1、房地产开发与营综合练习题与答案一、单项选择题1 下列各项属于房地产三级市场的是（D ） A.土地使用权出让市场 B.土地使用权转让市场C.新建商品房租售市场 D.存量房地产交易市场2 我国目前个人住房抵押贷款的利率采用的是（B ） A.固定利率 B.可调利率 C.法定利率 D.固定利率与可调利率相结合3 当开发项目完工并具备竣工验收条件后，（B）负责组织有关单位进行验收。 A.政府质量监督部门 B.开发商 C.监理企业 D.建筑施工企业 4.反映企业长期偿债能力的指标是（ C） A.流动比率B.速动比率 C.资产负债率 D.存货周转率4 下列房产中，可免征房产税的是（ D ） A.个人所有的营
2、业用房 B.军队出租的房产 C.学校兴办的工厂 D.企业办的各类学校自用的房产 5 下列表述中，正确的是(C ) A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象B.房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率 C.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税 D.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%5% 6 建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工可申请延期，延期（C ） A.以一次为限，不超过三个月 B.以一次为限，不超过六个月 C.以两次为限，每次不超过三个月 D.以两次为限，每次
3、不超过六个月 7 城市房屋拆迁管理条例规定的拆迁实施方式是（A ） A.自行拆迁和委托拆迁 B.自行拆迁和统一拆迁 C.统一拆迁和委托拆迁 D.委托拆迁8 维修基金的代管服务属于（ A ）A.常规性的公共服务 B.针对性的专项服务C.委托性的特约服务 D.代收代缴收费服务9 静态投资回收期可以根据（ A ）中有关数据求得。A.财务现金流量表 B.资本金现金流量表 C.损益表 D.资产负债表10 编制工程进度计划的方法有横道图法和（ B ）A.表格法 B.网络图法 C.竣工图法 D.坐标图法11 单利计息与复利计息的区别在于（ C） A.是否考虑资金的时间价值B.是否考虑本金的时间价值 C.是否
4、考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率12 已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投入权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，该投资项目的投资利润率为（A ） A.13.0% B.14.4% C.33.3% D.43.3%13 房地产开发项目的建设阶段是指(C )所经过的过程。 A.房地产开发B.获得土地后到全部工程竣工 C.从工程开工到工程竣工验收D.从工程开工到项目租售完毕14 根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是（C ） A.认知价值定价法B.领导定价法 C.目标定
5、价法D.成本加成定价法15 下列费用中不属于土地费用的是（ D ）A.土地使用权出让金 B.城市建设配套费 C.拆迁安置补偿费 D.基础设施建设费16 在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于（ A ）A.物业的易接近性 B.物业的临街状况C.物业的周围环境 D.物业所处区域的繁华程度 17 设立房地产开发企业，要求有（ A ）名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员。A.4 B.5 C.6 D.818 以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的（ 25% ），方可出让。A.15% B.30%
6、 C.60% D.90%19 当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是（ B ）。 A.领导定价法 B.挑战定价法 C.随行就市定价法 D.渗透定价法20 在房地产市场的分类中，二级市场是指（ B ） A.土地使用权转让市场 B.新建商品房租售市场 C.土地使用权出让市场 D.土地使用权出让和新建商品房租售市场21 某一房地产价格水平的高低主要取决于（C ） A.本地区房地产的供求状况 B.全国房地产的供求状况 C.本地区本类房地产的供求状况 D.本类房地产的供求状况 22 根据国家有关法规规定，以下可以设定为抵押物的是（ B） A.学校B.写字楼 C.
7、医院 D.军用仓库23 土地使用人依照合同约定或法律的规定转让土地，这是行使(C) A.土地使用权 B.土地收益权 C.土地处分权 D.土地抵押权 24 城镇土地使用税的计税依据是纳税人( C ) A.占用的土地价值 B.购买的土地价值 C.实际占用的土地面积 D.使用的土地价值 25 下列物权中，属于收益性物权的是（ A） A.经营权 B.抵押权 C.质权 D.留置权 26 房地产开发位置的固定性主要源于（B ） A.交通 B.土地 C.环境 D.开发商27 房地产开发企业的资质实行（ B ）A.统一审批制度 B.年检制度 C.按配额申请制度 D.按项目周期审查制度28 房地产市场的双重特性
8、是指(D ) A.供给与需求 B.所有权与使用权 C.保值与增值 D.消费与投资29 房地产开发商可以通过（ D ）和市场机制两种途径获取土地使用权。A.协议 B.招标 C.拍卖 D.行政划拨30 金融机构在进行资金融通时，通常将资金的（ B ）放在首位。A.安全性 B.流动性 C.盈利性 D.可行性 31 房地产商品的销售成交主要受（ C ）影响较大。A.广告 B.产品形式 C.销售促进 D.人员推销及销售促进32 房地产市场交易的对象实际上是（ A ）A.房地产权益 B.土地 C.物业本身 D.房屋建筑物 33 工程项目的（ A ）是施工现场管理最为重要的工作。A.质量控制 B.成本控制
9、C.进度控制 D.安全管理34 融资决策的关键步骤是（ C ）A.发现问题 B.确定融资决策目标 C.拟定决策方案 D.融资方案优选35 下列房地产经营活动可能发生在房地产二级市场的是（ C ）A.国有土地使用权的协议出让 B.国有土地使用权的拍卖出让C.新建商品房的买卖 D.征用集体所有土地转为国家所有 36 一出让娱乐用地使用权转让，已使用10年，则转让后的土地使用权年限为（ A ）A.30年 B.40年 C.50年 D.60年37 建设工程开工实行（ B）许可证制度。A.规划 B.施工 C.拆迁 D.用地38 （ A ）是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。
10、A市场调查 B市场细分 C目标市场的选择 D市场定位39 当开发项目用地面积一定时，（ C ）的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。A建筑密度 B建筑物占地面积 C容积率 D建筑覆盖率40 房地产项目开发过程中最为重要的一个环节是（ A ）。 A投资机会选择与决策分析 B前期工作 C建设阶段 D租售阶段41 房地产市场的运行环境中，投资者最敏感的问题是（ B ）。 A社会环境 B政治环境 C经济环境 D金融环境42 盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的（ B ）程度。 A盈利 B安全 C资金平衡 D资产平衡43 房地产开发投资的起始工作是（ B ）。 A可行性研究 B购买土地
11、使用权 C规划设计 D施工建设44 我国房地产开发统计中销售量采用是（ D ）。 A竣工的房屋面积 B可销售面积 C建筑面积 D实际销售面积45 已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为（ A ）万元。 A55.0 B85.6 C150.0 D123.646 在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的一 般是（ C ）。A设备工程师 B结构工程师 C建筑师 D监理工程师47 动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是（ C ）。 A动态投资回收期小于静态投资回收期 B动态投资回收
12、期等于静态投资回收期 C动态投资回收期大于静态投资回收期 D动态投资回收期可能大于、等于或小于静态投资回收期48 项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（ D ）。 A、获利能力分析 B、定性风险分析 C、市场状况分析 D、盈亏平衡分析49 下列用地中，不宜划拨供给的是( C )。 A部队伙房建设用地 B.工商管理所办公楼建设用地 C上市公司保卫科值班室建设用地 D科技博物馆扩建项目建设用地50 土地使用权出让合同由( D)与土地使用者签订。 A市人民政府 B县人民政府 C省人民政府土地管理部门 D市、县人民政府土地管理部门51 转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地
13、使用权变更登记手续办理完毕之日起( A )日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。A.30 B.45 C60 D9052 三级房地产价格评估机构，其专职房地产估价专业人员应占职工总数的( D )以A40 B50 C60 D7053 建设工程规划许可证是( A )行政主管部门实施城市规划、按照城市规划要求管理各项建设活动的重要法律凭证。A城市规划 B城市建筑管理 C土地管理 D房地产管理54 土地（ D ）是我国土地所有权发生转移的惟一方式。 A出让 B划拨 C转让 D征用 55 个人住房贷款比例不高于所购房屋价款或评估价值的（ C ）%。 A60 B70 C80 D9056 契
14、税的课税对象为（ D ）。 A房地产的出售人 B房地产的购买人 C房地产的使用权人 D发生权属转移的房地产57 下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（ B ）。 A市场需求容量调查 B市场营销因素调查 C消费者行为调查 D竞争情况调查 58 在物业管理中，市场化、社会化程度最高、管理最为复杂的是（ A ）物业。 A.收益性 B.工业性 C.居住性 D.特殊性59 反映企业营运能力的指标是( D )。 A流动比率 B速动比率 C资产负债率 D存货周转率60 土地（ D ）是我国土地所有权发生转移的惟一方式。 A出让 B划拨 C转让 D征用61 某开发公司需征用100亩耕地，该块耕地征用前三
15、年的平均年亩产值为1000元，按最低补偿标准应支付（ B ）万元土地补偿费。A.30 B60 C100 D7062 动态投资回收期是指项目以（ C ）所需的时间。 A经营收入抵偿全部投资 B全部现金流入抵偿全部现金流出 C净收益抵偿全部投资 D净收益现值抵偿全部投资现值 63 房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过该项工作让（ A ）的客户认识所营销的物业。 A潜在 B过去 C现在 D未来 64 某开发商将8000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20%，贷款利率为10%，已知在总投资中开发商自有资金占30%，则其自有资金的年平
16、均投资收益率为（ B ）。 A40.9% B54.7% C56.7% D61% 65 某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权，目前在该地块中已投入了建设资金50O万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目（ D ）即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。A还需投入50万元建设资金 B还需投入450万元建设资金 C还需投入800万元建设资金 D在此情况下已可获得预售许可证66 在任何市场上，能反映某种商品的市场供求状况是商品的（ C ）。 A质量 B品牌 C价格 D类型 67 以下选项适于在新区开发的建筑是（ C ）。 A娱乐用房 B写字楼 C高级住宅和公寓 D餐饮用房 68
17、 房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为（ A ）。 A申请招标编制招标文件编制招标工程标底确定招标方式，发布招标公告投 标人资格审查招标工程交底及答疑开标、评标和决标签订合同 B申请招标编制招标文件确定招标方式编制招标工程标底发布招标公告招标工程交底及答疑开标、评标和决标签订合同 C申请招标编制招标文件确定招标方式编制招标工程标底发布招标公告投标人资格审查招标工程交底和答疑开标、评标和决标签订合同 D申请招标确定招标方式编制招标文件编制招标工程标底发布招标公告投标人资格审查工程交底及答疑+签订合同 69 在整个房地产项目开发过程中最为重要的一个环节是（ C ）。 A投资机会选择 B投资机会决
18、策分析 C投资机会选择与决策分析 D市场分析和项目财务评价 70 成本控制的主要对象是（ D ）A.主要费用 B.固定费用 C.变动费用 D.主要费用中的变动费用 71 （ C ）是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与决策的关键步骤。A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目评估72 耕地占用税实行（ A ）税率。A. 定额 B.比例 C. 累进 D.超额累进73 以下房地产投资分析的方法中，属于不确定性分析方法的是（ A ）A.敏感性分析 B.临界点分析 C.概率分析 D.动态指标分析 74 以下收集一手资料的方法中，适用于描述性调查的
19、是（ C ）A.观察法 B.专题讨论法 C.问卷调查法 D.实验法 75 某开发商为高校教师设计开发四居室、三居室、二居室和一居室住宅，其目标市场选择模式属于（ D ）A.单一市场集中化 B.选择专业化 C.产品专业化 D.市场专业化76 企业制定市场营销组合策略的基础是（ B ）A.市场细分 B.市场定位 C.产品定位 D.市场营销目标77 某开发商将开发产品设计定位为高收入成功人士提供舒适的高档公寓住宅，其目标市场选择模式属于（ C ） A.单一市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化78 负责组织有关单位进行工程竣工验收的单位是（B ） A.承包商 B.开发商 C.工程质量监
20、督主管部门D.建设行政主管部门79 转让土地市场为（ B ）。 A.一级市场 B.二级市场 C.三级市场 D.四级市场 80 拍卖人应当于拍卖日（ C）日前发布拍卖公告。 A.3 B.5 C.7 D.981 印花税的税率采用（ B ）。 A.比例税率 B.比例税率与定额税率 C.累进税率与比例税率 D.累进税率与定额税率 82 建设单位应当自领取施工许可证之日起(C )个月内开工。 A.1 B.2 C.3 D.683 拆迁条例规定的拆迁货币补偿的基本原则是（B ） A.公平、公正、公开 B.等价有偿 C.合理补偿 D.协商一致84 某建设项目需要征用非基本农田的耕地600亩，需要由（D）审批。
21、 A.县人民政府 B.县市人民政府 C.省级人民政府 D.国务院85 房地产开发项目的建设过程是指（ A ）的持续时间。 A获得土地后到全部工程竣工 B房地产开发全过程 C从工程开工到全部工程竣工 D从工程开工到项目租售完毕 86 某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（ D ）。 A.位置固定性 B.单一性 C.适应性 D.相互影响性87 如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（ A ）。 A.增加 B.减少 C.不变 D.同步递减 88 开发建设投资在开发建设过程中形成（ C ）。 A.固定
22、资产 B.固定资产和其他资产 C.以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产和其他资产 D.以自营和出租为目的的固定资产和其他资产和以出售为目的的开发产品成本89 利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”，充分利用（ A ）的作用。 A财务杠杆 B资金时间价值 C盈利机制 D经济规律90 工作主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，该阶段为（A ）阶段。 A.投资机会研究 B.预可行性研究 C.初步可行性研究 D.详细可行性研究 91 反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率的指标是(C )。 A.还本付息比率 B.抵押收益率 C.投资回报率 D.项目收益率
23、92 可行性研究报告中，一般不包括（ C ）。 A.封面 B.摘要 C.初步设计方案D.附表 93 挂牌出让土地使用权方式中，挂牌时间不得少于（ C ）个工作日。A.5 B.7 C.10 D.1594 二级资质的房地产开发企业注册资本不得低于（ D ）万元。A.500 B.1000 C.1500 D.200095 决定房地产市场是地域性市场的特征是（ A ） A.不可移动性 B.昂贵性C.单一性 D.敏感性96 下列各项费用中，不属于开发项目前期工程费的是（B ） A.三通一平费用 B.工程造价咨询费 C.可行性研究费用D.水文地质勘探费97 99. 详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达到（
24、 B ） A.5% B.10% C.15% D.20% 98 邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在（ D ） A.3个以上B.5-10个之间 C.5个以上 D.3-10个之间99 收集一手资料时最普遍采用的方法是（ C ） A.面访 B.观察 C.问卷 D.座谈 100 以下调查中，不属于不可控调查的是（D ） A.市场容量调查B.消费行为调查 C.市场环境调查D.营销因素调查101 获取土地使用权是房地产项目的（ B ）A.投资机会选择与决策分析 B.前期工作 C.建设阶段的工作 D.租售阶段的工作102 可以通过划拨方式取得土地使用权的项目是（ A ）A.经济适用房
25、 B.商业用房 C.商品住宅 D.旅游103 某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（ D ）A.社会平均收益率 B.通货膨胀率 C.国民经济增长率 D.项目基准收益率104 以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是（ B ）A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标法105 对投资型购房者来说，决定其愿意支付的价格水平的往往是（ B ）A.购买能力 B.拥有物业后所能获取的预期收益的大小C.供求关系 D.物业的投资成本106 征用耕地的安置补助费，每亩的补助标准为该耕地被征用前3年平均年产值的（ C ）A.23 B.34 C.46
26、 D.610107 城镇土地使用税的计税依据是（ C ）A.土地总价 B.拥有土地使用权的单位和个人C.纳税人实际占用的土地面积 D.城镇土地108 土地增值税的课税对象是（ C ）A.土地、地上建筑物及其他附着物 B.有偿转让房产所取得的土地增值额C.有偿转让国有土地使用权、建筑物及其他附着物，并取得收入的单位和个人D.拥有土地使用权的单位和个人109 可以设定抵押权的房地产是（ C ）A.医院病房大楼 B.已列入拆迁范围的房屋 C.工厂产品开发大楼 D.政府办公楼110 出让娱乐用地土地使用权转让，已使用10年，则转让后的土地使用权年限为（ D ）A.60年 B.50年 C.40年 D.3
27、0年二、多项选择1 房地产项目不确定性分析的方法，主要包括（ ）。A.层次分析法 B.模糊数学法 C.敏感性分析 D.临界点分析 E.概率分析2 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以（ ADE ）方式出让。A.招标 B.划拨 C.典当 D.拍卖 E.挂牌 3 房地产投资决策分析的主要工作包括（BD ）A.投资机会寻找 B.市场分析 C.投资机会筛选 D.财务评价 E.规划设计 4 开发项目的期间费用指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的（ CDE ）A.开发间接费用 B.不可预见费 C.经营费用 D.管理费用 E.财务费用 5 房地产开发贷款的风险包括（ ）A.操作风险 B.政策风险 C. 法律风险D.抵押评估风险 E.财务风险 6 房地产开发项目总投资中的开发建设投资包括（ ）。A.准备金 B.绿地管理费 C.基础设施建设费用 D.土地费用 E.财务费用7 房地产开发过程中的规划管理主要体现在（ ）A.开发项目的选址定点审批 B.核发施工许可证 C.核发建设用地规划许可证 D.核发建设工程规划许可证 E.规划方案及初步设计审批 8 下列指标中，能反映开发企业短期偿债能力的有（ ）A.资产负债率 B.利息保障倍数 C.流动比率 D.速动比率 E.应收帐款周转率 9 下列活动
