1、由浙江省房地产协会、中国民生银行地产金融部和浙江大学房地产研究中心联合举办的宏观经济运行跟踪与金融模式创新研讨会今天上午在这里顺利的举行了。首先我要感谢远道而来的中国民生银行地产金融部的总裁杨毓先生对本次研讨会的热心和关心，我要感谢浙江大学的，以贾生华教授为首的博士生、硕士生们对学术研究的专心和细心，要感谢浙江省房地产业的龙头企业绿城集团寿总和滨江集团朱总对这次会议的支持，我也要感谢我们在座的同志们积极的参与。刚刚我们秘书长说了，本来这件事情是由贾生华教授来发布个课题的内容的，不巧贾教授22号也要接受教育部重点课程的核定，所以他必须要到教育部去了，所以他让我开个头。我这个开头只能是抛砖引玉，我
2、这个“砖”可能等下就引出了我们杨总裁、寿总裁、朱总裁的金玉和良言。我今天发言的题目是浙江省房地产市场形势、政策取向与周期走势的分析。主要有三个小点，一个是对全省的市场形势做一个简要的分析；第二，对我省的宏观调控的一些政策趋向做一些剖析。再一个就这个课题，宏观经济跟踪做一个介绍。我先讲第一个问题，浙江省房地产市场形势。这个是很难讲的，由于全民都是专家，而且又是社会关注的热点问题。好在我们浙江省房协和浙江大学房地产研究中心今年7月份对我省今年上半年的房地产发展报告，我们已经发给我们会员单位，也发给新闻部门了。这个报告对上半年分析，调控政策密集出台，而且力度越来越大，市场出现“量缩价滞”的局面，观望
3、态势明显。下半年调控将会继续进行，促销力度加大，价格水平有所回调，市场将逐步恢复常态。现在看来，这个判断还是不过时的。今年以来，在供求关系和房地产宏观调控政策等因素作用下，随着预期的变化，房地产市场起伏不定，经历了一二月份的淡季调整，三四月份的再次升温，五六月份逐步回落。第三季度又出现了呈现反弹的趋势。但是在第三季度的末尾，9月29日，我们国家的几个部委又一次出台宏观调控的实施细则，给出现过热的苗头泼上了一盆凉水，市场又迅速的做出了反应。下面我想从最近得到的2010年前三季度全省房地产的最新数据来分析一下我省房地产市场运行和住房保障的实施情况。前三季度就是19月份，我们前两年我们开新闻发布会的
4、时候，把数据发布了。统计局的数据，要到21号以后发布，今天已经是22号了。今天的数据，要把当时发布会的数据更完整一些，因为发布会发布的是18月份，现在是前三季度。我归纳了6组房地产重要的数据，供同志进行市场分析。第一是开发投资。开发投资继续保持增长。今年19月份全省房地产开发投资2066.3亿，同比增长35.4%。其中商品住宅完成投资1393.33亿元，同比增长30.8%。90平米以下的商品住房完成投资392.7亿元，同比增长22.8%。受到市场波动的影响，住宅开发投资增速较前期略有回落，并低于全国的平均水平。第一是投资。第二是销售，商品房销售量下降明显。19月份全省商品房销售面积是3030.
5、2万平米，同比减少了18%。商品房销售额2780.82亿元，同比减少了1%。其中，商品住房销售面积2419.8万平方米，销售额是2235.87亿元，同比分别减少25恩%和9.5%。从阅读销售量来看，5、6月份下降较快，三季度有所回升。第三个数据是开发建设。房屋开发建设稳定增长。19月份全省商品房施工面积是21357.94万平米，同比增长18.6%，其中商品房住宅施工面积是14554.4万平方米，同比增长15.7%，新开工面积和房屋竣工面积同比分别增长了62.9%和17.1%，其中住宅新开工面积是3794.52万平方米，同比增长58.3%。这是开发建设的情况，还是稳定增长的。第四是土地购置及开发
6、量的回升。土地购置反映了开发商的预期。19月份，全省本年购置土地面积是1186.11万平方米，同比增长82.2%。完成开发土地面积958.48圆平方米，同比增长30.5%，随着完成开发土地面积的增加，全省待开发土地面积1001.16万平方米，较去年同期减少10.3%。购置的土地有增加，完成开发的土地面积也是有增加，只是待开发的土地减少了。第五是企业资金总量有所增加。19月份全省房地产开发本年资金来源3625.43亿元，同比增长19.1%，其中，国内贷款7380.64亿元，同比增长14.2%，企业自筹资金、定金及预售款和个人按揭贷款同比增长为4.21%、3.2%和5.4%。因为今年是金融论坛，我
7、们房地产开发一定是利用贷款，第二是利用外资，第三是自筹资金，第四其他方式的资金来源，包括定金、预售款等等。我们做过统计，今年我省房地产企业的开发资金来源，这四类资金所占的比例分别为19.34%、0.34%、17.22%和63.10%。浙江省主要资金来源主要是定金、贷款、预售款和个人按揭贷款。这部分占了房地产开发资金总来源的63.1%。这是这张图，63.1%的贷款。我比较了一下其他省份，广东省方辉上半年提供的数据，他们自筹资金比我省比例高，超过了20%，其他资金定金、预收款、个人按揭贷款）比我省比例低，少于60%。昨天得到的北京统计局信息，前三季度企业金融贷款、定金、预售款、个人按揭贷款下降，但
8、自筹资金增长了。第六，大家最关注的数据是房价。房价上涨势头初步遏制。从房价走势情况看，全省18月份房屋销售价格同比上涨13.1%，从8月份来分析，全省房屋销售价格同比上涨10.2恩%，环比下降0.3%，同比丈夫较18月低3个百分点；8月份新建住宅销售价格同比上涨13.4%，环比下降0.9%，同比涨幅较5、6、7月份别回落8.3、6.7和4.3个百分点。环节降幅也有所较大增大。第七，城镇住房保障扎实推进。今年，在加强住房保障方面，资金、土地、税收的见面等要素得到落实。我们浙江省提出了“1313”保障性安居工程，截至9月底，全省新增廉租住房保障家庭6725户，新开工建设保障性住房和政策支持性住房5
9、52万平方米，全省改造危住房改造612万平方米。刚列举了七个方面的数据，投资、销售、建设、土地、资金、房价等方面的数据，从这些数据分析，我认为我省房地产的形势呈现以下的特点。第一，前三个季度市场运行起伏不定。第二，今年的调控政策精准持续。第三，政策效应初步显现，但是还有诸多的不确定因素，宏观调控任务依然繁重。这是我汇报的第一个，全省的市场形势。第二个，刚才说宏观调控任务依旧繁重，所以我想给大家汇报一下，我省贯彻宏观调控的一些政策取向。今年以来，中央出台了一系列的宏观调控政策，省委、省政府应该说是高度重视。我92年从事房地产行业以来，省委省政府从来没有这么重视过。今年以来，省中国坚决贯彻中央调控
10、政策，前后出台了浙政发20101号文件和23号文件，召开全省城市住房工作会议和加快发展公共租赁住房现场会，专门组织开展了全省房地产市场和住房集中检查监督，集中出台了一系列文件，比如关于加快发展公共租赁住房的实施意见，刚才也说了，我们预售款占了开发资金比例的63.1%，所以浙江省专门发布了浙江省商品房预收资金监管暂行办法，这个政策太严厉了。主要的政策取向有以下几点。我讲几个“突出”。一是突出体系建设，进一步明确今后三年目标任务。坚持立足当前、着眼长远，发了省政府的1号文件。1号文件主要从稳定完善政策出发的，明确提出今后一个时期我省城市住房工作的方针，是“坚持加强保障、稳定市场、优化结构、促进发展
11、”的工作方针，积极推进保障型住房建设，加强和改善房地产市场调控。政府是一手抓保障、一手调控，“着力构建和完善四大体系”。这是房地产调控的亮点，哪四大体系呢？一个是住房保障体系，一个是政策支持体系。全部住房保障包下来，这不可能，一些新市民、新就业的、农民工等等。政策支持体系，第三个商品住房体系，第四个产业发展体系。住房产业化、环保、绿色生态等等。提出了四大体系，又提出了今后三年的工作目标任务：廉租住房、经济适用性房逐步覆盖当地城镇居民人均可支配收入80%以下的住房困难家庭；基本完成城镇旧住宅区独立矿产企业的住房改造工作。第二，突出政策刚性，进一步遏制不合理的住房需求。浙政发201023号文件要求
12、严格执行国家差别化住房信贷税收各项政策措施，明确住房公积金贷款购房首付款比例，按照商业银行贷款收复比例要求执行。对个人转让其他住房，未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，要求各地在国家规定的1%个3恩%的个人所得税征收率范围内，适当提高征收标准。同时，要求各地尽快研究实行以满足当地居民家庭自主型首次购买普通住房需要为主的临时性限购多套住房的政策，坚决清理调整和停止执行与中央调控方针政策不相符的政策。第三，突出住房保障，进一步强调发展公共租赁住房。省政府在年初出台有关政策措施并与各市签订目标责任书基础上，把住房保障工作重点逐步转向解决中等偏下收入家庭的住房困难问题，为
13、此浙政发201023号文件就加快发展公共租赁住房作出了相关政策规定，省政府办公厅下发的关于加快发展公共租赁住房的实施意见作了进一步的具体西画，并在8月31号全省加快发展公共租赁住房现场会进一步作全面部署。省政府“1313”住房的意义，第一个“1”，是省增长新增保障住房1万多户，第二个“3”是新开工保障住房300万套。第三个“1”，是新开工和维修旧房100万平米，第四个“3”，新开工政策性保障住房300万平米以上。第四，突出预售监管，进一步规范房地产市场秩序。省政府要求各地进一步加强商品房预售监管。严格执行预售方案制度，按不低于最小预售单元批准预售并在规定时间明码标价一次性公开预售。未经备案公示
14、不得随意提高销售价格。当然，商品住房还是市场化的。9月16号下发的浙江省商品房预售资金监管暂行办法在我们业内震动很大，我们也觉得这是事关我们企业的运作，我们省房协组织了两次大的房地产开发老总的座谈会，讨论过这个稿子，这个稿子11月1号要正式执行，它明确了监管的范围、对象、明确了监管的主体、责任，明确了监管的重点，明确了监管协议的主要内容。说穿了就是一张预售证、一个开户银行、一个资金帐号，开发企业、银行和监理单位三方订的一个监管的协议，这对规范市场秩序将起到积极作用，但对我们整个开发商资金运作，可能会带来一些困难，这也是维护整个市场秩序的需要。第五个突出就是突出土地调控，进一步增加土地有效供给。
15、根据国发201010号文件要求，省政府明确要求各地要向社会公布20102012年住房建设规划结合住房用地供给计划，切实保障70%以上的居住用地用于保障性住房、城市危旧房与“城中村”改造和中小套型普通商品房建设，科学安排供地区位和时序，明确住房用地供地年度计划中的拟供应地块，并将70%供地结构要求和保障性住房用地分解落实到具体地块。第六，突出落实责任，进一步确保调控取得实效。为了确保各项宏观调控的措施落实到位，取得实效。年初省政府专门召开全省城市住房工作会议，进一步建立健全了目标责任考核体系，省政府与各设区市政府签订了城市住房保障和支持其他家庭解决住房困难目标责任书。并通过多种形式，加强了督查，
16、落实中央和省政府政策不到位，城市住房工作矛盾突出、住房保障工作滞后，群众反映强烈的城市，省政府实施约谈制度。这是我讲的第二个方面，我讲的六个“突出”。最后讲讲宏观经济运行跟踪与房地产周期走势分析课题成果汇报，本来这部分是由贾教授来讲的，但是贾教授去北京了。我这里有一个材料，我简要说两句。一个是课题的背景，第二是课程的研究过程，第三是主要的结论。背景主要是世界各国房地产运行的经验和教训。房地产不仅是国民经济的主要支柱之一，而且是一个周期性的产业。在房地产发展的周期过程当中，我们企业、政府、家庭都是不同类型的参与者，都在慎重时机的决策，这样才能规避风险。历史经验也表明，房地产与经济运营高度相关，具
17、有一定的规律性，可以通过系统的跟动、研究和分析，帮助房地产参与各方把握时机，做好决策。今年年初我们叫了20家骨干企业，在绿城开了一个对今年形势的预测。我觉得我们的老总基本上按照这个思路，看你宏观经济怎么样？如果你宏观经济还困难，那可能政策比较松动，宏观经济好了，那宏观调控力度比较强了。我们对周期的分析，这几年来都有一定的经验。过去20年中国房地产发展历史表明，中国房地产也有自己的周期，而且有自己的特殊性，因为中国的政策出台比较快。近年来，房地产大幅波动，更表明了房地产周期研究的重要性。为了应对房地产波动带来的挑战，更加专业化的服务房地产企业。我们浙江省房地产协会、民生银行房地产金融事业部、浙江
18、大学房地产研究中心今年年初就开始了宏观经济跟踪与房地产形势的研究，目的是给房地产企业提供参考，这是一个背景。简要汇报一下研究的过程。今年3月份开除，我们三个单位的领导形成了一个研究小组，7月份形成了一个稿子。主要是贾教授带领着一些博士生、硕士生根据大家的研究采集得到的。主要是国际经济运行跟踪分析与房地产周期把握，中国宏观经济与金融运行的分析，中国房地产政策分析与房地产周期把握。中国房地产业发展回顾及周期走势分析和基于人工神经的房地产市场预警分析，我们报告有一本，是比较厚的，很有五六本份报告，如果大家需要可以跟我们联系。在专业的研究上做了阐述，今天发给大家的是报告的简述。虽然简述本也有几页，我现
19、在用最简单的语言把成果点一点。第一个成果就是国际经济进入“后危机”的振荡复苏阶段。经过我们的对国际宏观经济的分析，课题组认为主要经济体的经济复苏已经确立，虽然面临回落压力，但“二次探底”的可能性不大。世界经济经历了2008的金融海啸和2009年各国政府的集体救市以后，已经进入了后金融危机时期，未来一段时间可能维持振荡复苏状态，中国经济在这场危机中受到的伤害较小，恢复较快，金融危机的不利影响基本消除。国际经济运行的上述特征，有利于中国政府及时退出经济刺激政策，更加注重“保增长、调结构、管理通胀预期”等方面的发展目标，具体的房地产政策，世界经济环境的稳定，有利于政府持续加大房地产市场调控力度，遏制
20、房地产市场过热及其带来的负面影响。现在经济好了，调控的力度就加大了。第二个成果就是宏观经济进入“稳定运行区间”。2010年前三季度，逐步退出经济刺激政策和加快房地产调控取得了明显成效，中国的投资增速继续回落，消费保持平稳狡狯增长，出口超预期高速增长。GDP印度增速、工业增加值增速，PMI指数、CPI和PPI指数，宏观经济景气指数等指标都在高位出现理性回调。课程组预计，2010年四季度中国宏观经济将运行在“稳定区间”，宏观经济有望在明年实现“软着陆”，基本消除经济过热和通货膨胀压力。房地产市场在经历了2009年的大爆发之后，2010年必将有更强势的调控政策，这样有利于实现宏观调控的整体发展目标。
21、第三个成果是一致性房地产调控政策将会持续。近10年来，我国房地产经济政策存在着明显的周期性特点，经济扩张政策和经济紧缩政策交替变动，房地产调控政策具有明显的反周期特征，构成具有中国特色的政策周期。2010年，随着“救市”任务的完成，更严厉的遏制政策将重新降临，房地产市场，由于国际经济已经复苏，宏观经济运行在稳定区间，价值房价过快上涨带来了一系列负面影响，遏制性房地产调控政策将会持续一断时间，并视市场形势动态。第四个成果，课题组认为未来三个季度，房地产周期处于收缩阶段。在中国城市化快速、大规模推进的历史背景下，城市商品房供求关系紧张的局面在相当长时期内都难以根本还是，因此，尽管周期性波动，政府遏
22、制房地产过快上涨的任务相当艰巨。在上述数据的分析的基础上，课题组对2010年和2011年上半年的国际经济、宏观经济、房地产调控政策、房地产市场运行和房地产周期走势特点进行了综合分析。课题组认为，四季度房地产景气指数将进一步下行，明年上半年基本完成自2009年三季度开始的短周期循环。市场成交量在四季度和明年上半年将维持低位，房价涨幅进一步回落。考虑到今年上半年房价处于高位，明年上半年可能出现房价水平同比下降的情况。这里课题组整理了一下，有一张表格，一共是五个方面，三个时段。第一时段是前三季度已经过了，我们已经回顾过了，国民经济稳步运行，货币刺激政策已经反弹了，国民经济已经快速增长，物价上涨也比较
23、明显。宏观调控政策从1月、4月、9月出现了遏制房价过快上涨的政策，预期景气度回落，销售量、销售价格还在继续保持增长，但是特定城市，表现出明显的“量缩价滞”的特征。房地产在上行阶段的后期转到下行阶段的前期。今年下半年到明年，可能对国民经济的刺激的退出，宏观经济的景气度也要回落，明年会维持在一个稳定的区间。房地产的调控政策，可能会继续落实有关政策，现在不是也已经传出了部分城市遏制房地产过快增长的意见。2011年上半年可能维持对房地产过快增长遏制的态势。今年四季度可能还会继续回落，销售量和销售价格可能还会继续回落。明年可能会出现土地购置、房屋销售等指标全面下降，部分指标可能会出现负增长。房地产走势，
24、今年四季度可能处于下行阶段的中期，明年上半年可能处于下行阶段的后期。我们这个研究成果，给大家提出了一些应用的意见，也是一家之言，不一定对。我们给企业提出了一些应用建议。第一句话，房地产周期是客观的。在国民经济、宏观经济、房地产调控政策、房地产市场运行等多方力量作用下，房地产周期表现出频率加快、幅度加大、不确定性提高，这给我们房地产投资和经营带来很大的困难。希望我们的研究有助于大家提高分析和把握房地产周期走势的能力，并结合自身实际，做到稳健经营、持续发展。这方面我们杨总是专家了，我们寿总，绿城这几年是成倍的翻，是我们浙江省做强做大典型，绿城实现了做大做强做优的目标，绿城的品质、品牌已经树立了。还
25、有一方面，绿城对资金市场的研究、对金融的研究，包括他们在境外上市、信托产品等等。寿总是绿城的常务副董事长、总裁，是很好的管家。所以今天大家这么多人来，因为杨总、寿总都在，这也是一个原因。朱总的滨江，这几年大家一直都确认是成长性很好的企业，不管是开发的节奏、销售的节奏、品牌的推广，都是不错的，他们的报告会给大家带来收益。我们课题组将继续跟踪研究，不断提高研究质量，给大家提供新的研究成果。最后我有一句结束语，这次我们去看房交会，一个大幅的标语，是房博会的主题，也是我们这次研讨会的主题。就是“坚持宏观调控方针，促进行业健康发展！”总体上来看，在一系列政策措施作用下，房地产宏观调控取得了初步成效，市场
26、上出现一些积极变化。但是，我们也应该清醒地看到，调控的成效还不巩固，调控任务还十分艰巨，房地产市场还存在诸多不确定性。因此，中央和省委、省政府对实施房地产宏观调控是坚定不移的。下一步的重点是继续坚定不移地贯彻中央和省委、省政府各项调控政策措施，全面理解和准确把握房地产调控内涵和精神实质，进一步促进房地产市场理性发展，为经济平稳较快增长作出我们应有的贡献！我就讲到这里，谢谢大家！主持人：谢谢唐会长的精彩演讲，唐会长长期从事房地产管理，是我们行业管理的资深专家，他的演讲内容丰富、观点鲜明，眼睑贻害、深入浅出。他深入分析了浙江房地产发展的现状和国家宏观调控政策的取向，并且对浙江省房协、民生银行房地产
27、金融事业部和浙江大学房地产研究中心三家单位提供研究数据做了简要的发布，利于我们在国家调控政策中判断房地产市场，对我们很有启发，让我们再次以热烈的掌声表示感谢！下面我们请中国民生银行地产金融事业部总裁杨毓先生做主题演讲。杨毓：各位嘉宾、各位老总，大家上午好！很高兴各位新老朋友再次相会在美丽的西子湖畔，刚才唐会长做了很好的调控形势的报告，并且对研究报告做了一个简要的发布。浙江房协和我们浙江房地产研究中心是一个老搭档了，今天举办这个会议，一个是和大家交流一下观点，再一个借这个机会对各位企业家朋友对我们的支持表示衷心的感谢！在座的寿总、朱总，都是我们的老朋友。我今天演讲的题目是科学应对市场形势变化，积
28、极向多元化、低碳化房地产金融转型。主要讲三个方面的话题，一个是当前形势下的应对策略，第二是多元化的融资问题；第三个想谈一下拓展低碳经营的措施。第一个话题是如何应对当前的房地产市场形势。9月29日有关部委出现了部五条。主要措施是限贷、限购和加强推进房产税改革试点。媒体把4月10号称为一次调控，把9月底的调控称为二次调控。如何应对调控，我们认为有以下几个方面：第一，使房地产市场主要转化为消费品的市场，而不再转为波动性的投资性市场。房产税最后可能演化为地方财政收入的重要来源，从而从根本上解决影响房地产市场稳定的炒房投资和土地财政问题。第二，行业发展速度可能会降下来。从2000年到2009年全国商品房
29、销售年度符合增长率达到28%，房地产投资增长率达到24.7%，可谓是房地产的黄金十年。展望未来十年，房地产规模将在较高的基数之上继续发展，但增速可能会下降运行。第三，随着房价、土地上涨幅度的放缓，房地产边际利润会呈现下降的趋势，只有战略领先的企业才有可能获得超额汇报。第四，随着土地创新，预售政策的收紧，企业的财务杠杆会逐步困难。这是我们的判断。面对房地产行业的新形势，如何科学的进行应对。我认为我们企业可以从以下几个方面去考虑。一个是要认真识足行业的大势，坚定相信房地产行业的长期前景。中国人口的庞大和城市化是世界上没有的，以经济发展和庞大的产业为依托，房地产行业必然蕴藏着长远的前景，这是一个判断
30、。第二，政策调控常态化、市场周期短期化，企业要积极的适应形势，调整战略和经营思想，在波动中求得发展。第三，在低谷期按照自身的需求，保护好供应链。第四，要寻找好机会，在十二五规划中寻找有机会的城市，在保障房、租赁房等政策保障性住房中寻找机会。第五，我们有的房地产企业是住宅开发，有的是商住房，有的是租售并举，有的在第二、第三线城市寻找机会，凡此种种，只要与企业自身的模式相适应，就是好的模式，就有可能在未来得到很好的发展。各位嘉宾，民生银行地产金融事业部是唯一一家按照事业体制来设立的银行，已经伴随大家三年的时间了。长三角特别是浙江地区是我们地产金融事业部的重点发展区域，我们已经与众多的浙江企业建立了合作关系，在市场形势发生了重大变化
