1、双子座服务中心物业管理处工程部管理手册双子座服务中心物业管理处 chi1、工程部的组织架构2、工程部的职责2.1 部门主要职责2.2 工程部专业职责2.3 工程部各岗位职责3、工程部的管理制度3.1 用户报修及投诉处理管理制度3.2 入户维修服务规范3.3 设备日常报修制度3.4 周报告、月报告、年报告制度3.5 能源管理制度3.6 设备技术档案管理制度3.7 新增、改装及报废设备管理制度3.8 工具、耗材和备品备件采购、库存及领用管理制度3.9 工具管理制度3.10 设备维修或工程施工对外承包招标制度3.11 报告制度3.12 安全运行管理制度3.13 高空及外墙擦洗工作安全操作规定3.14
2、 有毒物品的处理规定3.15 密闭地方的工作规定3.16 发生意外时的处理规定3.17 安全用电管理制度3.18 防火及消防安全管理制度3.19 值班及交接班制度3.20 机房管理制度3.21 机房安全防火管理规定3.22 水泵房、水箱间管理规定3.23 配电室管理规定3.24 机房钥匙管理制度3.25 机电设备房出入管理制度3.26 设备故障处理规定3.27 运行事故分析3.28 设备预防性维护保养制度3.29 设备设施紧急维修管理制度3.30 设备的更新及系统改造管理制度3.31 工程部人员调配制度3.32 设备修理计划的变更、检查与考核制度3.33 影响正常营业时的施工及设备维修保养3.
3、34 公共部位巡检制度3.35 二次装修管理制度4、工程部重点工作流程图4.1 接管验收流程图4.2 用户入住流程图4.3 维修工作单流程图4.4 二次装修管理程序4.5 设备、工具、维修器材的采购、保管和领用程序4.6 工程部设备管理总运行程序4.7 冷水机组正常启动流程图A、采暖运行启动程序B、制冷运行启动程序4.8 冷水机组故障停机流程图4.9 冷水机组正常停机流程图5、年度设备维修计划与定期维护作业书6、相关记录1. 工程部的组织架构工程部经理文员/库管 弱电工程师空水工程师强电工程师 弱电主管强电主管空水主管综合维修主管弱电领班维修技工3人维修电工8人技工2人技工2人计划人员编制：3
4、5人现有25人 、缺10人2. 工程部的职责2.1 部门主要职责A. 对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统）的维修保养B. 日常运行管理C. 对用户开展有偿服务D. 对装修工程进行监督管理E. 对设备设施提出完善、整改方案具体内容如下：2.1.1 在总经理的领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策。2.1.2 定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。2.1.3 负责物业设备设施的规划和实施、运行和使用、维护和修理、改造和更新直至报废的全过程的技术和经济管理。2.1.4 负责物业设备设施
5、的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划，经报批后实施。2.1.5 加强系统项目验收、运行、维修的原始记录资料管理；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划的完成，控制费用，提高维修的经济效果。2.1.6 根据物业设备设施基本折旧和大修基金的提取情况，协同财务部门合理计划安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修费用和备件流动资金等。2.1.7 制定物业设备设施管理维修的各项规章制度技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成总经理下达的各项技术、经济指标。2.1.8 根据实际需要和规定，确保各种设备（电梯、空调和照明等）的准时开启和关闭，
6、记录详实完整的运行数据。恰当地安排值班，其中配电室、冷水机组房、热力站、楼宇中央控制室等需24小时有人值守。2.1.9 有计划、有组织地开展设备设施的更新和改造，提高物业设备设施的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备设施的现代化水平。2.1.10 如遇有紧急事件，工程部负责组织应急抢修。紧急事件是指突发性的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备设施故障。接到应急报告，当班人员应立即通知总经理、工程部经理及专业工程师，并尽快赶到现场，采取应急措施尽可能降低损失，尽快恢复设备设施的正常运行。2.1.11 以“安全、舒适、经济、高效”为指导方针，负责保障经营所必需的水、电、燃气
7、、冷汽和热能供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，使每位员工树立环保与节能意识，尽量减少能源的消耗，积极推广节能措施，做好能源使用的记录及分析，最终达到环保标准和成本控制的目的。2.1.12 负责设备设施安全管理，组织物业设备设施的事故分析和处理；制定安全防火、事故防范措施并督促相关人员落实执行。2.1.13 收集和编制设备设施有关技术资料和维修图纸，做好设备设施的技术档案工作。2.1.14 负责组织物业各种设备设施的备件定制、订货和供应。对备品、备件的储存作出监控记录，以确保在抢修时有足够的材料供应，达到成本控制的目的。2.1.15 经常总结和推广物业设备设施管理的经验作法以及维修新技术的
8、应用，以提高维修技术水平。负责组织设备设施管理和技术人员的培训学习，通过技术讲座，知识问答及考核等各种形式，积极开展营业部门人员的设备设施管理基础知识培训，不断提高全员的设备设施管理意识和水平。2.1.16 检查和指引所有承判商在物业内进行的工程，以确保其依照物业管理处所定的规章和安全标准施工。2.1.17 解答物业管理处一切有关工程之问题及查询，应对物业内客户之投诉，尽力为他们解决有关工程之问题。2.1.18 制定各种运行维修管理制度及表格，将各种运行保养工作准确记录，达到管理的系统化、标准化、专业化、格式化，避免人为原因对工程运行造成影响。2.1.19 外判维修保养及施工把重要设备设施及系
9、统的日常运行、维修、保养工作，包括零、配件的库存，皆外判给合格的承包商。一方面可确保物业的重要资产得到妥善保养，使设备设施能畅顺运行，另一方面，可令设备设施的寿命得以延长。可外判维修或施工的设备设施及工程有：a. 变、配电室b. 冷水机组c. 电/扶梯d. 楼宇自控系统e. 电话交换机系统f. 消防报警系统g. 保安监控及技术防范系统h. 水处理系统及水箱清洁i. 电脑系统j. 中、大型楼宇养护、翻修工程及装修改造工程k. 设备设施系统改造工程l. 其他工程部不具备技术条件和能力，或人员不足，无法在短期内完成，并影响物业经营的维修或施工。2.2 工程部专业职责2.2.1 空调、给排水与综合维修
10、专业的职责范围：a. 大厦所属区域内的空调及采暖系统、送排风系统、给排水系统、雨水及污水排放系统、中水处理系统、热水系统、天然气系统、气体灭火系统、消防水系统、土建与防水、装修及家具等。b. 上述所有系统相关机房及其内部的设备、设施（不包括楼宇自控系统、消防报警系统等弱电系统和设备）。c. 所有公共区域、用户单元、卫生间、茶水间、办公室等内部以及屋面、外墙等区域内的上述系统所有相关设备、设施。d. 所有公共区域、用户单元、卫生间、茶水间、办公室等内部的家具、陈设的修理和翻新；天花、玻璃窗、橱窗、门锁等的各种修理及整改；墙壁、天花、金属构架的油漆翻新；各式五金配件的安装、修理；土建结构方面例如渗
11、漏水及墙体的修补及整改等。2.2.2 强、弱电专业职责范围：a. 所属区域内的所有变、配电系统、用电设备、照明系统、应急供电系统、室外照明系统、动力配电系统、电梯系统、自动扶梯系统，以及所有弱电系统，包括保安监控系统、消防报警与联动控制系统、楼宇自控系统、电脑网络系统、通讯系统、电视系统、广播系统等等。b. 上述所有系统相关机房及其内部的设备、设施（不包括机房本身的土建、装修、门窗、空调、通风等）。c. 所属区域内的所有公共区域、用户单元、卫生间、茶水间、办公室等内部，以及屋面、外墙等区域内的上述系统所有相关设备、设施。2.2.3 熟悉所属系统设备设施性能、运行状况、控制状态，制定合理运行方案
12、，研究改进措施，减低能耗。2.2.4 做好所属设备设施运行记录，如有发现问题，应及时处理。如果无法处理时，应迅速报专业工程师或工程部经理，并详细分析故障的各种现象，汇报上级取得总维修方案。2.2.5 负责本专业报修工作的具体落实，做好本专业维修报表，对工作单进行登记、编号，同时掌握维修的进展情况，记录维修完成后的情况，保证各部门的维修需要。2.2.6 制定月、年度维修保养计划，做好日常运行维修记录及月、年度总结并上报。2.2.7 做好所属系统日常维修保养工作，确保设备设施处于优良技术状态。2.2.8 做好应急抢修工作，当班人员接到应急报告须立即赶赴现场，处理应急事故。2.2.9 专业员工应积极
13、参加业务学习和技术培训，不断提高业务水平。积极处理日常遇到的技术难题，对于无法处理或重要问题应及时报告专业工程师及工程部经理，同时提出个人建议或解决措施。2.2.10 做好所属系统图纸，资料、维修工具的保管，以及仪表的定期与不定期校正。2.2.11 做好所属系统及相关设备设施的巡视检查工作，并做好巡检记录。如有发现设备设施发生异常或故障，应立即做出正确的判断，采取有效措施，避免造成损失。各设备设施的巡视记录依照有关表格执行。2.2.12 做好所属设备设施机房及所属设备设施的清洁和维护保养工作，做到无污迹，无灰尘，无垃圾，无杂物，设备设施内外整洁，做到无线头、无故障、管线完好、保温完整、无跑冒滴
14、漏现象。2.2.13 做好所属机房的管理工作，严禁无关人员进入，对必须进入机房的人员按规定进行登记。2.2.14 认真贯彻执行工程部及工程部经理、专业工程师下达的维修、保养计划，并认真讨论实施，确保安全生产。2.2.15 配合物业管理处负责向客户提供有偿服务。2.2.16 负责对所属设备设施维修保养承包商或施工单位进行监督管理。2.2.17 做好不同工种的配合，努力完成领导交给的各项任务。2.3 工程部各岗位职责2.3.1 工程部经理的岗位职责直接上级：总物业经理直接下属：专业工程师、工程文员岗位职责：a. 贯彻执行总物业经理的指令，负责工程部的日常管理，对总物业经理负责。b. 主持部门工作例
15、会，检查各专业工作日志，确保工作正常运转，并尽力节约能源。c. 全权调配工程部的技工和设备设施，界定各专业工作范围及职责，为客户及各部门提供良好的服务场所和条件。d. 安排日常的维修保养工作，并监督检查其实施结果。e. 审定专业工作计划，检查计划执行情况，制定本部门的年度工作计划及月度实施方案，报总物业经理审批后执行。f. 参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准。g. 深入第一线了解情况并指导工作，及时解决各种问题。h. 负责制定部门制度、操作规程和要求，并督导下属执行。i. 培训下属员工，定期对下属进行绩效评估，并按规定进行奖惩。j. 组织、制定设备设施重大维修保养外判
16、标书、合同要求，备件购进计划，并负责实施及监察外判公司的工作。k. 根据实际要求与运行情况比较，结合科技发展状况，征询专业意见，不断改进原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备设施性能日臻完善。l. 负责协调同物业管理处其他部门关系及对外关系，诸如供电局、电话局、自来水公司、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。在接触中要处处以公司利益为重，维护和提高公司在社会上的良好形象。m. 确保物业所有屋宇设备依照政府的规定和法例要求，接受定期之检查、测试和保养。n. 为每年之工程开支和能源费作出预算案，并提交总物业经理审批。素质要求：a. 基本素质：具备相当丰富的工程管理专业知识，责任心强，善于沟通，
17、并能协调各部门的相互关系，具有相当的组织管理能力。b. 自然条件：35岁以上，身体健康。c. 文化程度： 工程技术专业大专以上或同等学历，受过楼宇工程技术管理的专业培训。具有高级工程师技术职称或同等职称。d. 外语水平：中级以上英文水平，能阅读普通工程技术资料。e. 工作经验： 在高档大型物业或四星级以上酒店中担任过工程部经理3年以上或副工程部经理5年以上；具有7年以上技术管理经验。f. 特殊要求：对现代化物业如办公楼、商场、公寓的装修以及机械、电力、锅炉、管道和弱电等方面的专业知识有较全面的了解。2.3.2 工程部资料员的岗位职责直接上级： 工程部经理直接下属： 无岗位职责：a. 在工程部经
18、理的指导下，负责工程部办公室的有关事务性工作的接待及来访客人。b. 帮助工程部经理翻译、整理、打印各类报告、文件资料及技术资料等。c. 提醒工程部经理按时参加计划中的各种会议。d. 填报有关报表，经工程部经理签字后上报总物业经理。e. 负责工作部内部的文件、资料、通知的传阅和回收。f. 负责工作部人员的考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工资、奖金、加班费)、劳保用品的申报、领取和发放。g. 负责现金报销和支票的办理。h. 接听电话、记录留言，做好传真及邮件的记录和传递。i. 参加工作部例会，做好会议记录并整理下发。j. 负责技术档案的整理存档。素质要求：a. 基本素质：办事严谨、讲究效率、保守
19、秘密。b. 文化程度：大学以上或同等学历。c. 外语水平：高级英文水平，具备笔译、口译和文件起草能力。d. 工作经验：在物业管理或物业设备设施维修工作2年以上，具有工程技术方面的一般知识，了解工程部在物业管理中的地位和作用，能够处理办公室日常业务及设备设施档案的分类和管理，能熟练使用电脑。2.3.3 空调、给排水工程师的岗位职责直接上级： 工程部经理直接下属： 空水主管、综合维修主管岗位职责：a. 确保所属系统设备设施的正常运行，对所属设备设施系统和人员负有全面的管理责任。检查空调采暖系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现误差立即纠正。b. 负责组织及监督检查本专业所属设备设施系统的日常
20、巡视检查工作，认真分析巡检记录，及早发现故障隐患，及时组织维修，并须在巡检记录上签字确认。c. 负责制定所属系统及设备设施的维修保养计划，以及维修保养作业指导书，报工程部经理批准后负责组织实施，维修完毕，负责填写维修保养记录，并签字确认。d. 提出设备设施系统备品备件采购计划，每月定期上报工程部经理审定。e. 熟悉和掌握所有设备设施的性能，当设备设施系统出现故障时，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其正常运行。f. 贯彻执行物业管理处和工程部制定的各项规章制度，带领并督促检查下属员工严格执行安全操作规程及员工守则，保证所属机房的干净整洁。g. 做好下属员工的技术培训和考核工作。h. 做好
21、技术档案的建立、管理和设备设施维修、检查、保养的记录，总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备设施系统更加完善。i. 负责制定所属系统的运行方案及设备设施开停时间表，并不断研究改进措施，使系统更节省能源和降低损耗。j. 组织所属设备设施的年检及外判维修保养工作，报工程部经理批准后实施。k. 提交每周/每月所属系统运行报告，填写停止空调或其它供应的特别通告。l. 协助工程部经理进行工作： 计算年度开支预算 重大设备设施维修保养外判的标书制定及报价单的审核 监管承判商在物业内进行之工程或维修保养工作，以确保其安装水平或工作质量合乎工程部标准 工程结束后的验收素质要求：a. 基本素质：办事
22、认真，踏实肯干。团结协作，为人正直。b. 自然条件：身体健康，年龄在30岁以上。c. 文化程度：具有大专以上学历。d. 工作经验：具有5年以上物业设备设施维修工作经验，5年以上冷水机组操作运行及管理的工作经验。具有组织所属系统的运行操作、维修保养的能力及一般故障的处理能力。2.3.4 空水主管的岗位职责直接上级： 工程部经理、空水专业工程师直接下属： 空水运行技工、空水维修技工岗位职责：a. 负责本物业冷水机组设备设施、空调采暖、送风、排风系统及设备、锅炉设备、软化水系统、热水系统、给水系统、排水系统、雨水系统、污水系统、天然气系统的维修保养，确保所属系统的正常运行。b. 认真检查所属系统的运
23、行记录，分析运行数据，提供节能运行方案，交专业工程师和工程部经理审定后组织实施。c. 认真检查所属系统的巡视检查记录，分析故障现象，发现问题及时处理，并向专业工程师和工程部经理报告。d. 负责提供所属设备系统备品备件采购计划，并上报专业工程师和工程部经理批准。e. 严格执行物业管理处和工程部制定的各项规章制度、操作规程、运行规程等，并起到模范带头作用。督促检查下属技工严格执行安全操作规程，确保设备及人员不发生安全事故。f. 按照所测定的室外温度和相对湿度，调节各空调区域的温度和湿度。g. 设备系统出现紧急故障时，要及时组织人力抢修，在最短的时间内恢复其使用功能。h. 要求值班人员每天详尽记录系
24、统设备在运行过程中的工作状态。i. 根据设备的要求和使用情况，提出对所属设备设施系统维修保养的计划安排，报专业工程师和工程部经理审批后组织实施。j. 培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别事件立即汇报。k. 设备设施系统维修完毕后，必须认真填写维修记录、零配件更换记录等，并归入设备维修档案存档备查。重要设备更换零配件前必须获得专业工程师和工程部经理批准。l. 管理并使用好所属设备系统的技术资料、技术档案、图纸等，不得缺损。如有技术资料变更，应及时整理归档。m. 管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。n. 做好所属人员的排班安排及考勤工作，并定期向
25、专业工程师报告。素质要求：a. 基本素质：脚踏实地，一丝不苟，精益求精。具有上下沟能能力，善于督导部属员工的工作。b. 自然条件：身体健康，年龄30岁以上。c. 文化程度：具有中等相关技术专业以上学历。d. 工作经验：具有5年以上物业设备维修工作经验，4年以上空调设备的技术管理，维修保养的工作经历。2.3.5 综合维修主管的岗位职责直接上级： 工程部经理、空水专业工程师直接下属： 综合维修主管、木工、油漆工、瓦工、万能维修工岗位职责：a. 保证双子座服务中心所有公共区域、客户单元、办公区域、卫生间、茶水间等全部装饰装修、陈设、家具设备设施的完好无损，包括天花、内外墙面、地面、门窗、玻璃，以及所
26、有附属配件；同时负责为用户单元内提供24小时全面维修服务，并协助所有区域的夜间紧急维修。b. 按照维修检修制度的规定，提出对装饰装修、陈设家具、设施结构等进行维修保养的计划安排，每月按时上报工程部审定，并负责组织实施。c. 负责安排所属设备设施的巡视检查工作，并认真检查巡视检查记录，发现问题及时处理，并向专业工程师和工程部经理报告。d. 负责提供所属设施备品备件采购计划，并上报专业工程师和工程部经理批准。e. 严格执行物业管理处和工程部制定的各项规章制度、操作规程、运行规程等，并起到模范带头作用。督促检查下属技工严格执行安全操作规程，确保设备设施及人员不发生安全事故。f. 装饰陈设家具、设施结
27、构出现损坏，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间完成修复。g. 培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别事件立即汇报。h. 所属设施维修完毕后，必须认真填写维修记录、零配件更换记录等，并归入设备维修档案存档备查。重要设备更换零配件前必须获得专业工程师和工程部经理批准。i. 管理并使用好所属设备系统的技术资料、技术档案、图纸等，不得缺损。如有技术资料变更，应及时整理归档。j. 管理使用好本专业的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。k. 做好所属人员的排班安排及考勤工作，并定期向专业工程师报告。素质要求：a. 基本素质：工作认真负责，脚踏实地，一丝不苟，有较强的督导
28、能力。b. 自然条件：身体健康，年龄在30岁以上。c. 文化程度：具有中等装修技术专业以上学历。d. 工作经验：具有5年以上物业设备维修工作经验，5年以上土建装修的技术管理工作经历。2.3.7 设备运行技工的岗位职责直接上级： 空水主管直接下属： 无岗位职责：a. 严格遵守操作程序，保证冷水机组、冷冻泵、冷却泵、冷却塔、采暖系统、软化水系统、给排水系统等设备设施及其相关附属设备设施的正常运行，同时负责上述设备机房内部所有设备的维修保养工作。b. 按照上级主管的安排，依据维修保养制度的要求，按时、按质、按量对所属设备进行维修保养，并严格执行维修保养操作规定。c. 严格执行物业管理处和工程部制定的
29、各项规章制度、安全运行规程、操作规程等，确保人身和设备安全。d. 坚守岗位，按时巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。e. 认真填写运行记录、值班记录、巡视检查记录等各类报表，并对所属设备设施系统在本专业发生的所有事件负责。f. 严格执行巡视检查制度，做好设备设施运行和巡视检查记录，发现异常，及时采取措施，防止小隐患酿成大故障。g. 发生事故时，运行人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后填写事故报告，交上级主管审阅。h. 按要求开闭设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。i. 负责清洁和保
30、持所属机房及设备设施的整洁，负责维护值班工具和仪表，保证其良好状态。素质要求：a. 基本素质：工作认真负责，踏实肯干。具有团结协作的工作精神。b. 自然条件：身体健康，年龄在22岁以上。c. 文化程度：具有技校以上学历，具有冷水机组运行培训证书或锅炉运行证书。d. 工作经验：2年以上的冷水机组运行经验和空调系统维修保养的工作经历。2.3.8 空调、给排水维修技工的岗位职责直接上级： 空水主管直接下属： 无岗位职责：a. 按照主管的安排，依据维修保养制度的要求，对所属设备设施进行维修保养，发现异常，及时采取解决措施。b. 及时向主管提出所需零配件的清单，协助主管办理申购手续。c. 严格执行物业管
31、理处和工程部制定的各项规章制度，确保在岗时不出任何问题。d. 坚守岗位，定期巡查本系统设备设施，并准确记录各种数据，填好巡检表格上报。e. 发生事故时，维修人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不下班，完成后填写事故报告，交主管审阅。f. 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回到值班地点。g. 按要求开闭设备设施，不得私自调整设备设施的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。素质要求：a. 基本素质：工作认真负责，具有团结协作精神。b. 自然条件：身体健康，年龄在22岁以上。c. 文化程度：具有技校以上学历及空调制冷维修证书、电、气焊操作证书。d. 工作经验：具有3年以上物业设备设施维修工作经验，2年以上的空调系统或给排水系统维修工作经验。2.3.9
