1、出现这种情况的原因，其一是由于福州市统计数据包含福州市以下的郊区地区，所统计的数据可能受本市发展不平衡的影响；其二是随着经济的发展，工薪阶层的工资没有做相应的调整，影响居民购房能力；其三是经济萧条，使失业人口增加。3、房地产投资增长率依然保持较高水平近几年，房地产开发投资增长率多保持在较高水平。今年上半年，随着政府对房地产政策的调整，房地产投资增长率有一定的波动，但都保持在80%以上。经济的发展和固定资产投资的增长，为房地产业的发展奠定了坚实的基础，房地产投资逐年增长，保持了良好的发展势头。说明投资者普遍看好福州市场，对未来市场充满信心。4、销售面积超过竣工面积从上图标我们可以观察到，今年以来
2、，竣工面积小于销售面积。在2010年地累计竣工面积294.57万平方米，并出现负增长率的情况。出现此种现象的原因，一是受国家宏观调控的影响；二是2009-2010年开发过大，尚有很大部分未消化；三是随着经济的发展，居民收入的不断提高，市场需求旺盛，需求量大幅增长。以上数据说明了福州市的房地产开发缺乏理性，跟风趋势较为明显。市场火热时，开发商就盲目的增加市场供应量，造成市场供大于求或暂时饱和，就会出现相应的停滞消化期。旺盛的需求，将会又一次刺激市场，导致市场的火热。可以预见，在今年下半年福州房地产市场将会迎来另一个高峰。三、2011年我国房地产业发展的政策导向（1）新国八条要点1.各地设今年房价
3、控制目标，一季度向社会公布2.扩大住房保障制度覆盖面，增加公共租赁住房供应3.个人购房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税4.二套房首付不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍5.大力推广“限房价、竞地价”，闲置土地及时收回使用权6.扩大限购范围，本地二套房家庭和外地一套房家庭将停购7.落实住房保障和稳定房价约谈问责机制8.“严打”虚假消息散布者（2）央行1月14日宣布，从20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点至19%，这是央行自2010年初以来第七次上调四、2011年房地产发展趋势展望1、2011年会将一些住宅市场投资份额转向更加专业的商业领域。“新国八条”将购房者投资
4、住宅资金成本提高，并明确住宅限购，而商业地产不受约束；况且上半年的加息也可能持续进行的；商业地产投资对于老百姓而言相对陌生，成熟的投资市场尚未形成，但随着诸多投资者对商业地产渐渐关注。以上因素务必会将一些住宅市场投资份额转向更加专业的商业领域。2、2011年地产调控是上半年紧下半年松，楼市到年底时将继而转旺。今年政府对地产调控的目的，就是通过全面监管适度抑制投机行为，把地产市场回归到正常的刚需消费市场中，通过抑制流动资金量和限量购房消费来平稳住房价。估计今年的中国地产能渐渐进入平稳的市场中，到年底适度放松调控时，房价因市场尚存在刚性需要量大的影响，可有一些回涨。3、2011年的房开公司策略应是
5、适当收缩扩张的力度并苦练内功、创新发展。今年上半年，地产业所承受的资金压力是渐渐增大了。那么，今年地产资金偏紧、楼市销量下降基本成定局的情形下，房开公司的策略应是适当收缩扩张的力度并苦练内功、创新发展；也可在一二线重点城市收缩后向刚性需求占主导地位的三四线城市迈进，三四线城市无论是如何调控，仍然是今年地产业的持续增长点。4、2011年三线或以下城市的住房市场需求依然旺盛、房价持续上升。由于今年上半年极可能是加息密集，楼市就会进入资金从紧期，加上限购，必导致去年投机成份较重的一二线重点城市房价会有些下降微调，而三线或以下城市的住房市场需求量虽有减少，但受其刚性需求量大的作用，其销售量还会持续增长
6、，房价也可保持或继续在上升通道中。5、中国房地产市场需健康发展，确实需要政府监管了。但调控转型需求过程，不是一时半会能达成目标，估计第三轮或更强劲的调控会导致今年的中国经济产生较大的衰退。因重度调控将会重蹈05、08年覆辙，再筑坝堰塞湖对中国社会经济稳健发展极不利。笔者判断：今冬明春中央政府一定会适度放宽地产调控的。6、经调控“达成理性”后的楼市房价还是会持续上涨的。去冬今春，政府对地产监管的目标是通过抑制不合理需求实现市场转型，不是直接打压合理的房价，限购也是临时的。现阶段来说，市场住房刚性需求还是很大的，虽在地产调整转型期房价不会全面回涨，但调控一放松肯定会产生全面回涨。总之，地产市场回归
7、理性后，房价还是要慢涨的，不涨就是失去了市场方向。第二节 区域结构调查与城市发展规划调查一、地理位置及概况地块名称：工业路与二环路交叉口西南侧地块地块位置：工业路与二环路交叉口西南侧，分为B11、B13、B14三幅地块整体出让。土地总面积：95412（约143亩）土地用途：住宅用地、商服用地、公共用地出让年限：商服用地40、年住宅用地70、年公共用地50年地块总价：183800万元项目所属公司：苏宁电器集团有限公司楼面价：6421元/分副情况：B-11地块土地面积：27588平方米（合41.38亩）商服用地【商业（兼容商务办公、酒店）】、住宅用地容积率：5.0商业形式：地上商业建筑面积不超过3
8、.5万平方米。在满足交通、停车等相关规范及标准前提下，可开发的地下商业建筑面积不超过9000平方米；地下商业建筑面积单列，不计入容积率；地上、地下商业应为集中式。建筑密度： 40%建筑高度：拟建2栋高层塔楼，建筑高度分别为145-155、80-100米。B-13地块45805平方米（合68.71亩）商服用地【商业、商务办公（兼容酒店）】、住宅用地、公共绿地、城市广场用地3.0地上商业建筑面积不超过6万平方米，北侧2栋高层塔楼应建设为商务办公（兼容酒店），建筑面积不低于4万平方米。在满足交通、停车等相关规范及标准前提下，可开发的地下商业建筑面积不超过15000平方米； 35%拟建4栋高层塔楼，北
9、侧2栋高度分别约为75-85米、55-65米，南侧2栋高层塔楼高度为90-100米。B-14地块22019平方米（合33.03亩）商服用地、公共绿地、城市广场用地2.0在满足交通、停车等相关规范及标准前提下，可开发的地下商业建筑面积不超过6000平方米；30米二、公共设施状况生活配套：宝龙城市广场、万象、新华都、永辉超市、百安居、正在施工的红星美凯龙、红旗大饭店、好世界酒楼、牡丹大酒店、丽港大酒店、在建的北江滨CBD等。 教育配套：福州市工业路小学、福州十四中、福州四中、福州华侨中学、福州日升中学、福州祥板小学、福州大学、杨桥中学、杨桥幼儿园、黎明中学、黎明职业技术学院、凤凰音乐学校、中兴信息
10、技术职业培训学校。公建配套：福建中医学院附属人民医院、宁化派出所、东南眼科医院、牡丹游泳馆、卫生服务站、银行网点、西禅寺、白马河公园、地铁二号线等。三、交通道路体系状况该地块位于西二环路与工业路交界处，附近设有万象城站、宝龙站、祥坂站、东南眼科站，有众多公交路线过经过，而且地块处于金山大桥和尤溪洲大桥之间，交通便利。距离东街口商圈、闽江北岸中央商务区、万宝商圈，山姆会员店都仅有几分钟车程。规划中的地铁二号线更是有望将地铁口开设在地块附近，充分体现了其良好的交通通达性。公交线路：7、10、112、92、27、38、87、26、4、82、33、15、113、93、39、117、14等四、区域性质与
11、景观地块处于西二环和工业路交通主干道，紧邻万宝商圈和北江滨CBD商业中心，区位优势明显；距东街口商圈、五一路商圈近，人流量充足。商业配套成熟，交通四通八达，景观丰富，周边文化教育生活配套齐全，未来随着杨桥新村二期、陆庄、乌山西路福大片、北江滨CBD的建设，该地块区位价值将得到进一步提升。景观资源丰富。周边有西禅寺、江滨公园、白马河、白马河公园、乌山等福州胜景， 风景优美、空气清新，在钢筋水泥的市中心能拥有这样的环境优势的地段，实为不可多得。五、规划状况根据规划，B11地块需建2栋高层塔楼，可规划建设高层住宅楼宇或是商务办公场所，沿街可规划建设面积不超过3.5万平方米的店面，另外，地下可规划建设
12、面积不超过9000平方米的集中式商场；B12拟规划建设拟建4栋高层塔楼，北侧2栋应规划为高度分别约75-85米、55-65米的商务办公（兼容酒店）场所，且面积不低于4万平方米，南侧2栋高层塔楼高度规划为90-100米，可建设高层住宅或商住楼，沿街可规划建设面积不超过6万平的店面，地下可规划建设面积不超过15000平方米的集中式商场；B14地块可建设高度不超过30米商务办公场所或是集中式商场，根据规划，东北侧3000平方米规划为城市广场，另外，地下规划建设面积应不超过6000平方米。六、现场实际情况（图片）：宝龙城市广场项目现场实况万象城周边道路:工业路往西西二环路往北周边公交:东南眼科医院站第
13、三节 区域个案调查目前，在项目周边有正荣润城、万科上海新村、乌山荣域、城市综合体万达广场等已建或在建项目。这些项目一方面是本项目的营销推广的竞争对手，另一方面则与本项目一起营构成熟的住宅小区的区域氛围，形成板块的整体吸引力。项目周边的楼盘是本项目定位的主要参考和研究对象，为此，我们对周边项目进行专项研究与分析，以为本项目定位提供参考依据。正荣润城:项目背景 业主：福建正荣集团有限公司 施工单位：中建三局第一建设工程有限公司项目位置 福州市西二环南路39号建筑规模 占地面积：34.17亩 建筑面积：22780平方米 规划有28-33层高层建筑，5幢新古典主义经典建筑 建筑用途 普通住宅销售价格
14、起始价：17000元/平方米 均价：19000元/平方米面积户型 主力户型：大四房、五房主力面积：65-135配套设施 医疗配套：东南眼科医院、福建省血液中心、江南水都地块规划医院、西二环总院、省人民医院、宁化诊所、儿童福利院、福建医科大学附属第一医院以及周边各种药店； 银行配套：交通银行、兴业银行、建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、邮政储蓄、农村信用合作社； 商业配套：万象城、宝龙城市广场、天虹百货、新华都百货、正在兴建的红星美凯龙家居广场等； 商务配套：（规划中）闽江北岸中央商务区（五星级写字楼、酒店、省市文化机关、江滨观景平台等）； 生活配套：家乐福、新华都、永辉超市等；华侨中学、
15、第六中心小学、十四中、福四中、闽江大学、教育学院附中、宁化幼儿园、永光幼儿园均在本项目两公里范围内；邮局：工业路邮政局、保兴邮政局；公园配套：闽江公园、闽风园、望龙园、缤纷园、白马河公园。交通状况：7、10、112、92、27、38、87、26、4、82、33、15、113、93、39、117、14等 小结：项目位于福州西二环路与宁化之路交汇处，处于工业路万宝商圈旁，正对规划中祥坂片区台西CBD。项目总地，规划有28-33层高层建筑，5幢新古典主义经典建筑风格匹配都市向上气质，与乌山、五一广场远远对望，将台西CBD壮阔建筑群尽收眼底，闽江北江滨沿线景观更是一笔无价的财富。水晶花园项目背景 开发
16、商：福建汇泰房地产开发有限公司项目位置 台江区 鳌峰路北侧建筑规模 建筑面积：160867平方米 建筑用途 普通住宅15000元/平方米 17000元/平方米面积户型 主力面积：65-135 设有商铺，一幢三层高的幼儿园。建九幢三层至33层的综合楼,医疗配套：东南妇科医院、惠好医药连锁、 安康门诊；银行配套：商业配套：万象城、宝龙城市广场、福州花鸟市场、 金融街万达广场以及永辉超市。商务配套：福州三十八中 、亚峰中心小学、 鳌峰洲小学。共建配套：公交站、派出所、鳄鱼公园、台江区鳌峰洲社区卫生服务站10路 13路 88路 71路 126路 312路 16路 74路 109路 112路等。红星苑福
17、州江滨建设开发公司项目位置 台江区 台江东临光明路，西靠连江南路、鳌峰大桥，南邻鳌峰路，北邻鳌港路14000元/平方米106026平方米:491200平方米 拟建18层至35层集住宅、写字楼、商场、文化中心、会所等功能的大型高层建筑群，总建筑面积49.12万平方米，包括有16座住宅、1座幼儿园、3层商场及2座27层商务写字楼。台江客运 东南幼妇医院 海峡银行 花鸟市场 万达广场、会所、物业管理、永辉超市等华侨中学、第六中心小学、十四中、福四中均在本项目两公里范围内；福州金融街万达广场:万达房地产开发有限公司项目位置 台江区 台江鳌峰路31号江滨中大道北侧、曙光路东侧49130平方米389500
18、平方米 规划有28-33层高层建筑，5幢新古典主义经典建筑户型面积: 一居23-60周边配套：福州花鸟市场；自身配套：商业、写字楼、五星级酒店、国际影院等；海峡金融街万达广场项目地上总建筑面积310500平方米，地下建筑79000平方米，项目建筑占地49130平方米。地下机动车位800个，非机动车位2500个，其中，除高星级酒店以外，写字楼建筑面积36700平方米，SOHO办公楼建筑面积101000平方米，商业综合体建筑面积95000平方米，商业步行街及酒楼建筑面积40000平方米，地下室超市15000平方米。拟建成的5A级高级写字楼共26层，1-2层为大堂，3层为酒店厨房、办公。四层以上为办
19、公。办公标准层数为23层，层高3.8米，标准层建筑面积1500平方米。SOHO办公楼共四栋，层高均为3米，其中西侧商业步行街上方两栋一栋28层，一栋29层。标准层面积900平方米。设置有3部客梯，1部消防梯。每层设置公寓20套。位于东侧商业综合体上方两栋均为28层，标准层面积1200平方米。设置有5部客梯，1部消防梯。每层设有公寓24套。商业综合体内部设有一条商业街，商业街西侧部分为3层，主要为商业店面及餐饮等。商业街东侧为5层，其中一层为娱乐门厅，国美电器卖场，百货卖场及名品店。二层为国美电器卖场，百货卖场及名品店。三层为KTV、百货卖场及名品店。四层为万达影城及百货卖场。五层为万达影城及百
20、货卖场及健身中心，商业综合体部分每层设有17部专用自动扶梯。20台专用电梯及23处专用楼梯供垂直交通使用。室外设步行街，地上酒楼部分4层，其余为2层，主要为商业餐饮。这其中，万达影城将建成为福建最豪华的超五星级影院，万达集团旗下的国内知名百货品牌万千百货也将进驻金融街。即将建设的威斯汀高星级酒店是很大的一个亮点。按照相关规划，该酒店建筑面积约为37800平方米，高20层，1-4层为酒店裙房，5-20层为客房，共设6部客梯，2部消防梯。一层到四层设置大堂、接待、商务中心、宴会厅、特色餐厅、会议室、游泳池、健身房、咖啡吧等功能用房。地下一层设夜总会及设备用房。地下二层为洗衣房、内部食堂等配套房和设
21、备房。标准层建筑面积1500平方米。客房标准层数16层。层高3.8米。每层18个标准间，2套标准套间。顶层设有总统套房，共有客房310套，建成后将是福建省档次最高的酒店。第四节 项目SWOT分析优势：1、地理位置优越：地块东北面和西面紧邻西二环和工业路交通主干道，沿街商业面积比重大；2、交通便利：项目所在区域交通条件便利，属于二环的黄金位置，使得出行极为方便快捷。项目周围公交线路较多，且有望建地铁口，四通八达，交通网络覆盖全市。3、周边商业气氛浓烈：项目周边宝龙城市广场、万象城，紧邻万宝商圈和规划中的祥坂片区台西CBD，周边有繁荣的商业氛围，有利于项目商铺价值的提升，吸引更多的人流量，区位优势
22、十分明显；4、周边配套设施齐全：由于项目区位优势，此处有各种商务、休闲、酒店等较高档次的设施。有众多的学校、医疗设施，满足购房业主就医、上学的普遍需求。5、生活氛围： 项目周围有众多小区林立，较大的购物广场以及众多的超市，金融机构齐全，由于已形成商业圈带来人流量，生活氛围浓烈。6、地块面积大：地块体量大且地下空间开发潜力大，能开发一个满足客户多功能需要的城市综合体项目；7、周边环境较好：由于周边都是已建工程，有较严格整体规划，井然有序，周边有西禅寺、江滨公园、白马河、白马河公园、乌山等福州胜景， 风景优美、空气清新，环境多项目本省的影响不大。劣势：1、地块形状被分割多块且不规则多边角，整体规划
23、有局限性。2、B14地块沿工业路规划红线应设置不小于10米宽的绿化带，影响沿街商业。3、B14地块限高30米，B14地块应在2011年底前结构封顶；B13、B11地块内100米以下建筑应于2012年6月30日前结构封顶、超过100米的建筑应于2012年底前结构封顶，时间比较仓促。4、对申请人和建筑规划、设计方案都有严格限制和约束。在优势和劣势里只列举了可能会成为优劣势的各方面，其实其中各方面都是可以互相转化的，视项目的具体情况加以归类。优劣势一般着重于项目的实体问题。机会：1、城市发展核心商业圈，区位优势明显；2、周边商业氛围浓厚，人流量大，能提供庞大的客源；3、起始楼面价相对较低，有较大的利
24、润空间4、地铁二号线将助推地块区位价值。威胁：1、周边商业区越来越多，同类竞争大；2、地块工期紧，规划要求严格，且周边地铁城尚未确定；3、该区域已出让众多地块，未来竞争激烈。第五节 客户分析有以下特征：（以下数据从其他文件参考所得，仅为住宅类商品房）1、大多数人喜欢购置新房调查结果反映出，打算选购新房占70；二手房占21，尚未决定占9，主要以选购新房为主。这一方面说明置业者主流的强劲购买力，同时也预示着住宅消费仍将由二级市场占据主导地位。2、自用为主导由于国家进行高强度房地产宏观调控，在购房用途的选择中，自住占60，投资占32，为亲友占4，为度假占3，其他占1。购房的用途主要是自用为主，投资客
25、户所占比例不高，在自用目的的细分方面，满足自己的居住需求占绝对主导，度假和购房给亲友的比例较少。3、更喜欢自己装修在交楼标准的选择上，毛坯房占50，厨卫装修占24，普通装修占19，精装修占7。毛坯房和厨卫装修的交楼标准比较受欢迎，其次是普通装修，精装修并不十分受欢迎。4、三房是首选在单位房间的选择上，选择1房占5，2房占20，3房占65，4房占7，5房以上占3。购房者主要选择三房单位为主，其次是二房，选择一房和四房单位的比例不多。5、最希望的面积区间希望购房面积的选择上，希望购置面积在90-110平方米比例最高；其次是70-90平方米，希望购置面积在70平方米以下的比例不高。与希望购买的房间数交叉分析表明，选择二房的购房者希望面积在70-90平米占比较大的比例，也有部分希望90-110平米和70平米以下，很少一部分希望在110-130平米。整体选择面积的中位数M0=85平
