1、dcjianghu12258709939aawvyf4pr5yeaj评估报告名称：深圳市横岗投资股份有限公司君逸酒店开发项目贷款评估报告评估报告编号：2003X0602号评 估 机 构：深圳市世联房地产评估有限公司评 估 日 期：2003年6月12日至2003年6月22日项目评估负责人：梁兴安世联地产顾问（深圳）有限公司副总经理、注册房地产估价师、注册土地估价师周晓华世联地产顾问（深圳）有限公司副总经理、估价顾问部经理、注册房地产估价师、造价工程师项目评估参加人员：赖琳玲世联地产顾问（深圳）有限公司估价顾问部项目经理，注册房地产估价师、注册土地估价师姜 巽世联地产顾问（深圳）有限公司估价顾问部
2、物业顾问肖建龙世联地产顾问（深圳）有限公司估价顾问部目 录一、报告摘要 11.1 评估假设和限制条件 11.2 项目评估说明 21.3 承贷主体简介 31.4 评估结论与建议 5二、贷款企业评估 82.1 贷款企业概况 82.2 经营者素质 102.3 单位采用会计政策 102.4 税收政策 112.5 企业财务状况及偿债能力评估 112.6 企业已开发项目、在建项目及土地储备 142.7 贷款企业综合评价 14三、项目概况与背景 153.1 项目概况 153.2 项目建设合法性分析 223.3 项目建设规模 243.4 项目建设合作情况 253.5 项目建设进展 25四、项目市场分析 264
3、.1 深圳市经济发展分析 264.2 区域经济分析 304.3 项目SWOT分析及定位判断 414.4 项目收入预测 42五、项目总投资估算与资金筹措 485.1 测算原则及前提条件 485.2 项目总投资估算 495.3 项目投资计划 515.4 项目资金筹措计划 52六、项目经济效益分析 536.1 酒店经营收入及成本、费用、税金测算 536.2 项目利润、投资利润率 546.3 项目综合经济效益分析 55七、项目盈亏平衡分析和敏感性分析 577.1 项目盈亏平衡分析 577.2 项目敏感性分析 57八、项目偿债能力分析 598.1 还款来源分析 598.2 贷款偿还期测算 59九、贷款方
4、式及担保能力分析 609.1 贷款方式分析 609.2 贷款偿还期测算 62十、银行效益分析 63十一、贷款风险及防范措施 6411.1 贷款风险 6411.2 风险防范措施 65十二、评估结论与建议 6612.1 借款企业 6612.2 项目评价 6612.3 贷款评价 6812.4 结论与建议 68十三、附表：贷款项目评估用表 69附表1：借款人基本情况表附表2：项目评估情况表附表3：项目开发成本估算表附表4：项目销售收入与经营税金及附加估算表附表5：项目投资计划估算表附表6：资金来源与运用表附表7：损益及利润分配表附表8：现金流量表（全部投资）附表9：贷款偿还期测算表附表10：敏感性分析
5、表一、报告摘要1.1 评估假设和限制条件1、本次评估项目为深圳市龙岗区横岗镇镇政府以北、雅景苑以西的君逸酒店，对项目各楼层功能分布及经营面积的统计分析参考深圳市君逸酒店筹备处撰写的深圳市君逸酒店可行性研究报告。2、截止评估时点，项目的权益主体为深圳市双义发实业股份有限公司，贷款主体为深圳市横岗投资股份有限公司（为深圳市双义发实业股份有限公司的股东之一），本次分析未考虑权益主体与贷款主体分离对本项目的操作及银行还款的影响。3、因酒店用地与其他住宅等用地未分割，在成本测算求取地价时，我们先根据龙岗区基准地价测算出宗地的完全地价，按实际缴纳地价所占完全地价的百分比，计算酒店商业地价的总额。4、根据贷
6、款企业提供的资料，还款计划为按月付息，在贷款第三年起（2005年7月起），每个季度偿还500万元，至2008年6月止，贷款全部清偿。在此我们依据酒店经营收入优先偿还贷款进行测算，不考虑还贷期间各股东的利润分配。5、我们是根据项目100%权益下进行经济测算。1.2 项目评估说明1、评估说明事项深圳市横岗投资股份有限公司于2003年6月计划向中国农业银行深圳分行申请6,000万元贷款，贷款期限为5年，用于君逸酒店项目装修工程及支付工程款。该公司特委托我司对此项目进行综合评估，以便为银行贷款决策提供参考依据。2、主要评估依据(1)中国农业银行商品房开发项目贷款管理办法（农银发2001193号）(2)
7、中国农业银行中长期贷款项目评估办法（农银发2001230号）(3)房地产开发项目经济评价方法（建设部：建标2000205号）(4)建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部：计投资1993530号）(5)中国人民银行关于项目开发贷款的有关规定(6)开发商取得的项目批文及用地建设法律文件(7)开发商提供的项目方案设计说明等资料3、项目简介君逸酒店项目位于深圳市龙岗区横岗镇镇政府以北、雅景苑以西，在G08213-34号宗地上，总用地面积7,6247.9，该宗地包括居住用地等其它用途，根据深圳市土地使用权出让合同书中记载，其中酒店总建筑面积为44,000。该项目楼高28层，其中14层为裙楼，5层为
8、酒店设备层，626层为客房层（无14层），2728层为酒店行政楼层，29层为自助式餐厅。酒店设有地下一层停车场，提供220个停车位。项目于1992年底开工，1994年因国家经济政策宏观调控的影响而停工，1995年重新施工，至1996年主体全部完工后，又因资金不足而停工。1999年3月开始外墙装修，同年底外墙装修工程完工。2002年4月开始室内装修工程，截止至查勘日2003年6月12日，酒店的设备安装基本完工，剩余少量的调试工作尚未完成，内装修工程完成工程量约为60%，预计项目于2003年7月竣工开始对外营业。目前酒店的24层已与经营者签订出租经营合同，租期十年（原合同从2003年开始计）。1.
9、3 承贷主体简介企业名称深圳市横岗投资股份有限公司住 所深圳市龙岗区横岗镇横岗投资股份有限公司大楼法定代表人李智勇注册资本11,800万元企业类型股份有限公司股东构成深圳市龙岗区横岗镇经济发展总公司，出资额2,243万元，出资比例19.01%深圳市横岗股份投资有限公司工会：出资额1,180万元，出资比例10%深圳市龙岗区横岗镇六约经济发展公司：出资额937万元，出资比例7.94%深圳市龙岗区横岗镇横岗村经济发展公司，出资额733万元，出资比例6.21%深圳市龙岗区横岗坳经济发展公司：出资额623万元，出资比例5.28%深圳市龙岗区横岗镇保安经济发展公司，出资额491万元，出资比例4.16%深圳
10、市龙岗区横岗镇安良经济发展公司，出资额368万元，出资比例3.12%深圳市龙岗区横岗镇大康经济发展公司，出资额317万元，出资比例2.69%深圳市龙岗区横岗镇黄阁坑经济发展公司，出资额139万元，出资比例1.18%经营范围投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；自有物业管理；在合法取得土地使用权范围内从事房地产开发经营；地块号为G07212-14的房地产开发经营。营业期限1990年3月10日至2040年3月10日成立日期1990年3月10日资质证书2002年项目开发企业第50名贷款企业是由横岗镇九个行政村和横岗经济发展有限公司、横岗镇投资管理公司、深
11、圳市横岗投资股份有限公司工会委员会共十二个单位参股投资组成。公司经过近十年的经营运作，已形成以“三来一补”、合资、合作企业为基础，房地产为主导；建材经营、宾馆、酒店娱乐、商贸、自营工业企业为辅的多元化企业集团；曾被深圳市政府评为“深圳市最大集体企业”第二名。截止2002年底，公司资产总额达4.86亿元，净资产3.08亿元，2002年实现税后利润4,234万元。目前公司经营的酒店有位于横岗镇松柏路的同心宾馆（未评星），为横岗镇内经营时间最久的宾馆。宾馆占地12,837平方米，拥有96套客房，宾馆还配有中西餐厅、多功能会议厅、多功能歌舞厅、卡拉OK厢房、健身、美容美发室等设施。客房入住率约为65%
12、，以商务客为主，主要集中在周一至周五居住。1.4 评估结论与建议1.4.1、评估结论1、项目地理位置较好君逸酒店位于深圳市龙岗区横岗镇镇政府以北、雅景苑以西，为横岗的发展的新中心区。2、方案可行性横岗镇经济发展迅速，工业发展前景较好，区内与港澳台地区及国外商务交流较多，目前区内无星级酒店可提供高档次的服务，存在市场空缺。3、建设合法该项目的宗地号为G08213-34，已付清地价款，并办理了宗地的房地产证。地块目前已取得建设工程项目开工许可证（挖孔桩）、深圳市规划国土局规划设计要点、深圳市龙岗区计划统计局文件、建设工程施工许可证、深圳市建设用地规划许可证、中华人民共和国建筑工程施工许可证（室内装
13、饰工程部分），项目开发手续基本合法。4、建设资金到位，建设工期有保障君逸酒店总投资为23,322.12万元，项目已投入建设资金10,300万元（其中自用资金约6,000万元，其它为施工单位垫资），农行贷款6,000万元，尚余4,300万元，主要来源于企业自有资金。因酒店主体及外装修已全部完工，内装修工程也已过半，因此建设工程有保障。5、项目经济效益良好具体指标见下表表1：主要经济指标表序号名 称单 位数 据项目设计规模1总建筑面积44,0001.1酒店总面积44,000酒店自营面积2层出租面积2,424.33层出租面积2,424.34层及夹层出租面积2,850.19项目经济数据1总投资万元23
14、,053.73 其中:财务费用万元1,242.952资金筹措万元 其中：自有资金万元15,600 农行借款万元6,000 经营收入万元1,453.733经营收入万元390,463.384经营成本及费用万元240,928.655利润总额万元126,481.006所得税万元18,972.157税后利润万元107,508.85财务评价指标1税前成本利润率%7.84%2税后成本利润率%6.66%3全部投资内部收益率(所得税后)%8.70%4全部投资财务净现值万元9,5725全部投资动态回收期(所得税后)年21.176借款偿还期年5注：以上经济效益以委托方提供之设计方案分析测算；上表为考虑24层裙楼出租
15、经营，酒店客房及自助餐厅自营情况下的经济效益指标。根据分析测算，在保证实现项目销售计划的前提下，本项目经济效益较好，财务上具有可行性。1.4.2、项目风险及建议本贷款项目存在的主要风险为：因24层分租经营，承租方为个人，其经营能力及管理水平无法考查，而酒店的整体经营对酒店经营成败有极大的影响，分租部分经营状况的好坏直接影响到酒店的入住率；贷款主体作为酒店管理者，无大型星级酒店的经营经验，带来酒店的经营风险；项目的贷款主体与权益主体分离的风险。银行应有效监控该贷款，专款专用；跟进酒店的装修情况，保证酒店按时营业，同时项目经营收入优先用于偿还贷款，化解贷款风险，确保项目贷款回流。项目具有较好的市场
16、前景和经济效益。经评估，贷款经济效益较好。建议银行在有效控制风险的前提下，可对贷款企业提供贷款额度人民币6,000万元，用于完成本项目的开发，贷款期限5年。二、贷款企业评估2.1 贷款企业概况表2：贷款企业情况简介表企业名称深圳市横岗投资股份有限公司住 所深圳市龙岗区横岗镇横岗投资股份有限公司大楼法定代表人李智勇注册资本11,800万元企业类型股份有限公司股东构成深圳市龙岗区横岗镇物业发展公司，出资额3,968万元，出资比例33.63%深圳市龙岗区横岗镇经济发展总公司，出资额2,243万元，出资比例19.01%深圳市横岗股份投资有限公司工会：出资额1,180万元，出资比例10%深圳市龙岗区横岗
17、镇六约经济发展公司：出资额937万元，出资比例7.94%深圳市龙岗区横岗镇横岗村经济发展公司，出资额733万元，出资比例6.21%深圳市龙岗区横岗坳经济发展公司：出资额623万元，出资比例5.28%深圳市龙岗区横岗镇四联经济发展公司，出资额552万元，出资比例4.68%深圳市龙岗区横岗镇保安经济发展公司，出资额491万元，出资比例4.16%深圳市龙岗区横岗镇安良经济发展公司，出资额368万元，出资比例3.12%深圳市龙岗区横岗镇大康经济发展公司，出资额317万元，出资比例2.69%深圳市龙岗区横岗镇西坑经济发展公司，出资额248万元，出资比例2.10%深圳市龙岗区横岗镇黄阁坑经济发展公司，出资
18、额139万元，出资比例1.18%注册号4403011026412经营范围投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；自有物业管理；在合法取得土地使用权范围内从事房地产开发经营；地块号为G07212-14的房地产开发经营。营业期限1990年3月10日至2040年3月10日成立日期1990年3月10日房地产资质等级2002年项目开发企业第50名注：本表来源于深圳市工商行政管理局企业法人营业执照、深圳市房地产开发企业资质证书（副本），股东构成根据企业提供的深圳市工商物价信息中心核准内资有限责任公司注册登记的有关资料。贷款企业深圳市横岗投资股份有限公司，成立于1
19、990年3月10日，是股份有限公司，注册资本金人民币11,800万元。截止2002年底，公司资产总额达4.70亿元，净资产3.08亿元，2002年实现税后利润4,313万元。贷款企业具有深圳市房地产项目开发企业资质，近年来完成开发了华侨新村住宅区、联建商住楼、康乐花园、梧桐花园住宅区等，2001年建设的雅景苑项目已全部售罄，2002年新建的时代商城项目已封顶，目前计划整体招商，出租经营。目前公司经营的酒店有位于横岗镇松柏路的同心宾馆（未评星），为横岗镇内经营时间最久的宾馆。宾馆占地12,837平方米，拥有96套客房，宾馆还配有中西餐厅、多功能会议厅、多功能歌舞厅、卡拉OK厢房、健身、美容美发室
20、等设施。客房入住率约为65%，以商务客为主，主要集中在周一至周五居住。2.2 经营者素质表3：贷款企业管理层人员情况表姓名职务性别出生年月户籍所在地学历毕业院校职称李智勇董事长男1969.11深圳大专华南农业大学-魏兆渊总经理男1952.7深圳大专深圳大学-陈泽彬财务总监男1963.9深圳大专广州大学会计师陈薪华工程部经理男1952.9深圳高中-王鹏销售部经理男1974.11深圳大专浙江美术学院-贷款企业下设行政办、外经部、工程部、业务办、财务部、售楼等，部门设置齐全。贷款企业现有员工323名，其中工程技术人员20人，企业经营管理者总体素质一般。2.3 单位采用会计政策(1)会计制度：执行房地
21、产企业会计制度。(2)会计年度：采用公历年度，即从1月1日至12月31日为一个会计年度。(3)记账基础和计价原则：会计核算以权责发生制为基础，以历史成本为计价原则。(4)记账本位币和外币业务核算方法：以人民币为记账本位币。发生外币业务时，采用发生当日的汇价折合为人民币记账，年末对货币性项目余额按年末市场汇价进行调整，由此产生的折算差额计入当期损益。(5)现金等价物：指三个月内到期，易于转换为已知金额现金，价值变动风险小的短期债券投资。(6)坏账核算方法：坏账核算方法采用直接转销法，发生的坏账损失直接计入管理费用。(7)固定资产计价及其折旧方法：固定资产标准为使用期限在一年以上的房屋建筑物、机械
22、设备、运输设备及其他与生产经营有关的设备、器具和工具，以及不属于生产经营的设备，但单位价值在2,000元以上，并且使用期限超过两年的实物资产。各类固定资产按取得的实际成本计价，固定资产折旧采用平均年限法计算。2.4 税收政策该公司是营业税纳税人，适应的主要税种和税率如下：营业税为营业额的5%；城建税，税率为交纳流转税的1%；企业所得税，税率为应纳税所得额的15%。2.5 企业财务状况及偿债能力评估1、企业财务状况贷款企业近三年财务指标见下表：表4：企业财务指标表单位：万元财务指标2000年2001年2002年2003.5.15基本财务指标总资产41,04342,52247,01950,444总
23、负债16,30414,48216,17419,396净资产24,73928,04130,84531,048流动资产30,22229,64021,44323,906流动负债16,20412,88216,17418,083期末存货18,14917,1848,5188,939期初存货18,14917,1848,518销售收入16,83315,57719,3933,617净利润3,4253,4834,313139现金净流量8,8195,4816,406利润总额3,6823,6464,589143财务费用62.2445.35343.8723.82销售成本11,98110,89412,7712,264偿债
24、能力流动比率1.92.31.31.3速动比率0.750.970.800.83资产负债率39.72%34.06%34.40%38.45%利息保障倍数60.281.414.37.0营运能力存货周转率132.03%61.66%99.38%25.94%资本积累率189.18%106.46%104.88%100.33%赢利能力资产净利润率（资产收益率）8.34%8.19%9.17%0.28%销售利润率21.87%23.41%23.66%3.95%利润增长率1.7%23.8%-96.8%近3年总资产平均净利润率8.57%注：表中“基本财务指标”来源于贷款企业提供的近三年的财务报表和截至2003年5月15日
25、的会计报表，2000-2002年度财务报表已经审计，2003年5月15日的会计报表未经审计。偿债能力分析贷款企业的财务报表反映，该企业近三年来的资产负债率远低于房地产行业平均水平（约60左右），主要是因为企业的主要收入除来源于房地产出租、出售外，还有工缴费，企业每年有稳定的6,0007,000万元工缴费收入，长期偿债能力较强。2000、2001年存货量占到总资产的比率在4045%，略低于一般房地产开发企业的指标，主要是因为企业主要经营业务并不是房地产开发经营。2002年存货量大幅减少主要是因为开发建设的雅景苑项目销售情况较好，存货量大幅减少；2000、2001年企业的流动比率处于合理水平，20
26、02年大幅下降，主要是因为存贷大幅减少；但企业的速动比率减小，短期偿债能力较强。营运能力分析贷款企业近三年的存货周转在12年左右，因为该企业所开发的房地产项目属中小等规模，此存货周转速度在房地产企业中属于正常水平。盈利能力分析企业近三年的总资产盈利平均净利润率为8.57%，从20002002年盈利指标看，企业近年盈利情况较好。2、企业贷款情况截止2003年4月31日，该企业的短期借款余额为10,520万元，长期借款余额为1,300万元，合计为11,820万元。贷款银行金额(万元)贷款期限贷款方式贷款利率(%)建行2002002.9-2003.9担保5.8411,0002003.1-2004.1
27、抵押5.841中行4002002.8-2003.8担保4.81754002002.10-2003.10担保4.8175信用社8002002.8-2003.8担保6.27758002002.9-2003.9担保6.27758002003.3-2004.3担保6.27751,3002003.1-2008.1抵押6.2775工行2,5002002.7-2003.7担保4.8675农行5002002.7-2003.7担保5.8417502002.8-2003.8担保5.8415002002.9-2003.9担保5.8413002002.11-2003.11担保5.841发展行2002002.12-20
28、03.12担保5.7525招行2,0002003.3-2004.3担保5.841合计2.6 企业已开发项目、在建项目及土地储备表5：企业开发项目汇总表类别项目名称项目位置建筑面积(万)投资总额（万元）竣工时间/销售时间销售额（万元）销售率完工项目康乐花园横岗镇乐园路1117,0001999/199922,000100%梧桐花园横岗镇六约912,0001997/199715,00095%君逸酒店横岗镇政府北侧3.721,7872003.7/在建项目时代商城康乐花园1.23,5002003.9企业2002年度完成房地产投资总额为3,370万元，商品房销售收入3,477万元，利润总额为4,589万元.。2.7 贷款企业综合评价1、财务状况贷款企业企业每年有稳定的6,0007,000万元工缴费收入，长期偿债能力较强；2000、2001年企业的流动比率处于合理水平，2002年大幅下降，主要是因为存贷大幅减少；但企业的速动比率减小，短期偿债能力较强。2
