1、牛庄镇婚宴主题项目可行性研究报告可行性研究报告编撰单位：*有限公司编撰时间：2015年9月13日目 录第一章 总论1、1 项目概况1、2 项目提出的背景及建设必要性1、3 可行性研究的依据和范围1、4 主要技术经济指标第二章 市场调研及前景预测2、1 婚宴主题酒店市场趋势介绍2、2 东营婚宴市场形势分析2、3 本项目优劣势分析2、4 本项目前景预测第三章 项目定位3、1 主题定位3、2 功能定位3、3 市场定位3、4 项目开发的市场需求定位及配套条件3、5 该项目的市场定位3、6 功能分类3、7 布局设置3、8 价格定位3、9本项目经营管理模式及运作机制3、10营业收入预计3、11经营成本预算
2、第四章 营销策略4、1 宣传主题概念4、2 卖点整合4、3 优惠措施4、4 营销推广思路第五章 投资估算和资金筹措5、1 投资估算5、2 资金筹措第六章 财务评价分析6、1 盈亏预测分析第七章 结论第八章 定岗定编第一章 总论1、1 项目概况本项目位于东营市东营区牛庄镇镇区南侧西四路以东。1、2 项目提出的背景及建设必要性该项目属于集团私有土地，闲置会影响其未来的升值空间，根据对当地商业市场的考察和调查，决定一期开发建立以婚宴主题为核心、团餐接待为主，快捷客房和特色家常菜为辅的综合性餐饮项目。首先牛庄镇虽然远离东营市区，但是该项目辐射区域内人口较多，而且该区域内的人群具备较好的消费力。其次对于
3、该项目的开发建设和后期经营，可以带动周边其它地产项目的增值和直接推高地产项目售价。所以即便该项目盈利能力，不能达到抵消投资款利息的情况，也可以反哺周边地产项目，从而达到整体地产价值的提升。1、3 可行性研究的依据和范围本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景的判断而作的。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。1、4 主要技术经济指标总建筑面积：13000平方米可经营面积：10000平方米宴会大厅面积：4500平方米，特色餐饮面积：1000平方米快捷客房面积：3000平方米厨房面积：500平米其他面积：1000平方米第
4、二章 市场调研及前景预测2、1 婚宴主题酒店市场趋势介绍近几年，主题婚礼酒店在国内市场需求的驱动下逐渐兴盛，而且发展迅速，如今，80、90后是结婚的主力军，他们追求婚礼的品质和格调，强调与众不同的创意，拥有别出心裁的想法和精致巧妙的构思，所以，他们为追求一场完美的婚礼，他们会突破固有理念，会打破传统、千篇一律的程序，主动寻找自己喜欢的酒店和婚礼仪式。在璀璨夺目的灯光里，在全场嘉宾的注视和祝福中，开启全新的人生旅程。 据相关报道，我国每年有1000多万新人举行婚礼，综合消费能力高达2500亿万元人民币。在这一巨大市场需求的推动下，婚宴主题酒店应运而生。而在中国传统婚俗中，“婚礼宴会”是整个婚庆过
5、程的重头戏。在婚礼“大操大办”的传统观念的支配下，生活水平步步高升的中国人在“婚宴”上的消费更是不断冲向新的高度。而对婚宴场合的选择也早已不满足于普通酒家、特色饭馆，人们希望得到酒店更专业化的服务。这就需要酒店充分挖掘和利用自身优势，积极争取和培育自己的“婚宴”市场。2、2 东营婚宴市场形势分析随着东营经济的快速发展，婚宴市场也迅速崛起，现在婚宴营业收入已经在各个餐饮企业中占有很大的比重，越来越多的引起各餐饮企业的重视。婚宴也称“吃喜酒”，是新人们在结婚当天答谢亲朋好友并让其见证爱情结晶而举办的一次宴请。在中国的思想里，婚礼是一辈子仅一次的大事，希望自己的婚宴能办的特别，记忆深刻。随着油城的经
6、济发展，人们的观念也在不断的转变。现在年轻人的思想开放，结婚追求时尚、新颖，大部分选择在饭店举行。（一）目前婚宴市场的特点1、市场潜力巨大：随着人们思想水平的不断提高，越来越倾向于到酒店举办婚宴。尤其是现在的婚姻趋向于大龄化，高素质化、具有强烈的品牌意识，拥有独特的价值观及思想体系，婚宴市场的需求非常广泛。通过数据调查，每年的结婚人数都在递增，随着生男生女的年龄不断增大，结婚数量也还会不断地增加。2、时间较为集中：中国人非常看重结婚的日期，所以选择举办婚宴的时间相对集中。一般情况下都要选择符合传统习俗的好日子，因此出现了明显的“扎堆”现象。像“五一”、“十一”“元旦”这些有纪念意义的日子，年轻
7、人喜欢西方的情人节，东方的七夕节，所以在很早之前婚宴场地都会被预订一空。因此一些餐饮店出现了一天举办多场婚宴的现象。也因时间过于集中，造成餐饮店出现敷衍应付的情况，婚宴质量无法保证。3、潜在消费顾客很多在酒店举办婚宴的新人，关系网一般都不错。婚宴成为亲属们相聚的场所，同时也是新人展示人脉的机会。在国内人们往往在意亲身体验，而且喜欢口耳相传。新人们在选取婚宴场地时，大部分都会在询问自己的亲朋好友后做决定。酒店借此机会充分利用资源为顾客提供特色婚宴产品和优质的个性化服务，使顾客的满意度提高，就会引导新人自己或是亲朋好友下次还会选择这个酒店。所以婚宴市场的潜在客户很多。2、3本项目优劣势分析（可结合
8、竞争对手作分析）本项目劣势分析：A、 远离市区，不利于吸引市区内消费人群，对于经营会有一定的影响；B、 附近已经有蓝海生态园项目在经营，也具备婚宴接待条件，将会是该项目以后经营当中主要的市场竞争对手（蓝海生态园餐饮平常日均营业收入：1万元左右；接待婚宴时能达到5万-6万，婚宴接待数量集中在一定时间段内，无法具体预估。）本项目具有如下优势：A、 场地开阔，规模大，有利于根据客户需求策划各类形式的主题团餐聚会；对酒店后期拓展更多的经营市场具有天然的基础；B、 酒店精确定位以婚宴接待为核心，团餐接待为主，专业性和规模化是其自身优势；甚至对于在以后经营中逐渐吸引东营区客户都具备条件优势。2、5 本项目
9、前景预测在既定的团餐、客房、餐厅的经营达到预定经营目标的基础上，可以发挥其自身的场地优势、综合优势拓展更多的经营点，以提升经营的同时，提高企业品牌知名度和影响力。该区域辐射范围内有约10万人口，按照国家每年结婚人口比例，该区域每年约有近800对新人结婚；再根据山东省每年人口出生率计算，该区域每年将会有100个新增人口；在此基础上还会有升学宴、寿宴、公司年会、节日聚餐等潜在可开发消费客户群体。以此数据计算，该项目经营过程中保守预计达到25%-30%的上座率，应该是切实可行的。第三章 项目定位3、1 主题定位“喜乐街”婚宴主题酒店（名称暂定）；“犇犇”特色地方菜（名称待定）；“回家住”快捷商务宾馆
10、（名称待定）3、2 功能定位“喜乐街”婚宴主题酒店：可接待婚宴、答谢宴、宝宝宴、公司店庆、公司年会、各类会议、旅游团体等接待功能；“犇犇”特色地方菜：以黄河口地方特色家常菜作为主打菜品结构，定位中低端消费人群为主，高端上去接待为辅；“回家住”快捷商务宾馆：以单间、标间为主，设立部分商务套房；33开发该项目目的定位：1投资收益的最大化 2整体提升集团公司的品牌形象； 3通过该项目的运营，不断带动该区域的人气，从而带动该项目周边商业、房地产的开发，以及后期的产业运作；34项目开发的市场需求定位及配套条件1主楼体一楼为婚宴主题酒店；二、三楼为快捷宾馆；主楼体南侧独立建设为特色餐厅；2婚宴主题大厅装饰
11、风格突出黄河口地方喜庆、风俗、民俗文化特色；宾馆装饰突出简洁明快的商务型风格；餐厅以特色家常海鲜为主营，集中打造自己的核心产品特色海鲜菜、水煎包、羊肉汤（具体菜品结构待定），将其打造成为东营市最具有市场认可度和竞争力的产品；3婚宴接待婚礼举办建议采取与婚庆公司合作形式，以有效的降低经营成本；4客房全部配备数字网络电视、商用电脑、网线接入或无线覆盖，以及可拨打国际长途的有线电话。3.5 该项目的市场定位主要消费人群为附近村镇居民（西到油郭、西范，东至六户，南至花官，北至东营区附近），及牛庄镇地处油田物探单位，家属区较大，可有效带动部分消费客户；该项目辐射区域内约有10万人口。牛庄镇：总人口约30
12、000人，20-30岁年龄段约4000人；龙居镇：总人口约35000人，20-30岁年龄段5000人；史口镇：总人口约25000人，20-30岁年龄段4000人；花官镇：总人口约40000人，20-30岁年龄段5000人；六户镇：总人口约30000人，20-30岁年龄段4000人；3.6功能分类本项目总建筑面积约13000平方米，其中：客房部分3000平方米，占总建筑面积的23%，婚宴大厅部分4500平方米，占总建筑面积的34.6%，包括大堂、走廊、机电设备房、工作间及电梯候梯厅、垃圾道、烟道和消防楼梯和、商务中心、会议室、停车场、办公室、仓库、餐厅等部分：2500平方米占总建筑面积的19.2
13、%，停车场3000平米，占建筑总面积的23%。3.7布局设置婚宴大厅设置4个大中型接待大厅，每间可接待40桌*10人=400人，每个大厅中间设立可移动隔音屏风，便于灵活调整满足不同需求。每个大厅设立舞台，相邻两个大厅相通也可以同时使用，其中一个大厅设立豪华舞台，以满足接待主持需求；2个小型接待大厅，每间可接待12桌*10人=120人；婚宴大厅总接待量可达1840人；（2个中型接待大厅也互通，可接待大中型公司年会之类接待）。客房设置30间商务标间，10间大床单间，10间商务套房；餐厅设置1个16-18位大型包间；4个10-12位中型包间；5个6-8位小型包间；零点厅设置120个餐位（接待旅游团体
14、时用餐需求）3.8 价格定位婚宴标准价格及毛利婚宴最低标准599元/桌，上不封顶；毛利控制在5055%；餐厅人均消费价格及毛利餐厅人均消费控制在人均60-80元；毛利控制在45-50%；客房售卖价格及毛利标间、单间售卖价格108元/天；套房268元/天；毛利控制在90%以上；3.9 本项目经营管理模式及运作机制该项目采取集团注册成立下设餐饮管理公司，自行组建管理团队进行管理运营；3.10 营业收入预计营业收入保守型预计：餐饮团餐部分50桌*10人*70元/人=35000元/天；35000元/天*30天=1050000元/每月；特色餐厅部分按照30%上座率计算，预计80人*70元/人=5600元
15、/天；5600元/天*30天=168000元/月；客房部分按照60%入住率计算，预计3500元/天；每月3500元/天*30天=105000元预计月度营业总收入：团餐1050000+特色餐饮168000+客房105000=1323000元；预计年度营业收入：1323000元/月*12=15876000元3.11经营成本预算保守营业额毛利：客房105000元/月*10%+餐饮团餐1050000元/月*45%+特色餐饮168000元/月*50%=567000元/月营业税金：72765元/月（按照5.5%）水电气：60000元/月人员工资：242500元/月营销宣传：3000元/月（含预计每月十次与
16、婚庆的合作）设施保养维修：3000元/月通讯费：5000元/月招待费用：5000元/月低值易耗品摊销：2000元/月物料消耗：23100元/月经营成本总计：983365元/月第四章 营销策略4、1 宣传主题概念该项目将以“婚宴主题酒店”为核心进行推广和宣传，以地方民俗婚姻文化为主题，以酒店为载体，以可人的体验为本质。体现该项目的建筑风格和装饰艺术，以及特定的文化氛围，让顾客获得富有个性的文化感受；同时将服务项目融入主题，以个性化的服务取代一般化的服务，让顾客获得欢乐、知识和体验刺激。4、2 卖点整合全市最大的主题婚宴酒店；装修风格与当地民俗风情紧密融合；场地空间大，而且可以灵活布局，以满足顾客
17、更多的需求；客房、特色餐厅可吸引更多的客户群体；4、3 优惠措施会员折扣网络团购借用互联网+模式，线上线下随时进行刺激性营销优惠活动；利用自身婚宴大厅、餐厅、客房的综合优势，交互进行让利优惠活动；4、4 营销目标及思路针对目标客户群，通过各种渠道、媒介展开撒网式宣传的同时（电台、报纸、电视、网络、单页、各村广播站或村委会传达）；成立专项宣传小组对重点目标区域进行宣传营销（民政局调取资料进行电话营销；医院妇产科营销等）第五章 投资估算和资金筹措5、1 投资估算（见附件1） 总建设成本费用列项A、 土地费用：无B、 前期费用：（含规划设计、报建、勘探测量、水电配套）C、 土建及安装（含绿化、公共部
18、分装修）：D、 消防自动系统、集中供热系统、中央空调；E、 精装修费用：以 元/平方米计，共 万注：以上费用无法预计，不包含在成本总计内。F、 客房设备设施：500000元G、 宴会厅物料资产：319740元H、 餐厅物料资产：101500元I、 厨房设备资产：500000元J、 员工工装费用：23000元小计： 其它开发费用列项：K、 财务费用：300000元L、 营销费用：30000元成本合计：1774240元5、2 资金筹措 自筹资金： 第六章 财务评价与分析6、1 盈亏预测分析月度保守营业收入：1323000元/月月度费用支出：983365元/月保守月度盈利额度：1323000元/月-
19、983365元/月=339635元/月保守年度盈利额度：339635元/月*12=4075620元/年注：以上数据是根据人员满编情况计算，正常经营后人员费用还会降低，净利润还会提高！第七章 结论通过以上的分析和策略，我们发现，投资收益率较好，具有较大的投资价值。一、在项目的投资和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是具有客观性和一般性，符合市场规律，配以合理的营销手段，实现项目的开发目标，并最终实现本项目的赢利目标将是可以实现的。二、该项目的开发还可以有助于该区域以
20、后地产、商业一体化发展的增速，酒店会成为该区域整体开发发展的宣传载体，也会有助于周边商业圈的形成，从而促使该区域所有项目的价值提升。这方面有先行者可以参照（万达、恒大、绿地等都是典型的例子。大连万达集团从2005年开始进军酒店业，截至2012年已经开业28家五星和超五星酒店，并且计划到2015年开业70家五星和超五星酒店，考虑到这些酒店是自建的，这个速度是相当惊人的。另外，房地产的快速发展所带来的地皮增值也是酒店快速发展的原因之一，虽然酒店的经营存在利润高低的不确定性，可是酒店作为一个商业地产所带来的整体快速增值也是有目共睹的，有些业主经营几年后把酒店政体出售往往可以获取不菲的经济效益。）厨房
21、部人员定岗定编部门岗位定岗人数在岗人数工资预算备注厨房部行政总厨18000热菜厨师长15500灶台厨师630000蒸车412000初加工816000洗碗 保洁612000小计2683500餐厅部人员定岗定编部门岗位定岗人数在岗人数工资预算备注餐厅部餐厅部经理15000主管14000领班13000吧台26000服务员1030000传菜员57500PA48000小计2463500客房部人员定岗定编部门岗位定岗人数在岗人数工资预算备注客房部客房部经理15000主管13500客房服务员510000前台接待25000房屋中心25000小计1123500后勤部人员定岗定编部门岗位定岗人数在岗人数工资预算备注后勤项目总经理125000综合办主任15000行政人事文员13000财务会计主管14000出纳核算13000采购员13500营销专员26000工程维修27000保安410000职工餐25500小计1772000总计78242500
