1、宏观调控环境下的房地产企业内部控制探析以泰禾集团为例财务管理审计毕业论文-文档均为word文档，下载后可直接编辑使用亦可打印-摘要改革开放以来，中国经济得以振兴，房地产行业也在改革的浪潮中发展迅速。时至今日，房产已然成为当今社会居民最为青睐的消费品，整个房地产行业在我国国民经济运行中占有不可或缺的重要地位。在这样的社会背景下，我国的房地产企业也经历了较长的一段发展时间，现有的房地产企业已然较为成熟，房地产企业相互之间的竞争也愈发激烈。加之近年来，我国宏观调控政策的出台，给房地产企业带来了巨大的压力。然而，在很长一段时间里，许多房地产企业对于企业的内部控制仍然不够重视，直至部分房地产企业事故频出
2、吼，才给剩余的房地产企业敲响警钟。在这样的政策环境下，房地产企业急需通过一定手段与措施来提升自身的管理水平，这使内部控制制度的施行情况对于房地产企业的意义愈发重要。当整个房地产行业的发展趋于成熟之际，现有房地产开始寻求完善企业内部控制制度的方式，力求通过内部控制来提高企业自身的管理水平。泰禾集团作为我省本土的知名房地产集团，其在内部控制方面的工作已然取得一定的成效。通过对泰禾集团内部控制制度的探析，我们发现对于房地产企业来说，内部制度的规范化、健全的风险机制、信息系统的建设及对内部控制进展的监督是十分重要的。在房地产企业进行内部控制制度建设时，不仅要考虑到制度的具体内容，还要考虑到制度设立之后
3、的具体实施情况。只有完善的内部控制制度建设及有效的内部控制活动实行，才能真正意义上帮助房地产企业长远的发展。关键词：宏观调控，房地产企业，内部控制AnalysisInternal Control of Real Estate Enterprises under Macro-control EnvironmentTaking Taihe Group as an Example AbstractSince the reform and opening up, Chinas economy has been revitalized, and the real estate industry has
4、also developed rapidly in the wave of reform. Up to now, real estate has become the most popular consumer goods in todays society, and the whole real estate industry plays an indispensable role in the operation of our national economy. Under this social background, the real estate enterprises in our
5、 country have also experienced a long period of development, the existing real estate enterprises have been more mature, and the competition among the real estate enterprises is becoming more and more fierce. In addition, in recent years, the introduction of macro-control policies in China has broug
6、ht great pressure to real estate enterprises. However, for a long time, Many real estate enterprises still do not pay enough attention to the internal control of enterprises, until some real estate enterprises roar frequently, only to sound the alarm to the remaining real estate enterprises. In such
7、 a policy environment, real estate enterprises urgently need to improve their own management level through certain means and measures, which makes the implementation of internal control system more and more important to real estate enterprises. When the development of the whole real estate industry
8、tends to mature, the existing real estate begins to seek to improve the internal control system of the enterprise, and strive to improve the management level of the enterprise itself through internal control.Taihe Group as a well-known real estate group in our province, its internal control work has
9、 achieved some results. Through the analysis of the internal control system of Taihe Group, we find that the standardization of the internal system, the sound risk mechanism, the construction of the information system and the supervision of the progress of the internal control are very important for
10、 the real estate enterprises. In the construction of internal control system in real estate enterprises, we should not only consider the specific content of the system, but also take into account the specific implementation of the system after the establishment of the system. Only the construction o
11、f perfect internal control system and the implementation of effective internal control activities can we really help. The long-term development of real estate enterprises.Key Words:Macro-control , Real Estate Enterprises ,Internal Controls第1章 绪论1.1 研究背景房屋作为日常生活息息相关的场所，居民在对房产进行选择时是最为慎重的。居民对房地产企业的高要求促
12、进了房地产企业的快速发展，造成房地产企业相互之间的竞争变得十分激烈，使得房地产行业的发展备受我国政府和国民的密切关注，房地产行业的发展已经成为我国国民经济的发展命脉。在国家不断出台政策实行宏观调控的背景下，如何适应国家政策变化，依靠精简项目成本等方式使得经济效益有效提高的方法开始受到房地产企业领导者的关注。管理者越来越重视企业的内部控制问题对于企业本身的重要性，为了抵消来自于企业外部的不良影响，让企业良好发展，房地产企业的管理者开始对企业内部进行精益管理、有效控制等举措。特别是在国内的大环境中，许多房地产企业发生了丑闻，其中绿城集团更是因为“杭州纵火案”被曝光在公众视野中。这为中国的房地产企业
13、敲响了警钟，企业内部控制不力将为企业带来十分严重的后果。本文以泰禾集团为例，通过分析泰禾集团所设置的内部控制体系，了解其对不同环节工作人员的职责的确立和监督程序的实施，分析了集团内部控制制度方面存在的问题和主要原因，根据实际问题来针对性的提出对策，不仅适应于泰禾集团也对其他房地产企业的内部控制制度设计具有借鉴作用。1.2 研究意义本文通过分析房地产企业受到宏观政策变化的影响，探讨房地产企业如何通过内部控制来适应宏观调控政策，以泰禾集团为实例，进而研究房地产企业在宏观调控政策下的长久发展方式。对内部控制制度进行探析，从而在理论上提出优化房地产企业内部控制制度以适应宏观调控政策变化的方法。文章以泰
14、禾集团为研究对象，以房地产企业的内部控制的理论研究为基础，以宏观调控环境为背景，以泰禾集团内部控制的制度实施情况为出发点，进而根据以上基础研究来具体分析房地产企业在适应宏观调控政策过程中内部控制制度在实施中存在的问题及产生的原因，对应的提出优化对策方案，对泰禾集团及其他房地产企业来说，具有一定的实践指导意义。第2章 内部控制概述2.1 内部控制的含义企业的内部控制是指企业为了获取资本并高效地利用，实现其长远发展的目标，从而在企业内部进行控制、监管的具体措施。2.2 内部控制的要素内部环境、控制活动、风险评估、信息与沟通、与内部监管是企业内部控制的五个重要要素。企业的内部控制要从以上的五个要素出
15、发，着重分析是否存在不同要素之间的不平衡发展，从而根据五要素平衡发展的要求来完善企业内部控制的制度。2.3 内部控制的目标企业力图通过内部控制从而达到一定的成就即为内部控制的目标。企业目标可以激励企业不同部门互相发挥其特有的智能，促使企业的运营达到一定成效。通过观察内控理论的变化历程，可以发现传统意义上的查错和纠弊已经不再是现代企业的内部控制目标，多元化、纵深化的趋势才是企业内控目标的变化方向，这关系到企业整体管理的各个层面。其主要表现为：（1）有效实现组织目标（2）企业资源的最大化利用（3）企业信息质量的保障（4）企业资源的保护措施（5）企业必须服从法律法规、政策、规则和程序。第3章 宏观调
16、控环境对房地产企业内部控制的影响3.1 房地产宏观调控的概念定义国家为了抑制房地产泡沫，控制房地产价格，减轻普通居民的购房压力，从而施行的一系列宏观调控政策。3.2 房地产宏观调控的背景长久以来，我国的房地产行业备受社会各界的高度关注。一方面，房地产行业高速发展的态势深刻影响着住房等民生问题。另一方面，也切实带动了相关行业产业的发展，逐渐成为带动国民经济的主力军之一。与此同时，房地产开发投资同样呈现出快速增长趋势，房屋价格连年飞涨早已超出了大众的承受能力。大众只有通过房产信贷等形式，减轻买房压力。在越发严峻的态势下，中央政府通过出台各项政策对房地产行业进行宏观调控，以此控制其产生的诸多问题和负
17、面影响。通过梳理我国出台的有关房地产行业的宏观调控政策，不难发现其政策方向是根据房地产行业形势的变化而调整的，在不同阶段凸显出不同的目标和特征。3.3 房地产宏观调控政策对房地产企业的影响3.3.1 限购对房地产企业的影响（1）由于限购政策的出台，一些投资投机者选择去未限购城市购房，从而造成未限购城市的需求明显增长。（2）限购政策出台以后，我国房价的总体虽仍继续上涨，但已限购城市的房价涨幅可见降低，而未限购城市的房价涨幅仍持续加大，这表明限购能够有效抑制房价的过快上涨。3.3.2 增加土地供应对房地产企业的影响在一般的市场经济环境下，同时按照相关的经济规律，房地产的价格有出现了下降的现象，这时
18、候也可以看作是一种平衡的状态。需要注意的是，虽然土地量的增加可以影响房地产行业的价格，但是不能影响房地产行业的需求量，因为对于消费者来说，这些都是刚性需求。通过上面的论述可以得出。土地政策和房地产行业是相互联系，相互影响的。土地供应体现了房地产行业发展的需要，而房地产价格则体现了市场消费者对房地产的刚性需求。3.3.3 大力整治“首付贷”对房地产企业的影响政府大力整治“首付贷”意味着购房以及贷款买房的条件越来越高，会降低一部分购房需求，会使一部分人选择在二三线城市购房，从而促进地方房地产企业的发展。3.3.4 推进房地产税立法对房地产企业的影响短期来看，房产税的征收将会抑制需求，让活跃的房地产
19、市场降温。但长期来看，也可击整个房地产行业，使房地产市场萎缩。房地产税立法或将是一把双刃剑。3.4 宏观调控政策对房地产企业内部控制的影响3.4.1现有的内部控制体系抗压能力不足在调控政策的影响下，房地产企业的盈利空间压缩，而我国房地产企业的内部控制体系抗压能力不足，员工对内部控制活动的参与程度低。现有的房地产企业内部控制水平，无法达到提高企业抵御外部风险能力与提高企业经营管理能力的目的。3.4.2房企内部控制风险增大受宏观调控政策的影响，我国房地产企业的运营资金开始紧张，资金压力增大，企业运营风险增高。但我国房地产企业对资金的综合管理不足，企业融资渠道少，企业资金的流通能力低，导致房地产企业
20、的内部控制风险加大。3.4.3房企内部监督机制容错率更低政策压力的增大，将导致房地产企业内部运营管理过程中的容错率降低。房地产企业的内部控制效果、行政效率是受房地产企业的内部监督机制影响的，内部控制活动的容错率降低促使房地产企业的内部监督机制容错率更低，内部监督开展难度上升。第4章 房地产企业概况及内部控制制度现状4.1 房地产企业概况历史上，我国的房地产行业主要经历过四个发展时期。第一是萌芽时期，即我国房地产市场化机制形成的时期；第二是发展时期，这个时期我国的房地产行业发展迅速，国家及政府部门并开始使用宏观调控来完善其发展；第三是完善时期，国家通过宏观调控，使房地产市场首次出现了价格和产量都
21、下跌的情况，说明了行业发展已在完善，国家调控出现了成效；第四是回弹再调整时期，次贷危机出现后，国家为了稳定市场经济的信息，实行调低双率的政策，五次降低息率，而房地产行业重新出现了急剧回弹的情况，国家则再度进行调整打压。目前来看，我国的房地产企业面临着两个方面的主要问题：一是房地产的刚性需求；二是商品房的大量空置，房地产泡沫严重，房地产行业过度投机的现象严重。经过国家宏观调控的政策实施，其成效还是有的，目前我国房地产的销量增长速度已出现了下降，但是这也促进了整个房地产行业在未来的竞争将会十分激烈。在我国的经济发展过程中，房地产行业已经变成不可或缺的支柱性产业，房地产行业的发展也印证着我国经济总体
22、发展的趋势。4.2 房地产企业内部控制特点目前房地产发展的环境表现为房地产市场的形势变化比较大，政府的调控政策比较多。在这样的环境下，房地产企业应该依据自身企业的特点和实际情况，来结合政府的宏观调控政策，来应对经营管理中出现的风险和问题，较好的开展企业内部控制活动，从而促进企业的稳步发展。在当前的政策形势下，我国房地产企业的内部控制存在以下特点：4.2.1 在内部环境方面的现状企业文化、组织架构、社会责任、发展战略、人力资源的元素是房地产企业的内部环境的主要组成部分，良好的内部环境是房地产企业实施内部控制活动的保障。近来，我国的房地产企业内部环境有所改善，企业的领导者开始能够意识到内部环境的重
23、要性。4.2.2 在风险评估方面的现状房地产行业属于典型的高风险行业，根据普遍存在过度依赖银行贷款的问题，这在一定程度上会导致房地产企业面临较大的风险。我国的房地产企业的风险评估标准拟定不合理，更新不及时。这就导致我国的房地产企业在进行经营管理活动时，对与企业内部控制目标相关的即将发生或已经发生的风险无法及时识别。并且，我国的房地产企业的风险应对方案不完整，无法根据风险的具体情况采取有效的应对措施。4.2.3 在控制活动方面的现状房地产企业经营活动的复杂性、层次性决定了房地产企业进行控制活动的复杂性，多数房地产企业内部控制管理过于片面，大都缺乏对于风险防范以及内部活动约束机制的管理，造成房地产
24、企业风险的堆积，使得内部控制的事前管理职能弱化。4.2.4 在信息与沟通方面的现状房地产行业具有各项周期长的特性，这对不同部门之间的信息沟通水平要求很高。但我国房地产企业的信息流通制度仍不够完善，导致企业内部的信息不对等。房地产企业的内部信息沟通形成堵塞时，企业的内部控制活动将随之停滞，失去调整经营战略以适应市场变化的能力，房地产企业的经营管理能力受到影响。4.2.5 在内部监督方面的现状目前不少房地产企业内部控制工作效果存在明显不足，缺少对内部控制工作的实行情况进行内部监督、检查，无法及时有效的发现其存在的瑕疵和问题。由于只重视内控制度的建立，不重视评估工作效果，也是导致内部控制无法做到对企
25、业不利行为进行有效约束的主要原因。第5章 泰禾集团内部控制案例分析5.1 泰禾集团简介1996年，黄其森创立泰禾集团，并于2010年成功上市。经过多年辛苦经营，泰禾集团一举成为我省本土最大的地产集团。泰禾集团是一家集地产、文化、健康、金融四元一体的大型公司。泰禾依托其在商业、住宅等领域经过多年的优势，以房地产为核心，联合其在其他商业领域的优势，志在建设集社交、教育、文化、养老、医疗和购物为一体的商业集团，努力开创“中国式美好生活”。泰禾集团分别于海西经济区、长三角地区、京津冀地区及大湾区建设众多精品项目，公司战略目标契合“一带一路”、“京津冀协调发展”等国家重大战略。地产板块销售业绩连年攀升，
26、中国指数研究院等权威机构联合发布了2018年中国房地产销售额百亿企业排行榜。其中，泰禾集团以1456亿元的销售成绩，稳居中国房企前20强，实现高质量的业绩增长。5.2 泰禾集团设立内部控制制度情况根据2018年泰禾集团内部控制评价报告，可以获悉泰禾集团的内部控制制度建设情况表现在以下几个方面：5.2.1 资金管理制度情况在资金管理方面，泰禾集团结合自身情，以银监会的规定为蓝本，建立了泰禾集团资金管理制度。制度主要要求了资金在运作过程中应保障安全、降低成本、提高利用率、加强管控，并明确了资金结算及管理的要求。制度具体要求由总部资金管理单位统一调控集团的融资业务，规定只有在经过总部资金管理单位审批
27、后，各子公司才可以到银行进行账户的开户和销户业务；总部资金管理单位统一调控对外融资业务；在付款方面，为了加强资金管理的计划性，泰禾集团通过资金管理单位定期编制月动态资金计划，并跟踪子公司的完成资金计划的情况，调整资金分配比例。5.2.2 内部审计控制制度情况泰禾集团有专门的审计管理部门，其目的为监督集团内部控制制度的执行情况，探寻企业内控制度的不足并提出有针对性的措施及方法。泰禾集团十分重视对于集团内部的审计控制制度。在制定制度的过程中，泰禾集团会由专门的审计部门对各个项目公司每个季度的内部控制情况进行审计，也会不定期的审计总部的各个部门，并由集团最高负责人直接接受审计汇报。但是，在集团内部审
28、计过程中容易出现审计人员缺少自我监督，在审计活动中无法以公平客观的的立场对各部门做出审计，出现索拿或索要的现象，导致集团内部已经出现的问题被掩盖或忽略，阻碍企业的发展。5.2.3 业务控制制度情况作为一个房地产企业，泰禾集团的业务涵盖各种层次的业务层面。即便如此，泰禾集团在关键的部分和监督机制方面都能做的较好的内部控制。泰禾集团为了严格审核各个业务的操作流程，制定了十分规范的业务控制制度。在销售业务方面，泰禾集团根据公司具体情况，遵循国家法律法规，制订了泰禾集团营销管理制度，规范了集团在销售业务的各个环节的具体措施。这有利于公司经营目标的达成，更有效降低了销售风险。在采购业务方面，泰禾集团严格
29、把控采购部门的人员及工作秩序，制定了泰禾集团采购管理制度。明确采购业务各部门的分工与责任，做到各部门相互制约。5.3 泰禾集团内部控制问题分析5.3.1 内部控制存在局限性企业的内部控制对象应该包含企业的所有成员，不单单针对企业的普通员工，企业的管理层更应该以身作则，严格遵守内部控制制度。泰禾集团对内部控制制度所针对的对象方面略有偏差，企业内部控制的对象不明确，在进行内控活动时没有做到一视同仁。 5.3.2 内部监督不力泰禾集团虽然制定了一些的制度对企业内部进行监督、管理，但其制定的制度在具体实施方面并不尽如人意。审计部门在审计工作完成后只是将审计报告上报给董事长，而并不没有负责对审计报告中发
30、现的问题提出解决的办法，也没有对审计报告发现问题进行改正的情况进行回头督促。这样将导致每一次的审计都会出现相同的问题，恶性循环，最终得不到及时有效的解决。 5.3.3 信息沟通不及时为了方便员工之间的相互交流和联系，泰禾集团在内网电脑上安装了内部交流联系的软件，对各个部门员工进行了分组，为部门之间的员工和跨部门的员工之间提供了很好的沟通平台。然而，该企业的员工运用此软件进行沟通和交流的并不多，分析其原因，主要可能是因其企业的文化氛围所致。泰禾集团的规章制度都是战略经营委员会进行决定并直接发布和实施，这种方式形成了单向的指令下达情形，而忽略了企业管理层与员工之间的双向交流和沟通。而且企业制定的制
31、度在实施中发现存在问题也难以正常的反馈，造成部门员工有想法却没有方便的途径提出，只是私下讨论，将造成员工与企业之间的隔阂，企业建立的沟通平台也不能较好的运用。5.4 泰禾集团内控控制问题对策5.4.1 内控制度规范化面对内部控制活动进行不力的问题，首要的是必须重视企业人力资源管理的建设，从而为企业内控制度的完善提供人力保障，让人力资源在企业内部控制活动中发挥最大的作用。并且，内控制度的管理对象是公司的全体员工，在施行内控活动的过程中必须平等、公平，保证每个员工受到相同的管控。5.4.2 建全内部监督机制首先，在泰禾集团的内控制度建设上要严格规范企业内部审计部门的监督职能。为强化公司的内部监督机
32、制，首先必须要完善企业内部审计部门的监督职能。根据目前内部控制制度在内部监督方面的问题，应及时的完善内部审计部门的组织结构，部门人员设置上应至少在两人以上，保证部门的审计业务有两人以上来同时参与，才能形成相互之间的监督，避免审计部门内部监督的缺失。5.4.3 完善信息系统建设泰禾集团应该在现有的信息化系统基础上，进一步完善企业信息系统建设，对于企业信息系统的运用应有效的开展，切实做好对企业信息系统的运行情况和维护管理等方面工作，防止安全性风险的出现，做好设备的环境控制、系统内数据的访问控制、数据储存存档的控制以及相关设备使用的控制。充分的利用信息系统的技术优势更好的做好企业信息沟通工作，让企业信息更好为企业内部控制服务。第6章 房地产企业内部控制存在问题的原因及对策6.1 房地产企业内部控制存在问题的原因分析6.1.1 缺乏意识首先，能给企业带来直接经济利益的并不是企业的内部控制活动，通过企业的内部控制活动给企业带来的间接经济利益在短时间内也无法体现出来。而内部控制的规章、制度的制定也往往需要耗费企业大量的人力、物理资源，并且企业在进行内
