事故状态下，均保证对重要负荷的供电。第三章 项目市场定位分析项目地址位于*，距*市商服中心（世贸广场）不到10分钟车程，区域商业繁华度较高。距*市主干道*大道和新城大道较近，交通较为方便。附近有市场（三个大型贸易市场：东面有*市场，西面水店农贸市场，北有食品厂市场）、中小学校（东有*五中，东南有官贸小学、实验小学）、银行等公共公用设施，商业繁华度较好，公共公用设施完备度较高。一、市场定位根据项目的规模、地理位置和*市房地产市场状况，将该项目市场定位为：中档商住小区，即首层部分作为商业用房，其余作为住宅，地下室设机动车车库。二、客户定位1、个体
11、经商人士。2、公司白领、公务员。3、富裕农民。4、投资者。二、价格定位 *市目前大型住宅小区开发不多，经对*市住宅的销售情况现状进行调查，结合*市房地产市场的发展趋势，*豪居的价格定位为：机动车车位均价为3万元/个，商铺均价为13000元/M2，住宅均价为2860元/M2。第四章 项目市场分析一、房地产政策 1、经济政策：在国际金融危机的巨大冲击面前，2009年中国经济走出了一条快速反转的“”型曲线，全年经济增长成功保八，但2010年中国经济的外部环境将更复杂、更严峻。中国社科院发布的2010年经济蓝皮书预测，明年中国GDP增长率将回升到9%左右，CPI涨幅在3%以内。蓝皮书称，9%的增长率是
12、在“世界金融危机不再进一步严重恶化，国内不出现大范围严重自然灾害和其他重大问题”的前提下做出的预估。中央经济工作会议提出，要加大经济结构调整力度，提高经济发展质量和效益。要以扩大内需特别是增加居民消费需求为重点，以稳步推进城镇化为依托，优化产业结构，努力使经济结构调整取得明显进展。2010年3月5日，在中国国务院总理温家宝所作的政府工作报告中，有十四个经济数据值得关注：百分之八：GDP增长百分之八左右；九百万：城镇新增就业九百万人以上；百分之四点六：城镇登记失业率百分之四点六以内；百分之四：居民消费价格总体水平涨幅百分之四左右；九千五百亿：全国财政赤字九千五百亿元人民币，其中包括地方债券两千亿
13、元；五万亿：新增贷款五万亿元以上；五千亿：企业、居民税负减轻约五千亿元；九千零八十亿：中央政府投资总额九千零八十亿元；四百二十亿：中央财政拟投入四百二十亿元促进就业；三千三百一十八亿：今后三年各级政府拟向医改投入八千五百亿元，其中中央财政投入三千三百一十八亿元；七千一百六十一亿：中央财政拟安排“三农”投入七千一百六十一亿元，比上年增加一千两百零六亿元；一千四百六十一亿：中央财政科技投入一千四百六十一亿元，增长百分之二十五点六；两千九百三十亿：中央财政拟投入社会保障资金两千九百三十亿元，比上年预计增加四百三十九亿元；一千三百亿：中央财政今年再安排一千三百亿元地震灾后重建资金。2、产业政策落实保障
14、房，建立多层次住宅格局是主旨伴随着房地产市场的回升，部分城市房价上涨过快等问题逐渐暴露出来。为加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头，近期出台的房地产政策：（1）2009年12月9日，终止二手房交易的营业税优惠。（2）2009年12月14日“国四条”出台，国务院常务会议要求，加强和改善对房地产市场的调控，重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。（3）从2009年12月17日五部委将土地出让金首付比例提高至 50%。（4）2010年1月7日“国十一条”的出台，国办发出的关于促进房地产市场平稳健康发展
15、的通知（国办发20104号）指出，要严格二套住房购房贷款管理，抑制投资投机性购房需求。二套房贷款首付款比例不得低于40%。（5）近期出台的房地产政策还有：近两个月来，国家对楼市出台了密集的调控政策，被称为“史上最强”楼市调控政策组合拳。3月10日，国土部通知要求对住房建设用地供应加强地监管，从土地供应上念“紧箍咒”。4月11日，银监会要求银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。4月13日住建部召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快
16、上涨。4月15日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30。4月17日国务院指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4月19日，住建部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。3、货币政策尽管金融危机带来的最困难的时期已经过去，我国和世界经
17、济出现了向好的变化，但经济的企稳复苏目前主要还是依靠投资拉动，支持经济增长的内生动力还不强，因此货币政策的原则不会发生改变，无论在执行中微调的频率与力度如何，货币信贷的环境仍将是适度宽松。央行货币政策执行报告提出，2010年信贷资金重点用于支持在建项目，严格控制新上项目贷款；优化贷款期限结构；继续加大对“三农”的信贷投入；大力增加对小企业和民营企业的信贷支持；继续发展个人消费信贷中国人民银行2月11日发布的2009年第四季度货币政策执行报告显示，今年广义货币供应量（M2）预期增长17左右，而2009年年末广义货币供应量（M2）余额为60.6万亿元。今年要力争做到信贷总量适度、节奏均衡、结构优化
18、。为应对国际金融危机，2009年货币信贷支持经济发展力度很大，且随着形势变化信贷投放的波动性也比较大。面对2010年更加复杂的形势，要更加注重根据实体经济的信贷需求均衡把握信贷投放节奏，改善信贷服务，着力优化信贷结构。2009年，货币信贷总量较快增长，年末M2和M1分别增长27.7和32.4，分别为1996年和1993年以来最高。全年新增人民币贷款9.59万亿元，同比多增达4.69万亿元，增速为31.7。2009年年中以来，随着内需对经济增长的拉动作用显著增强，中国人民银行进一步加强窗口指导，提示金融机构加强对已发放贷款的风险评估。公开市场操作力度逐步加大并引导利率适当上行，7月初重启1年期央
19、票发行，流动性回收力度增大。在多项措施的综合作用下，经过努力，三、四季度信贷增长比上半年有所放缓。央行的货币政策执行报告指出，2010年要处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期的关系，促进经济发展方式转变。这就要求结合2010年经济增长实际需求、物价变动并综合考虑国内和国际市场流动性状况等因素，合理引导货币条件逐步从反危机状态回归常态水平。金融机构要切实把握好信贷投放节奏，使贷款保持均衡，防止季度、月度间过大波动。同时，要着力优化信贷结构，落实有保有控的信贷政策，使贷款真正用于实体经济，加大对重点领域和薄弱环节的支持力度。为此，央行货币政策执行报告提出了具体措施：信贷资金重点
20、用于支持在建项目，严格控制新上项目贷款。优化贷款期限结构。新增中长期贷款占各项贷款的比重应较2009年有所回落，掌握在正常年份的平均水平。继续加大对“三农”的信贷投入。春耕在即，涉农贷款增速原则上不应低于各项贷款平均增速。大力增加对小企业和民营企业的信贷支持。力争小企业贷款增速高于全部企业贷款增速，新增小企业贷款占新增企业贷款的比重有所提高。继续发展个人消费信贷。二、*市2009年房地产市场状况回顾 1、开发投资迅速回升从2008年底开始，全市房地产开发投资开始低速增长，并在2009年2月出现了大幅度负增长，1-2月，*房地产开发投资累计2.95亿元，同比下降36.0%。但随着商品房销售量的持
21、续攀升，企业资金回笼情况良好，开发投资明显回升，全年房地产开发投资完成47.27亿元，增长28.6。20022009年*房地产开发投资主要指标（一）年 份房地产开发投资额(亿元)增长（）商品房销售面积(万平方米)增长（）全市其中： 市区全市其中： 市区全市其中： 市区全市其中： 市区2003 11.469.417.4-3.744.0934.9950.232.72004 15.6712.9136.737.269.4955.0557.657.32005 20.7818.0132.639.592.0372.8132.432.32006 23.9420.3615.213.0107.8772.4717.
22、2-0.52007 34.0030.142.047.899.0163.65-8.2-12.2200836.7530.608.11.768.7536.33-30.6-42.9200947.2740.1728.631.3107.43/56.3/2、成交量和成交价双增长2008年第四季度以来，在各项“房产新政”的带动和刺激下，年底全市商品房销售下滑势头有所遏制，成交量止跌回升2009年房屋建筑施工面积1719万平方米，增长2.3%；房屋竣工面积564万平方米，下降4.3%。房地产开发投资完成47.27亿元，增长28.6。全年商品房销售面积107.43万平方米，增长56.3，其中住宅103.58万平方
23、米，增长58.4；商品房销售额40.18亿元，增长116.3，其中住宅38.95亿元，增长1.2倍。*房价领涨全国同时，交易面积大幅提升城区房屋去年交易面积达118万平方米，环比增长了118%。20022009年*房地产开发投资主要指标（二）年 份商品房销售额(亿元)增长（）平均房价(元)增长（）全市其中： 市区全市其中： 市区全市其中： 市区全市其中： 市区2003 6.825.7447.034.41546.81640.5-2.11.32004 12.2310.9479.390.617601987.313.821.12005 19.1817.2856.858.02084.12373.318.
24、419.42006 22.3518.0116.54.22071.92485.2-0.64.72007 25.420.413.613.32565.43205.023.829.0200818.5812.83-26.9-37.1270235305.310.1200940.18/116.3/3760446839.225.8 3、以改善性住房为主 2004年前开盘的楼盘，多是布梯房。2009年开盘的楼盘大多是优质楼盘，位置优越，这些楼盘多由知名的大型设计公司设计，设计和施工在*处于领先水平。所以2009年是改善性住房需求集中释放，仅沿海的君临海岸、观海一号及御景园3个高端楼盘就占到了去年交易面积的35%
25、。这也可能是2009年*房地产领涨全国的原因之一。 4、以本地人为主要的购买群体 *市房管局数据显示，去年外地人购房面积仅占总面积的13%，没有出现像海南疯炒“概念”的状况。三、2010年房地产市场展望湛江购房网 8?C%_d_9#a _*(6_ 1、开发资金紧缩回调。中央经济工作会议作出2010年继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持政策连续性和稳定性，宏观经济政策延续促进了房地产市场的稳定发展。央行货币政策执行报告提出，信贷资金重点用于支持在建项目，严格控制新上项目贷款。国内银行贷款受调控重点、节奏、力度“微调”影响，直接投资房地产开发可能有所紧缩。2010年房地产开发资金运行仍
26、将呈现融资渠道多元化，投资主体民间化，资金流转宽松化等特征。湛江购房网 eG9WnYkwAsq6 _j 2、开发用地有效增长明显加快。土地供需失衡是制约房地产发展的“瓶颈”，也是拉动房价过快上涨的重要原因，商品房建设用地紧缺，已经引起政府的关注。近期市政府正抓紧推出经营性土地，增加房地产开发用地，加快盘活存量土地，用地紧张状况有望缓解。湛江购房网 p_|9Xp_P_ C_nbPY 同时，启动“三旧”(旧城镇、旧厂房、旧村庄)改造促进节约集约用地计划，破解当前面临的土地供需矛盾，控掘建设用地潜力，拓展城市发展空间，推动城市用地由增量土地开发向存量土地开发转变。据了解仅中心城区列入“三旧”改造范围
27、的面积近40平方公里，土地资源潜力巨大，按照“政府出政策、所有者出土地、开发商出资金”的市场化改造模式，鼓励社会资金进入“三旧”改造领域，实现多方共赢，大气魄推进城市建设。随着“三旧”改造计划方案的实施，我市房地产开发用地紧缺状况有望缓解。湛江购房网 )_:B_=D_m _asC 3、保障性住房将有所增加。落实保障房，建立多层次住宅格局是我国房地产产业规划的核心。2009年12月14日“国四条”出台，国务院常务会议要求，加强和改善对房地产市场的调控，重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。根据*市20082012年住
28、房建设规划显示，规划期内保障性住房总建筑面积55万平方米，其中2010年保障性住房总建筑面积11.5万平方米。通过加快建设经济适用住房、建设(改建)公房出租、建设廉租房，实行多元化、多渠道建设等保障措施，逐步解决中低收入居民的住房问题。4、房价上升势头将减缓。受房地产新政措施影响，房屋新建项目扩张势头有所减弱，存量房源减少。另外，由于房地产信贷政策对投资、投机性房地产有所抑制，房地产的有效需求会有所减少。但因存在大量的刚性需求和大项目落户*的预期，市场需求仍然较大，房价下行的空间较少，但上升势头将有所减缓。四、我国房地产发展机会点分格自从金融危机以来，国家出台了一系列刺激措施，货币政策前所未有
29、的宽松，今年上半年我国新增贷款已超过7万亿元，造成市场流动性高涨，当前市场高涨的流动性有可能导致通货膨胀，迫于通货膨胀的压力，人们购置资产的欲望增强，导致房地产市场成为逃避通货膨胀的避难所，大量资金投进房地产市场，为房地产新一轮的上涨提供了动力。这一轮上涨时间长短主要取决于实体经济的复苏时间，根据调查，我国实体经济自2006年底开始进入困难期，大量的资金从实体经济逃离，转而投向股市、房市，从而引进股市、房市的大幅上涨。当时政府部门没有出台针对性措施，反而出台一系列房地产调控政策，大幅度提高贷款利率，给实体经济更严重的打击，不久金融危机暴发，实体经济迎来灾难性的打击，大量的企业倒闭。我国实体经济走进了更困难的境地，虽然金融危机后我国实行了扩张性的货币政策，希望刺激实体经济，但是从目前来看，效果不明显。实体经济依然低迷，反而造成市场流动性过大。我国实体经济存在的主要问题是：内需不足、产能过剩、主要依赖出口，想要解决我国实体经济发展低迷的现状，主要手段是扩大内需或加大出口，但是在我国地区发展不平衡、城乡收入差距巨大的现状下，扩大内需短期内难以实现的，唯一的期盼是国外市场需求增加。从目前来看，世界经济整体下滑、需求不足，没有5年时间
