1、2、接管三个月内进行业户意见调查，对服务内容和标准进行合理的调整；3、接管半年内建立科学系统的档案管理系统；4、正式接管后一年内，争创“ 市物业管理优秀大厦”项目；5、正式接管后三年内，争创 “ 省物业管理优秀大厦”，达到“全国物业管理示范大厦”标准。注：因省级优秀大厦须取得市级物业管理优秀称号一年以上方可参评，故承诺接管后三年内争创“xxxx 省物业管理优秀大厦”；另：有关文件规定“全国物业管理示范大厦”项目需3万平方米以上，xxxx 局综合办公楼硬件未达标，故我公司本着诚信的宗旨，仅作出达到国家示范级服务标准承诺，并力争参评获得奖牌。其他优惠免费服务服务类别服 务 项 目免费服务1向xxx
2、x员工出借简单维修工具；2向xxxx员工提供打气泵、气筒等工具；3向xxxx员工提供多项插座，并铺设线路供员工电动车充电；4向xxxx员工提供自行车预约维修服务；5替xxxx员工代送信函；6向xxxx员工提供常用的公众电话号码咨询；7为xxxx员工提示每天天气预报；8为xxxx员工提示重要纪念日、重要事项（需预约）服务指标承诺序号项目承诺指标保障措施1达到国家示范级物业服务标准一年内我公司有着丰富的达标创优经验，将严格按照要求，确保贵公司的实际优秀物业管理大厦品牌。由于相关文件规定，市、省、国家级优秀大厦需要分级创立且分别有一年以上的时间限制，故三年内仅能承诺创立省级物业管理优秀大厦品牌。2创
3、xxxx 市物业管理优秀大厦3创xxxx 省物业管理优秀大厦三年内4物业服务满意率98%以上每年至少一次发放业主满意度调查表，统计业主满意率。5甲方联络单、协调事项处理100%第一时间处理甲方提出的意见、要求。6有效投诉处理率有效投诉在第一时间内解决，无效投诉及时给予回复。7安全管理到位率99%以上保安岗位设置严密，明确责任区域和相互支援，增加巡查密度。8责任治安案件发案率日间加强监控，夜间实行封闭，制订应急预案以应付突发事件，杜绝管理不到位所引发的盗抢等各类案件。9责任火灾事故发生率实行人防与技防相结合，及时消除火灾隐患，制订应急预案以应付突发事件，杜绝管理不到位所引发的火灾事故。10保洁达
4、标率区内实行卫生责任区包于，卫生保洁制度化，操作规程规范化 11员工违章处理率严格管理，及时发现、及时处理12员工按计划培训率严格按照培训计划实施培训，确保培训率。13员工按计划考核率严格按照工作手册要求实施考核，提高员工积极性，增强企业凝聚力。第三部分 投标报价年物业管理费用测算汇总表投标分项报价表年物业管理费用测算汇总表单位：元项 目月支出额年支出额所占比重备注一人工费客服：1名 1000元/人月护卫：6名800元/人保洁：5名500元/人9960076.01%二服 装 费管理员护卫680元/人2年，保洁人员260元/人2年30302.31%三办公、电话费36002.75%四护卫对讲机48
5、0元/部，4部，按两年折旧9600.73%五保洁耗材费用保洁设备损耗、保洁剂（保洁液、洁厕液、保养液等）、保洁工具73505.61%详见附表六员工培训费50/月0.04%七公司利润前六项的8%91677.00%八法定税费年收入的5.55%7272 5.55%年费用总计131029 10919元/月人工费明细表保洁费用 单位：测 算 依 据元/月人 工 费保洁员：5人 500元/人*月2500260元/人*2年54 保洁设备损耗、保洁剂（牵尘液、保洁液、洁厕液、保养液等）、保洁工具613费用小计月管理总费用：3167元 年管理费用为：38000元护管费用 单位：护管员：6人 800元/人*月48
6、00护管：300元/人*1年170 对讲机80 5050元 年管理费用为：60600元保洁耗材明细表 单位：名称数量单价合计伸缩杆32160玻璃保洁用涂水器17170玻璃刮22220喷壶（小）25玻璃清洁剂192百洁布120240扫帚40簸箕不锈钢保养液52104尘推、拖把1800榨水车190950洗衣粉60300去污粉18014橡胶手套15钢丝球16塑料桶26130塑料袋（大）5018900垃圾桶、卫生间纸篓用塑料袋（小）10050019草酸卫生间用20派尔48480消毒用21扁铲厕刷10823芳香球24电梯刷80鸡毛掸45合 计第四部分 技术文件第一篇：公司简介公司简介公司业绩资料管理项目
7、介绍企业特色 专业公司公 司 简 介架构图 各项目管理处 各公司业绩资料第二篇：项目负责人负责人简历项目主要管理人员简历姓 名性 别男年 龄拟定职务从事物业管理年限学 历大专物业管理职业培训简历培训名称完成时间考核结果2002年合格内审员培训2003年物业管理经理上岗证2004年已完成项目情况项目名称面 积日 期项目标准担任职务第三篇：物业管理整体策划项目分析服务定位管理理念工作思路整体方案策划管理方式中房管理优势xxxx 局综合办公楼地处 路地理位置极其稀缺和优越。办公楼占地近亩，共11层，设有一楼大厅、计量所2-6层、局领导办公室及小会议室7-9层、大型会议室10层、健身房11层、附楼、餐
8、厅、车库、稽查大队等，配套设备设施有：地下机房、水泵房等。办公楼建筑风格考究、庄重，设施完善、设备精良。项目分析相比较其他的办公楼项目，xxxx 局综合办公楼还有以下特点：1、大楼面积适中，配套齐全，硬件完善，便于物业管理服务的实施，有利于市优、省优、品牌的创立；2、大楼为质量技术监督局机关单位集中办公处，办公人员素质高，为高档次的物业服务提供了软件上的保障；3、质量技术监督局办公楼凭借在本身项目在xxxx 地区的影响力，足以扩大物业公司的知名度，成为物业公司的品牌项目。综上分析，质量技术监督局办公楼无论是从整体规划、还是从局部设计、工程质量来看，都属高水准、高档次的建筑，同时，它对物业管理工
9、作的要求之高不言而喻，主要集中在以下几个方面：1、办公楼自动化程度高，设备、设施齐全，技术密集，对物业的专业性维护服务提出较高的要求；2、办公楼为质量技术监督局的工作中心，政务活动较多，来访人员复杂，给秩序维护和保洁工作提出了较高的要求；3、高素质的办公人员同时也会有相应较高的服务需求，即对客服工作也提出了较高的要求。项目服务定位一流的办公楼自然要求一流的物业服务与之相匹配。针对xxxx 局办公楼项目的特点，我公司确定了“高超、高雅、高尚”的物业管理定位和“细致、细微、细密”的服务思路。即在高超的服务中蕴含高雅的服务文化，让业主置身于高尚的工作环境氛围；并把细密的程序融入到每一项工作中，让业主
10、享受细致入微的物业服务。项目管理理念物业管理的管理对象是物业，服务对象是人，对物业的良好管理，也是为了对人的良好服务。因此，我公司在一贯的物业管理方案中，贯彻的都是“以人为本”的管理思想，把对人的服务作为物业管理工作的核心。即根据业主需求提供专业化管理和个性化服务，为业主创造一个舒适，宁静，高雅，快捷的办公环境。项目管理工作思路在总结xxxx 移动公司综合办公楼、开发大厦综合办公楼、汇金时代办公楼等在管办公写字楼项目的管理经验基础上，经过我公司各部门专业人员多次研讨，拟为xxxx 局综合办公楼确立“四化、三检、两统一”的工作重点和基础，切实的把管理目标落到实处。“四化”为“工程管理专业化，护卫
11、管理军事化，保洁服务家政化，绿化管理园林化”。抓住此4项重点开展工作。首先是“工程管理专业化”虽然此次招标没有工程管理，但我公司仍把工程设备管理放在首位，是因为工程设备管理是整个管理区域的命脉，无可厚非工程设备在整个大厦的建筑中经济价值是最高的，工程设备管理为整个办公大厦的正常运做的前提，如果工程设备管理专业技术性不强，将会导致工程事故，频繁的发生停电、停水甚至损坏中央空调设备，无法满足办公大厦正常工作，这是xxxx最不愿看到的事情，如何把控制电气、中央空调的损耗降至最低为甲方把开支省到最少也是工程管理所追求的。中房物业有成熟的工程设备管理公司，对电梯、电气、中央空调、生活用水都严格的节省制度
12、，如电梯管理的反机站式操作将大大降低电梯空驶和节省能耗，如电气设备颜色控制，按季节、需求、功能性开启大大降低用电能源浪费，再如中央空调开启、关闭时间控制，有效利用风机等设备在节约能源的情况下满足办公大厦的正常需求等等。在现管的移动办公大厦和开发大厦的工程部门中我公司培养了一大批专业技能很强的工程技师，我们将按月按季度向质量监督局及工程人员提出设备管理合理化建议，保证能够让xxxx 局综合办公楼的工程设备的运转提高效能降低能耗，为xxxx 局综合办公楼节省每一分钱。第二是“护卫管理军事化”xxxx是行政办公机构，行政办公机构最头痛的事是领导接待突发上访者或被推销人员等意外情况打乱工作秩序，在我公
13、司对其他办公大厦的管理经验中总结了一套实质有效的管理办法，我公司将对xxxx办公大厦进行全封闭式管理，在大门及楼内设置两道护卫，通过电话等手段放行进入来访者，保证xxxx员工能够正常安心的工作。如偶遇突发事件，护卫管理员将最快最大限度的保证xxxx员工的人身安全，我公司有严谨的门卫、巡逻制度，有全面的处理突发事件的紧急预案，在其他物业项目的管理中我公司以连续三年刑事案件发生率为零，我们有能力保证xxxx 局综合办公楼的安全，把案件发生率降至最低。另外xxxx 局综合办公楼是窗口单位。我公司将聘用退伍军人实施立岗和车辆管理服务，以提升xxxx的企业形象。第三是“保洁服务家政化”我们将按甲方需求设
14、置公共区域保洁和办公区域保洁，我公司以大型保洁设备为依托，以保洁服务流程卡制度为依据对办公大厦不同石材的建筑材料按时按需的实施保洁服务，对特殊需求的领导办公室保洁，我们也将严格执行保密制度，以家政保洁的服务标准实施保洁服务。我公司下属保洁家政公司作为有力的后盾，对办公大厦保洁拓荒，大型石材清洗，日常保洁养护全方位的满足办公大厦的保洁需求。最后是“绿化管理园林化”xxxx综合办公楼内绿化面积不多，绿化的点缀更能体现出企业形象和办公环境。我公司的绿化养护队的专业绿化工程师将对大厦内绿化和办公室内绿化小品做出合理建议和养护，以“少而精”为基础，创建绿色环保的办公大厦。物业工作品质检查通常是物业管理企
15、业的弱项，管理不好将无法保证管理项目的持续高效服务。我公司较早制定了品质检查制度和员工绩效考核制度及项目持续改进制度来保证项目好的持续良性发展。我公司对内有“小三检”对外有“大三检”，这也是中房物业公司在xxxx 物业市场上有良好口碑的有力见证。“小三检”是由每周工作检查以项目自检、公司品质保障临检、公司领导抽检组成对工作中存在的问题和处理消灭在萌芽，保证项目良好的运行。“大三检”是甲方监督检查、各项目对比检查、社会效益公众检查。我公司以甲方业主及公众有效投诉为基础，配合绩效考核制度对公司员工和制度不足处进行持续改进以达到双方良好的企业形象，获得双赢。以上工作的有效实施将取决于“两统一”也就是
16、两个企业间“统一认识，统一实施”我公司如对xxxx综合办公大楼进行管理，将积极与甲方进行沟通，听取甲方意见，在物业管理方式和方法上积极磨合，取长补短融入文化，在工作中共同进步，携手打造xxxx 顶级综合办公楼。整体方案策划针对办公楼设备种类齐全，建筑标准高档的特点，我公司将以先进的服务理念、明晰的管理思想为依托，通过严密的服务组织和精心的专业策划，让每一个细微处尽体现在服务之中，并确立了“把好四个关口，营造一个氛围”的整体方案策划。把好消防防患关，防患于未然把消防工作放在安全防范管理工作的首位，贯彻“预防为主，防消结合”的方针，依法管理。健全消防组织，成立消防领导小组；明确防火责任人和义务消防
17、员的职责；举办义务消防人员培训班，掌握防火救火的基本技能。 依法管理，认真做好“三落实”即责任落实、器材落实、检查落实。制定灭火应急方案，定期组织消防演习。实行责任人制度，定期检测消防设施、器材的安全系数，做好检查记录，确保设施时刻处于良好状态。把好安全防范关，实施快速反应系统安全防范管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作，针对质量技术监督局办公楼的物业特点，我公司将采取办公区全封闭式管理方式，即对办公区外来人员进行“来访登记”控制，车辆、物品凭“出入证”和“物品出入证”进出；同时，“安全预案制”、“巡逻制”也将全面应用于办公楼。在一楼服务厅也可专设女性护卫员，提高服务亲和力。夜
18、间改变防范策略，增加巡逻岗，流动岗与固定岗结合，全面防范与重点防范相结合，达到多重防范效果；保障护卫人员对讲机频道设置的统一及网络的畅通，一旦遇有紧急情况，一个指令，可以得到及时、高效的增援。制订不同的应急处理预定方案，重点明确护卫增援的方向、力度和办法，一旦发生情况，即可从容应付，迅速处置。充分发掘智能化潜力，设立巡更管理系统，真实准确记录保安巡视巡逻时间及次数，使保安管理更严密和规范，同时确保监控系统时刻处于良好的运行状态。把好环境卫生关，实施全员保洁环境服务是形象工程，窗明几净的工作环境可以给办公人员带来舒适的办公心情，一楼大厅的保洁和绿化布置，更是代表着质量技术监督局的形象。严格规定各
19、部位清扫作业频度、作业时间、质量标准和工作流程，真正做到制度落实，标准落实。赋予办公楼护卫、维护等全体服务人员监督任务，发现不洁现象，随时处理，实现全员保洁。严格检查评比，通过每天的巡视和不定期检查以及定期评比和奖罚措施，使每个保洁员保持足够的工作动力和恒定标准，坚持不懈，一如既往地做好本职工作。把好预见性管理关，建议应急处理体系我公司建立的预见性体系主要包括运行管理和预案管理两大主要体系，前者主要包括在物业管理中设定合理的各种气象、季节、客户需要的运行模式以及为防范有关故障而制定的措施，比如制定不同季节和气候条件的灯光模式、设施设备发生的异常情况在第一时间进行报修和处置等；后者则是对于自然灾
20、害、设备的突发性故障以及灾害性事故的预见等。营造氛围，给业户一个温馨的工作环境针对质量技术监督局办公楼既是机关办公人员的办公场所，又为来访人员提供服务，我公司将全面推行标准化管理和人性化服务相结合的管理模式，即我们既为办公人员提供高效的物业服务，同时又作为业主的代表，为来访人员提供亲情服务。特别措施有：设定客服中心。采取酒店一站式服务方法，只需办公人员一个热线服务电话，所有的有效问题均可得到处理。“时效制”。所有物管处的对外服务工作均采用限时工作制，在公开承诺的时间内完成。按照各种突发事件的应急处理预案，为办公人员和来访人员提供各项应急服务。物业管理方式根据质量技术监督局办公楼的特点和中房物业
21、的管理经验，我公司提出以下的特色管理方式：1互动管理在办公楼提倡、推行互动式物业管理。互动式物业管理的内涵就是物管处与业主的互动，这样既维护业主权利、服务业主、让业主满意，也便于物业管理工作的正常展开。（1）管理目标互动办公楼的管理目标应该是由物管处和业主共同商议和制定的，管理目的是一致的。所以我公司将在接管三个月内发放服务意见调查表，以征询办公人员意见，以业主需求为方向，适当调整物业管理服务方案。（2）管理责任互动物管处的责任是实现业主提出的管理目标，而办公楼的业主有责任协助物管处工作，并有义务按有关要求和规定合理使用办公楼物业，有义务自觉维护办公楼的完整、美观、清洁和安全等各项内容。（3）
22、管理过程互动在办公楼的日常管理服务运作过程中，办公人员的感觉就是物业管理工作的镜子。物管处随时与办公人员沟通物业管理状况，而办公人员也有义务随时向物管处反馈意见和信息，以保证物管处的工作就是住户的需要这个方向。（4）财务收支的互动“让业户满意多一分”是物业管理服务质量的体现，“为业户节约每一分”是物业公司应尽的职责。我公司极力推行绿色环保、节能降耗等措施以降低公司和业主又方的成本，相应的按时支付相关的服务费用，也是业主的义务。2人本管理以人为本，是我公司企业文化的精髓，在办公楼的管理中我公司更是推行人本管理，这体现在以人为中心，把员工当作最宝贵的资源看待，充分发挥干部和员工的聪明才智和积极主动
23、性，保证物业管理各项工作的顺利展开。（1）加强人力资源管理根据办公楼管理的高标准、高要求的特点，从管理人员的组成入手，保证队伍的整体素质。物管处骨干由具有丰富物业管理经验的管理人员和专业技术人员组成，员工都要精心挑选素质高、态度好、技术强的人员。根据物业管理需要，合理安排员工的上岗培训和持续的在职培训。在日常的管理工作中，尊重人、理解人、关心人、培养人，倡导和谐有序的工作氛围。（2）通过目标管理，对员工实施有效激励机制我公司已经在各个物管处落实了内部管理目标责任制，办公楼的管理工作，也将与公司订立“办公楼目标管理责任书”，明确责、权、利，物管处再将管理目标分配到班组直至个人，明确分工目标，并在
24、达成目标的过程中及时反馈绩效，将管理目标与办公楼物管处人员的经济收入、升迁、聘任直接对应，实行行之有效的员工激励。根据目标达成情况，坚持竞争上岗、优胜劣汰、激励员工比工作、比业绩，共同进步，并将奖金分配与实际贡献挂钩，体现多劳多得，实现奖惩措施，激发员工的工作热情。3标准管理按ISO9000质量标准进行管理 我公司较早通过ISO9000质量体系的认证，具有一整套完整、科学、严密的质量保证模式，在推行的过程中，积累了一套丰富的实际操作经验。我们将在质量技术监督局办公楼的物业管理中全面导入ISO9000质量体系，为树立优质、规范的物业管理服务提供保障。大力推行“三定五按”在ISO9000的推行中，
25、我们特地强调“三定五按”。三定即“定岗、定员、定责”，五按即“按标准、按程序、按时间、按路线、按指令”。根据办公楼的具体特点，合理设岗定员，对每个员工工作进行具体设计，做到专业清晰、业务饱满、职责到人。再根据各个员工的工作职责与范围，规定在时间序列上的分解和空间位置上的移动。对于物业管理的各项具体工作，我们都设计了详细的规程，规定各步骤的程序和对应的标准。“三定五按”工作已经在我公司取得了理想的效果。4督导管理我们将把督导管理方式运用到办公楼的管理中去，通过建立合理的监督机制、自我约束机制和信息反馈处理机制，保证管理信息畅通，保证各项指令和目标的落实。（1）建立合理的监督机制物管处在开展物业管
26、理的过程中，将严格按照政府及上级主管部门的有关法律、法规要求开展工作，定期向中房物业管理公司和甲方报告工作，商讨物业管理运作事务，提交财务报告书，并汇报出日常工作的进展和计划。定期对管理目标和ISO9000质量体系运作进行考核，对每个项目的管理服务过程建立原始记录，通过现场检查、部门自查、公司内、外部质量审核，确保管理工作的监督机制有效运作。具体作法一是公开监督制。公布物管处监督投诉电话，设立投诉信箱。所有员工佩带工作牌上岗，以便于公开监督；二是业主、客户评议制。物管处对各项管理活动实行监督、跟踪、反馈，对业主、客户或其它来源的信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反馈，实行闭环管理，使业主、住户的权益得到保障；三是定期报告制。物管处定期向甲方、中房物业管理公司定期报告工作，商讨物业管理事宜，确保物业管理目标的实现。（2）建立自我约束机制物管处根据各项管理标准，对各班组员工进行有效检查，发现问题及时纠正。对重大质量问题或多次重复出现的问题，由管
