1、房屋抵押评估报告致委托估价方函XX 同志：接受你本人委托，本公司组织专业人员，于 2013 年 3 月 20 日对 位于 XXXXXXXXXX 西关南路 46 号 1 号楼 1 单元东 6 层 161 室混合结 构住宅一套，建成于2001年，建筑面积92.13 m2 ,产权属你和ABC共 同共有的房地产进行了评估。 估价目的是 :为确定房地产抵押贷款额度提 供参考依据。估价时点是 :2013 年 3 月 20 日。经现场勘查和有关资料 的调查，本着“客观、公开、公平、公正”的原则，依据中华人民共和 国有关法规和国家标准房地产估价规范，对估价对象进行了评估， 运用市场比较法，综合分析影响房地产价
2、格的各项因素，经过详细的分 析测算，最终确定估价对象在估价时点 2013 年 3 月 20 日的公开市场 价值取整为人民币 375605 元。大写：叁拾柒万伍仟陆佰零伍元整。评 估单价每平方米 4076.91 元。估价结果的有效期 :自估价报告出具之日起一年。随此函附交二份估价报告特此函告武威 XXXXXXXX 评估咨询有限责任公司法人代表：二 O 一三年四月十九日估价师声明我们郑重声明：1、 我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2、 本估价报告中的分析、 意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的 限制。3、 我们与估价报告中的估价对象
3、没有利害关系， 也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范( GB/T50291-1999) 进行分析 ,形成意见和结论，撰写本估价报告。5、 估价人员陈继东、杨多泉在委托方的陪同下对估价对象进行 了详细的实地查勘。对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任， 但我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况，对隐蔽及 难以接触的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标 准或相关规范进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行 调查的责任。6、 没有其他专业人员对估价报告提供特定的专业帮助。7、 我们承诺在按贵方所提供的基础资料条件下，对本估
4、价报告 中选用的估价方法及其应用在其有效期内的合理性负责。8、 与估价对象有关的资料均为委托方提供，委托方应对所提供 资料的完整性、真实性、合法性承担全部责任。9、 本报告书供贵方按报告确定的评估目的正常使用。未经本评 估机构许可，不得将本报告的全部或部分内容提供给除上述有关方 外的其他单位或个人。估价的假设和限制条件一、 假设条件1、委估房地产的区域环境，国家的产业政策及该地区经济发展状 况等，在本评估报告有效期内不变。2、在土地使用期内自然灾害不造成房屋毁灭性损害，土地使用权 以出让方式取得，且按现用途最高出让年限确定。3、房屋所有权人合法取得房屋所有权证，且本次估价不受房屋权 利限制的影
5、响。4、假设该房地产按目前状态持续使用，且为估价对象合法的最高 最佳使用，若转换使用用途，本估价结果无效。二、 限制条件1、本报告估价结果根据本次估价目的，对建筑物在保持现使用状 况下做出的，应用范围是为委托方提供抵押贷款价值参考依据，不得用 于其它用途。2、本次估价所依据的有关房地产权属，建筑物面积资料由委托方 提供，委托方对其所提供的资料的真实性负责。若委托方提供的资料真 实性有误，本公司及签字估价师均不承担任何责任。3、估价人员对估价对象进行实地勘查时，对房屋仅进行了一般性 的察看，并未进行结构测试，不可能确定其结构缺损，仅限于估价对象 的外观和使用状况。4、在估价报告有效期限内，若遇政
6、治、经济等其他因素影响房地 产市场有较大变动，委托方须重新进行评估。5、本估价报告的应用有效期限自估价报告完成之日起一年。风险提示及变现能力分析一、委估物评估价格是在影响房地产的国家产业政策及该地区 经济发展状况相对稳定的状况下做出的。二、 委估物抵押评估结果是在估价时点状况下能够实现的价 格，未考虑估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产 抵押价值可能产生的影响。三、 委估房地产在本次抵押评估前未进行过抵押登记。四、 在抵押期间因房地产市场行情和通货膨胀等因素的影响可能 产生的房地产信贷风险。五、 估价报告使用者应定期或者在房地产市场价格变化较快时对 房地产抵押价值进行再评估。六、 本
7、公司在接受委托后对本地区房地产市场进行了分析， 根据对 房地产市场供求变化的分析， 预计在未来一年里该区域该类房 地产价格不会有太大的波动。七、 委估房地产所处本市住宅用地二级地段，功能齐全，公共配套 设施完善。具有通用性，可以独立使用，不能分割转让，市场 交易流动性好，变现快。八、 本报告中房地产抵押价值， 未扣除处分抵押房地产时需在变现 金额优先支付处分抵押房地产的费用、房地产应缴纳的税费 （包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、契税）。九、 估价报告使用者应合理使用评估价值， 且注意报告风险披露事 项。估价结果报告武中信评 20130118 号一、委托估价方： CC房屋所有权人： XX
8、X二、受理估价方： 武威 XXXXXXX 评估咨询有限责任公司地 址： XXXXX 南二环东路 XXXXX 大厦二楼法 人 代 表： XXXXXX估价资质等级： XXX 级 资质证号：甘 XXXX 号三、估价对象概况 :估价对象位于 XXXXX 西关南路 46 号 1 号楼 1 单元东 6 层 161 室， 建成于2001年，混合结构，建筑面积 92.13 ，室内墙面刷乳胶漆， 瓷砖地面，木门、铝合金窗；外墙普通涂料粉刷。估价对象基础无不均 匀下沉，承重及非承重结构完好，水、电、暖卫生设施齐全，维护状况 良好，为基本完好房。委估房地产所处地区道路平坦，环境优良，属住 宅二级地段。四、估价目的：
9、为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值五、 估价时点： 二 O 一三年三月二十日六、 价值定义：房地产抵押价值是抵押房地产在估价时点的市场价值 ,等于假定未 设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优 先受偿款。市场价值是指在公开市场上最可能形成的价格。公开市场指在该市 场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济效益，并掌握必 要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业 知识，交易条件公开并不具有排它性。七、估价依据：1、中华人民共和国城市房地产管理法2、建设部城市房地产市场估价管理暂行办法3、房地产估价规范( GB/T50291-
10、1999 )国家标准4、建设部城市房地产抵押管理办法5、委托人提供的“武房权证凉州区字第 20131242 号”房屋所有 权证复印件6、国家及地方的有关法律、法规7、估价人员对估价对象现场勘察记录以及掌握的资料八、估价原则： 坚持公平、公正、公开的原则的同时，还应遵循合法原则、最高最 佳使用原则、替代原则、估价时点原则。1、 合法原则，房地产估价必须以估价对象的合法产权、 合法使用、合法处分为前提进行。遵循合法原则，第一，要求在估价时必须确认估 价对象具有合法的产权；第二，要求在估价时所涉及的估价对象的用途 必须是合法的；第三，要求估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式 时，该交易或处分方式必
11、须是合法的。2、 替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件 下的正常价格。替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料进行 和完成的重要理论前提。替代原则也反映了房地产估价的基本和最一般 的估价过程，房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理价 格或价值，对房地产交易而言，该客观合理价格或价值应当是在公开市 场上最可能形成或成立的价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数 量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或价 值的。3、 最高最佳使用原则，房地产估价中所确定的客观合理价格或价值，其实质是房地产的经济价值，体现在房地产的使用过程中。房地产 估价时必须以估
12、价对象用于最高最佳使用为前提。最高最佳使用必须是 法律上允许、技术上可能、经济上可行。4、 估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。九、估价方法： 因本市类似住宅交易市场已基本形成，交易频繁，可比实例较多， 可采用市场比较法测算估价对象的市场价格。十、估价结果： 估价人员根据估价目的，按照估价程序，遵循估价原则，采用适宜 的估价方法，在认真分析有关资料和市场行情的基础上，确定估价对象 在估价时点的公开市场总价值取整为人民币 375605 元。大写：叁拾柒 万伍仟陆佰零伍元整。评估单价每平方米 4076.91 元。十一、
13、估价人员 :房地产估价师 XXX房地产估价师 XXX房地产估价员 XXX十二、估价作业日期：二 O 一三年三月二十日至二 O 一三年四月十九日十三、估价报告应用有效期限 ：本报告的有效期限为自估价报告出具之日起一年估价技术报告一、实物状况分析：估价对象位于 XXXX 西关南路 46 号 1 号楼 1 单元东 6 层 161 室， 建成于2001年，混合结构，建筑面积 92.13 ，室内墙面刷乳胶漆， 瓷砖地面，木门、铝合金窗；外墙普通涂料粉刷。估价对象基础无不均 匀下沉，承重及非承重结构完好，水、电、暖卫生设施齐全，维护状况 良好，为基本完好房。委估房地产所处地区道路平坦，环境优良，属住 宅二
14、级地段。二、区域因素分析：估价对象位于 XXXX 西关南路 46 号 1 号楼，东邻住宅楼，南邻工 商局住宅楼，西邻住宅楼，北临住宅楼，交通方便，环境一般 ,基础设施已达“五通一平”。周边有银行、邮局、学校、市场、医院等各项公共 配套设施齐全。三、市场背景分析：武威是 “中国旅游标志之都”和全国历史文化名城，自上世纪 90 年 代旧城改造实施以来， 武威加快了城市建设和对外开放的步伐，新建了大 量的住宅小区、商场、写字楼、市政道路、广场等，城市面貌发生了巨 大变化。在住宅房地产开发建设方面涌现出了天一时代城、富民小区、 世纪小区、碧水兰庭、天瑞花苑小区等一批初具规模的现代化小区。城 市建设迅速
15、发展，基础配套设施逐步完善，极大地提升了城市的投资环 境和生活、居住环境。特别是近几年，武威市的经济运行态势良好，作为城市建设主力的 房地产业也得到了迅速发展。国家有关部门相继出台了一系列有关房地 产业的政策措施，对普通居住房地产市场的利好影响显著，而普通居住 房地产市场的活跃，势必刺激地区的整体经济发展，从而带动商业房地 产市场和高级居住房地产市场的活跃与发展。进入 2009 以来，武威市 房地产市场继续保持良好的发展势头，本市的居住房地产市场的需求将 有所增加。四、最高最佳使用分析：房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最 佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经
16、过充分合理论证， 能使估价对象产生最高价值的使用。估价对象规划用途为住宅，现用途 亦为住宅。根据委托方提供的有关资料，估价人员现场踏勘以及对周边 居住环境和房地产市场的调查和预期分析，我们认为保持现状用途为最 高最佳使用，并依此为前提估价。五 、估价方法选用： 因本市类似住宅房屋交易市场已基本形成，交易频繁，可比实例较 多，可采用市场比较法测算估价对象的市场价格。市场比较法是将估价对象与估价时点的近期有过交易的类似房 地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此 估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。六、估价测算过程：市场比较法是指在一定条件下，选择与估价对象属于同一供需圈，
17、条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例，就交易情况、交易日 期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较，并对比较实 例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。该方法的基本公式如下：估价对象房地产价格=可比实例房地产价格X交易情况修正系数 交易日期修正系数X区域因素修正系数X个别因素修正系数（1）可比实例选择通过市场调查和向有关部门查询，收集了与估价对象有关的若干市 场交易案例，根据相关替代性原理，按用途相同、地区相近、价格类型 相同、估价时点接近、交易情况正常的要求，从交易案例中选择如下三宗案例作为可比实例可比实例表比较项目可比实例A可比实例E可比实例C坐落裕瑞嘉苑1栋利通公司15号
18、楼西关中路14号2号楼结构混合混合混合面积99.56平方米105.51平方米75.82平方米所在楼层二层六层四层朝向坐北向南坐北向南坐北向南用途住宅住宅住宅成交价格4575.47 元/ 就4062.39 元/ 就4619.50 元/ 就价格类型转让转让转让交易日期2012年11月7日2012年11月17日2012年11月21日区域因素交通便利、环境优良交通便利、环境一般交通便利、环境优良个别因素质量完好、五通一平质量完好、五通一平质量完好、五通一平(2 )因素选择根据影响房地产价格的主要因素，结合估价对象和可比实例的实际 情况，所选择的比较因素主要有用途，交易日期、交易情况、区域因素 及个别因
19、素等。区域因素主要有商服繁华度、景观、交通条件、区域环 境质量、基础设施条件。个别因素主要有结构、房型、装修、成新状况、 朝向等。因素条件说明表比较因素案例A案例B案例C估价对象坐落裕瑞嘉苑1栋r利通公司15号楼西关中路14号2号楼西关南路46号1号楼交易日期2012年11月7日2012年11月17日2012年11月21日2013年3月20日交易情况抵押抵押抵押抵押交易价格4575.47 元/ 就4062.39 元/ 就4619.50 元/ 就待求区 域 因 素商服繁华度与估价对象相似与估价对象相似与估价对象相似一般景观与估价对象相似与估价对象相似与估价对象相似一般交通条件与估价对象相同与估价
20、对象相同与估价对象相同交通便利区域环境与估价对象一致与估价对象一致与估价对象一致区域环境一般基础设施与估价对象一致与估价对象一致与估价对象一致五通一平个 别 因 素结构混合混合混合混合房型与估价对象相似与估价对象相似与估价对象相似结构设计一般装修普通装修普通装修普通装修普通装修楼层比估价对象好与估价对象相同比估价对象好六层成新状况2004 年2001 年1998 年2001 年朝向坐北向南坐北向南坐北向南坐北向南因素比较修正系数表估价对象及可比 实例 比较因素内容案例A案例B案例C交易情况100/100100/100100/100交易日期102/100102/100102/100房 地 产 状
21、 况区 域 因 素商服繁华度100/100100/100100/100景观100/100100/100100/100交通条件100/100100/100100/100区域环境100/100100/100100/100: 基础设施100/100100/100100/100个 别 因 素结构100/100100/100100/100房型100/100100/100100/100装修100/100100/100100/100楼层100/114100/100100/118成新状况100/102100/100100/98朝向100/100100/100100/100修正系数0.8771.0200.882
22、交易价格4575.47 元/ 就4062.39 元/ 就4619.50 元/ 就比准价格4012.69 元/ 就4143.64 元/ 就4074.40 元/ 就取以上三个交易实例修正后价格的平均值作为估价对象的比准价 格，计算如下：(4012.69+4143.64+4074.40 )/3=4076.91 元/M2市场比较法计算的评估总价值 92.13 X4076.91 = 375605.72 元七、估价结果的确定经选用市场法进行评估后，采用市场法计算的比准价格作为估价对象的评估价值，即：375605.72元。确定委估房地产于 2013年3月20日的市场价值总价取整为人民币 375605元。大写：叁拾柒万伍仟陆佰零伍元整。评估单价每平方米 4076.91元。武威XXXXXXX评估咨询有限责任公司二O 一三年四月十九日
