1、高档住宅小区建设项目可行性研究报告书房地产开发建设项目可研报告安徽新华学院安徽省合肥市新天地花园可行性研究报告 课 程： 建设工程项目管理 班 级： 11工程管理一班 学 号： 第一章 前言1一、报告编制目的1二、报告编制依据1三、项目概况1第二章 项目开发经营环境分析2一、2014年国内经济及房地产市场回眸2二、安徽省合肥市房地产市场分析4三、有利投资经济形势成因分析5第三章 项目周边物业市场调查分析10一、投资地块的地理环境10二、区域分析-10三、项目周边主要物业分析11四、消费者调查分析10第四章 项目开发经营优势点与机会点分析13一、房地产投资项目开发经营机会形成模式13二、项目开发
2、经营优势点13三、项目开发经营机会点14第五章 项目定位15一、目标市场定位15二、产品定位-15第六章 项目规划、建筑设计建议16一、项目总体规划建议16二、住宅建筑设计建议17三、小区配套设施建议18四、环境艺术设计建议19五、道路交通设计-19六、绿化景观设计-20第七章 项目开发经营策略及投资估算20一、项目开发经营策略-21二、项目投资估算-22三、项目实施进度安排-23四、项目投资与筹资计划-24第八章 项目开发经营状况分析24一、项目的价格定位-25二、项目销售计划-25三、项目销售收入估算-35四、项目经营成本估算-35五、项目利润估算-36六、项目现金流量、财务净现值及财务内
3、部收益率-36第九章 项目开发经营风险分析26一、项目盈亏平衡分析-26二、项目敏感性分析-27三、项目开发经营主要风险及对策分析-27第十章 结论与建议 29第一章 前 言一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据 1、安徽省合肥市市规划局规划方案；2、国
4、家建设部及安徽省颁布的与房地产相关法律与政策； 3、现场勘察和实地调研所得资料；4、上海绿地房地产经纪有限公司提供的资料。三、项目概况“新天地花园”占地340亩-二十二万六千四百平方米，东临已建成的绿地乔治庄园小区,西临望江西路，北临枫林路。绿地乔治庄园绿树成荫、风景优美，红花中心河相伴果林，由此该地块系合肥市高新区的最佳路段，小区三面临街，可建商品用房达1400M长，地理位置极其优越，交通方便，环境优美，是未来高新区一个购物、美食娱乐、休闲、居住小区环境及其独特的新天地。根据安徽省合肥市市规划局的要求，该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过1.5，建筑密度不大于40%，绿化率大等于30%。
5、配套商业比例不得超过20%。据调查分析及以上资料，项目产品定位为中高档次的住宅新区。公司委托安徽新华学院设计所设计的规划方案已获得合肥市市政府批准，该方案初步确定项目主要技术指标如下：总用地面积：22.67公顷，合340亩。容积率：1.373总建筑面积：31.13万 其中：商业：5.43万多层住宅：19.72万 小高层住宅：4.41万 别墅：1.45万 公建面积：0.5万建筑密度：27.42%绿化率：42.88%第二章 项目开发经营环境分析一、 2014年国内经济及房地产市场回眸2014年1-12月房地产共开发完成投资10106.12亿元，同比增长29.7%；开发到位资金13128.22亿元，
6、同比增长37.6%；购置土地面积36965.03万平方米，同比增长21.5%；土地开发面积20853.75万平方米，同比增长20.2%；商品房施工面积116907.46万平方米，同比增长26.0%；商品房销售面积为32247.24万平方米，同比增长29.1%；商品房销售价格8379元/平方米，同比增长3.8%。2014年房地产市场对国民经济的发展起了巨大的推动作用，同时高速发展的国民经济、不断提高的居民收入水平以及改善居住条件的潜在巨大需求，也成为支撑房地产市场平稳发展的基础力量。2014年我国房地产行业的发展基本是健康的，是由有购买力的需求拉动的。1998年以来中国房地产行业发展的新一轮周期
7、与以往周期相比有着明显的区别。在经济紧缩的宏观形势下，房地产行业以住房制度的转轨为契机，以扩大内需的宏观经济政策为动力，实现了稳定的持续增长。从全国看，在房地产开发投资高速增长过程中，房地产市场保持了供求两旺，供求总量基本平衡，供应结构基本合理，价格走势平稳的发展势头，房地产业的发展与国民经济、与相关产业的发展比较协调。从供给情况看，20042014年，全国房地产开发完成投资额年均增长19.5%。全社会城镇住宅建设累计完成投资年均增长8.1%。在此基础上，2014年111月，全国房地产开发完成投资8285亿元，同比增长32.5%，高于同期固定资产投资增幅近3个百分点。从需求情况看，居民成为商品
8、住宅市场的购买主体。全国个人购买商品房占商品房销售额的比重由2003年的54.5%，提高到2014年的95.3%。而2014年111月则进一步提高到96.2。居民购房能力的变化及购买力结构的变化已成为决定商品住宅开发的根本力量。从产品结构及市场平衡情况看，商品住宅完成投资占房地产投资的比重由2003年的48.4%提高到2014年的68.1%；2013年，在房地产开发投资完成额中商品住宅、办公用房、商业用房和其他用房所占的比重分别为68.1%；4.9%；12%和15%；办公用房及商业用房严重供过于求的现象得到初步改变，商品住宅成为房地产开发的主体。而从2013年111月的竣工面积数据看，以上四类
9、物业之间的比重分别为83.7%、2.2%、10%和4.1%，得到进一步优化。在商品住宅销售中，2014年111月销售面积为1.99亿平方米，占同期竣工面积的95%。其中，销售面积增幅为32%，竣工面积增幅为29%，销售面积增幅大于同期竣工面积增幅3个百分点，这表明空置矛盾正在得到缓解。从价格走势看，商品房销售价格稳中有升，平均销售价格由1997年的每平方米1997.2元，提高到2002年的2291.3元，提高到2014年的8291.3元。其中商品住宅平均销售价格由1997年的1790元，提高到2002年的2130元，提高到2014年的8291.3元年均增长2.8%。2044年111月，商品房销
10、售价格每平方米为8456元，同比上升4.7%。仍显著低于同期8左右的GDP增长幅度，表明房价上涨是在经济增长所能支持的范围之内。2014年我国出台了许多房地产政策，而这些政策的共同点就是要在发展中求规范。在2008年的房地产业发展中，也还存在着或新出现了一些值得关注的结构性矛盾及局部过热问题。针对这些问题，2014年政府出台了一些对我国房地产市场的未来发展具有重大意义的政策。年初国土资源部关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知决定清理违规设立的各类园区和加强土地供应管理，停止别墅类用地的土地供应。4月份最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定，这对治理虚假广
11、告和重复抵押，防范金融风险，规范市场秩序起到了重要的保障作用。6月，中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知规定，这些规定对于防范金融风险、规范市场秩序、维护房地产业可持续发展将产生十分重要的作用。8月，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知在充分肯定“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”的基础上，重申发挥市场机制在房地产业资源配置中的基础性调节作用，并在完善供应政策、改革住房制度、健全市场体系、发展住房信贷、改进规划管理、调控土地供应、加强市场监管、整顿市场秩序等多个方面都作出了相应的规定。通知提出要“努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳
12、定”，这将是今后若干年里中国房地产市场发展的基本要求。二、 安徽省合肥市房地产市场分析1、经济状况合肥，安徽省省会，位于中国中部（北纬32、东经117），长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势，是全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心，也是全国重要的科研教育基地。合肥的经济发展状况可视为典型农业化经济向工业化及第三产业化转型阶段，其经济指标绝对值增长较快。GDP、固定资产投资总量双双突破4000亿元，工业产值超过6600亿元，社会消费品零售总额接近1300亿元，财政收入接近700亿元，人民币存款接近7000亿元，城镇居民人均可支配收入超过
13、25000元，农民人均纯收入突破9000元。初步核算，2012年全市生产总值（GDP）4164.3亿元，占全省的24.2%；按可比价格计算，同比增长13.6%，高于全国、全省5.8和1.5个百分点，继续保持省会城市前列，居中部省会城市第一。其中，第一产业增加值229亿元，增长5.4%；第二产业增加值2303.9亿元，增长15.4%；第三产业（服务业）增加值1631.4亿元，增长12.3%。三次产业结构由上年的5.7:55.1:39.2调整为5.5:55.3:39.2。 苏中平原广袤的土地与相对廉价的劳动力成本注定其在长江三角洲的新一轮产业调整中可以起到极为重要的拾遗补缺的作用，可以预见随着长江
14、三角洲经济的发展尤其是苏南经济的崛起，日益增高的土地及劳动力成本将挤压出绝大部分的劳动密集型企业，北迁将成为该类企业的发展趋势，能否把握该项机遇，将自身的区位优势和劳动力优势转化为经济发展动力，是该市经济发展的关键。2、房地产状况衡量房地产市场形势，必须遵循以下基本标准：首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次要看房屋价格的波动状况及其走势。从目前全国房地产市场的运行情况看，正处于正常发展的佳境状态，如果从房地产周期角度看，则是繁荣健康发展阶段。城市化进程加速房地产业发展。工业化的发展将极大的加速城市化进程，城市化进程正是人口、财富、人才、资本的横向
15、集中的过程，城市中心功能的进一步完善，将会形成房地产市场向上的新的动力。5-6年之内如果国家不出现大的政策性调整，房地产市场还将会有5-6年的高速发展时期。合肥市的经济刚起步，房地产市场目前来说还不是很发达，全市尚未形成真正意义上的具有较强竞争能力的房地产公司，在市场产品力上也极为薄弱，还未有任何具规模的小区形成，并缺少大量先进的房产设计和营销手段，市场本身还存在着许多问题。合肥市目前真正从产品本身出发，具备较先进的规划理念的个案屈指可数。虽然目前的在售楼盘较少，有的已经售完，但土地拍卖和新开发的楼盘数量正在增加，该市的房地产市场2008年变化较大，销售量和价格涨幅增长较大。随着经济发展、收入
16、增加、居住水平的提高而不断演变，合肥市的房地产将会迎来一个蓬勃健康发展的阶段。三、有利投资经济形势成因分析1、国家宏观经济的影响2、安徽省合肥市经济发展势头良好3、全国整体房地产市场发育发展情况良好展望2015年中国房地产业将沿着通过规范而求得可持续发展之路前进。2015年，房地产市场将继续按“三个基本”的要求保持快速发展势头。我国将把扩大消费作为扩大内需的着力点，住房消费也将继续升温。为了保持房地产市场的健康发展，政府将继续采取一系列措施，通过加强土地市场建设，压缩房地产信贷，加快和完善房地产信息收集系统等，抑制部分地区增长过快的房地产投资，适当控制房地产市场价格，防止泡沫经济产生危害国民经
17、济发展和社会安定。4、公积金归集、商业银行住房贷款的有力支持房地产融资多元化发展国内房地产企业日益加强房地产基金的关注与需求，国外房地产基金纷纷酝酿在国内建立基金市场，都将对房地产基金的建立产生积极的促动作用。预计2015年，随着中国市场的逐步国际化，地产信托和房地产基金等融资方式将得到进一步的拓展。在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说新天地花园项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。第三章 项目周边物业市场调查分析项目调查是可行性
18、研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，合肥市房地产市场，地区既有的生活消费条件，住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。一、投资地块的地理环境本项目位于安徽省合肥市高新区内，地处中国安徽省中部，长江以北，黄海之滨。全市总面积7029.48平方千米 ，总人口172万。合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。全市行政辖区总面积为7029.48平方公里，其中巢湖水面面积233.4平方公里；市区总面积838.5
19、2平方公里，其中巢湖水面面积72.93平方公里，新增南岗镇面积91.95平方公里，新增烟墩乡面积106.78平方公里，市区建成区面积为224平方公里。 合肥市已基本构建了较为完善的基建设施与交通网络，为其更好的融入中国最具经济活力的区域-长江三角洲，奠定了基础。特别需要指出的是待沿海高速公路即同三高速公路营建完成后，合肥同长江三角洲核心区域-上海的经济地理距离将大大缩短，极具潜在区位优势，给合肥市带来接受发达地区强辐射的新机遇。二、区域分析本项目位于安徽省合肥市高新区内，占地340亩，东临已建成的绿地乔治庄园小区,西临望江西路，北临枫林路。地块规整，基建配套（水、电、气、污）系统完善，基地西靠
20、经济开发区核心地块，东临合肥市各行政单位，潜在客户群体较为广泛，这是该项目显而易见的优势。综上所述，鉴于该地区潜在的区位优势和明显的成本优势决定了其经济将会进入加速期，在可预见的将来其区域购买力将出现质的飞跃，尽管目前其各项经济指标并不十分突出，但从房地产项目开发先导性、周期性等特性以及近期周边地区一级市场价格上涨态势来判断，该区域房地产一、二级市场上涨空间将十分巨大。三、合肥市高新区项目周边主要案例分析合肥市目前真正从产品本身出发，具备较先进的规划理念的个案屈指可数。以下将对该市的几个代表个案进行简析。【合肥绿地乔治庄园】本项目位于高新区习友路和玉兰大道交叉口西北 。本项目由一级开发资质的上
21、海绿地房地产开发有限公司投资建设，占地面积16800平米，总建筑面积30000平米，由531幢住宅、洋房、别墅，绿化率达到45%。该案房型为住宅、洋房、别墅 ，平均价格为9800元/，于2013年底交房，现已基本售完。【梦园小区】本案由合肥众望置业有限责任公司开发的，位于合肥市高新经济开发区长江西路669号 ，拥有成熟的交通设施，生活机能和市政配套。该案由多层和一些高层组成，房型面积为二房9192，三房135139，平均销售价格为6460元/；商铺一楼平均价格为20000元/，二楼平均价格为8900元/。该案目前已基本售完。【桂花园】桂花园位于合肥市高新区天柱路与黄山路交叉口 ，与蜀峰湾公园及
22、合肥市区惟一的山脉大蜀山隔路相望，自然景色十分宜人。绿城桂花园由多层公寓、小高层公寓、中心会馆、学校、幼儿园及各类现代化生活服务设施组成，总占地面积约480亩，总建筑面积约41万平方米，地下车库配比率为65%，容积率1.22，绿化率42.3，是低密度、低容积率、高绿化率的大型高尚生活园区。绿城R26;桂花园采用围而不合的整体布局，外借湖光山色入园，内依园区丰富景观，各组团高低错落，形成灵活有序的空间形态。大规模的中心花园和组团、宅间绿地及蜿蜒曲折的水系，形成了层次丰富的生态视域。园区建筑依据景观布置，多层建筑与小高层建筑错落有致，充满了意境之美和成熟之美。在园区的色彩调理上，绿城桂花园以赭红、
23、淡黄、青灰为主色调，使其如同一个自然形成的江南聚落小镇，整个园区清新典雅、温馨秀丽. 从2004年7月一期开始交付，到2006年10月底二期沐霞苑8、10号楼交付，绿城桂花园30万平米成熟社区已完美呈现，园区温馨秀丽的家园氛围魅力绽放，绿城桂花园已被公认为全国人居事业的经典代表作品。 温馨知会： 2006年10月，桂花园一期、二期已全面交付，30万平米江南小镇已完美呈现。桂花园珍藏少量电梯观景洋房及顶层复式洋房现正热售。2007年5月桂花园三期即将压轴公开。桂花园幼儿园已于2006年9月正式开园，桂花园学校即将于2007年6月竣工，2007年9月迎接新生。华联超市、桂花园美食城、赛拜思腾蛋糕坊
24、、社区卫生医疗服务站已纷纷开业，商业配套日渐完善。建筑面积410000，绿化率42%，平均价格为9854元/。【汇总分析】通过上述个案的分析后，可以看出合肥市楼盘2014年的平均价格在8000元/左右，目前楼盘的平均价格随着市场的变化，已经将达到9000元/左右。建筑规划都为多层，建筑规模都比较小，房型设计以二房和三房为主，二房面积在90110，三房为134150。2014年区域在售楼盘实现销售约25万平方米，客户主要来自合肥市当地，现对已购房客户进行调查统计分析后发现。客户类型主要为国家行政企事业单位，科研教育单位，个体私营业主这几种常规的住宅消费类型。已购房客户职业分布：行政事业单位35%
25、；科研教育单位25%；个体私营企业40%。购买力：置业的客户购买力较强，已购房客户的家庭月收入均在3500元以上。购买动机：换环境87%； 结婚用8% ；投资5%，客户购买动机主要为改善居住环境。合肥市目前的在售楼盘较少，有的已经售完。虽然目前的在售楼盘较少，但土地拍卖和新开发的楼盘数量正在增加，该市的房地产市场2008年变化较大，销售量和价格涨幅增长较大。随着经济发展、收入增加，2015年起合肥市的房地产将会迎来一个蓬勃健康发展的阶段。四、 消费者调查分析为了使本项目更适应市场发展，满足合肥市当地居民的购房要求，我们对合肥市部分市民进行了关于住宅消费的市场调研。（一）问卷调查的问题及汇总1、
26、对合肥市新的中心线商品房有投资购买兴趣的意向 65%表示有兴趣购买，25%表示可以考虑，10%表示不买。2、对住宅形式的选择 30%的人选择多层；40%的人选择小高层；30%的人选择联体别墅。3、 对开发区房价的预期 50%希望价格范围在6000-7000元/；40%希望价格范围在7000-8000元/；10%的人希望价格范围在8000-12000元/。4、 对付款方式的选择 25%的人选择一次性付款；75%的人选择分期付款方式，并向银行按揭贷款。5、 对购买房子面积的要求 10%的人希望90以下；30%希望90-110；35%希望110-130；20%希望130-150；5%希望150以上。
27、6、对房型的要求 40%的人希望房型为三房二厅二卫，25%希望房型为三房二厅一卫，20%希望房型为二房二厅二卫，15%希望房型为二房二厅一卫。7、对各房间面积大小的选择 80%希望主卧面积在1618，20%希望主卧面积在1214；70%希望次卧面积在1214，30%希望次卧面积在810；75%希望客厅面积在2025，25%希望客厅面积在1518；75%希望餐厅面积在1012，25%希望客厅面积在58；80%希望厨房面积在911，20%希望厨房面积在57；75%希望卫生间面积在56，25%希望卫生间面积在34；85%希望阳台面积在45，15%希望客厅面积在23。8、对建筑外立面风格的选择 40%
28、希望是欧式风格的，50%希望是现代风格，10%希望是中式风格。9、对建筑外立面颜色的选择 50%希望是白色的，35%希望是黄色的，15%希望是红色的。10、对建筑外立面材料的选择 65%希望用面砖，35%希望用涂料。11、对屋顶造型的选择 50%希望坡顶式，25%希望平顶式，25%希望飘带式。12、对阳台形式的选择 55%希望是封闭式，45%希望是敞开式。13、对窗台造型的选择 65%希望是落地窗台，20%希望是普通窗台，15%希望是六角窗台。14、对窗框材质的选择 65%希望用塑钢，35%希望用铝合金。15、对阳台造型的选择 60%希望是弧形，40%希望是方形。16、对小区采用哪种供气方式 85%希望是管道煤气，15%是瓶装液化气。17、在购买商品房时，考虑哪些因素 70%主要考虑交通和环境因素，60%主要考虑生活配套，60%主要考虑地段，50%主要考虑教育配套，55%主要考虑房价和房型。总体上人们都希望小区周边交通、生活配套、教育配套比较完善，因此对这些因素考虑的多一点。18、对绿化形式的选择 45%希望是草坪，20%希望是树木，35%希望是花草灌木。19、喜欢的环境景观要素 40%希望有喷泉、花坛，25%希望有雕塑和围廊，20%希望有景观、水池。20、希望的小区配套设施有哪些 55%希望有医疗中心和小型超市，20%希望有会
