1、-792613应收账款307897188655119242预付账款28653673337361-471995其他应收款348153220057921475740存货7596911流动资产合计7927285非流动资产：可供出售金融资产24661947624614251,长期股权投资1063749704031359718投资性房地产1171048237523933525固定资产21297716122651751在建工程91367105112-13745无形资产4300742685323商誉 20169长期待摊费用635142322119递延所得税资产35252630548647040其他非流动资产
2、508062218494862132,非流动资产合计：371587416027882113086资产总计流动负债：短期借款510251993240-482989交易性金融负债11692576-1407应付票据1478390497713980677应付账款639584644861001909746预收款项2449409应付职工薪酬24516721777527393应交税费4578214515596262应付利息2912464969-35844其他应付款547042936045321865897一年内到期的非流动负债27521792562496189683流动负债合计6908827非流动负债：长期
3、借款3668313360360764706应付债券 739839预计负债46884429258其他非流动负债2961568-1272递延所得税负债6727273381-6110非流动负债合计 44844073682985801421负债合计7710248所有者权益：股本110149710995551942资本公积 853222868386-15164盈余公积 20135411701705311836未分配利润367068926688101001879外币报表折算差额50649440996550归属于母公司所有者权益768959863825551307043少数股东权益2854344183126
4、41023080所有者权益合计82138192330123负债及所有者权益总计分析如下：资产角度分析本期总资产的增长主要还是体现在了流动资产的增长上。如果仅从这一变化来看，该公司资产的流动性有所增强。尽管流动资产的各项目都有不同程度的变动，但其增长主要体现在这些方面：一、存货的大幅度增长。存货净值增加了7596911万元，增长幅度为%，总资产的影响为%。根据企业近年来的发展趋势，结合去年大量开工的产品转入销售，未来住房供应将会增加，有助于未来盈利的增加。原因是公司规模扩大，获取资源增加。二、其他应收款的增加。其他应收款增加了1475740万元，变动幅度为%对总资产的影响为%，根据资料可知公司的
5、合作方往来增加，导致其他应收款的增加。三、货本期的货币资金比上期减少了792613万元，减少了%，对总额的影响为%。资料可知，由于增加了开工和获取资源的增加导致了货币资金减少。总的来说，货币资金的减少幅度小于增加的幅度，使得流动资产总额是增长的。非流动资产的变动主要体现在一下方面：一、投资性房地产的增加。投资性房地产的增加。投资性房地产本期增加933525万元，增长幅度为%，对总资产的影响为%。是由于经营规模巨大扩增。二、其他非流动资产的增加。其他非流动资产本期增加486213万元，增长幅度为%，对总资产的影响为%。负债角度分析本期权益总额增长主要体现在负债的增长上，非流动负债增长是其主要方面
6、。流动负债本期增长6908827万元，增长幅度为%，对权益总额的影响为%，这种变动可能导致公司偿债压力的加大及财务风险的增加。流动负债增长主要体现在以下几个方面：一是预收款项的增加。预收款项本期增加2449409万元，增加幅度为%，对权益总额的影响为%，其主要原因是预售总额的增加。二是应付款项的增加。应付账款本期增加了1909746万元，应付票据本期增加了980677万元，其增长幅度分别为%和%，对权益总额的影响合计为%。由于优化支付方式使得应付票据增加，应付款项的大幅度增加给公司带来巨大的偿债压力，如不能按期支付，将对公司的信用产生严重的不良影响。三是其他应付款的增长。其他应付款本期增长了1
7、865897万元，增长幅度为%，对权益总额影响为%，公司因此会面临较大的偿债压力。非流动负债本期增加801420万元，增长幅度为%，对权益总额影响为%。主要表现在长期负债的增长，长期借款增加64700万元 ，增长幅度为%，应付债券增加739839万元，二者共同对权益总额影响为%。对比去年同期应付债券为零的数额，我们可以推断万科公司的负债筹资政策有所变动，是因为公司发行债券。所有者权益角度分析股东权益本期增加了2330123万元，增长幅度为%，对权益总额的影响仅为%。本期盈利是股东权益增加的主要方面，因此使盈余公积增加了311836万元，未分配利润增加了1001879 万元，两者合计对权益总额的
8、影响为%。资产负债表垂直分析表 2-2 万科地产资产负债表垂直分析表 金额单元：2013年（%）2012年（%）变动情况（%）110078所有者者益：22资产结构分析1.静态方面分析，该公司本期流动资产比重高达%，非流动资产比重仅为%。根据该公司的资产结构，可以认为该公司资产的流动性较强，资产风险较小。 2.从动态方面分析，本期该公司流动资产比重下降了%，而非流动资产上升了%，结合各资产项目的结构变动情况来看，除了货币资金的比重下降了%和预付账款下降了%外，其他项目变化幅度不是很大，说明该公司的资产结构相对比较稳定。3.从资本结构看，该公司股东权益比重为22%，负债比重为78%，资产负债率还是
9、挺高的，但由年度报告可知，公司资产负债率的增加是由于预收账款的增加导致，随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。从动态方面看来，该公司股东权益比重上升了%，负债比重下降了%，各项目变动幅度不大，表明公司资本结构还是比较稳定的。3.利润表分析表 3-1万科地产利润表报告日期2012/12/312013/12/31增减额增减（%）营业总收入3230254主营业务收入营业总成本83023172913890营业税金及附加1091630115450062870销售费用30563838647180833管理费用278031300284222538财务费用764768917212696资
10、产减值损失83826015-2367公允价值变动收益-872-57815投资收益928691005197650对联营企业和合营企业的投资收益889799994010961营业利润21013042426134324830营业外收入1446511897-2568营业外支出87508930180非流动资产处置损失60768275利润总额21070192429101322082所得税费用54076059934658586净利润15662591829755263496归属于母公司所有者的净利润12551181511855256737少数股东损益3111413179006759基本每股收益稀释每股收益利润
11、表水平分析 1、水平分析 万科公司2013年营业利润比上年度增长%，增长幅度较大。 原因：营业收入大幅度增长，的主要原因销售金额同比增长%。投资收益的增加，主要是2013年权益法核算的长期股权投资收益的增加。资产减值损失减少了，主要是由于坏账损失的减少。公允价值变动收益增加而增长率有所下降营业成本，销售费用和财务费用的增长率较大，导致营业利润的增长幅度只有%。利润表垂直分析表 3-2万科地产利润表垂直分析占营业收入比% 从万科企业本年度各项财务成果的构成情况来看，营业利润占营业收入的比重为%，比上年下降了%；本年度利润总额的构成为%，比上年度的下降了%；本年净利润构成为%，比上年度下降了%;可
12、见从利润表的构成情况上来看，万科公司的盈利能力有下降。项目分析营业收入与成本的品种构成主营收入收入比例主营成本成本比例房地产物业管理合计从表中可以看出：1.以房地产为主2.主营收入与主营成本都有所增加，营业收入增加主要是结算收入的增加物业管理的主营收入与主营成本所占比例稍有上升。营业收入与成本的的地区构成北京区域广深区域上海区域成都区域1.万科集团营业收入来源于国内2.在主营收入与主营成本中，2013年广深区域所占比例最高，而2012年却是北京区域所占比例最高。同时也可以看出主营收入与主营成本都有所增加销售费用分析1.水平分析：增减率品牌宣传推广费用15614871156355405132销售
13、代理费用及佣金959901714242245659其他1343326118578015754638647143056377808337从销售费用分析表可以看出，企业销售费用比上年提高了%。销售费用变动的主要原因：是品牌宣传推广费用与销售代理费用及佣金都有较大增长。这是因为，2013年房地产宏观环境虽较2012年有所缓解但仍为严峻，所以为取得利润的增长，万科选择继续加大宣传推广并且加强销售的战略。2.垂直分析：差异从表中可以看出，2013年万科销售费用结构中品牌宣传推广费用占的比重最大，另外，其他费用占的比重也很大。从动态上看，2013年品牌宣传推广费用比重较去年上升%，销售代理费用及佣金上升%
14、，而其他费用有所下降，下降比例为%。管理费用分析1.水平分析变动率人工与行政费用25036123164818713财产费用44741437011040518226822500管理费用较上年同期增长8%，管理费用变动的主要原因是人工与行政费用的增加，涨幅为%。其他管理费用虽然有巨大的增幅，但是其占管理费用的比重很小，对管理费用总额影响不大。2.垂直分析结构从上表可以看出，管理费用结构中人工与行政费用比重最大，高达%几乎占据所有管理费用。管理费用结构非常稳定，各个项目的增减都非常小。资产减值损失分析坏账损失6720-1662存货跌价损失（转回）-705从上表可以看出，资产减值损失减少了，主要是20
15、13年度公司资产减值损失各项目都有所减少所致。其中坏账损失减少了1662万元；同时，2013年存货跌价损失（转回）705万元，两者综合作用，导致资产减值损失在2013年的时候有所减少。营业外收入分析本期发生额上期发生额计入当期非经常性损益的金额非流动资产处置利得合计23514095其中：固定资产处置利得罚款收入36142982632没收订金及违约金收入24563833-137755927509-191714464-25672013年营业外收入减少，主要是由于没收定金及违约金收入和其他项目比上年减少了；尽管固定资产处置利得和罚款收入有所增加，是营业外收入的有利因素。然而，各项目综合作用后，导致营业外收入减少了2568万元。营业外支出分析非流动资产处置损失合计固定资产处置损失对外捐赠10094891-38827239325239872013年万科集团营业外支出增加了180万元，主要是由于固定资产处置损失和其他项目增加；虽然对外捐赠减少了3882万元，综合作用，导致营业外支出增加了。利润变动情况从图中可以看出：2013年的营业利润、利润总额与净利润均比2012年的有所提高，所以说明万科的利润质量较高。4现金流量表现金流量表水平分析表 4-1万科地产现金流量表水平分析金额单元：增减幅度销售商品、提供劳务收到的现金3732800收到的其他与经营活动有关的现金222397054805916
