1、夕阳红老年公寓二期工程项目可行性研究报告第一章 总 论 1.1 项目概况1.1.1项目名称：*县夕阳红老年公寓二期工程1.1.2承办单位：*县夕阳红老年公寓1.1.3法人代表：*1.2 *县夕阳红老年公寓概况*县夕阳红老年公寓是由县委老干部局立项并吸引民间资金，兴建的一项民生工程。位于该县闸北路西侧、S202线南侧，占地45亩。集医疗、保健、康复、文化娱乐、社区服务为一体，环境优雅，服务设施齐全。一期工程已建设使用，目前已入住老人162人，现有养老设施规模9500平方米，养老服务床位180张，管理和服务人员76人。1.3 项目方案及研究结论1.3.1项目选址*县夕阳红老年公寓二期工程建于*县闸
2、北路北侧*县夕阳红老年公寓小区内。1.3.2规划构思方案在满足使用功能、保证休养、生活的前提下，强调21世纪的老年居住环境是以人为本,体现人文关怀及美化环境为主体的老年人建筑风格。1.3.3建设规模*县夕阳红老年公寓总占地45亩，一期工程占地约16亩，建筑面积9500平方米，养老服务床位180张。为扩大入住规模，拟继续建设夕阳红老年公寓二期工程。二期工程总建筑面积13000，其中老年公寓用房10000，娱乐活动用房700，康复保健用房800，辅助用房1500。扩建占地1000平方米的停车棚一个；新建门球场和羽毛球场各一个；新建小公园一个；以及道路、绿化等。项目设置病床300张，并购置各类医疗救
3、治设备。1.3.4环境保护与美化建筑施工期间，采取各种措施，处理好污水、垃圾、噪音等污染。项目用地内设置绿地、亭、台、曲廊等建筑小品和装饰壁画、地灯等装饰小品。1.3.5建筑节能认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，合理规划，使用节能型建筑材料，严格执行行业技术规定，努力做到合理使用能源和节约能源。1.3.6项目实施进度项目实施自可研报告到竣工验收约需1年时间。1.3.7项目所需资金与筹措项目总投资1800万元，所需资金申请中央投资900万元，地方政府配套资金900万元。1.3.8主要经济技术指标本项目建设投资1800万元，项目建成后正常年份年收入为510万元,年总成本费用为385万元，年净
4、利润总额为93.8万元，静态投资回收期为11.87年(包括建设期)，财务内部收益率为5.58%，由此可见，本项目有一定的经济效益。1.4 研究依据1.4.1国务院办公厅国办发200019号国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知；1.4.2民政部社区老年福利服务星火计划实施方案（2001年5月31日）1.4.3*省人民政府皖政200134号关于加快发展社区服务业的意见；1.4.4*省民政厅民基字200191号关于贯彻*省人民政府关于加快发展社区服务业的意见的意见；1.4.5老年人建筑设计规范；1.4.6*统计年鉴-2010；1.4.7项目单位委托我公司编制*县夕阳红老年
5、公寓二期工程建设项目可行性研究报告的委托书（附件1）。1.5 项目提出的背景随着改革开放的不断深入，人民生活水平的提高和医疗设施的完善，*县人口的平均寿命大幅度提高，老年人口在整个人口中的比重逐年增大，“白发浪潮”日益临近；另一方面计划生育政策的实施使人口出生率大幅度下降，家庭中子女人数大为减少，大家庭逐渐小型化。有的甚至出现了“纯老户”、“四世同堂、三代世家”被“四、二、一”式的家庭结构所代替。人口老化已逐渐受到社会各界的广泛关注，社会养老已是大势所趋。调动社会力量兴办养老机构，让老年人进入老年公寓安度晚年，提高老年人晚年生活质量，是解决老年人带来的社会问题的有效途径。鉴于上述，提出了*县夕
6、阳红老年公寓二期工程建设项目。1.6 项目建设的必要性与意义随着我国人口老龄化问题的日趋突出，城市老年人的老有所养问题，已成为必须关注的重要问题之一。改革开放以来，国民经济持续、快速健康发展，人民生活水平有了较大的改善与提高，大多数人的温饱问题得到解决，并正向小康目标迈进。从目前的经济发展形势和今后趋势来看，城市老年人中无经济来源的孤寡老人日益减少，而逐年增多的离退休人员将成为城市老年群体的主体。城市中以离退休人员为主体的老人队伍，虽然有固定的离退休金，但其中不少老年人，由于种种原因，仍然需要社会的帮助。近些年来，很多城市如上海、广州、杭州、南京等，已悄然出现了一种新的社会养老形式，即兴办“老
7、年公寓”，实行公寓化管理的社会养老方式，而且发展速度很快。在老年人口迅速增加的情况下，单纯依靠家庭养老已经不能很好解决全部老年人口的赡养与照顾问题，必须大力发展社会养老方式，兴办“老年公寓”以解决城市老有所养的问题。“老年公寓”是适我国人口年龄结构变化需要，解决老有所养问题的有效途径之一。此外随着家庭结构的变化，今后一对夫妇照料双方四位老人的现象会相当普遍。但现代生活的快节奏，使众多的“双职工”无暇照顾高龄或患病的长辈，因而家庭中赡养照顾老人成为中青年人的沉重负担。建立老年公寓，实行老年人口公寓化养老是城市老年人过好晚年生活的保障，也是解除每个家庭后顾之忧重大社会任务。建立老年公寓，扩大社会化
8、服务范围，还可以从服务方式、服务范围、医疗保健等方面，弥补当前城市老年社会保障体系之不足。实行老龄人口公寓化养老，不但可以完善城市养老保障体系，还可以促进商品经济发展，成为发展第三产业的新领域和新市场。 过去人们希望政府投入资金，参照福利院或养老院的建设模式，建立老年公寓。随着社会主义市场经济的不断完善，充分调动社会各部门及民间资金的力量，鼓励他们积极投入到这项事业中去，是大有作为的。兴办老年公寓不但可以在解决城市老有所养方面起着重大作用，也是不少城市老年人的愿望与要求，同时还是一个城市文明程度的具体体现。据了解，*省周边的地级市，均已建成或即将建成不同档次的老年公寓。*县老年公寓建设目前仍处
9、于起始阶段，但如果能够充分发挥*县独特的地理位置，以及良好的生态自然环境，把老年公寓作为一项产业来做，公寓建成后向全社会开放，不但可以给社会家庭解决后顾之忧，而且可以进一步促进当地的社会稳定。项目建成后，可居住300位老年人。具有较大的社会公德需求拉动。据调查，*县老年人特别是城镇老年群众迫切要求进入社会福利机构养老。因此建设老年公寓，不仅可以使老年人物质生活上得到照料，更重要的是可以满足其精神文化需求。如今新步入老年队伍的人，大多数具有一定的文化知识，他们都随追求晚年精神生活幸福的要求，希望提供属于集文化、娱乐、体育锻炼场所，建设老年公寓既保证了老年人能够欢度晚年，又解决了中青年人的后顾之忧
10、。所以说，建设老年公寓是时代的要求，社会的需要。*县夕阳红老年公寓现有房间及床位已不能满足老年人要求进院的需求，加之现有公办敬老院的设备设施较为陈旧，对提高老年人的物质文化生活水平极为制约。综上所述，在*县建设社会型老年公寓十分必要。第二章 市场分析及需求预测2.1 我国老年人住房现状及需求分析据有关调查显示：目前我国60岁以上老年人已达1.3亿，且以每年3.2的速度递增。我国已经步入老年化社会。现代社会随着住房条件的不断改善及社会伦理观念的不断更新，成年子女与父母分开居住已相当普遍。这一方面是因为越来越多的家政服务公司介入居民的日常生活，许多老年人已经从“家庭保姆”的身份中解放出来；另一方面
11、社会的发展使老年人与其子女的世界观、价值观和人生观产生了分歧，他们需要保持一定的距离以缓解两代人之间的矛盾。因此他们对于老年公寓的需求也日益增加。同时城市化过程中的负面效也使许多城市尤其是大中城市居民的生活环境质量日趋恶化。恶劣的环境越来越不适宜老年人颐养天年，所以，很多老年人也产生了到环境相对较好，又不太偏离城市的城郊居住的愿望。据近年来我国部分城市的一次调查表明：有近14的老年人准备将来住进老年公寓。2.2 老年公寓的市场定位老年公寓的市场定位中，首先价格定位要适当。其次，老年人住房的特殊要求一般突出环境清净，采光好，进出方便，特别是要坚持无障碍原则。比如，要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器
12、、紧急呼救装置等，公寓楼内还有各种生活服务、娱乐、医疗保健设施等有，有专门的服务人员和医务人员。满足以上特殊要求，就能够达到市场定位的标准，既能将其与其他住宅市场区分开来，又能与开发同类市场的开发商区分开来，取得竞争优势。随着住房制度改革的不断深入，许多老年人已经取得了其现有住宅的部分产权，住房二级市场的启动，已使得这部分住宅可以上市交易，从而使老年人可以利用这部分变现的资金，购置或租用适合自己的老年公寓住房。老年人子女大多处于壮年，他们有能力为老年人购买或租用价格适当的老年公寓。2.3 老年公寓的供给状况分析据不完全统计，全国目前不同规模的老年公寓仅2000多家，规模都比较小。初具规模的只有
13、天津鹤童老年公寓和上海市众仁老年公寓等几家。号称全国乃至亚洲最大的老年公寓项目天津“夕阳红国际老年公寓”总建筑面积也仅有13万平方米。很多城市的老年公寓建设尚处于启动阶段，许多房地产开发企业还未注意到这一具有相当生命力的房地产商品新类型。目前，各地出现的老年公寓品质层次较低。一些地区存在的名为“老年公寓”的居住小区，规模小，配套设施不齐全，而且多是原有的已开发住房。以此概念进行销售，从小区规划，户型设计到相关服务设施的建设方面与实际意义的老年公寓相去太远。由此可见，我国目前的老年公寓的供给与需求失衡，市场需求量大,开发前景广。2.4 项目市场分析目前，*省60岁以上和65岁以上的老年人口分别占
14、全省常住人口的13.84%和9.42%。目前，我省已经迈过了老龄社会的门槛，而且人口老化的进程还在加速。特别是城市，“银发群体”比农村所占的比例更大，其中带来的社会问题，已成为家庭和社会关注的焦点。就*县城来讲，按居住人口15万人、老年人口占13.84%计算（城市要超过这个比例），城区老年人口达2.076万人，每年还将以3.5%的速度增加。在这些“银发群体”中具有子女不在身边的多、患病的多、经济上靠子女的多、生活无人照料的多等特点，使他们的生活照料，疾病护理等问题，无论是经济上还是精力上，都给家庭带来了很大压力。对于现在的独生子女来讲，一对年轻的夫妇既要抚养子女，又要赡养两代四位以上老人所以就
15、出现第二代养活老人的现象。因此，就有了“以老养老”的社会问题。同时，在养老和供小发生矛盾时，首先牺牲的往往是老人，就算子女比较孝顺的家庭，老年人的养老依然存在问题。目前，*县的养老方式主要是家庭养老，即由老伴、子女、保姆和钟点工来实施养老护理，还有一些零散的小规模托养方式。据调查，在城区现有2.076万人的老年人中，至少有20%的老年人要求进入福利机构养老，即有4140多位老人。而*县城仅有*县夕阳红老年公寓（一期）180个床位，*县敬老院几十个床位和零散的小规模家庭托养式的一些床位，总床位不超过300张，尚有3800多位老人找不到养老场所。同时，还有20%的老年人约800人要求提供社区福利服
16、务和家政服务。目前，*县及周边县（市）尚无老年公寓及活动中心。项目位于城区，周边环境好，较适合开办一家中等规模的老年公寓。开发此项目，有稳定的客源，市场前景看好。第三章 建设条件与院址选择3.1 外部条件3.1.1历史文化*县地处*市中心地带。全县国土面积2107平方公里，其中城区规划面积12.4平方公里。*处于淮北平原腹地，境内涡河横贯东西，将全县分为涡南、涡北两个自然区域。除东北部有龙山和石弓山外，其余均为一望无际的沃野。*历史悠久，春秋时期的思想家、哲学家、道家学派的创始人老子，即诞于*县闸北镇郑店村。*汉为城父、山桑、至县地，北魏、北齐曾置*、丹城、龙山县。隋改置肥水县。清同治三年（1
17、864），由*、宿州、阜阳、蒙城析置*县。因袭北魏*县名而命名。是国务院批准对外开放县市之一，国家粮食生产百强县，*省历史文化名城，*省经济社会管理权限扩大试点县。2008年底，*户籍人口148.12万人。县名中的“涡”指涡河，发源河南省开封县西，经*省流入淮河。自然资源*属暖温带半湿润季风气候区，四季分明，年平均日照2140小时，年平均气温14.6度，无霜期218天，年平均降水量830mm左右，光、热、水资源丰富。*自然资源、矿产资源丰富。盛产粮、棉、油、水果、蔬菜、药材和黄牛、山羊、家兔、鱼虾、河蟹等，不仅质量高，而且产量大，被列为全国产粮百强县、全国商品粮、优质棉、优质烟、山羊板皮、瘦肉
18、型猪生产基地，跨入全国生态示范县、全国林业百佳县、秸秆养牛十佳县之列，与蒙城、利辛县一并被誉为“全国中部地区黄牛金三角”。尤其是义门苔干堪称食苑珍品、天下之最，因此*又被命名为“中国苔干之乡”。*地下优质煤蕴藏总量达到27亿吨，大理石总储量780万立方米，石灰石总储量3720万立方米。历史名人老子（传说前600年左右一前470年左右），中国古代思想家。姓李名耳，字伯阳，宋国相（今*省*县闸北镇郑店村）人，有人说又称老聃。在传说中，老子一生下来时，就具有白色的眉毛及胡子，所以被后来称为老子。相传生活在春秋时期。老子著有道德经，是道家学派的始祖，他的学说后被庄周发展。道家后人将老子视为宗师，与儒家
19、的孔子相比拟，史载孔子曾学于老子。在道教中，老子是一个很主要的神仙，被称为太上老君，尊为道祖。从列仙传开始，把老子列为神仙，还说老子重视房中术。东汉时期，成都人王阜撰老子圣母碑，把老子和道合而为一，视老子为化生天地的神灵。成为了道教创世说的雏形。而在汉桓帝时，汉桓帝更是亲自祭祀老子，把老子作为仙道之祖。3.1.2建设自然条件1、地理位置、面积*位于淮北平原，地处*市中心地带。位于北纬3327至3347，东经11553至11633之间。全县人口148.12万人，国土面积2107平方公里，其中城区规划面积12.4平方公里。2、地貌*处于淮北平原腹地，境内涡河横贯东西，将全县分为涡南、涡北两个自然区
20、域。除东北部有龙山和石弓山外，其余均为一望无际的沃野。3、气候*县地处皖北平原，北部主要与河南毗邻，南部与我省的淮北、阜阳等市相邻，该市气候温和，四季分明，光照充足，物产丰富，具体参数如下：常年风向：东南风 基本风压：0.25KN/m2 基本雪压：0.4KN/m2 最大冻结深度：13cm 地下静止水位：2-4m 年平均温度：14.5 极端最高温度：42.1 极端最低温度：-20.6年平均降水量：850mm左右 年平均无霜期：209天左右 取暖计算温度：-6夏季空调计算平均温度：36 冬季空调计算平均温度：-9夏季空调计算的相对湿度：62 冬季空调计算的相对湿度：68 抗震设防烈度：七度 室外风
21、速：冬季2.9m/s 夏季：2.6m/s 大气压力：冬季768mmHg 夏季：752mmHg4、设施*县新区街道“三纵三横”形成网络，配套设施基本完成，老区设施完善；电力供应充足，城区实施了“光明工程”，水力资源丰富，程控电话、微波通讯、电讯网络覆盖城乡，通讯方便快捷，信息走廊全面开通，餐饮娱乐业繁荣兴旺。5、交通*交通便捷，境内涡河横穿东西，永青、濉阜铁路纵贯南北，与津浦、陇海、台漯干线衔接，大京九铁路擦境而过，距阜阳机场仅70公里。S202、S307省道在县城交汇。50公里长的涡河岸线建有客货码头，可直入长江，四季通航。3.1.3社会经济条件*县是皖西北的重要门户，北部河南省接壤。随着改革
22、开放的日益深入，*县人民立足本地丰富资源，围绕农业生产进行了卓有成效的经济建设，走出了一条快速发展的路子。现在人民生活水平不断提高，各项社会事业也在蓬勃发展。3.2 院址选择3.2.1院址选择原则(1)项目的建设要具有前瞻性和可行性，并符合当地规划要求。(2)地面易于排水，能充分利用地形，避免大量填挖土方。(3)有足够的水源、电源和排除污水的可能。(4)地点尽量在靠近市区或离市区不远的近郊，以免使老年人产生孤独、隔世的感觉。依照老年人的特点和需求，老年公寓宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美的地方。(5)老年人居住建筑宜设于居住区，与社区医疗急救、
23、体育健身、文化娱乐、供服务、管理设施组成健全的生活保障网络系统。 (6)交通进出方便，安静，卫生、无污染的周边环境。阳光充足，通风良好，视野开阔，与庭院结合绿化、造园，宜组合成若干个户外活动中心，备设坐椅和活动设施。3.2.2院址选择*县夕阳红老年公寓二期工程建于*县闸北路北侧，占地30亩。此处环境安静，水电等基础设施配套，符合老年公寓选址要求，适于项目建设。第四章 建设内容及规模4.1 建设内容4.1.1建设指导思想既要考虑目前当地居民的生活水平，又要有长远目光，考虑外来入住人的需要，从居者本身的利益，安全管理和市场需求出发，依据各地的具体情况和条件而定。要依据老年人不同的经济和健康条件以及
24、需求，建设不同档次的老年公寓住宅。老年公寓的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需求为主，不片面追求规模与档次。4.1.2项目建设方案将老年公寓建设成为地区一流的老年人居住疗养胜地,公寓分为家庭式、疗养式、普通式；公寓内设有医疗康复中心、健身房、商场、棋牌室、书画室及老年人活动中心等。服务项目包括:餐饮、医疗、娱乐、健身、学习交流等;服务对象：60岁以上老年人。4.1.3项目主要建设内容项目设置老年人住宅、教育学习中心、康复医疗中心、文化娱乐中心、体育健身中心、服务中心、水房、配电室、门房等公共设施，购置床铺、电视机、老年健身器材等。4.2 项目建设规模4.2.1项目土建规模*县夕阳红老
25、年公寓二期工程占地30亩，建筑总面积13000平方米。计划新建老年公寓用房10000，娱乐活动用房700，康复保健用房800，辅助用房1500。扩建占地1000平方米的停车棚一个；新建门球场和羽毛球场各一个；新建小公园一个；以及道路、绿化等。项目设置病床300张，并购置各类医疗救治设备。4.2.2项目服务规模项目服务规模能够容纳300位老年人入住。第五章 院区规划技术指标5.1 总体规划思路（1）合理组织建筑形体和人流活动，突出建筑的人文功能特点，与当地已有的设施相结合，美化建筑形象，营造和谐轻松的生活氛围。（2）全面体现建筑设计的时代感与科学性，力求与院区自然景观和建筑环境相结合，使整个院区
26、风貌达到和谐统一。5.2 项目规划技术指标根据以上分析制定出本项目的主要规划技术经济指标： 用地平衡表表5-1 序号项 目面积（公顷）比例（%）1建筑用地4334.0021.672城市公共用地道路及室外建筑用地6466.0032.33公共绿地9200.0046.003项目总用地20000.00100.00主要经济技术指标表5-21总建筑面积13000平方米2容积率0.653年服务人数300位第六章 工程技术方案6.1 项目规划设计宗旨（1）符合国家和地方的有关规范，规定及标准。（2）公寓设施要体现以人为本人性化的特色，尽量适合老年人特点，以舒适性、多用性、方便性和无障碍性为主，功能设置要齐全。
27、为老年人服务做到科学化、系列化，使老年公寓真正成为老年人衣食起居、就医、学习、娱乐、健身的理想场所。（3）注重外部空间的设计，空间及景观序列丰富。6.2 总平面布置（1）把项目分为生活区、活动区、学习区等不同功能区，在各个功能区间用主干道沟通，在院区的东、西、北靠围墙设4米宽的消防通道，并与院区主干道相连。（2）在室外生活区和主体建筑之间设有5000平方米的绿地活动中心，提供宽广的视野。室外活动中心为抽象白色大理石雕塑，雕塑前侧设置音乐喷泉。另把院区的西部做成廊式，廊旁栽草和长青藤，构成一幅青藤绕台、花草争艳的美景。对于外来人流车流严格限制于活动中心的东部，西部为碎石小道，曲径通幽，绵延至西部
28、的生活区。（3）院区内道路面层为水泥混凝土面层，厚18厘米。6.3 老年公寓及配套设施建筑设计6.3.1项目建筑设计要求1、项目居住建筑按老龄阶段从自理、借助到介护变化全过程的不同需要进行设计。2、项目公共建筑按老龄阶段介助老人的体能心态特征进行设计。3、项目公共建筑，其出入口、老年所经由的水平通道和垂直交通设施，以及卫生间和休息室等部位，为老年人提供方便设施和服务条件。4、项目建筑层数3层,根据老年人建筑设计规范要求设计。6.3.2出入口项目建筑出入口，采取阳面开门。出入口内外预留不小于1.50m l.50m的轮椅回旋面积。出入口造型设计，设热色调的标志物，易于辨认。各建筑出入口门前平台与室
29、外地面高差0.30m，并采用缓坡台阶和坡道过渡, 缓坡台阶踏步踢面高为120mm，踏面宽390mmm，坡道坡度112。台阶与坡道两侧设栏杆扶手。出入口顶部设余篷；出入口平台、台阶踏步和坡道均选用坚固、耐磨、防滑的材料。6.3.3过厅和走道项目建筑过厅具备轮椅、担架回旋条件，并符合下列要求：1、户室内门厅部位具备设置更衣、换鞋用橱柜和格凳的空间。2、户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离为0.6m，可保证轮椅回旋和门扇开启空间。3 户室内通过式走道净宽1.50m。项目公共建筑，通过式走道净宽为1.80m。老年人出人经由的过厅、走道、房间不设门坎，地面无高差。通过式走道两侧墙面0.90m和O.
30、65m高处设4050mm的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距40mm；走道两侧墙面下部设0.35m高的护墙板。6.3.4楼梯、坡道项目建筑和公共建筑，均设符合老年体能心态特征的缓坡楼梯。楼梯间楼梯段净宽1.50m，不采用扇形踏步，不在平台区内设踏步。缓坡楼梯踏步踏面宽度，居住建筑300mm，公共建筑320mm；踏面高度，居住建筑150mm，公共建筑130mm。踏面前缘设高度不大于3mm的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不大于10mm。项目建筑兼设坡道，坡道净宽不小于1.50m，坡道长度不大于12.00mm，坡度不大于112。坡道设计符合现行行业标准（方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范）JGJ50
31、的有关规定。并符合下列要求：1、坡道转弯时设休息平台，休息平台净深度不小于1.5m。2、在坡道的起点及终点，留有深度不小于l.50m的轮椅缓冲地带。3、坡道侧面凌空时，在栏杆下端设高度不小于50mm的安全档台。楼梯与坡道两侧离地高0.90m和065m处设连续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手水平延伸。扶手均选用优质木料或手感较好的其他材料制作。6.3.5居室项目居住建筑的起居室、卧室，老年人公共建筑中的疗养室、病房均为朝南的朝向、天然采光和自然通风，室外直对绿化广场,有开阔的视野和优美的环境。项目的起居室使用面积25m2，卧室使用面积16m2。项目设有单居室和合居室,合居型居室，每室三人，每人使用面积8m2以上。6.3.6厨房项目除设公共餐厅外，还设各户独用厨房。其中供老年人自行操作和轮椅进
