1、B.主要商业业态经销商特征及行为从调查的结果看：交通路的多为男士服饰，档次为中档品牌，如BOSS、百事运动、劲霸男装、香港老爷车狄安为代表，价位在300元左右，女装是以哥弟为代表。从装修档次上看，高档装修的26家，中档69家，低档31家。中档装修占据整条交通路的主流地位。高档和低档并存。C.交通路的租金水平状况按店面面积大小分析店铺面积在10平面米以下的租金水平在：400-500元/平方米店铺面积在20-40平面米的租金水平在：200-300元/平方米店铺面积在50-70平面米的租金水平在：150-200元/平方米店铺面积在100平面米左右的租金水平在：100-150元/平方米店铺面积在200
2、平面米以上的租金水平在：40-60元/平方D.交通路商业环境分析a.金融配套交通路段共有四家金融机构：建设银行、工商银行、交通银行和农业银行，金融配套齐全。b.餐饮此路段餐饮资源配备充足，黄石市区范围内知名度高、稍具规模的餐饮饭店就有三家（鲜菜园、外贸酒楼），再加上肯德基和其他大大小小的休闲饮食、甜点门面总共有12个之多。c.休闲娱乐天上人间、心内阁、别克乔治、月光留步等5家茶楼云集此街，另有些档次相对偏低休闲场所，如：大众乐园练歌房、天马电子娱乐中心、海滨浴场休闲中心等，构成交通路休闲一条街，满足不同层次的人的要求。d.文化、卫生三家书店、四家规模较大的医药商店，文化、卫生兼顾。e.住宿五个
3、不同档次的旅馆、招待所、宾馆能满足不同消费能力，不同需求的消费者的需求。人流量：200人/5分钟车流量：40辆/5分钟（检测地点：正隆大厦；时间为：11：30-11：35）总结：根据以上数据及交通本路段商业形态、租金水平分析、商业环境分析可以得出以下几点：交通路的商业氛围相对已经成熟，商业配套比较完善，是黄石最重要的商业街。商业业态丰富，以服装、鞋业为主，餐饮、休闲娱乐等各种商业共生；商业物业以中小规模居多，多以20-80平方米的当铺为主；品牌商品多，多以品牌专卖店形式经营；虽然品牌商品多，但基本以中低端市场为导向，高档商品市场潜力有待开发。商业分布杂乱，缺乏统一规划。3.2劳动路A.劳动路商
4、业业态形式本次调查在劳动路共调查了134家商铺，服装店共有65家（其中男装16家，女装44家，童装3家，运动装2家）；鞋店22家（有5加鞋店有卖男皮鞋）；美容美发店10家；小食品店4家；餐馆4家；金银加工店4家；药品店2家；其他23家。根据上面数据看出：劳动路的主要商业形态为服装业和鞋类。B.主要商业业态经销商特征及行为a、劳动路服装业经销特征女装：劳动路服装一条街的女士服装以中低档为主，80%的经销模式为分销，有少数几家为代理，如档次稍高的哥弟，从店面装修，户外宣传，服务员的素质等都欠缺，与该品牌的形象不符，降低了品质，大多数的经销处于低层次的竞争上。中、高档女装市场存在发展潜力。男劳动路的
5、男士服装店不多，但多以品牌服装为主，各品牌店的规模相对较大，以雅戈尔和报喜鸟为代表，多在50平方米以上。服装价格在800-2000元之间，3000元以上的西服较少，根据销售员反映，4000元以上的西服在春、秋、冬季的销路好，黄石作为一个中型城市，高端消费有一定的市场，男装只能走高端才能避免竞争，独劈希冀。高雅、舒适的购物场地，高素质的服务员是成功的前提保障。b、劳动路鞋业市场经销特征女鞋劳动路上的品牌女鞋店有两家，达芙妮和百丽，其余的为不知名的小店，两家品牌店的生意好，现阶段其出售的女士凉鞋价格在300元左右，这说明本地的高档女鞋的市场具有潜力。男鞋劳动路上只有一个奥康品牌的男士皮鞋店，款式陈
6、旧，价格在200元左右，没有高档皮鞋专卖店。价格在500元以上的高档皮鞋应该有市场潜力。C、劳动路的租金水平状况a.按店面面积大小分析300-500元/平方米店铺面积在20-30平面米的租金水平在：100-170元/平方米80-120元/平方米50-80元/平方米b.按不同路段分析劳动路在广场路-黄石大道路段租金水平在50-100元/平方米广场路以南，招商银行大厦附近租金水平在100-200元/平方米黄石中心购物广场附近租金水平在150-200元/平方米中百超市-武汉路段租金水平在50-120元/平方米D.劳动路商业环境分析金融配套在劳动路段共有四家金融机构：招商银行、黄石商业银行、交通银行和
7、招商银行分部,金融配套齐全。每10分钟的人流量广场路-黄石大道路段每10分钟的人均流量为：97人/10分钟；广场路以南，招商银行大厦附近每10分钟的人均流量为：167人/10分钟；黄石中心购物广场附近每10分钟的人均流量为：172人/10分钟；中百超市-武汉路段每5分钟的人均流量为：60人/5分钟；每5分钟的车流量（含出租车）广场路-黄石大道路段每5分钟的车均流量为：60辆/5分钟；广场路以南，招商银行大厦附近每5分钟的车均流量为：35辆/5分钟根据以上数据及劳动路路段商业形态、租金水平分析、商业环境分析可以得出以下几点：劳动路的商业氛围好，特别是招商银行大厦附近段和黄石中心集贸市场路段；商业
8、业态单一，主要为服装业；商业物业的规模小，多以30-50平方米的商铺为主；品牌商品少，多以分销为主；高档商品市场潜力有待开发；商业物业配套不完善，没有停车场；3.3武汉路武汉路商业业态形式武汉路经营的品种多、杂，档次不高，品种有：机器配件、家用电器、电脑、音像、软件、耗材、办公用品、服装、鲜花、副食等，主要是电脑及与电脑相关行业（音像、软件、耗材）。a.家用电器：该路段的家用电器产品集中在九星电器城。主要经营的产品有彩电、洗衣机，属于国内品牌，如康家彩电、长虹彩电、金铃洗衣机，价格百至千元，价位属于中、低档，装修档次低，目标消费群体为中、低消费人群。b.电脑：电脑店门沿武汉路两侧排开，九家电脑
9、店，经营品牌有：、清华同方电脑、蓝星电脑、七喜电脑、TCL电脑、联想、清华紫光电脑等，都属于国内品牌，九星电器（二楼）、新太阳电脑城经营兼容机，经营最大的面积约50平方米，规模不大，人气不足。c.音像音像店分布比较零散，缺乏品牌支持，C.武汉路的租金水平状况武汉的租金路段不同，租金水平不同，大概可以分为四类：市中心医院段：体校大门段：80-100元/平方米劳动路口段：60-120元/平方米（该路段的租金变化范围较大，主要因为门面装修、建筑物和商业氛围落差较大）交通路口段：150元/平方米D.武汉路商业环境分析武汉路是传统的老商业街，商业环境主要依托市中心医院，体校大门、劳动路、永安里集贸市场、
10、交通路辐射集中人气；该路段的商业配套主要有中国银行、工商银行、建设银行和一些小型餐馆。130人/5分钟80辆/5分钟（检测地点：交通路口、时间为：35）3.4黄石大道A.黄石大道路商业业态形式黄石大道商业主要有手机、电讯业、服装、休闲、珠宝首饰等行业，档次和规模不一，手机行业、电讯业集中于黄石大道工人文化宫段；休闲业主要集中在黄石大道立交桥段；服装、珠宝首饰业分布得比较散。a.手机、电讯业黄石大道的手机及电讯业的规模较大，属于全市核心区。主要有移动广场、联通、电信大楼和中商百货等，规模、档次都高，周边还有二手市场，手机、电讯业分布比较集中。b.服装黄石大道的服装业主要属于中档产品，集中女装，规
11、模小，如：茵佳妮、例牌等。受交通路和劳动路的影响，经营状况比较差、进店人数少。c.休闲黄石大道的休闲区，除了日豪水都之外，多为低级消费区，多为不健康的消费场所。日豪水都定位为高档的娱乐、休闲的场所，装修的档次属于高档。d.珠宝首饰黄石大道的经营珠宝首饰的场所有赛玛特生活广场、黄金珠宝大世界、金伯利、艺盛珠宝，分布分散，经营的规模不大，装修的档次较低。从经营的产品上来看：多属于中、低档，几千元左右，虽然摆放几件上万的首饰，但折扣系数大，大5折C.黄石大道路的租金水平状况黄石大道的租金路段不同，租金水平不同，大概可以分为四类：电信大楼段：工人文化宫段：100-120元/平方米100-150元/平方
12、米（部分面积为2-3平方米的店面租金为500元/平方米）赛玛特生活广场段：D.黄石大道路商业环境分析黄石大道主要是黄石城区与外界联系的主干道，来往车辆较多，制约了黄石大道的商业发展，该大道的银行有中国工商银行黄石支行、中国银行等，金融机构不多。财政局段（时间为：15：30-15：45）70人/5分钟110辆/5分钟中国工商银行（劳动路口）80人/5分钟100辆/5分钟 4.第一商圈调研结论4.1各行业发展业态4.1.1服装分布：交通路、劳动路、黄石大道和武汉路，劳动路和交通路交通路的经营的服装主要休闲服装；劳动路经营主要是男女装；黄石大道沿路经营主要是女装和武汉路经营服装店面不多，很杂。档次：
13、黄石市的经营服装多为中档品牌，黄石大道主要是中、低档品牌，如欧尼迩、例、佳丽莱、千花伴；动路集中服装店，档次于中档定位，如：法国卡丹、MIKEADIDDAS服饰、CHOPTEX服饰罗莱家饰、金盾、法国金狐狸、老人头，部分高档服装：如：女装哥弟、梦特娇；交通路主要集中了中档休闲，如：安踏、运动百事；武汉路主要低档服装。规模：根据调查，黄石的服装业规模小，大多数店面面积为30平方米，运动休闲类的经营门面面积较大，主要为50-60平方米。特点：总体上看经营服装的店门多，分布散、零乱；服装档次多为中档品牌，主要目标还是中等收入者，虽然有几个高档次品牌，但档装修布置不能与品牌相协调；交通路与劳动路经营服
14、装的定位非常稳固；从业人员素质不高、经营手段单一。4.2鞋业黄石大道、交通路、劳动路和武汉路黄石大道鞋业分布不多，只有三、四家，如玛丽露、星期六、依歌尔诗等中档品牌，交通路鞋业店分布较多，规模较大，如：磊琪、华冲、正隆大厦、金虹商场；档次也高，如：贵人鸟、红蜻蜓、耐克、阿迪达斯。劳动路的规模小、档次高。如百丽、达芙妮；武汉的鞋业无规模、档次低。黄石市的鞋业发展相对发达，能满足城市消费，绝大多数属于中档产品，主要目标消费群体，中等收入者。上规模的鞋店有磊琪、华冲，正隆大厦、金虹商场，但从黄石市整个鞋业的发展，行业发展不集中中档产品（鞋业）供应数量充足，缺乏高档产品（上千的产品）经营理念单一4.3
15、珠宝首饰黄石大道、交通路。黄石大道：赛玛特生活广场、黄金珠宝大世界、金伯利、艺盛珠宝；交通路：正隆大厦、金虹商场、凤祥珠宝、六福珠宝。上述经营店的珠宝定位为中、低档，价位在20000元至300元之间。装修档次也不同，金伯利、金虹商场、凤祥珠宝和六福珠宝的装修为高档次；正隆大厦、艺盛珠宝的装修为中档次；赛玛特生活广场、黄金珠宝大世界的装修为中、低档次。目前黄石市珠宝首饰没有成市，规模化没有形成（规模化有两种理解，一中是行业规模化；另一种为个体规模化，这我们所指的是行业规模化发展）。店铺分散；款式比较接近、没有新颖性；目标定位重复；4.4办公用品、电脑、软件、耗材武汉路目前黄石市经营电脑主要是国内
16、品牌，进口机不多，主要品牌有：清华同方、清华紫光、联想、TEL、七喜等。品牌电脑经营商多为独立一、两间门面，没有形成规模经营。兼容机已经在九星电器城成市。小规模经营；装修档次低；行业发展相对比较集中，已经成行成市。4.5家用电器分布：黄石大道、武汉路黄石大道主要有：华昌电器、长虹空调、新盛家电平价、新金家电城；武汉路有：九星电器城。档次：属于中档产品；缺乏高档产品。规模：规模较大经营地为九星电器城、华昌电器。特点：档次低；多为厂家直销；品种单一；4.6婚纱摄影黄石大道、武汉路、交通路、劳动路。台北春天、铁流摄影、丽致台北、婚纱摄影；武汉路：非凡数码摄影、婚纱摄影；琳琅法国、小王开；劳动路：红灯
17、笼婚纱摄影；丽致台北（新开张）、台北春天属于高档有一定规模起点高、档次高婚纱摄影发展已经成熟发布广4.8大型超市、餐饮、休闲娱乐大型超市、餐饮、休闲娱乐分布较多（详见：香榭国际-黄石市商业调查报告）4.2综述：交通路、劳动路的吸附能力较强，产品的种类及档次相同的情况下，其他路段很难与交通路、劳动路抗衡；从经营产品档次来看：大多数产品属于中、低档，如服装、鞋业、家用电器、电脑、手表等，有个别高档产品，但装修档次和服务质量与产品形象不协调。除家具、电脑行业外，各行业分布散乱，行业之间交叉进行；钟表行业在黄石市没有形成规模，供应量较少，发展前景较大；快餐业在黄石市比较畅销，供应的快餐比较单一，没有中
18、国传统的快餐；健康型生活馆（健身、美容）属于新型行业，黄石市现处于起步阶段，没有形成真正有规模、有档次的消费行业，而目前该类消费形成一种时尚，我们认为进军空间大；总的情况：1.黄石市商业投资回报率令人满意，前景乐观；2.黄石市的商业发展面临着重组，必须对一些行业进行区域划分，使其成行成市、形成规模；3.中档次发展的空间不大，而高档产品的发展空间无限，市场消费潜力巨大；4.商业店铺整体装修格调不高；除了硬件欠缺，软件方面（整体形象包装、管理水平、服务素质）有待进一步提升。在本次商业调研开展之前，长龙黄石形象商业项目定位构思已经有了初步框架，充分考虑到长龙黄石形象商业项目价值性和风险性，也本着对黄
19、石市长龙房地产开发有限公司认真负责的态度，我司以归零的心态，回到市场，从市场发现市场的空白点，开展了本次调研。本报告仅是竞争部分调研；我司下一步将对长龙黄石形象项目的地块、商业环境和市场需求等方面进行调研，对本部分调研不足之处及下一步工作安排，恭请批评指正！8.附件：调研目录：附件一：交通路商业业态分布情况附件二：劳动路商业业态分布情况附件三：武汉路商业业态分布情况附件四：黄石大道商业业态分布情况店名经营种类经营面积装修档次平方米月租美尔雅服饰80中档中心鞋业鞋业700红太阳名品服饰、鞋业500中心灯饰灯饰25中心服饰18低档新居室床上用品310大上海美容美发美容美发600正在装修鸿星尔克30
20、高档月月满旅社旅店20光明眼镜眼镜箱包店箱包6衣之纯40哥弟50采轩爱登堡60安踏运动休闲百佳艺苑家饰凤祥珠宝珠宝长江眼镜店200百丽六福珠宝梦之娇女子百货内衣70春竹100中低档阳新招待所旅社红床铺PLAYBOY翰皇擦鞋擦鞋店10外贸酒楼餐饮袋鼠梦洁家纺生活馆梦巴黎小饰品12黄石妇女用品美容美体美容黄石妇女用品化妆美容部化妆品黄石妇女用品别克德尔惠运动鞋时珍药店医药120新世纪医药正隆首饰加工首饰加工8西蒙简餐休闲饮食荣华休闲小吃300华冲鞋业三立照明红蜻蜓南极人衬衫西裤兄弟皮具皮具15广州发具专卖日化太子童装童装香港老爷车狄安邦信新潮电子电子肯德基200中高档瑞爱丽纯银首饰金虹首饰维修4金虹音像音像贵人鸟耐克阿迪达斯靠背劲霸男装华福劳保用品安尚秀美容美体色彩秀百事运动琳琅法国婚纱摄影中国电信钟楼营业厅电信营业厅天马游戏室娱乐伊梦儿练歌房3梦幻练歌房佳怡音像磊琪鞋业1000400招待所BOSS平价鞋店亚春服饰华琪广告广告进展内衣天上人间茶楼金麦糕点甜点壹加壹名品服饰步森服饰金盾东方快车300心内阁良子保健洗头推拿休闲140包青天罗莎蛋糕农行银行150雾都茶楼170建行400工行婷婷商店副食手足王子饼屋美红250鲜菜园三洋书店书店柏仙多格地里地书店110140大拇指1300世纪商城门面（共16个）以休闲饮食、低档饰品为主菲力得睡衣家园宾馆服饰店装修天姿发具西部牛仔
