1、XXXX大学XXXX学院 项目合同与采购管理实验二广厦廉租房项目物业服务招标投标文件编制实验报告学号：xxxxxxxxxxx 姓名：XX 学号：xxxxxxxxxxx 姓名：XXX 学号：xxxxxxxxxxx 姓名：XXX 学号：xxxxxxxxxxx 姓名：XXX 学号：xxxxxxxxxxx 姓名：XX 学号：xxxxxxxxxxx 姓名：XX 指导教师： XXX 日 期： 2012-5-21 公司名称： XX物业公司 标书 项 目 名 称：广夏廉租房物业服务招标投 标 单 位：XX物业公司投标单位全权代表： XX 投标单位：（公章） 2012年5月19日241商务标21.1投标函21.
2、2法定代表人授权委托书31.3投标报价表42技术标52.1管理服务理念和目标52.2管理机构运作方法及管理制度62.2.1小区管理组织机构图：62.2.2廉租房小区经理的管理职责62.2.3主要管理人员的职责分工、日常管理制度和考核办法62.2.4主要管理服务人员的培训方案72.2.5物业服务工作的质量标准82.3物业管理服务方案92.3.1物业共用设施设备的维护保养方案；92.3.2物业管理区域内环境清洁保洁方案；102.3.3物业管理区域内公共秩序及公共安全维护方案；112.3.4绿化及附属设施的维护、保养方案；112.3.5业主、使用人装饰装修管理服务方案；122.3.6机动车和非机动车
3、管理服务方案，含地面车位和地下车库（含自行车库）；132.3.7供暖服务方案；132.4物业维修和管理的应急措施132.4.1突然断水、断电、无天然气的应急措施；132.4.2雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；142.4.3电梯故障的应急措施；152.4.4消防应急措施；162.5社区文化及和谐社区建设方案172.6小区底层商铺的运营管理方案172.7投标人认为需要提供的其它内容；18附件1：XX物业公司投标资格预审申请函181商务标1.1投标函致：柳合招标服务公司我方确认收到贵方提供的招标文件及图纸等的全部内容，我方： XX物业公司 正式授权 XX 为授权代表(全名，职务)代表我方进行有关
4、投标的一切事宜。在此提交的投标文件，正本一份，副本四份，唱标信封一份。包括如下内容：(一)投标函；(二)投标报价表；(三)全套资格证明文件；(四)技术、商务响应文件；(五)物业管理投标方案文件；(六)应招标文件要求的其他文件。我方已完全明白招标文件的所有条款要求，并重申以下几点：1我方已收到上述投标项目所提供的一切有关招标文件、图纸等相关说明资料，根据招标文件、图纸、答疑纪要和其他相关文件的要求和物业现场查验结果，考虑本企业自身的实力及特点，我单位愿以人民币(大写) _壹元陆角壹分_(小写)_ 1.61元/平方米月_的投标报价(详见投标报价表)投标承包上述服务项目。2本投标文件的有效期为投标截
5、止日后60天有效，如中标，有效期将延至合同终止日为止。3我方已详细研究了招标文件的所有内容，包括修正文(如果有)和所有已提供的参考资料以及有关附件，并完全明白，我方放弃在此方面提出含糊意见或误解的一切权利。4我方承诺投标文件夹中的一切资料、数据是真实的，并承担由此引起的一切责任。5我方明白并同意我方如在投标有效期之内撤回投标，则投标保证金将被贵方没收。6我方同意按照贵方可能提出的要求而提供与投标有关的任何其他数据或信息。7我方理解贵方不一定接受最低标价或任何贵方可能收到的投标。8我方如果中标，将保证履行招标文件以及招标文件修改书(如果有的话)中的全部责任和义务，在中标通知书规定的时间内签订物业
6、管理委托合同。9如我方被授予合同，我方承诺向招标代理机构的支付本次招标的中标服务费。投标人(盖法人公章)：法人授权代表(盖章或签名)：XX日期：2012年5月19日1.2法定代表人授权委托书本授权委托书声明：我 XX系XX物业公司 的法定代表人，现授权委托 XX物业公司 的 XX 为我公司代理人，以本公司的名义参加市招标投标交易服务中心的参选活动，来历人在参选、评审、合同谈判过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事物，我均予以承认。代理有效期为 2012 年 5 月 19 日至 2012 年 8 月 2 日代理人无转委托权。特此委托。代理人：XX 单位：XX物业公司性别：X 职务：项目经理
7、参选单位：（盖章） 法定代表人：XXX代理人：XX 日期： 2012 年5 月19 日1.3投标报价表1.3.1各服务项目报价一览表（元/建筑平方米月）1管理费0.2402小修费（公共部位）0.0203绿化费0.0554化粪池清掏费0.0305公用设施维修费0.1006电梯费1.150 7高压水泵费（七层以上）0.0158供暖费（国家规定11.15-3.15）24.009商铺管理费5.00（元/年）10自行车地下车库36.00/辆11汽车车库（地面/地下）1600.00-1800.00/辆12保安、保洁、公用水电、服务费 144.00/户13生活垃圾清运费 30.00/户1.3.2各服务项目报
8、价明细表服务项目收费标准（元/建筑平方米月）1管理费0.240聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。公共电视接收系统及维护费用。节日装饰的费用。其他为管理而发生的合理支出。2外墙、楼梯、步行廊、升降梯、信报箱、高杆路灯。 0.0203绿化费0.055公共区域植花、种草及其养护费用。4化粪池清掏费0.0305公用设施维修费0.100生活给水系统、生活排水系统、供配电系统、照明系统、防雷接地系统、消防电气、弱电系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。6电梯费1.1507
9、高压水泵费（七层以上）0.015*8供暖费24.009商铺管理费5.00收费标准（元/月）10自行车地下车库3.00/辆11汽车车库（地面/地下）150.00-200.00/辆（按年1600.00 - 1800.00/辆）12保安、保洁、公用水电、服务费 12.00/户13生活垃圾清运费 2.50/户*注：（1）暖气费： 11月15日3月15日，即总共4个月（2）如果因为物价变动和通货膨胀，导致服务成本上升超过10%，则谈判更改合同价格或申请政府补贴。上升幅度小于10%，不做价款调整。且通过底商经营弥补成本增加。2技术标2.1管理服务理念和目标XX物业始终坚持“缔造经典物业品牌、共创高尚人文空
10、间、探索未来生活方式、延续物业开发理念”的企业宗旨。以物业管理服务为基础，以提供物业管理延伸服务为业务重点，以社会效益、经济效益和环境效益的和谐统一为目标。运用超前的管理理念和创造性的思维，不断探索物业管理新模式，积极参与行业竞争，在推动物业管理行业发展的同时，不断开辟新的业务领域。以创新的服务，持续地满足客户变化的需求为导向，用心极致，满意加惊喜，让业主在惊喜中找到富有人生”的服务理念，为客户提供优质、周到、满意、称心的服务。2.2管理机构运作方法及管理制度2.2.1小区管理组织机构图：廉租房小区管理处中央值班调度室物业管理部档案部财务部保安、消防部保洁部绿化养护部维修保养部停车场管理部2.
11、2.2廉租房小区经理的管理职责监管各部门员工的日常工作、编制员工轮值表；及时沟通各阶层工作人员、检讨工作表现；确保小区的清洁、安保、绿化等工作的完成情况以及排水、空调、防火系统的正常维护。能够第一时间处理廉租房投诉事件，并确保事件以圆满解决；遇有突发事件时，及时赶赴现场，指挥员工并控制场面；熟悉种种紧急情况处理步骤，如防火设施、紧急出口位置等。2.2.3主要管理人员的职责分工、日常管理制度和考核办法（1）主要管理人员包括：维修人员、保洁人员、绿化人员、保安队成员、停车场管理员。其职责分工如下：维修人员，执行修缮程序或其他应急职务，在进行维修工作时，尽量避免对用户造成不便。若涉及停电、停水时，须
12、上报维修主管再由上级决定，并发出书面通告预先通知。各修缮记录应及时提交、按时检查紧急系统，如抽水机，后备电力系统等。保洁部人员，负责打扫及清洁所有公共地方及公共设施设备，如公共走廊，楼梯，电梯大堂，管理处，洗手间及天台等；各种废弃用品应及时收集处置妥当；清洁及清除排水系统，以防堵塞。在小区经理指示下执行其他清洁职务或特别服务。绿化人员，负责廉租房小区草坪、花卉、树木等的养殖及维护，及时修剪整形，保持观赏效果。定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防旱、防冻。要及时喷洒药物，预防病虫害。保安队成员，负责小区内24小时公共秩序的维持，保障小区安全；对进出小区的车辆进行登记、引导停放；实行来访登记制度
13、，对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主和有关部门，并协助采取相应措施。（2）日常管理制度和考核办法廉租房小区管理人员的管理制度主要集中在两方面：工作秩序、考勤管理。工作秩序上，要求员工工作时间内不得无故离岗、串岗，严禁使用公司电话聊天、观看与工作无关的书报杂志等。考勤管理上，要求员工每日及时到岗、进入工作状态，请假手续要严格按照置业公司制定的考勤管理制度执行。考核办法是基于上述两点的表现情况，再结合小区居民对员工工作满意程度来综合评价，另外，要考虑见义勇为，事迹突出的工作者，和小区居民对各管理人员投诉情况。2.2.4
14、主要管理服务人员的培训方案培训时间一般为新员工到职第一周集中培训，内容包括：全面理解物业管理服务概念、完善服务意识， 掌握各类岗位职责、管理范围，主要是：保安管理、保洁管理、维修管理、消防管理、意外事件处理等。对应的岗位员工需集中接受相应职责的授课和培训。培训结果将直接与员工评定挂钩，作为员工通过试用期的参考依据。2.2.5物业服务工作的质量标准各种物业服务标准不同，具体如下：（1）房屋管理对房屋共同部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，提出维修建议，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，根据业主的决定，组织维修；每日巡
15、查1次小区各栋楼层、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；主要路口设有标识，公共配套设施、场地有明显标志。（2）公用设施设备维修养护：对共用设施设备进行日常管理和维修养护；建立共用设施设备档案、设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；保证设施设备运行正常；对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修的及时编制维修、更新改造计划，根据业主的决定，组织维修或者更新改造。保障消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。保障小区红线内道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范
16、。容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。（3）协助维护公共秩序小区内24小时公共秩序维护值勤，对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控；进出小区的车辆停放有序，安全通行，引导车辆有序通行、停放；实行来访登记制度，对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主和有关部门，并协助采取相应措施。（4）保洁服务按层设置垃圾桶，每日清运2次。小区里红线内道路、广场、停车场、绿地、楼道、大堂、楼梯扶手等保洁内容都随时保洁。雨水井、污水井每周检查1次
17、，每半年清掏1次；化粪池每月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。（5）绿化养护管理草坪生长良好，及时修剪和补裁补种；花卉、绿篱、树木应及时修剪整形，保持观赏效果；定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防旱、防冻；定期喷洒药物，预防病虫害。（6）社区文化：每年开展社区文化活动不少于4次。时间定于节假日期间，活动内容关注以下几个方面：老年人比赛（棋牌类、太极拳、太极剑、书、画），小朋友社会实践（开展学雷锋活动、讲故事）。每次活动资金标准：小于500元2.3物业管理服务方案2.3.1物业共用设施设备的维护保养方案；物业设施设备方案依据生活给水系统（1）4层以上
18、住宅的恒压变频每半年检查一次，并做详细记录。（2）商业网点、物业用房及绿化用水系统每一年检查一次，并做详细记录。对于在检查中或是业主发现的生活水箱有损坏，不能使用的情况，本物业公司提供为业主更换的服务，更换的水箱将按物业公司购进设备的价钱对业主进行收取。因为考虑到廉租房的业主是农民工等收入比较低，在外工作时间比较长，生活系统的使用不会过于频繁。对于更换设备是按最低价向业主收取，也是考虑到农民工的收入比较低这个特点。生活排水系统每一年检查一次。同上供配电系统每月检查一次，并做详细记录。供电设备包括消防电气、应急照明，电梯、生活泵、楼道照明、半地下室照明等按二级负荷供电。用电设备直接涉及到用户的生
19、活质量和安全保障，所以检查频率要略微大一些。照明系统每三个月检查一次农民工普遍是早出晚归型的群体，所以照明系统一定要保持在能够正常使用的状态。防雷接地系统夏季每月检查一次。尤其是在雨季消防电气每年应对安装的所有探测器检查测试一遍，其他报警、警报、联动设备的功能试验也应根据系统运行情况进行相应试验和检查测试。这个项目在廉租房项目中是起模范作用的。所以对于小区的消防安全要重视。弱电系统地下车库的有线电视机房出现问题时要及时维修，做到早发现，早解决。保安监控系统，每周检查一次。考虑到农民工的早出晚归，白天家里没人，为了保障小区内业主的生活安全，保安监控系统检查的频率要比较大一些。2.3.2物业管理区
20、域内环境清洁保洁方案； 位置清洁频次楼层屋檐清洁1次/15天楼梯清扫1次/日、清拖1次/3天楼梯墙面清擦1次/周楼层玻璃清擦1次/周消防门每周1次/周小区道路清扫1次/日、冲洗1次/月室内公共场所清拖1次/日地下车库冲洗1次/月、管网清扫1次/月清扫1次/3天雨棚、连廊清洁1次/周垃圾桶清洁2次/日采光井清洁1次/周电梯清洁1次/日路灯清洁1次/3天社区活动中心清洁1次/2天物业用房清洁1次/日设备用房清洁1次/周备注：为了广大业主的利益，小区物业负责的各项清洁工作充分考虑到小区业主的特点，对于业主不常涉及的区域采取清扫频次降低的方法，以求最大限度的为业主降低物业开支的同时保障物业管理区域内的
21、各项清洁保洁工作到位。卫生人员分配：每栋3人，同时此3人负责本栋楼附属的车位，车棚的清洁。社区活动中心，清洁人员为3人。地下车库、物业用房和设备用房，分配5人。计划清洁人员为55人。此人数会根据建成的小区具体情况，酌情增减。2.3.3物业管理区域内公共秩序及公共安全维护方案；（1）公共秩序方案定期更换变动的业户资料定时检查门岗值班情况及值班记录每次租户搬迁须及时做好资料变更记录对人员出入情况进行监控管理业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地 （2）公共安全维护方案定期更换巡逻路线定期检查红外报警系统定期检查公共部位安全情况全程控制上报的室内报警处理过程定期检查闭路监控系
22、统定期检查电梯系统定期检查消防栓，消防门及消防通道的通畅情况注：保安人员人数计划为10人，具体的工作情况会因建成的小区的具体情况，进行人员分配的调整。2.3.4绿化及附属设施的维护、保养方案；绿化作业包括小区内所有公共区域内繁荣草坪、地被、水生植物的浇水、施肥、病虫害防治、修剪造型等日常养护。（1）地被类、草坪、水生植物等要做到适时适量浇水，保证正常生长的水分供应。（2）定期对小区内的花草树木进行修剪，控制草坪高度，以保持整体美观。（3）枯木、烂木要及时清除并补进新的植物。（4)适时施肥，保证肥料供应充足。（5）加强病虫害防治，春季进行一次全面杀菌，夏季严格控制病虫害。（6）绿化机具及药品管理
23、：使用剪草机、绿篱机等机动绿化工具后，立即进行清洁处理，并对轴承、齿轮等联接部位上润滑，放置在干净通风的地方；绿化药品分类放置在干净通风的地方，使用时，需稀释的药品严格按照药品使用说明按比例稀释，防止损伤植物或浪费药品。（7）日常巡视工作要到位，绿化带内的垃圾要及时清除。（8）对破坏绿化带的单位或个人要及时制止并交由物业惩戒。2.3.5业主、使用人装饰装修管理服务方案；（1）受理业主的装修申请由业主或装修方填写装修申请表向客服部递交房屋产权证复印件、装修合同复印件、装修公司资质证明复印件、营业执照复印件、施工材料清单及合格证。由业主和装修方向客服部提交装修图纸客服部登记后转至工程部进行审图如装
24、修需动墙体的应引导业主或装修方至房管局办理审批。*注：如非业主本人进行装修申请的还须填写装修委托授权书原则上不允许装修工人在小区内留宿（如确需留宿的应有业主签署装修人员留宿担保书）（2）审批装修方所提交装修图依据国家高层民用建筑设计防火规范及小区使用手册中的相关规定审核图纸以确保图纸符合规范。（3）消防安全方面审核工作由保安人员负责。（4）相关部门负责对室内装修过程进行管理检查施工室内内外的公共设施设备的保护情况、工作时间是否有噪音施工及施工进度情况。检查施工室内的消防状况施工人员纪律及其他存在安全隐患的违章事项（如：垃圾清理、装修材料摆放、施工车停放等）。装修时间：上午8：00-12：00
25、下午2:00-18:00 周末及法定节假日施工不得产生噪音。（5）竣工备案装修完工后，有物业检查，如有违章装修或渗、漏、堵、损坏等情况，业主和装修单位须按责任修复或赔偿；如无上述情况，物业给予办理装修竣工备案登记。（6）违约处理对任何违章装修行为，装修人及装修单位应承担违约责任，物业中心有权制止、责令改正，并报请政府相关部门予以处罚。2.3.6机动车和非机动车管理服务方案，含地面车位和地下车库（含自行车库）；（1）自行车按小区内设置的自行车棚和自行车摆放范围，进行停放，禁止随意停摆。（2）机动车对进出车辆进行登记，查验停车凭证，对无证车辆可以拒绝停放或放行；对小区内的疏导有需要时，业主需要积极
26、配合。对于大型的货车的停放问题，需要与物业部门进行沟通，避免停放在地面车位。地下车位的停放应遵照管理员的指挥。2.3.7供暖服务方案；收费：每年的11月1日收取暖气费，暖气费放缓时间范围在两周之内，对于不能及时缴纳的业主，可以逾期补上，但需要在前期先缴纳30%的押金。对供暖设备积极的进行维护，努力提高供热质量，力保用户温度达标。对于供暖过程中出现的问题，物业公司将会以最快的速度为业主解决。2.4物业维修和管理的应急措施2.4.1突然断水、断电、无天然气的应急措施；（1）物业项目员工应清楚知道物业项目配电室之位置，同时亦需确保此机房不受外力之冲击，以保证其可随时启动；(2)立即通知相关维修人员进
27、行修理，如在办公时间以外，可通过保安监控中心召唤工程人员至现场紧急抢修；(3)无论在任何情况下，除专业对口并执有上岗证的维修人员外，任何管理人员均不得自行修理，此举除可能触犯法律外，亦可能引致性命危险；(4)业主、使用人自用部位：如物业维修人员不能修复，则尽快拨打相应的水、电、媒报修电话，配合修复；并安抚业主；小区物业管理范围：如物业项目管理处接获供电局之有关停电、断水、无煤气通知，应尽快通知所属经理，同时亦需发生告示通知住户；(5)禁止任何人于停电期间使用电梯；(6)预备手提照明；(7)加强留意于停电、断水、无煤气期间物业项目内之保安工作；(8)应录详情于监管记账簿内。2.4.2雨、污水管及
28、排水管网阻塞的应急措施；（1）接到雨、污水管及排水管网阻塞报修信息后，立即通知共用部位、设施设备维护员到位进行检查；（2）检查堵塞原因，确定堵塞的位置；（3）打开检查口，清理堵塞，并放水冲洗，直至能正常使用；（4）处理事故时注意设立告示牌，提请过往的人员注意安全；处理流程如下：公共部分：基本措施（将检查井中的沉积物用钩勺掏清，随后用毛竹片进行疏通，再用中间扎有刺铁丝球的麻绳来回拉刷，同时放水冲淤）；如还疏通不了时，则要在堵塞位置上进行破土开挖，采用局部起管疏通、重新接管的办法进行疏通。私人部分：如业主或使用人不在，应及时通知业主和使用人，同时应书面通知居委或警署并得到确认，争取及时处理；首先判
29、断堵塞物的位置，在靠近的检查口、清扫口、屋顶通气管等处，采用人工或机械疏通；如无效时，则进行大开挖，排除堵塞。（5）处理完毕后，通知环境维护人员对现场进行清理；（6）如无法及时恢复的，在建筑区划显著位置以书面形式告知相关区域业主、使用人；（7）雨、污水管及排水管网阻塞事故处理完毕后，对事故进行详细记录，分析总结原因，以书面形式报告相关负责人。2.4.3电梯故障的应急措施；在专业维保单位的指导下进行，当专业维保机构人员到达现场后，应立即向其叙述事故的起因、严重程度、危害范围、紧急处置过程等详细信息，并积极协助其进行处理；（1）如果电梯在行驶中途突然发生停车故障，而停在井道内不能开门时应先设法通知电梯维修人员，其他人员不得随意处理，以免处理不当发生危险；（2）维修人员到达现场后，首先应立即设法救出轿厢内被困人员。若轿厢不在平层开门位置，应以检修方式慢车开动电梯，将轿厢移动到开门处，让乘客离去。当电梯因安全钳动作或其他原因，采取前述措施仍不
