1、5项目实施方案195.1 安康市农贸市场建设的总体思路和目标195.2 农贸市场设计指导思想与原则215.3 农贸市场建设标准215.4 农贸市场建筑设计255.5 基础设施规划设计276环境保护和劳动安全306.1 环境保护306.2 劳动安全和消防347节能措施367.1 设计依据367.2 项目能耗分析367.3 节能措施387.4 节水措施387.5 技术和工程措施388投资估算与资金筹措408.1 编制依据408.2 估算范围408.3 其他费用说明408.4 投资估算418.5 资金筹措419经济社会效益分析439.1 项目存在的风险及应对措施439.2 经济社会效益分析4610项
2、目实施进度4810.1 建设工期4810.2 工程实施进度安排4810.3 工程实施进度表4811招标投标管理4911.1 编制依据4911.2 招标方案4911.3 招标应遵循的原则5011.4 评标要点5112组织机构与人力资源配置5212.1 组织机构5212.2 人力资源配置5212.3 施工管理的职责52附表：建设项目招标方案和不招标申请表附件：1 营业执照复印件 2 组织机构代码证复印件 3 税务登记证复印件 4 项目备案确认书 5 用地预审意见复印件 6 项目选址意见书复印件 7 环境影响登记表复印件 8 资金说明 9 平面图复印件 10 声明 西关农贸市场建设项目资金申请报告1
3、 总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称：1.1.2 建设单位：1.1.3 法人代表：1.1.4 建设性质：新 建1.1.5 建设工期：1.1.6 拟建地点：1.1.7 拟建规模及建设内容该项目占地面积2000m2。建筑物占地面积1576.85 m2，绿化及硬化面积420 m2。总建筑面积3453.7 m2，规划建设一座两层半框架结构的农贸市场，地上两层，地下一层，其中地下负一层为蔬菜区、水产区和活禽宰杀区，建筑面积为1576.85 m2；一层为商铺区，建筑面积为1576.85 m2；二层为办公区，建筑面积300 m2。配套建设地下通道250 m，地下车库1000 m2。1.1.8 投资估算
4、与资金筹措该项目估算总投资1880万元，其中：建筑工程费用1171.17万元，辅助设施及其它费用169.57万元，土地征用费400万元，基本预备费139.26万元。该项目总投资1880万元，全部由建设单位自筹。1.2 建设理由农贸市场是市场经济条件下农产品流通的重要途径，在促进农业生产、解决农民买难卖难、改善城市环境、提高人民群众生活水平、引导农民面向市场调整优化农业结构、实现增产增收和保障城乡居民的“菜篮子”供应、促进社会稳定等方面发挥着不可替代的作用。随着西部大开发深入推进，安康市农业产业结构和农业科技得到了优化调整和推广，农产品生产持续增长，品种出现多元化趋势。但由于受传统的重生产、轻流
5、通，重城市、轻农村思想的影响，农贸市场建设仍然滞后。主要表现在以下几个方面：一是缺乏远期合理的规划和指导。随着安康中心城市骨架的拉大，城区农产品批发市场和农贸市场容量严重不足，其他各县城区的农贸市场也多布局不合理、基础设施落后、装备水平低、秩序不规范，有场无市、空壳市场、沿街叫卖、沿街为市、占道为市的现象比比皆是，农产品“卖难”问题仍然没有得到有效解决。二是农产品流通经营业态及经营方式陈旧，实行连锁经营的交易比重不足，基本上还处在以手对手交易销售的层面。加之，农产品流通信息化建设处于初级阶段，现在的农村市场服务体系不健全，市场信息传递网络不完善，没有完全采用电子商务交易技术，致使农产品生产、销
6、售环节无法与农户形成有效对接。三是龙头企业规模小、数量少，对农业产业带动作用不明显，存在企业与农户基地和产品相脱节的问题，致使千家万户的分散经营与实现规模效益的矛盾十分突出。四是农村产业协会处在培育起步阶段，市场化程度不高，对农业、农村的幅射作用不强，没有形成参与市场竞争的能力等等，这些存在的不利因素，已严重影响了区域性农产品的流通和扩大再生产，制约了农民增收和农村消费需求的扩大，也延缓了农产品市场化进程。为推动农村经济结构调整，促进农民增收，紫阳县县委、县政府决定对该县现有的西关农贸市场进行全面升级改造。西关农贸市场系原紫阳县农机厂解体后，在原有闲置厂房的位置上进行改造，使之成为简易的固定摊
7、铺，剩余空地搭设钢架塑纤瓦蓬使之形成不规范的权宜性农贸市场。存在一些问题如下：一是场地面积有限，加之其东西走向狭长、摊点密集、人行通道长而狭窄，人流量大，同时场所内既无规范辅助设施，又不具备消防安保条件，一旦出现突发事件，人员根本无法疏散撤离，存在着严重的安全隐患；二是该市场承担了全县城大部分人口及辖区乡镇部分商户的蔬菜、农副产品集散供应，市场每天上午基本上是人头攒动，安全问题尤为突出；三是仅在有限的经营场地，根本无法给农民提供宽敞的经营空间，使得部分农民只能沿街兜售蔬菜水果，既影响市容市貌、又污染环境卫生、还会挫伤农民种菜的积极性，诸多因素都是制约经济发展的客观原因。为了从根本上解决这一问题
8、，县政府决定在现西关农贸市场西北约50m处，新建一座占地建筑面积3453.7m2的农贸市场。1.3 建设条件1.3.1 地质条件紫阳县万山综错，河溪密布，汉江自西北至东南横贯全境，任河由西南向西北注入汉水，两条河水将全县分割为东南部大巴山区、西南部米仓山区、北部凤凰山区，加上蒿坪河川道，从而形成了紫阳“三山两水一川”的地貌特点。1.3.2 气候条件紫阳县隶属安康市管辖，四季分明，雨量充沛，无霜期长。垂直地域性气候明显，全县日照时数在1495.6小时（镇坪）1836.2小时（白河）之间。年降水量在750毫米1100毫米之间。主要气候特点是：冬季寒冷少雨雪；夏季多雨并有伏旱；春暖干燥；秋凉湿润并多
9、连阴雨。主要灾害性天气是伏旱、暴雨和连阴雨。由于北有秦岭阻隔，南有巴山屏障，形成了紫阳冬无严寒、夏无酷暑的北亚热带湿润季风气候区，年平均气温15.1，无霜期为268天。1.3.3 资源条件紫阳县境内生物资源得天独厚。尤其是以茶叶、蚕桑、柑桔、杜仲、党参、厚朴、天麻、绞股蓝、山野菜等为主的生物资源，在全国久负盛名。矿产资源潜力巨大。现已探明有开采价值的矿产23种：其中瓦板岩的质量与储量堪称世界之最，被公认为是当代建筑材料之瑰宝而享誉海内外，产品远销美、法、英、澳、日等国家，倍受外商青睐；毒重石矿为全国稀有的第二大矿床，储量450万吨，是生产钡盐系列产品的优质原料；锰矿储量760万吨，亟待开发；无
10、烟煤、石煤等燃料矿产储量为3.6亿吨；以钛、铌、铁为主的其他金属矿产和以玉石、石灰石、大理石、粘土岩为主的非金属矿储量也极为丰富。1.3.4 交通状况紫阳县交通条件便利、通讯便捷。襄渝铁路、310省道穿境而过。全县拥有铁路运营里程66.76公里，公路通车里程1500公里，内河航道里程66.4公里，公路通村率达到95%。2010年底G65（包头-茂名）高速公路通车；全县所有乡村通电，乡乡通程控电话，无线通讯覆盖80%乡镇；移动通讯覆盖率为94%。1.3.5 周边环境条件项目所在地周边环境条件较好，距原有市场仅50m，采用框架结构景观式建筑风格，两部观景电梯上连县城广场，下接县城新区，同时人行通道
11、上下贯通，居民购物方便快捷。连接广场的高层建筑物距离该农贸市场较远，能满足农贸市场日照间距的要求。地理位置优越，建筑物的采光、通风、消防等条件均比较优越，空气清新、环境宜人，周边没有大的污染工业，为项目的运行提供了良好的环境条件。1.3.6 社会环境条件项目所在地周围社会环境条件比较好，服务配套设施均分布于项目区周围，城市基础配套设施正在建设，随着农贸市场的开发建设，所在地的社会环境将会得到进一步的改善。1.3.7 公共设施条件该区域位于紫阳县规划的商业用地区域。给水、排水、供电、电讯等公共配套设施将分步建成，就近接用即可。1.3.8 征地拆迁条件建设用地使用权已取得，地理位置及面积已核定，该
12、地面没有建筑物，地面上的作物、树木等地上附着物产权均归开发商所有。1.3.9 施工条件该项目区位于县城规划的重点发展区域，交通比较便利。但项目区施工场地地形较为复杂，地形落差起伏较大，对工程建设所需的的设备和建筑材料进场带来不便，所以施工难度系数高，应着重考虑安全措施。1.4 项目优势和风险分析1.4.1 项目优势分析 交通条件优越 基础设施健全项目所在区域已对供水、供电、排水、道路等城市基础配套设施均做了总体规划，并且供水、供电、排水、道路等城市配套设施将分步实施到位。 人们对新建市场的迫切需求西关农贸市场系原紫阳县农机厂解体后，在原有闲置厂房的位置进行改造，使之成为简易的固定摊铺，剩余空地
13、搭设钢架塑纤瓦蓬，使之形成不规范的权宜性农贸市场。存在的问题如下：一是场地面积有限，加之其东西走向狭长、摊点密集、人行通道长而狭窄，人流量大，同时场所内既无完善的辅助设施，又不具备消防安保条件，一旦出现突发事件，人员根本无法疏散撤离，是一个不可低估的安全隐患；二是该市场承担了全县城大部分人口及辖区乡镇部分商户的蔬菜、农副产品集散供应，每天上午往来人流是人头攒动，安全问题尤为突出；三是仅在有限的经营场地，根本无法给农民提供宽敞的经营空间，使得部分农民只能沿街兜售蔬菜水果，既影响市容市貌、又污染环境卫生，还会挫伤农民种菜的积极性，诸多因素都是制约经济发展的客观原因。为了从根本上解决这一问题，拟在原
14、农贸市场西北50m新建西关农贸市场。1.4.2 项目风险分析任何项目的实施都具有一定的风险。在该项目的实施过程中，主要存在以下风险： 市场收益率低农贸市场带有很大部分公益性质，为实现政府所要求的“菜篮子”工程建设。市场建设的资金投入往往是投入大、收入小，致使市场日渐破败，改造之后其经济效益不升反降的现象很可能出现。农贸市场的盈利模式单一是致使市场收益率低的另一重要原因，目前农贸市场的经营收入是以租金收入为主，由于市场租金提升有限，市场经营规模难以扩大，使市场的租金收入难以得到提升。 市场竞争加剧，新型商业业态分走客源随着大型超市、购物广场、连锁专卖店、生鲜超市以及便利店的增加，以及部分农贸市场
15、实行“农改超”经营模式，它们以其优越的地理位置，优质的服务，整洁的环境，齐全的商品吸引着大批经营户和消费群体，这对西关农贸市场会造成很大的冲击。1.5 结论和建议1.5.1 结论建设农贸市场是实施我国“十二五”规划中发展区域化物流中心的重要内容，也是紫阳县城商贸活动实行规范化管理，整合布局，云集商户、培育营销大户，增强对全县村镇的辐射和对外地客商的吸引力、凝聚力，形成大市场、大物流、大品牌，更好地促进全县经济快速发展的一个重要措施。*房地产开发有限公司依托自身优势顺势而上，按照县城规划和政府引导，着力打造规范化的农贸市场，必将成为县城人们生活需要的活动中心和全县农副产品的集散地，从而促进商贸和
16、运输业的发展，对增加就业岗位创造一个服务平台，具有一定的社会效益和经济效益，对紫阳县的社会经济发展和人们生活水平的提高将起到一定的促进作用。该项目的建设符合县城发展的总体规划，位置优越，交通便利，项目的总体规划方案、节能、环保、安全、消防等均符合设计规范。项目的资金筹措方案基本落实，项目建设的基础条件基本具备，建议尽快立项实施。1.5.2 建议 组建精明强干的技术队伍或聘请专业项目管理专家进行技术指导，力求降低成本，减小投资风险。 应加强对建设资金的筹措力度，确保工程建设资金的需要。合理、科学地做好施工现场设计和工期安排。 加强销售宣传力度，做好市场商铺的售前、售中、售后服务。 政府应出台进场
17、经营的优惠政策，随时做好市场调查，通过媒体发布预租商铺的信息和广告，促进出租合同的签定。汇集果蔬信息，使企业在市场经营中不断发展壮大。522 申报单位基本情况 2.1 项目单位及法人项目单位：*房地产开发有限公司法人代表：林紫坚公司地址：陕西省安康市紫阳县城关镇城焕路15号2.2 企业概况*房地产开发有限公司成立于二0一0年八月，注册资金2100万元，属私营股份有限公司，前身是林紫坚先生1995年在澳大利亚成立的紫津投资开发有限公司。该公司位于陕西省安康市紫阳县城关镇城焕路15号，经营范围为：房地产开发经营、房屋工程建筑、物业管理服务、建筑安装业、建筑装饰业等。1996年公司投标承建福厦高速公
18、路莆田段，施工里程15公里，总造价5亿元，公司按期保质的完成建设任务，获得部优、省优最佳公路奖。2004年在福建厦门的厦门旺森房地产开发有限公司联合开发了“南湖明珠”高档住宅小区，总建筑面积120000 m2（其中06年竣工交付使用62000 m2， 08年竣工交付使用20000 m2，09年竣工交付使用38000 m2）。2006年在湖南长沙与东亚地产有限公司联合开发的以别墅和综合楼为主的东亚早安星城及东亚苹果社区，总建筑面积341000 m2，其中东亚早安星城179000 m2于2008年竣工交付使用，东亚苹果社区总面积162000 m2，2009年已建27500 m2，在建134500
19、m2。2009年在陕西省紫阳县开发汇福苑小区，在建面积15180 m2。2010年公司响应国家西部大开发的热潮，在陕西省紫阳县成立了“*房地产开发有限公司”，同年10月与紫阳县政府签订了西门河新区开发项目。紫津公司秉持追求卓越品质，诚信服务客户的信条；努力打造“紫津”品牌，创造更多的物质和精神财富，积极贡献于社会。2.3 企业法人及开发能力论述*房地产开发有限公司法人为林紫坚，性别男，籍贯为福建省，目前所在城市位于陕西省紫阳县。以下为法人简历：1976年以前在学；1979年至1981年从事水产贸易；1981年至1985年从事出口水产养殖；1985年至1995年从事建筑业；1995年在澳大利亚成
20、立澳大利亚紫津投资开发有限公司出任董事长；1996年投标承建福厦高速公路莆田段，建设里程15公里，总造价5亿元，按期保质完成建设任务，获得部优、省优最佳公路奖；2004年在福建厦门与厦门旺森房地产开发有限公司合作，任董事副总经理；2006年在湖南长沙与湖南东业地产（长沙）有限公司合作，任董事副总经理，负责项目以别墅和综合楼为主的东业早安星城及东业苹果社区，总建筑面积341000 m2；2009年在紫阳县开发汇福苑小区，在建面积15180 m2；2010年8月成立*房地产开发有限公司任董事长兼总经理；2010年10月与紫阳县政府签订了西门河新区开发项目，该项目区总用地面积1180亩。3 项目可行
21、性分析与产业化发展关联度3.1 项目的可行性分析3.1.1 农贸市场成熟度分析农贸市场是我国农产品市场体系的重要组成部分，是农产品流通的主渠道和中心环节。加快农贸市场建设，是推进我国农产品现代化、产业化经营及扎实新农村建设的重要举措。农贸市场作为农产品批量交易的场所，可以大量吸引和汇集各地的农产品商品，并在较短时间内完成交易。目前，农贸市场交易集中，交易量大，交易成员多，加上新兴的农产品超市的竞争，同一种农产品可以通过比较按质论价，便于农产品价格的形成。我国农产品价格主要有市场供求决定，农贸市场成为农产品变现的有效场所。目前，紫阳县农产品交易量的不断扩大，已经逐步形成规模，现状农贸市场远远不能
22、适应社会的发展需求。加之，现状农贸市场的环境脏乱差，严重挫伤了农民种菜卖菜的积极性。随着紫阳县农产品市场的日益成熟，加快相关市场和配套设施建设，有利于进一步完善紫阳县的农产品交易和监管，将农产品企业和农户联系起来，带动农产品的发展，增加农民收入。随着紫阳县农产品的快速发展，建立一个现代化、上规模的农贸市场迫在眉睫。3.1.2 项目承担企业条件*房地产开发有限公司成立于2010年8月，该公司位于陕西省安康市紫阳县城关镇城焕路15号，曾承包福厦高速公路莆田段、南湖明珠”高档住宅小区、东业早安星城及东野苹果社区等多个项目，并多次获奖。项目承担企业具备相关开发、经营资质，组织架构完善，具有一支高素质的
23、管理和施工队伍，能确保项目的建设和经营顺利进行。3.2 产业关联度分析3.2.1 对农贸市场发展的作用紫阳县农产品交易主要集中在县城，现有的农贸市场面积偏小，配套设施落后，已远远不能满足本县农产品交易需求。本项目的实施将直接改变紫阳县农产品现有交易场所的局面，促进紫阳县农产品流通设施建设，为农产品市场的持续发展打下良好基础，对农业持续发展和新农村建设具有重要意义。3.2.2 对“菜篮子”工程发展的作用项目的建设可以为农产品交易提供更好服务与监管，有利于吸引更多的农产品企业和农户，增加“菜篮子工程”的农产品；同时项目配套设施的完善，可以加强农产品市场信息收集与质量安全监督，保证“菜篮子工程”的农
24、产品质量。项目建成后将有利于农产品的集散和价格形成，调节农产品的供求，推动“菜篮子工程”发展。3.2.3 对农民创收的作用项目的建成可以给生产农产品的农户提供一个更好的交易平台，规范农产品经营管理，提高质量安全，增加附加值，增加农民收入；同时，项目的建设与经营可以直接创造多个工作岗位，有利于促进当地农民的就业，增加收入；项目的发展会促进紫阳县农民产业结构调整和优化，实现规模经营，带动农户创收。3.2.4 对农产品企业的作用首先，本项目可以为企业提供一个很好的交易平台，有利于农产品的流通，扩大农产品流通范围，增加销路；其次，项目可以给企业带来更多的发展机会，推动企业进行改革创新，提高农产品质量，
25、增加企业竞争能力；再者，有利于企业扩大生产规模，实现产业化、集约化经营，节省成本。3.2.5 对区域经济发展的作用该项目对区域经济发展的作用如下： 促进农业产业结构调整和升级； 推动农产品企业走产业化路线，不断创新，提高竞争水平； 将县城零散的农产品交易集中起来，实现规模经营，统一监管； 带动农户创收，推动新农村建设； 促进就业，稳定社会经济。4 项目产品市场调查和需求分析4.1 国内市场调查和预测4.1.1 农贸市场的属性和地位农贸市场是用于销售蔬菜、瓜果、水产品、禽蛋、肉类及其制品、粮油及其制品、豆制品、熟食、调味品、土特产等各类农产品和食品的以零售经营为主的固定场所。 农贸市场与其他商业
26、业态一样具有众多属性和明晰的社会地位，但主要的属性有两个方面，一是农贸市场物业的拥有者和商品经营者追求租赁和经营收益的最大化，使其具有明显的经济属性；二是作为城乡居民“菜篮子”商品供应的主要场所，它同时还具有社会性和很强的公益性。就其社会地位而言，农贸市场与其他商业业态的功能相比，社会价值的取向更能体现政府形象，政府通常将其作为“民生工程”、“再就业工程”、“三农问题”等工作的平台，以此促进城市发展，展示城市形象，构建和谐社会。4.1.2 农贸市场存在的问题 我国目前的农贸市场仍是市民日常购物的重要场所之一，是建设优质“菜蓝子”工程的重要切入点。但其发展存在较多问题：一是流动摊点的影响，流动摊
27、点不交税、不交管理费，不需任何证照，也不需接受相关部门的管理，其经营成本比室内经营者低许多。流动摊点的商品质量只能凭肉眼来识别，故经营者得以以次充好。流动摊点周边无公平的计量检验，短斤少两更是在所难免。二是农贸市场自身缺乏竞争力。农贸市场入室后，面貌大为改观，但与现代超市相比，又存在着很大的差距。其一是市场内多为小商贩与农民个体经营，经营服务水平相对落后，经营商品也以初级农副产品为主，满足不了部分消费者对方便快捷的净加工生鲜副食品的需求。其二是卫生状况及整体环境不尽如人意，服务质量还有待提高，短斤少两的现象还时有发生，“三放心”工作也有未落实到位的，还不能使大多数消费者“放心”、“满意”。其三
28、是市场管理有待规范。目前，农贸市场仍以感情管理为主，管理水平还停留在初级层。4.1.3 农贸市场的未来发展趋势目前，农贸市场在城市里仍将发挥其独特的作用，在城镇、市郊等区域发挥主导作用。纵观国内农贸市场的历史演变，总结先进地区品牌市场、创新型市场的做法，农贸市场未来的发展主要表现为：多元化主权主体、复合化混业经营、专业化特色彰显、连锁化品牌扩张、综合化市场服务、电子化交易方式、地区化兼并重组。4.2 产品市场风险的主要因素及防范措施4.2.1 市场风险的主要因素随着经济发展和生活质量的提高，消费者对市场建设提出了更高要求，原有的农贸市场摊位多，经营者多，进货渠道广而复杂，难以规范化管理。因而，
29、有的农贸市场成了假冒伪劣商品集散地，有的经营条件简陋，成了脏乱差的死角。有的偷税漏税，损害国家利益。因此，对农贸市场的改革势在必行。4.2.2 防范措施目前，农贸市场在城市里仍然发挥其独特的作用，在城镇、乡村发挥主导作用。要抓好农贸市场的发展，应从如下几方面去应对： 重新组合商业业态。任何一种商业业态要想保持较强的竞争力，必须适应环境的变化。农贸市场作为一种简单的商业业态，更需要在业态组合上适应经济发展的需要，逐步向复合型转变。处于商业旺地的农贸市场，应设置肉菜生活街式、传统百货、专业商场等业态。但不是任何农贸市场都适合进行业态重新组合，它必须有政府的政策支持，有成熟的商业经营和消费环境，有足够的发展空间。因此，在实行业态重新组合时必须做好充分的前期调研工作，不能草率行事。 调整业种配置和行业规划布局。农贸市场的业种配置和行业规划是科学合理的经营创新，其具有较强的操作性，成本低，风险低，而且可以通过持续调整来获得更高的经济效益。对市场需求大，盈利能力强，能够带动其他业种，要求需求的业种要适当增加经营规模，
