1、物业管理经费与财务管理,黄东林课件下载：,1 物业管理经费的来源,识记物业管理经费的来源,物业管理经费的来源,物业管理经费的来源主要有以下几个方面：定期收取物业服务费物业共用部位、共用设施设备维修基金物业管理企业开展多种经营的收入和利润利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动利用自身条件，开展多种经营活动政府多方面扶持开发建设单位给予一定的支持业主的赞助,2 物业服务费的构成与测算,识记：物业服务费的构成物业管理费测算的步骤领会：物业服务费的收费原则物业服务计费方式及区别应用：解决业主漏交、拒交管理费问题的正确途径,物业服务费的收费原则,收费管理办法规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费
2、用与服务水平相适应的原则。这是总原则。在物业管理的实际运作中，物业服务收费特别是费用的计算与确定，要遵循以下几点：合理公开费用与服务水平相适应竞争双方协商政府监督,物业服务计费方式及区别,收费管理办法第九条规定：业主与物业管理企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务费用。包干制：是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制：是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。,包干制,包干制的物业服务费用包括：物
3、业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。最大特点是无论管理好坏、经营盈亏均由物业管理企业承担，与业主无关。实行包干制的前提是对物业服务费标准双方事先要有约定和承诺，即包干的具体额度。,包干制,包干制执行起来比较简单，利于小型物业公司采用；同时，在业主委员会成员管理水平有限，精力有限的情况下，实行包干制省去了对物业服务企业进行账目监督和审计等问题，简便易行。,酬金制,实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。如果物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或业主大会可
4、以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。,酬金制,酬金制实质是实报实销制，物业服务企业按双方协商确定的预算预收基本费用，一个会计年度结束后进行决算并向业主多退少补。在这种模式下，物业管理企业只拿与业主事先约定好的酬金部分（酬金可事先约定提取比例或固定额度）。酬金制更体现市场经济的要求，更加透明化，一般较高档的物业适合选择酬金制的计费方式。,物业服务费的构成（3或2）,物业服务费（X）实行包干制的，其构成包括：物业服务成本（X1）、法定税费（X2）和物业管理企业的利润（X3）三部分，即：X=X1+X2+X3实行酬金制的，预收的物业服务资金（X
5、），包括物业服务支出（X1）和物业管理企业的酬金（X2）两部分，即：X=X1+X2,物业管理费测算的步骤,可分为以下基本步骤：根据住宅小区的规模、档次和管理目标，设立岗位，配备相应能力的人力资源；估算住宅小区紧系统一管理、达到确定的管理目标，所发生的各类各项费用；考虑统一管理能去取得的社会效益、环境效益和经济效益。,解决业主漏交、拒交管理费问题的正确途径,要广泛宣传，让全体业主明了物业服务费的实质是属于全体业主的，不缴费、不按期交费的业主侵占的是其他按时交费的业主的利益；在服务合同的谈判和签订时，双方有必要确定一个基本收缴率；当个别业主逾期（通常3个月）不交纳物业服务费时，业主委员会应当督促其
6、限期交纳，逾期不交纳的，业主委员会可以出具证明，物业管理企业据此可以向人民法院起诉；通常拒交费用的业主会说出种种拒交的原因或理由，对此应另案处理。处理的原则是该交费先交费，该解决的也要先解决，。,视频,拒缴物管费 业主被告上法庭 物业催缴物管费竟突断电又断水,3 维修基金的筹集、使用与管理,识记：公有住房出售时维修基金的筹集领会：维修基金的如何代管维修基金的利息及使用,公有住房出售时维修基金的筹集,公房出售时，维修基金由售房单位和购房人双向筹集。售房单位按照一定比例从售房款中提取。该部分维修基金属售房单位所有。购房者按购房2%的比例向售房单位交纳维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共
7、有，不计入住宅销售收入。,维修基金的如何代管,业主委员会成立以前，维修基金由当地房地产行政主管部门代管；业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管；物业管理企业发生变更时，代管的维修基金账目经业主委员会审核无误后，应当办理账户转移手续。,维修基金的利息及使用,维修基金应当在银行专户存储，专款专用。维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。维修基金净收益转作维修基金滚存使用和管理。经业主大会同意，维修基金的净收益部分可用于弥补物业服务费的某些不足
8、。,视频,长沙物业维修基金 开发商不再代收,4 收益性物业的物业服务费构成与测算,识记：收益性物业的物业服务费的构成,收益性物业的物业服务费的构成,人工费共用部位、共用设施设备日常运作、维修及保养费清洁卫生费绿化管理费秩序维护费用办公费,固定资产折旧费共用部位、设施设备及公众责任保险费用经业主同意的其他费用不可预见费法定税费企业管理费及利润房产税,5 物业管理企业的财务管理,识记：企业财务管理的含义企业财务管理的内容物业管理企业营业成本的构成领会：物业管理企业进行营业成本核算时应注意的问题房屋出租收入与商业用房经营收入的区别,企业财务管理的含义,企业财务管理是指企业为了取得最大的效益，按照资金
9、运动规律和国家财经政策，筹集、运用、分配和监督企业资金，处理企业同各方面的财务关系的一项经济管理工作，是企业管理活动的基础和中心。,企业财务管理的内容,资金的筹集资金的投放资金的收回和分配,物业管理企业营业成本的构成,物业管理企业的营业成本，是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修管理和服务所发生的各项直接支出，包括：人工费直接材料费间接费用,进行营业成本核算时应注意的问题,实行一级成本核算的企业，为简化成本核算，可以不设间接费用，所发生的各项支出直接计入管理费用；财务管理规定中确定的营业成本是针对物业管理企业的主营业务来讲的。但对其他附营活动无论怎样核算，均要作为其他业务支
10、出纳入物业管理企业的经营收支体系管理。,题外话,一级成本核算就是说由厂级直接核算，不再根据制造单元分别进行二级成本核算。成本二级核算-把一定时期内企业生产经营过程中所发生的费用，按其性质和发生地点，分类归集、汇总、核算，计算出该时期内生产经营费用发生总额和分别计算出每种产品的实际成本和单位成本的管理活动。我理解就是一级核算比较笼统，二级核算比较细化，下面的分支机构都要算成本收入。比如：暨大本部财务是一级核算，本部管理学院是二级核算。,房屋出租收入与商业用房经营收入的区别,房屋出租收入作为主营业务收入（物业经营收入）处理；不对房屋再添加任何设施商业用房经营收入作为其他业务收入处理。对房屋再添加一部分经营设施，增加房屋的经济功能,
