1、13137.29389.87表2：2006年珠海市国有土地出让情况871.2600139.14219.9111.771091.17150.91表3：2005年珠海市国有土地出让情况1249.3184116.148.33.121457.6184119.26注：表中数据主要来源于广州管理总部发展部整理的珠海土地出让汇总表，基本上包括了珠海市政府公开出让的所有土地，基本能够反映珠海市土地市场的状况，下同。由表1、表2、表3可知，珠海每年出让的土地数量并不多。但是出让的总面积逐年上升，2007年全年出让住宅和商业办公用地面积为137.29万平米，出让地块规模较大。商业办公用地出让面积相较居住用地逐年上
2、升更快。二、 2007年全年珠海土地成交情况2007年，珠海政府出让并成功交易了5块商住地块，4块商业办公地块。其中，香洲区的土地交易面积占了一半，预计明后两年香洲区的土地交易量将达到顶峰，而斗门区和金湾区的土地交易量会逐年上升。表4：2007年珠海商住用地成交情况编号地块位置所属区地块面积（平米）建筑面积成交价（万元）楼面地价（元/平米）竞得人珠国土储2007-01前山河西岸、前山大桥南侧香洲区272218.74（其中S1=110639.49、S2=20197.08、S3=19440.37、S4=47965.30、S5=73976.50、）603893.655464998.117700中信华
3、南（集团）有限公司珠国土储2007-03洪湾工业片区南湾大道南、香工路西侧89397.14（其中S1=39555.01、S2=49842.13）178794.2826819.141500中邦置业集团有限公司珠国土储2007-06金湾平沙镇升平大道北侧金湾区126324.7252649.424538.57971珠海市广拓置业有限公司珠国土储2007-07高栏港经济区南港西路北侧高栏港经济区20001400024320.221080珠海市恒宇发展有限公司珠国土储2007-08斗门区白蕉镇金碧丽江东侧斗门区147653.31265775.95829501.131110655594.891341115
4、.29550177.24102表5：2007年珠海商业办公用地政府出让及成交情况地块面积（平米）建筑面积（平米）成交价（万元）珠国土储2006-12斗门区井岸镇尖峰南珠峰大道西侧94110.84（其中：酒店（S1）49519.3，商业、会展（S2）44591.54）112933.0089034.64 800 万事益有限公司珠国土储2007-02前山三台石路南沿河路东侧86161.02（其中S1=23831.35 S2=43168.89 S3=19160.78）387308.5867779.00 1750 珠海市广逸咨询服务有限公司珠国土储2007-04三灶镇唐人街市场东侧4019.718088
5、.651555.62 860 广州市正地房地产发展有限公司珠国土储2007-09万山海洋开发试验区桂山岛十三湾联检大楼道路与海滨大道北段交界处北面2000600400.00 6667 中国石油天然气股份有限公司广东销售分公司18629251893078769.2661518 1、 区域结构分析2005年2007年珠海市各区域住宅（商住）用地政府出让面积（单位：万平米）年度区域20052006200746.1154.3246.95147.3910.7414.7725.53.26.220.5329.9349.3271.2682.25202.82由表5可知，香洲区的商住土地出让面积在逐渐减少，而其他
6、两个区的出让面积在逐年快速增加。主要原因是香洲区发展比较早，而其他两个区现在发展的相对来说比较快。表6：2005年2007年珠海市各区域商业及办公用地政府出让面积（单位：1846.229.49.410.427.8256.03从表6可知，2005年2007年珠海市商业及办公用地政府出让区域依然以香洲区为主，而其他两区也在加大出让力度。2、 成交价格分析表7：2005年2007年珠海市政府出让住宅（商住）用地的成交价格总建筑面积（万平米）成交金额楼面地价（元/平米）73.0996.741324107.24279.66 2608134.11.550,177.22007年，珠海市政府出让住宅（商住）用
7、地的平均楼面地价为4102元，相比上年有很大幅度的上升。主要是位于前山河西岸、前山大桥南侧的珠国土储2007-01，总面积为272218.74平方米，成交楼面地价达7700（元/平方米），这样拉升了整个楼面地价。表8：2005年2007年珠海市政府出让商业及办公用地的成交价格平均楼面地价7.71249051.8978,769.272006年，政府推出位于珠海万山海洋开发试验区东澳岛大小竹湾（大竹湾南面），占地16.35万平米的酒店地块，结果却因故推迟挂牌报价，导致2006年没有商业地块成交。从2005年和2007年的成交地价来看，下降了接近900元。三、 经典案例2007年9月28日，珠海市国
8、土资源局将对编号为珠国土储2006-12、2007-01、02、03、04、05、06、07、08、09号等10宗国有土地使用权公开挂牌出让。其中比较典型有珠国土储2007-01地块。按照珠海市城市规划条例，中心城区不再供应房地产用地，又由于前山河改造工程，使此次政府推出的前山片区的地块成为开发商在市区争夺的大蛋糕。位于珠海前山河沿岸黄金地段的01地块，在万科、仁恒、绿景、中信、中化方兴及中邦等大开发商的角逐下，经过77次举牌最终中信华南以7700元/平米的楼面地价获得此地块，刷新了珠海地价最高记录，地块位于华发新城和世纪城之间，地形较为方正，周边配套成熟，随着一河两岸改造的实施，前山住宅环境
9、大大改善。四、 土地交易特点从地理位置来看，出让地块逐渐从香洲区转移到金沙区和斗门区。从成交价格来看，最高的成交楼面地价是位于前山河西岸、前山大桥南侧的珠国土储2007-01地块，达到了7700元/平米，其起始底价3000也是最高的，显然与其优越的地理有关。但总的来说最终的成交楼面地价基本上较起始楼面地价升幅不大，部分更以起始楼面地价成交。另外还有一些地块因为报价没有达到政府保留价而流拍，导致过段时间再次推出市场出让。可见珠海的土地市场竞争还不是特别激烈。五、 土地价格趋势香洲区的楼面地价远远高于其他两个区，而斗门区与金湾区的楼面地价亦呈上升趋势。根据珠海市的经济发展和城市规划，预计三个区的地
10、价仍有上升空间，而斗门区与金湾区的上升空间则更大。六、 2007年底土地市场新变化2007年10月12月期间，珠海市没有一手土地推出市场，因此年底土地市场暂时没有对政府宏观调控政策显示出反应。 从整体上看，珠海市第三季度土地市场较为平稳，与上半年相比供应的地块为政府集中出让，规模大、综合性用途地块面积较大，而用于酒店及商务则相对较小。由于市区地块的稀缺行，此次2007-01地块最高地价达到7700元/平方米，与去年地王价格翻了一番。而西区供应地块中，起始楼面地价除了用于酒店的地块外，价格主要分布在8001100元/平方米之间。与上半年成交价格相比，差距拉小了，竞拍成交后价格增幅在400元/平方
11、米左右，除2007-01地块外，其他地块竞拍价升幅不大。从第三季度土地供应来源看，市区可建用地减少，而西区供应较多。可见，西区将成为未来的投资建设和城市发展热点。七、 主要竞争对手获得地块情况表9： 珠海市市场中主要竞争对手的土地储备开发商所在区域项目名称项目状况建筑规模（万）外埠品牌项目方圆集团新香洲云山诗意在售仁恒置业仁恒星园在售，二期已开工35拱北仁恒海滨中心预热，未开工23中化方兴地产唐家湾每一间花园远大集团远大美域吉大原日东烂尾别墅15绿景地产凤凰山一号预热11新加坡雅科本明星大厦预热，预计09年初交楼5时代地产前山时代廊桥预热，已开工12.3金湾西湖新城项目32.0保利地产夏村改造
12、30金地项目山猪坑地块中海地产银坑项目21.2中港城置业斗门东方威尼斯110祥祺集团金湾一号预热，一期明月湾已开工14.0金地集团金地天大项目10.0万科地产老香洲金域蓝湾9.2珠海宾馆改造项目新光地产吉大旧村改造粤财酒店旁项目4新世界地产新世界海滨花园3期8.5和记黄埔地产海怡湾畔4期预热，即将开售淇澳岛项目预热：未开工20.0/大于400本地品牌项目华发股份南湾华发新城1-4期售罄，5期将开工80华发世纪城预热,一期将发售05-13地块项目预热,即将开工70里维埃拉地块106华发龙庭预热，已开工，年内发售11.5中珠股份中珠上城预热，即将发售28合强项目珠海国际大厦中珠早晨3.3中珠飞跃小区13.4格力地产格力广场预热，一期已开工46五洲地产五洲花城2期50大于500总计大于1000就以上数据来看，我公司在珠海的住宅用地土地储备仅翠微项目约30万平米的土地储备，建议增加珠海市场的土地储备量。
