1、陈天庸：中国楼市何时跌？作者：陈天庸（人文经济学会荣誉理事）一参加阿拉善协会活动时，只要任总任志强在场，就难免被人追问房价的事。前年我跟他一起在内蒙阿拉善盟收割节水小米，回来写了篇地主任志强，文中也提到了会亲一路总是追问他现在是否适合买房，他总是有问必答：买，买大城市房产。其实任总历年对房价的观点与分析言论流传甚广， 几乎每一条点击量都在百万以上。任总的观点一以贯之：水涨船高，货币一直超发，中国大城市房价必一直涨。只是最近这次在杭州参加 2018 诺亚财富房地产金融高峰论坛的内部讲话中，他提到了说东北、西部不能碰。这篇内部讲话本不应该流出去的，但如此规模会议上的讲话，要保密确不容易。任总的观点
2、有坚实的数据支撑，有发达国家同类情况比较， 是很靠谱的理性分析。我一直认为，对中国房产的大趋势， 任总的分析是最可靠的。我们温州老乡喜欢买房全国有名，客观上温州人是中国城市发展的功臣。事实上温州人买的房子很少卖掉。中国普通人几乎没有别的投资渠道，只能在房市与股市二选一，房市显然比股市可靠，所以买了房没有理由卖掉，将房产投资一概说成带贬义的炒房并不准确。百姓如都持币观望，不买房不消费，ZF 更头疼。买第二第三套房的人多了，租赁市场的房屋供给就增加了，对只能租房住的年轻人、低收入者有利。没人买房，就不会有开发商继续造房子，市场上可买可租的房子供应不会增加只会减少。限购限售只会减少市场上房子的供应，
3、从而使房价冻结在高位，而且会导致租赁市场价格上涨，这是经济学常识，任总也有充分的数据证明。现在ZF 提倡造租赁房。其实我圈子里的上海企业家朋友， 此前就已提供了不少租赁房供外来白领居住，比 ZF 早了很多年，而且不花国家一分钱。事实上，只有市场各方提供的租赁房多了，消费者才有更多选择机会，租金才能降。房产同时也是创业投资贷款的最好抵押物，我的朋友中房产买得多的，往往也是实业做得大、做得好的，将买房与做实业对立起来，更多是想当然。二关于温州老乡的房产投资秘诀，我曾经总结了以下几点：1. 水往哪流，人往哪走，首先是沿海、沿江、沿河；其次，同等规模的城市，下游的比上游更具投资价值。上海就比南京好，南
4、京比武汉好，武汉比重庆好。2. 根扎多深，树长多高，辐射面广的城市相对更值得投资，如郑州、成都的辐射面比一般省会城市广，投资价值也更大。相反天津重庆，其城市辐射面不够广，尽管是直辖市， 其房地产发展的后劲不足，房价涨幅必然有限。3. 长线投新区，短线投中心。市中心购房门槛高，但短期转让比较容易。现在普遍限购限售，投资房产只能打持久战，那就要选择较富裕的城市有潜力的郊区，低成本购房等待周边发展。中国ZF 建设城市基础设施的动力堪称世界第一，ZF 投资的冲动很难长期抑制，珠三角长三角富裕城市的郊区发展潜力仍然巨大。无论今后经济形势如何变化，中国城市化进程仍将持续，因为科技引导的工业化趋势不可扭转，
5、大城市人口集聚的趋势不可阻挡。城市化一定就是大城市化，全世界都一样，农村必将继续衰败下去，这在全世界都是不可避免的。振兴乡村，对于有独特风景、名胜古迹的少数地区有可能，对大多数区域来说是痴人说梦。中国这几年搞的所谓的特色小镇，大多数将是一地鸡毛。4. 喝奶不需识奶牛，但奶的产地很重要。只要是有发展潜力的富裕城市，有机会就买，不熟悉也没有关系，考虑太多反而错过机会三现在各地严厉限购又限售，多地规定买了房后五年内不准出卖，卖一手房还限价摇号。ZF 又不断声言要对有使用期限的房子，按市场评估价征收房产税，这样越是已付过高额土地出让金与各种税费的商品房，税负将越重。虽然靴子实际落地应该还早，但心理威慑
6、作用不可小觑。中国一般企业主、小百姓目前投资渠道仅有房市股市，因为很多产业已产能过剩，不可能大家都去造芯片。股市呢？自1990 年 11 月 26 日上证所开业至今快三十年了，注册制何时推出还遥遥无期，现仍延续着计划经济色彩浓厚的审批制。这些非市场化的政策，涉及千家万户，客观是把国内有产者放在锅里炒。治大国若烹小鲜，小鲜如被翻炒过头，就成一盘碎渣了。许多富人用脚投票移民它国或将资产转移海外，就是为了逃避折腾，为家人和财产寻找一个安稳的避风港。所以在阿拉善我也对几位会亲半开玩笑地说，我很认同任总说的大城市房价将一直涨。但我还知道大城市房价什么时候跌上海从开埠以来房价大部分时间也一直涨，成就了房地
7、产商哈同等人的商业奇迹，但你了解 1948 年后的上海房价吗？1949 年 1 月，由上海驶往台湾基隆的中联轮船公司客轮“太平轮”在浙江舟山附近海域发生海难，船上近千名旅客遇难， 罹难者中包括很多个富商、名流及其家庭成员，如前辽宁省主席徐箴等多个高官家庭，有名望的音乐家吴伯超、美国刑事鉴定专家李昌钰之父等人也在该次事故中身亡。这一事件被称为“中国的泰坦尼克号”。太平轮经营者蔡天铎，毕业于复旦大学法律系，在公司破产后到台湾做律师，算我的同行前辈兼校友，其儿子台湾作家蔡康永曾有篇文章我家的太平轮，写道：“一九四九年，内战的揭晓之年。那年除夕前，一群急着要离开上海的有钱人，终于了解到状况的紧迫，连过
8、年都顾不得了，抢着要挤上早已客满的太平轮。这些人，有的用金条换舱位，硬是从原来的乘客手上，把位子买过来。有的靠关系，向爸爸或船公司其他合伙人要到最后几个位子。理所当然，这群太平轮的“最后一批乘客里面，有当时上海最有钱有势的一些人，也有爸爸最要好的朋友。在战乱的时代里，命运之神似乎背负着他自己也无法控制的戾气太平轮开到半路，出事沉没。全船只有三十六人获救生还。船上漂流散落的珠宝首饰、佛像牌位，让许多附近的渔民大吃一惊，悲喜交加。”我还听说，当时很多上海富商，卖掉一间带铺面的房屋，还不够换一家人去台湾的船票。买般票需用金条，因为当时的货币金圆券几箩筐都不够。国民党败亡的主要原因，我听过多位历史学家
9、师友的分析， 张鸣教授的分析较令人信服，国民党作为S 俄扶植起来的政党之一，领导层也有严重的计划经济观念，特别是抗战胜利后接收日占区过程中，将大量私企安上罪名收归国有，用滥发的法币以极不公平的比率强行兑换原日占区的流通货币， 让日占区商人大量破产，严重破坏了经济，导致民怨沸腾。四历史会循环吗？谁也不敢绝对肯定。伊朗从 1925 年开始的巴列维王朝时代改革开放蓬勃发展，到 1979 年伊斯兰革命后至今，血腥动荡的恐怖与令人窒息的禁锢，九十多年后社会发展又回到起点。委内瑞拉在 1980 年代前还属世界富国， 经过二十多年的折腾，成为饿殍遍野的人间地狱，货币价值比白纸还不如。如果一个国家长期拒绝 P
10、S 价值，不尊重私有产权，人为以各种壁垒控制贸易，妨碍经济自由，放纵民族民粹情绪瞎折腾，来之不易的改开成果，就可能被迅速消耗殆尽，后果可能与伊朗委内瑞拉现状同样可怕。因此中国房地产发展逻辑，除了大城市房价长期涨，也有可能是：按人民币计，大城市房价字面数字永远涨，但老百姓手中货币不断贬值，相对于黄金等天然货币，或其他币值稳定可靠的货币，房价明涨实跌。明面上，中国大城市房价将一直涨，虽然各城市涨幅不同， 东北西部涨幅较小，东南沿海大城市大幅上涨趋势仍然持续。因为控制人民币增长速度的机制极为羸弱，经济稍一波动便又是放水，目前又从“紧货币去杠杆”改为“降低企业融资成本”了。最近降准一个点，一下子又释放
11、万亿多资金。众所周知，中国银行贷款占用者主要是国企与地方ZF 融资平台，这降准释放出来的贷款也主要是供公有制企业体内资金循环。公有制企业已病入膏肓，离不开银行的持续输液，由体制内自我严格控制货币供应量事实上已永无可能。不要以为人民币汇率将一直升，两种货币间的真实汇率，其实是对两国经济实力的估值比价。一个芯片的限制处罚，就将中国经济的真正实力打回原形。所以我对一位要在北京投资买第二套房的要好朋友的建议是，先买境外房产，十年后换回来，一套变两套。回到历史，要知道哪怕到了 1949 年，按金圆券的面值，中国大城市的房价都是涨的，岂止是涨，是大涨，涨幅数千倍至数万倍。至 1949 年四五月份，南京、上
12、海相继被 JF 军攻占，新的人民ZF 在 1949 年 6 月起宣布停止金圆券流通，以金圆券 10 万元兑换人民币 1 元的比率，收回后销毁。至此上海房价才停止上涨的脚步，而且一停就是 30 多年。到 1980 年代初，上海还有几百元人民币一间带临街铺面的楼房。五中国经济向何处去？美国的贸易战能再次推动中国门户开放吗？我与谢作诗教授不久前在中美贸易战：原因、性质及中国的应对措施一文中已作了预测，“ZF 实际会怎样做呢？调子可以起得很高，但最终一定会在纯经济领域大妥协（当然，越妥协越进步），但在涉及 ZZ 的领域还会维持原状， 甚至更紧。一方面，会降低汽车等进口商品关税，开放金融等部分市场，再多
13、买美国货；另一方面，趁机限制本国企业、个人海外投资、个人海外留学等等，限制本国民众花外币， 维持外币收支平衡。而文化、网络、通信等所谓涉及ZZ 安全的仍然不会开放。”写本文契机之一，是我悲哀地发现，我们预测中正面的政策姗姗来迟，而预测中负面的政策措施却总是迅速被证实。2018 年 4 月 20 日，教育部出台新的民办教育促进法实施条例（修订草案）（征求意见稿），将在今年 9 月 1 日起施行。该条例明确限制外资进入义务教育领域，今后中国人在义务教育阶段即小学与初中阶段，无法接受国际教育了。如该条例严格实施，又有多少家长只得出国陪读了。这对中国数十万计目前正就读国际学校的孩子与家长，无疑是一场灾
14、难，一代人在国内接受国际教育的愿望将成幻影。这与长期J 网的危害一样严重。须知引以为傲的二弹一星等功勋，很多是X 式教育培养出来的。X 式教育包含语言、思维到规则意识等一系列内容，孩子接受X 式教育越早越好。其他文化等领域也毫无真正开放迹象。医疗领域号称是谁都可以投资，但在实际申办过程中，有几个能突破这高而厚的玻璃天花板？看看私立医院在中国大陆有多稀有，大陆民众医疗保健与台湾差距多大，就一目了然了。各种反市场的政策多了，百姓积累的财富无处安顿，如韭菜不断被收割，也就没有了创业的积极性，社会经济发展就不可持续，“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”将越来越尖锐，中国与国际发
15、达国家价值观冲突导致的各种摩擦也将层出不穷我与谢作诗教授在上述文章中呼吁：“不要跟美国贸易战。这不只是经济战，更不只是面对美国的“战争”，这场“战争”和近代史上的那场战争很相似，根本上是规则之战，是中国对多国的战争。所以千万别指望对美国出口减少了，可以增加对日本、欧盟的出口，很大可能，他们会紧随美国和我们贸易战。中国不仅应该彻底市场化、开放，还应该接受PS 价值，完全融入到国际大家庭，从根本上为自己赢得和平发展空间。”“当然，这只是我们作为一介小百姓的一厢情愿。经济越糟，ZZ 越左；政治越左，经济更糟。历史轮回，中国又一次处在何去何从的十字路口！”一个人从出生到结婚生育下一代的时间段，通常为二
16、十多 年，谓之一代。从 1949 到 1980 年，近二代人的最佳年华， 就在动荡与恐惧屈辱煎熬中虚度了。对于国家是一段弯路，而对普通人来说，就是大半生的苦难啊！一百多年来上海房价变化的真实轨迹可说明，中国大城市房价，不一定是永远上涨的。“中体西用”救不了中国。这条道走下去，中国大城市房价，会有一天，一套房换不来一张T 离的船票我友情帮马来西亚朋友推销房产，加微信请注明：马来西亚购房。欲了解详细情况，请翻看我今年三月初以来的微信朋友圈内容。附广告马来西亚吉隆坡市中心轻轨站口房屋团购基本情况：房屋是一幢位于马来西亚最大城市吉隆坡市中心的 39 层大楼，城市轻轨站（Medan Tuanku ）站口
17、，对面是Quill 桂和广场，东侧喜来登帝国五星酒店，南侧是吉隆坡警察总局，西侧是 Sogo 商场，北侧即大楼前面的轻轨站与 Quill 桂和广场。大楼名 Anggun，马来文，音译安康，意译优雅。大楼东、南、西、北四周情况(以下照片皆为实景）：房屋开发商是马来西亚一家上市房地产开发公司 UDA HOLDINGS BERHAD，马来西亚政府国资是大股东之一，这幢楼土地原来属政府所有，卖给开发商公司，大楼共 384 套房屋，负一楼到九楼以及 39 楼都是业主专用的停车位与其他公共空间， 游泳池、健身房、公共活动室、业主图书馆、楼顶花园等免费使用。二年多前开盘价换算即为均价 26000 元人民币/
18、平方米左右，现剩几十套房屋，价位明显低于周边新开建楼盘， 正准备上调价格，该楼盘今年经中国上海企业家组团到马来西亚考察时开始协商洽谈，最终约定如中国大陆买方团购二十套以上，开发商为了今后开拓中国大陆市场，同意按原价优惠销售，最低价 23000 元人民币/平方米起，小户型单价更高。现团购数量已超过，余量均可享受上调前原价优惠。签约十日内付款 10%，房屋将于 2018 年 9 月前交付使用，交房前须付清房款，可按歇。所标房屋面积全部是指套内面积， 房屋带装修，床与桌椅需自购（有菜单式选择与送货上门服务），开发商配送冰箱洗衣机烘干机空调等，有管道煤气，100 平方米以下的房屋送一个车位，100 平
19、方米以上的送二个车位，所标面积皆为平方英尺（1 平方米()=10.7639104 平方英尺），物业费每英尺每月 0.5 元（价格单位都为马来西亚货币令吉，通称马币，现行汇率约 1 马来西亚林吉特=1.625 元人民币左右）。Anggun 大楼外观房屋为永久产权。购房时的法定手续费用如律师费、印花税由房产商负担，马来西亚没有遗产税。房屋持有的门牌与土地税（即房产税），按房价不超过 0.25%/年。以下是房屋 10 楼到 24 楼的平面图，按常规右东左西放置，每层有 16 套房屋：注：马来西亚位于赤道，没有南北朝向日照时间不同的差别。以下是房屋 25 楼到 32 楼的平面图，按常规右东左西放置，每
20、层有 12 套房屋：以下是房屋 33 层到 38 楼的平面图，每层有 8 套房屋马来西亚是英联邦国家，通用语言为英语、马来语，华裔人口约 700 万人，开店的较多是华人，大多会华语、英语、马来语。马来西亚与新加坡毗邻，曾经合并为一个联邦国家，在中国南海南边的马来半岛上，滨海热带雨林气候，气温与三亚相似。当地餐饮酒店较多属广东菜系，价格比中国大城市低。马来西亚对外国人有第二家园居留手续，五十岁以上的存款15 万元马币即可获十年居留手续，五十岁以下的存 30 万元马币，存款有年利息 3.2%以上（不同银行利息略不同）。可随时往返度假。房屋除自用外可委托中介出租，该区域属生活便利的市中心区域，轨道交
21、道站口，出租率较高，扣除物业管理费与中介费用后相对稳妥可信的年净收益约 3-5%。当地物价便宜，年轻保姆月工资马币 1000 元起。马来西亚国家资源丰富社会稳定，医疗与私立教育先进，上网没有限制，与中国没有时差，往返中国方便。Anggun 大楼前面的城市轻轨（Medan Tuanku）站该大楼已经建成，处于室内装修的收尾阶段，可按时或提前交房。开发商持有吉隆坡市中心多处物业，资信可靠。下面团购联系人为卖方工作人员。本广告仅提供团购信息， 市场风险与利弊需买方自行考量。开发商承诺如合计十套以上集中签约的房屋买卖合同签约可派律师到上海完成，单套房屋签约须买方本人到马来西亚吉隆坡完成。马来西亚吉隆坡
22、：联系人：杜怡健，手机 00 60 16 328 8093(华裔，通中英马来语，英文名 Shayne)。大楼地址：Anggun Residences, Jalan Sultan Ismail, Bandar Kuala Lumpur Wilayah Persekutuan, 50450 KL（吉隆坡市苏丹依斯迈路 Anggun 公寓大楼，邮编号 50450 ）马来西亚吉隆坡市中心 Anggun（音：安康）大楼室内设施及周边照片：大楼附近轻轨站及周边：大楼公共区域设施： 屋顶花园一角公共泳池区儿童专用泳池儿童娱乐设施大楼 小花园一角大楼部分配套设施指引标识-声明-本公号仅仅友情推荐，市场风险与利弊还需买方自行考量。
