1、物权法的基本问题05年河南省法官学院物权法的基本问题中国社会科学院法学研究所研究员 梁慧星目次一、 物权法起草的概要二、 什么是“物权”三、 物权法定原则四、 物权公示原则五、物权优先于债权原则六、物权变动与原因行为的区分原则七、不动产登记机构八、不动产登记簿的“证据资格”九、不动产权属证书的“证据资格”十、异议登记制度十一、预告登记制度十二、不动产登记的“权利推定”十三、动产占有的“权利推定”十四、不动产登记的“善意保护”十五、动产的“善意取得”十六、登记机构的过错责任十七、一般动产物权变动的特殊规则十八、法律行为之外的物权变动十九、物权请求权一、物权法起草的概要物权法是从1998年开始起草
2、的。1998年3月，当时的民法起草工作小组第一次会议决定委托学者起草一个物权法草案。这就产生了1999年由我负责完成的一个物权法草案，另外一个是2000年由中国人民大学王利明教授负责完成的物权法草案。这两个草案通常叫作“建议稿”，有的人称为“专家草案”。在这两个草案的基础上，人大法制工作委员会的同志完成了一个内部草案。这个内部草案在2001年5月召开的物权法专家讨论会上进行讨论，在这个会上有很激烈的争论。因为这个内部草案没有规定担保物权，物权法不规定担保物权，当然不是一个完整的物权法。法制工作委员会当时的打算是要保留现行担保法，使将来通过的物权法与现行担保法同时并存。这在专家讨论会上受到参加会
3、议的学者、法官的反对。这次会议后，到2001年年底，法制工作委员会又完成了一个物权法草案（征求意见稿），这个征求意见稿规定了担保物权，可见放弃了保留担保法的打算。物权法草案（征求意见稿）曾经发给了各地法院征求意见。在发出这个征求意见稿时，按照当时的立法计划，预定物权法草案要在2003年的全国人大大会通过。但是，2002年1月人大常委会把民法典起草提上日程，开始起草民法典草案。民法典草案于2002年12月提交人大常委会进行了第一次审议，这个民法典草案中的第二编“物权法编”，就是2001年底的那个物权法草案（征求意见稿）。那个经人大常委会审议的民法典草案，会后以中华人民共和国民法草案（征求意见稿）
4、的名义发给各地方和政府部门征求意见。我在2003年的全国政协会议上提出过一个提案，建议废弃这个“汇编式”的民法典草案。总之对这个民法典草案的批评意见不少，持肯定意见的人不多。因此，我们看到，整个2003年没有再提审议民法草案的事。到2004年6月人大常委会决定修改、审议物权法草案。至于民法典草案怎么办，就没有再说。可以推测人大常委会的立法计划又有变化，把民法典草案的修改、审议搁置一边，现在又回过头来讨论、修改物权法草案。在2004年8月，法制工作委员会召开了一个物权法专家讨论会，在这个专家讨论会上讨论的草案，叫物权法草案（8月讨论稿）。这个物权法草案（8月讨论稿）是以前面的民法草案第二编“物权
5、法编”为基础，作了一些改动。这个物权法草案（8月讨论稿）的重要改动是，在用益物权部分把“典权”删掉了，在担保物权部分把“让与担保”也删掉了，另外这个草案提出是否要增加“一般优先权”。据说这次讨论会上有激烈的争论。到了2004年10月物权法草案提交人大常委会审议，这次审议算第二次审议。我今天介绍的就是这次审议的物权法草案，应当称为物权法草案（第二次审议稿）。这个物权法草案（第二次审议稿）与物权法草案（8月讨论稿）的最大的差别，就是又恢复了“典权”和“让与担保”。为什么要恢复典权呢？据说是法院方面坚决要求保留典权。为什么要恢复让与担保呢？因为让与担保是针对我们现实中的商品房“按揭”，针对各地推行的
6、“按揭担保”来设计的一个担保形式。删掉让与担保，因“按揭”产生的纠纷怎么裁判呢？这个第二次审议的物权法草案是在前面8月份的草案的基础上作了一些修改形成的，它总共分为五编：第一编总则，第二编所有权，第三编用益物权，第四编担保物权，第五编占有，一共22章，共计297条。按照此前人大常委会的立法计划，物权法草案原定于2005年3月提交全国人大审议通过，但去年10月的人大常委会在进行第二次审议后，决定把物权法草案提交人大大会通过的时间推迟到2006年3月。2005年6月再次提交人大常委会进行第三次审议，最大的变动，是把典权和让与担保删去了。7月11日法工委将第三次审议稿在新闻媒体公布，公开征求意见，这
7、就是物权法草案（征求意见稿），仍分为五编：第一编总则，第二编所有权，第三编用益物权，第四编担保物权，第五编占有，一共20章，共计269条。我今天的讲课是根据（征求意见稿）。我主要是讲草案所规定的基本制度，无论如何这些制度在将来正式通过的物权法上都会有规定。二、什么是“物权”？物权法草案（征求意见稿）第2条第3款：本法所称物权，指自然人、法人直接支配特定的物的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。教科书定义：物权是指“直接支配特定的物并排除他人干涉的权利”。物权有三个要点：一个是“特定性”，即物权的标的物必须是特定的，叫“特定物”，只有“特定物”上面才有物权、才有所有权、才有抵押权；第二个要点是
8、“支配性”，即物权是“支配权”，是直接支配标的物的权利；第三个要点是“排他性”，即物权是具有排他性的权利，物权具有排除他人干涉的效力。什么叫“特定物”？这是教科书上对物的一种分类，以是否依当事人的意思具体指定为标准，将物分为种类物和特定物。当事人仅以数量、规格、型号来表示的物，就叫“种类物”。如“五十吨钢材”、“十辆汽车”、“二十台彩电”，这就叫“种类物”。当事人并没有一一具体指明，究竟是哪二十台彩电，究竟是哪五十吨钢材。它还在企业的钢材堆里面，企业的那堆钢材可能有好几百吨，其中有五十吨是我订了买卖合同、付了款买下的，但企业还没交给我，还在企业的库房里面。这个时候，虽然我已经购买了五十吨钢材，
9、但我的权利还只是买卖合同上的权利，即请求出卖人交付五十吨钢材的权利。在这种情况下，这“五十吨钢材”就是“种类物”，因为仅以规格、型号、数量来表示，并没有具体指明。这个时候我有没有所有权呢？没有。我的权利是，请求某个钢厂交给我五十吨钢材。这50吨钢材，还是种类物，还没有特定。什么时候“特定”呢？要等到这个钢厂把五十钢材从库房里面拉出来，按照合同法上的规定“交付”给我，例如我派采购员开车去提货，我的采购员随着钢厂的销售科长进到堆放钢材的库房，销售科长说这一堆钢材是给你的，我的采购员查验了规格型号数量，说刚好，我这就拉走。这就是“交付”。这时五十吨钢材就被具体指明，变成了“特定物”。这五十吨钢材就属
10、于我的所有权。可见，所谓“特定”，就是由当事人一一具体指明“这个”、“那个”。区分“特定物”、“种类物”的重要意义在什么地方呢？就在于“种类物”上面没有所有权，“种类物”上只有债权。在“交付”之前，你说我已经买了五十吨钢材，我把这五十吨钢材抵押给银行行不行？不行。因为，“种类物”不能成为物权的标的物，“种类物”之上不能成立物权、不能成立抵押权。我转卖给他人行不行呢？转卖当然可以。因为“种类物”可以成为债权的标的物，“种类物”之上可以成立债权（种类物买卖，特定物也可以成为债权的标的物，即特定物买卖：现房买卖、二手车买卖）。因此，物权的标的物必须是“特定物”，就是已经由当事人具体指明“这个”、“那
11、个”的物。物权的定义当中的第二个要点是“直接支配性”，即我们教科书上说的“支配权”。什么叫支配权呢？如我们买房子，商品房预售合同签订以后，开始还款，已经定了某个小区某一幢某个单元某一层“406”号房，这个时候你能不能说你有这个房子的所有权呢？不能说。因为这个房子还在开发商手里。只有开发商把那个钥匙交给你的时候，你才取得这个特定物。房子交付给了你以后，你才能办产权过户。钥匙交给你表示什么呢？表示“直接支配”的转移。你拿着钥匙就可以开门进入、进行装修，然后搬进去住，这个时候谁也干涉不了你。开发商当然也不能干涉你。在交钥匙之前你能不能进去呢？当然不能。因为房子的“直接支配”还没有取得。取得“直接支配
12、”的象征是什么呢？就是把钥匙交给你。钥匙交给你之前，你要进去还必须得到别人的同意。交钥匙后，你就取得对该房屋的直接支配，完全根据你的意思，进行支配。“直接支配”是物权、所有权最重要的特征。物权人或所有权人完全可以按照自己的意志占有、使用、收益、处分，亦即进行“直接支配”，这是物权的本质。有的同志提出疑问，我把房屋抵押给银行，银行的抵押权属于物权，但银行并没有“直接支配”我的房屋，房屋还在我的“直接支配”之下。那银行的抵押权有没有“支配性”呢？抵押权当然具有“直接支配性”。抵押权的“直接支配性”表现在债务人到期不能偿还贷款，银行行使抵押权拍卖你的房屋。因为你的房屋是抵押权的标的物，在抵押权人的“
13、直接支配”之下，于是法院按照抵押权人的申请，查封你的房屋，然后强制拍卖。这就体现了抵押权的“直接支配性”。当然抵押权的“直接支配性”与所有权的“直接支配性”，在表现形态上有所不同，所有权的“直接支配性”是自始至终的，抵押权的“直接支配性”只是在行使抵押权之时才表现出来。物权的第三个要点是“排他性”。什么叫“排他性”？就是物权具有“排除他人的干涉的效力”。有汽车的同志想一想，你对汽车的权利谁都不能干涉，谁要动你的汽车，如果没有取得你的同意，轻者构成侵权行为，重者构成犯罪行为。为什么？因为你对汽车的权利具有“排他性”。我们平常理解“排除他人干涉”，通常理解为排除一般人的干涉，实际上从法律上说，物权
14、的“排他性”主要是或者说首先是指“排除国家的干涉”，而不是主要针对一般人。一般人敢动我的汽车、一般人敢砸我的门往我家跑吗？一般人不敢！物权的这个“排他性”着重排除的是“国家的干涉”，首先是警察。警察代表国家，代表公权力。警察要进入我们的房屋，他当然会有理由，例如怀疑里面搞违法行为等，但他能不能一下就闯进去呢？能不能抬腿一脚把我们的房门踢开就往家里闯呢？绝对不行。我们的房屋所有权具有“排他性”，具有“排除他人干涉”的效力，首先就是排除国家的干涉。你警察是国家公务员，你代表国家进去，你必须要通过两个渠道：第一，你请求我同意，我同意你进，打开门，你才能进去；第二，你要想强行进入，必须持有搜查证。你没
15、有搜查证，就不能强行进入，你就只能站在门外说：“我是警察，请你开门”。这个房主一看，你虽然是警察，但你没有搜查证，他不让你进去。你只好回去，找公安局长把搜查证办下来才能强行进入。实际上，动产、不动产的物权，就是划分公权力与私权利的界限。公权力和私权利的界限在什么地方？就在财产所有权的“排他性”。一家人住在房子里，国家机关的公务员就不能随便往里面闯，那个界限就是物权的“排他性”，你不能进去，你要进去就得征得他的同意，他不同意，你就不能往里闯，否则你就是违法。我们看国外电视剧，警察要进别人的房子，就在门口大声喊“我是警察”，再把搜查证亮出来让对方从窗户、门缝里看见，这时候，这个房主人、这个所有权人
16、看见外面站的是警察，并且手里拿着搜查证，他就知道这个门非开不可，他要不开，警察就可以强行闯入。从这一点可以看出，物权的排他性非常重要，由于物权具有排除他人的干涉的法律效力，这就划分了公权力和私权利的界限：房屋大门之外，是公权力活动的范围，房屋大门之内是私权利的活动空间，俨然“楚河汉界”，界线清楚。公权力要跨越这个界线，惟有两条：一是所有权人同意；二是持有搜查证。现在我们国家讲依法行政，温家宝总理去年的政府工作报告讲“全面推行依法行政”。但一讲依法行政，就有个倾向，好象依法行政就是我们多制定一些行政法规、行政规章，使其尽量完善。是不是行政法规尽量完善了就依法行政了？不是。首先要我们的民法完善，物
17、权法完善，才能够真正做到依法行政。为什么这样说呢？因为，依法行政并不首先是行政程序的问题，首先是公权力的界限划在什么地方的问题。公权力有没有界线？界线何在？靠什么去限制公权力的滥用？要靠公民的私权，靠财产权才能限制它。公民的房子、汽车就是限制公权力，你就不能往里闯，即使交通违章了，你叫公民把驾照交给你是可以的，但你不能把汽车没收。物权法的颁布，其重大意义在于通过物权法上物权的定义来教育全国人民，首先是要灌输给我们的国家公务员、国家机关干部、地方党政领导人，使他们知道，物权是“排除他人干涉”的权利。认识物权是“排他性”的权利，这就是物权观念、私权观念。要通过物权法向全国人民，首先是向国家机关和全
18、体公务员灌输物权观念、私权观念，使他们知道公权力的界线何在。只有我们的物权观念深入人心，大家了解到物权不仅是“直接支配权”，还是具有“排他性”的权利，这样，我们的国家才能走向法治，我们老百姓的安全，包括人身安全、财产安全、精神安宁才有保障。你说，坐在家里动不动警察就闯进来了，不分青红皂白把你抓起来再说，最后关了多久后才搞清楚了是警察不对，把你放了、赔礼道歉，但是造成的损害难以估量。有的人较真说，警察明明看见犯罪分子躲进居民的房屋，难道不可以冲进去抓犯罪分子？例如警察追捕犯罪分子，犯罪分子跑进居民家里，这个时候警察当然可以冲进去抓捕，不需要征求房主的同意。因为犯罪分子进入居民家中是对房主财产权的
19、侵犯，并威胁房主的人身安全，这时警察冲进去抓捕犯罪分子，是保护房主的人身权、财产权的合法行为，与警察怀疑房主在自己家里看黄碟就冲进去抓捕的违法行为有本质的区别。我们的公权力的运用现在存在着严重的问题，例如到处摆摊设点的问题，老百姓也反感，但是一看到城管干部把人家摊子掀翻，水果撒一地，把人家工具如三轮车等没收，老百姓就想不通。宪法上明明写着“公民合法的私有财产不受侵犯”，为什么要这样做呢？完全是违反宪法。那个城管人员还说：“我有理由，我们这个市长令第号规定可以没收。”这就涉及到一个问题：市长令是地方政府的规章，这个规章内容要合法，要符合宪法、符合物权法。地方性规章可以规定罚款，不能规定没收财产。
20、所以说，物权法草案中规定物权的定义，按我的理解，着重要明文规定物权的“排他性”，这一点是我们整个社会所缺乏的。这个“直接支配”谁都懂。我买辆汽车，我难道还交给别人支配不成？我买套房子，还不自己住，我还动不动就请求别人的同意吗？这个“直接支配”，是人类自然而然就懂的，我国迄今没有物权法，但谁不懂直接支配？谁买了房子不是自己“直接支配”？可以说，物权的“直接支配性”，是人类的本能，是“自然属性”，谁都懂。唯独这个“排他性”，是“法律属性”，要通过法律的明文规定并且向整个社会来灌输。不然的话，走向法治就不可能。现在我们的警察动不劝往人家家里闯，动不动就没收人家三轮车、摩托车，这些违法行为就得不到纠正
21、，就划不清楚违法与不违法的界限，就不能划分明确的公权与私权的界限，我们的依法行政恐怕就会遥遥无期。要特别说明的是，民事权利有多种，唯具有“排他性”的权利才受刑法的保护、侵权法的保护。你看刑法上的盗窃罪、抢夺罪等，都是针对有排他性的权利的。进入他人房子偷东西的，构成盗窃罪；当街抢夺财物的，构成抢夺罪。为什么要构成盗窃罪、抢夺罪？这是因为人家的物权具有“排他性”，具有“排除他人干涉”的效力。惟具有“排除他人干涉”的效力的权利，才受刑法的保护，才受侵权法的保护。不具有“排除他人干涉”的效力的权利，如合同上的权利，只能用违约责任去保护它，不能用侵权法去保护它，更不能用刑法去保护它。例如，到时候不交货，
22、你就只能追究违约责任，你不能说构成什么侵权责任。我买五十吨钢材交了钱，他迟迟不给我货，我怎么办呢？我只有追究他的违约责任。能不能追究他的侵权责任？不行。当然，更谈不到构成犯罪。我们司法实践当中，经常涉及到“罪与非罪”的界限，而“罪与非罪”的界限，很多时候就在于这个受侵害的权利有没有“排他性”？侵犯具有“排他性”的权利，重的构成犯罪行为，用刑事责任去保护它，轻的构成侵权行为，可以追究侵权责任。侵害不具有“排他性”的权利，只能追究违约责任，不能追究侵权责任，当然就更谈不到追究刑事责任，当然就是“非罪”。物权的“排他性”，不仅与司法实践中判断“罪与非罪”有关，还与判断证据有关。若干年前美国那个杀害前
23、妻的“辛普森案”，在我们看来真可以说是铁证如山，罪责难逃。为什么法官当庭宣判辛普森不构成犯罪？杀人凶器、血手套等物证都提交法庭，还判决无罪，令人不解。关键在于，杀人凶器和血手套等是从辛普森的住宅中搜出来的，而联邦警察进入辛普森的住宅时没有取得搜查证。法庭查明联邦警察是在没有搜查证的情形，翻墙进入辛普森的住宅搜出凶器和血手套的。因为私人住宅属于不动产物权，具有“排他性”，联邦警察在既没有得到房主同意也没有取得搜查证的情形翻墙进入辛普森的住宅，就构成“违法行为”，而“违法行为”取得的证据属于“非法证据”，当然不具有“证据效力”。说明导致辛普森被宣判无罪的关键，原来在于不动产所有权的“排他性”效力。
24、在违法取得的证据不具有证据效力这一点上，我国最高法院关于证据的规定，与美国证据法的规定是完全一致的。我们的证据规则同样规定，“违法取得”的证据，不具有证据效力。问题是什么叫“违法取得”？辛普森案告诉我们，即使你是警察，你没有事先取得搜查证进入私人住宅、进入具有排他性的物权效力范围之内所搜出的一切证据，都属于“违法取得”的证据，都是“非法证据”，都不具有证据效力，不能据以认定案件事实。这难道还不能说明物权的“排他性”之重要性吗！三、物权法定原则物权法定原则，规定在物权法草案（征求意见稿）第3条：“物权的种类及其内容，由本法或者其他法律规定。”物权法的第一个基本原则。物权法定原则的含义是什么？就是
25、说，物权包括所有权、担保物权、用益物权等等，它的权利种类、权利内容必须是法律明文规定的。可不可以自己来发明一种物权呢？不允许。可不可以把这个物权的内容给它变了呢？不允许。物权的种类和内容必须由法律明文规定，不允许当事人自由创设物权和改变物权的内容，这就叫物权法定原则。我们可能会想到，我们的合同法上为什么不规定一个“合同法定”原则呢？我们的合同法不仅没有规定什么“合同法定”原则，而是相反，合同法规定“合同自由原则”。按照合同自由原则，当事人完全可以自己创设新的合同类型。合同法上规定的那些合同，我不照着办，我另搞一套，我发明一种新的合同，只要不违反法律的强制性规定，只要是真实的意思表示，就照样有效
26、。按照合同自由原则，当事人是可以发明一些新的合同类型的，我们现在的社会生活中各种各样的新的合同还少吗？当事人还可把合同法上规定的合同内容给改变了，或者把两种合同内容合在一起，也都是可以的。为什么合同法要规定合同自由呢？因为合同是市场交易的形式，合同只在当事人之间有效，合同的效力只能约束当事人双方，这就叫“合同相对性原则”，规定在合同法第一百二十一条。既然当事人愿意搞这个合同，而合同的效力又只是对双方当事人有效，一般说来不会损害国家利益、社会共公利益和他人的利益，从法律政策上就应当允许。我在这里是“一般”地说，并不是说“绝对”，真要有当事人搞出一个损害他人、损害国家利益的新合同怎么办呢？合同法第
27、五十二设有规定：合同内容“违反法律、行政法规的强制性规定的”无效；合同内容“损害社会公共利益的”无效。就用这样的规定去解决它。应当肯定，绝大多数合同，对国家利益、社会公共利益、他人利益没有什么损害。既然这样，就完全可以让当事人自己作决定，当事人可以自由创设合同类型，可以自己改变合同的内容，可以把两种、三种合同内容结合在一起，搞一个很复杂的新合同。说到底，法律政策上的考量，就在于合同是当事人之间的事，你们高兴怎么做就怎么做，完全可以实行合同自由，法律只是预先设一个例外规则：合同内容违反法律强制性规定的无效，损害社会公共利益的无效。因此，合同法实行合同自由，留有广阔的空间，让当事人自己去决定。因此
28、，合同法不搞什么“合同法定”。但物权则不同。按照物权的定义，物权是“直接支配”的权利，也可以说是“独占”的权利，谁享有物权谁就把某项财产给“独占”了。这套房子归了张三，其他任何人就不能染指；这辆汽车是王五的，其他人就不敢动它。你要用这辆汽车，你非跟王五借不可，他不愿借给你，你就不能动，你硬要去动的话，轻者要构成侵权行为，重则构成犯罪行为。物权不仅是直接支配权，并且具有排除他人干涉的效力，是“排他性”的权利。“直接支配”和“排除他人干涉”这两个效力加在一起，岂不就是谁取得物权谁就独占该项财产。社会资源、社会现存的有形财产，就是被这些物权权利人一一“独占”了，其他人就没有份了，不敢动了，这就是物权
29、。可见物权就是对社会上现存有形财产的“独占权”。如果允许当事人自由创设物权，当事人今天发明一种新的物权，把某种财产独占了，明天再发明一种新的物权，再把别的财产独占了，这怎么得了！当然不能允许。这就是为什么要有“物权法定原则”的理由，教科书上说物权是绝对权、对世权，就是讲这个权利效力太大，不能让当事人自由创设，就是讲的这个理由。物权法规定物权法定原则，还有一个理由：物权是市场交易的前提和结果。市场交易，交易什么？无非是拿商品房去交易，拿汽车去交易，拿家用电器去交易。那商品房、汽车、家用电器是什么？就是物权，就是所有权。用物权和对方交易，对方是用现金、人民币等货币进行交易，货币是什么？还是所有权，
30、还是物权。可见，市场交易就是物权与物权的交易。马克思主义政治经济学教科书，老举那个例子，用两柄斧头和五只羊交换，那羊是什么？就是物权。斧头是什么？就是物权。现在讲汽车和人民币交易，汽车是一个物权，货币也是一个物权。合同法第一百三十条规定买卖合同的定义：“买卖合同是出卖人移转标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”就是所有权与所有权的交易，就是物权与物权的交易。所以说，物权是市场交易的前提。市场交易的结果呢？用货币买回一套商品房、买回一辆汽车、一件家用电器，仍然是物权。交易的前提是物权，交易的结果还是物权。这有什么意义呢？既然物权是市场交易的前提和结果，是市场交易得以进行的前提条件，那么
31、作为市场交易的前提条件的物权种类和内容就一定要统一。为什么要统一呢？我们看，张三买商品房签定合同时，他老是讨论房屋的面积、朝向、价款、什么时候交房等等，他为什么不去讨论所有权的内容，他为什么不规定买了房子自己怎样使用？这个房屋多少年有效？可不可以由子女继承？可不可以转卖？他不去讨论这些问题。李四买房也是一样，只讨论质量、价款、交房等，都不说所有权问题，为什么呢？因为所有权是市场交易的一个前提条件，不能允许有不同。张三买房规定一个所有权20年，李四买房规定一个50年，行不行？绝对不行。这就像人民币一样。我们现在看到市场上什么商品都打折，为什么人民币不打折？因为人民币是交易的前提条件，不允许打折。
32、如果允许人民币打折，就会导致市场交易复杂化、难于进行。这就是必须规定物权法定原则的理由。物权法草案（征求意见稿）第3条规定：“物权的种类及其内容，由本法或其他法律规定”。这里说的“法律”，是严格限定的，仅指全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会制定的“法律”。不包括国务院制定的行政法规。当然更不包括地方性法规和部门规章。为什么不能由地方政府规定物权的种类和内容呢？不允许你这个地方搞一种物权，那个地方搞一种物权，因为我们是一个统一的国家，一个统一的大市场。如果你这个地方的所有权和另一个地方的所有权不同，会影响市场交易，影响我们国内大市场的统一。所以说，物权的种类、内容必须由法律规定。前面讲了规定物权法定原则的理由，现在说这个原则怎么理解，是什么意思。其实物权法定原则的意思，主要不是“正面”而是“反面”，它“反面”的意思就是：当事人自己创设的物权无效；当事人变更物权内容的约定无效。这里说的“无效”，就是不具有物权的效力。你去买商品房，你就享有房屋所有权，假设某个开发商在合同上规定这个房屋所有权只管20年，合同上如果有这句话，这句话无效。按照物权法，所有权是没有期限的权利，只要这个特定物（房屋）不消灭，我的所有权就不消灭。开发商搞个20年期限，对所有权的内容作了变更，按照物权法定原则，物权的内容不能变更，现在你变更
