1、备注1土地使用权出让金2征地费3拆迁安置补偿费合计（二）前期工程费估算表表4-3取费标准（元/m2）规划、设计、可研费1.1规划费2.001.2设计费20.001.3可研费5.00水文、地质勘察费2.1测绘费0.102.2勘探费1.00策划费（三）建安工程费表4-4建安项目总造价（万元）单方造价（元/m2）沿街商业建筑土建670农贸市场土建西侧二层门面土建4804地下车库17005水电设备806内部装修（四）基础设施费表4-5基础设施（含道路、绿化、配电房、化粪池、室外管网）（五）开发期税费估算表表4-6项目估算说明（元/m2）固定资产投资方向调节税5%配套费质检费建筑管理费卫评费1.4环评费
2、7墙改基金128绿化费0.19白蚁防治费2.310土地使用费11再就业基金教育专项基金13编标费14招标费15规划许可工本费0.516土地证工本费17施工许可证（六）不可预见费表4-7说明土地费建安工程费前期工程费（一）+（二）+（三）+（四）*3%基础设施费总计（七）管理销售费用表4-8项 目广告售楼处售楼许可监理费物业管理基金公用设施维修基金25管理费（八）投资与成本费用估算汇总表表4-9单方成本（元/m2）占总投资比例（%）土地费用前期费用建安费用开发间税费不可预见费管理销售费财务费三、投资计划与资金筹措：本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用
3、于投资的部分。本案开发商自有资金*万元作为启动资金，需贷款*万元，总投资*万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表5-10。投资计划与资金筹措表4-10合计（万元）前中后开发投资资金筹措自有资金借贷资金预售资金再投入四、项目销收入的测算本项目以*市同类*房可比案例，参照*市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价*元/m2,三层建议售价*元/m2,（均价*元/m2）。地下停车场，建议售价*万元/车位。表4-11面积（m2）建议单位平均售价（元/m2）销售收入（万元）沿街商铺住宅停车场 个车位说明：
4、以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重视。五、项目投资收益分析：根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：（一）销售税金及附加估算表4-12类别计算依据营业税销售总收入*5.68%教育费附加营业税额 *11%城建税印花税销售总收入*0.05%交易管理税销售总收入*0.5%（二）土地增值税计算表表4-13销售收入扣除项目金额以下4项和开发费用开
5、发成本销售税及附加2.4其他开发成本*20%增值额（1）-（2）增值率（3）/（2）增值税率（4）30%2530%1525%1015%10%安全状态安全较安全有危险较危险危险地下停车场由于存在人防工程的要求，所以财务上看成本高于收入，但为近邻的*节约了*元/的人防配套费，并产生了一定的社会效益。（三）投资利润率敏感性分析表表4-17变 幅敏感度-10%-5%单价投资额投资利润率（图4-1）单价变动*% 目标利润率 投资变动因素变化率 -10% -5%0 5% 10%从敏感性分析表中看出，当销售单价提高5%时，投资利润率增长*%，即* X *%=*万元，当投资成本降低5%是，投资利润率提高*%，即* X *%=*万元，可见销售单价与投资额在本案中对投资效益的影响还是较为明显的。在本项目实施过程中，控制成本和制定适宜的价格策略较为关键。七、结论与建议：1、 本项目是*，按本项目的测算依据和方法、静态分析的投资利润率回报还是十分可观的。特别是投资前景中、长期看好，但必须注意近期可能的风险，总体项目投资是适宜、可行的。2、 对于以上的评价结论，为增强投资信心，建议*。3、 由于时间较短，原始资料不尽完备等原因，因此本投资分析难免有不足之处，建议投资方在本报告的基础上，进一步深化研究，尤其在实施中不断完善。
