1、江苏省住宅工程质量分户验收规则江苏省住宅工程质量分户验收规则学习讲义1.总则1.0.1为加强住宅工程质量管理，保证住宅观感质量和使用功能，维护住户的合法权益，根据建设工程质量管理条例及国家工程质量验收规范等，结合本省实际，制定本规则。说明：1.本条是编制本规则的宗旨和依据。2.在分户验收时，国家没有分户验收的标准，不能统一尺度，因此，必须从验收内容、质量要求、检验方法、检验数量等方面强化和规范，促进我省分户验收的开展。3.分户验收主要是观感质量和使用功能，涉及结构安全由施工过程控制。4.分户验收作为提高住户对住宅工程质量满意度、促进和谐人居环境的一项有力措施，全面推行住宅工程质量分户验收是大势
2、所趋。5.为什么要实行分户验收制度？主要基于以下一些因素：1）建筑工程作为一种特殊的商品，其建设周期长；参建人员多且手工作业占较大比例；施工技术和工艺水平还相对比较落后；一些建筑材料、成品、半成品呈脆性，延性差，受拉强度低，而且建筑工程使用的建筑材料品种多，不同材料的性能差异较大，受气候和温度变化而收缩变形易产生裂缝等质量问题。因此，建筑工程在交付使用后由于温度变化等影响，并随着时间的推移和材料性能的衰减，会不断出现一些观感和使用功能方面的通病，而且受施工技术水平、工艺、工程材料等因素的影响，在今后较长一段时间内一些质量通病仍难以彻底根治。2）根据我国目前经济水平、建筑规模的特点、建筑成本等因
3、素，在充分保证结构安全和重要使用功能的基础上，国家验收规范建筑工程施工质量验收统一标准（GB503002001）确定的检验批质量检验方案是抽样检验。制定检验批的抽样方案时，在控制生产方风险（是指合格批被判为不合格的概率，即合格批被拒收的概率，或叫错判概率，5）和使用方风险（是指不合格批被判为合格批的概率，即不合格批被误收的概率，或叫漏判概率，主控项目5，一般项目10）的同时，可能出现少数非结构安全质量问题在验收中被遗漏，因此，抽样检验必然存在这两类风险，要求通过抽样检验的检验批100合格是不合理的，也是不可能的。为此，国家规定了建筑工程质量保修制度，通过保修工作来弥补施工和验收中遗留的质量缺陷
4、。随着国家住房产权制度的改革，商品房已成为住户所购买的最为昂贵的一件商品，住户对于所购买房屋各方面的期待值越来越高，希望对所接受房屋质量尤其是观感质量和使用功能质量100检查并满足所有的质量要求，有的甚至要求不允许出现一点质量问题，产生了现行工程验收规范标准与住户需求之间的矛盾。3）当前我国的施工验收规范及设计规范对于竣工房屋的某些质量问题，如室内空间尺寸偏差目前还没有明确的验收标准，对有些质量问题如空鼓、粉刷面层裂缝、外墙外窗渗漏等验收检查方法没有操作性很强的统一的规定。住户反映的一些问题在界定、处理时往往依据不足，房屋买卖双方各执己见而产生矛盾。4）目前我国的建筑质量担保、保险、投诉处理相
5、关制度不健全，质量验收责任制度和责任追究制度很难落实，少数建设、施工等单位质量意识不足，发生质量投诉时处理不及时、不彻底和推诿，特别是有些外地企业开发，外地企业施工，外地企业监理的住宅工程，处理时更是难上加难。同时对于质量投诉时提出的经济赔偿因为没有法律依据，少数投诉人在赔偿得不到落实时一边拒绝维修和配合，而一边又反复投诉等等，使得一些建筑工程特别是住宅工程的质量投诉处理过程中矛盾较多，解决困难重重。因此，采取分户验收的方法是现阶段有效缓解和解决有关问题的一种较好办法，通过分户验收工作的开展、落实，加强工程质量责任制度和责任追究制度的落实，提升工程质量水平，提高住户对住宅工程的满意度，也能体现
6、政府执政为民、为民办事的工作宗旨。1.0.2本规则适用于江苏省行政区域内住宅工程的分户验收及其监督管理。说明：1、包括新建、改建、扩建的住宅工程2、商住楼工程中的住宅3、不包含宿舍类4、适用分户验收及监督管理的具体操作。1.0.3住宅工程质量分户验收及监督管理工作，除执行本规则的规定外，尚应符合相关法律、法规和强制性标准的规定。说明：1、强调了本规则中规定的验收标准为住宅工程验收最低控制标准。2、强调了本规则中规定的验收标准为住宅工程验收最低控制标准。3、分户验收与验收规范有何不同之处？1）住宅工程质量分户验收是在执行国家和地方工程质量验收规范、标准的基础上，通过充分的调查研究，对部分内容作了
7、进一步明确使其更具操作性。2）增加了相关内容，如增加了室内空间（净高、开间）允许偏差、外墙（窗）渗漏检查方法、验收合格标识、施工质量竣工验收中对分户验收情况的复核要求、否决规定等。3）明确了内外墙空鼓、裂缝的检查方法和相关内容检查仪器要求等。2.术语2.0.1住宅工程质量分户验收施工单位提交竣工报告后，单位工程竣工验收前，建设单位按照本规则的要求，组织对住宅工程的每一户及公共部位，涉及主要使用功能和观感质量进的行专门验收。说明：1、明确了验收时间，即提交竣工报告后到单位工程竣工验收前这段时间，由分户验收组完成的一次专门的验收工作，在此之前有关检查工作和结果不能作为分户验收的依据，只能作为参考。
8、2、明确了验收的部位。3、明确了验收的内容。4、必须对以下几个概念有所了解：什么叫建筑工程验收？什么叫竣工验收？分户验收与竣工验收之间有什么关系？1）建筑工程验收：是指在施工单位自行质量检验评定的基础上，参与建设活动的有关单位共同对建筑工程检验批、分项、分部、单位工程的质量进行抽样复验，根据相关标准以书面形式对工程质量合格与否作出确认，相关验收人员在验收记录上签字并对验收的结论负责。根据建筑工程施工质量验收统一标准GB50300规定，单位工程按照专业、建筑部位划分为地基基础、主体等6至9个分部；每一个分部按照主要工种、材料、施工工艺、设备类别划分为若干分项；每一分项按照楼层、施工段、变形缝等划
9、分为若干个检验批。检验批是工程验收的最小单位，是分项验收乃至整个建筑工程验收的基础。建筑工程验收是一项包括从检验批到分项、到（子）分部、到（子）单位工程贯穿于工程建设全过程的、连锁的、系统性的工作。2）竣工验收：即单位工程施工质量的验收，是指工程完成设计及合同的各项内容，同时在施工单位提交竣工报告后，由建设单位组织工程建设相关责任主体，依据国家、地方标准对单位工程质量进行的验收。竣工验收是建筑工程投入使用前的最后一次验收，也是最重要的一次验收。3）分户验收和竣工验收之间有什么关系：相同点：分户验收与竣工验收均是建立在建筑工程各分部、分项验收合格的基础上进行的，而且均是由建设单位组织。不同点：验
10、收主体不同分户验收的主体为：建设、监理、施工单位，已选定物业公司的，物业宜参加。验收对象不同分户验收：适用于住宅工程。竣工验收：适用于所有建筑工程。验收阶段不同分户验收：应在施工单位提交竣工报告后，住宅工程竣工验收前完成，分户验收合格是住宅工程进行竣工验收的必备条件。竣工验收：是施工单位提交竣工报告后单位工程质量最终验收，竣工验收合格是工程竣工验收备案和办理产权的必备条件。验收内容不同分户验收：涉及住宅工程主要使用功能及观感质量的验收。竣工验收：是工程质量综合验收（包括实体、观感、质量控制资料、涉及安全和功能的检测资料和抽查结果等）并对分户验收进行复核。实体检查数量不同分户验收：逐户全数检查。
11、竣工验收：对实体工程抽样检查。2.0.2推算值根据设计文件，由设计层高、轴线等尺寸减去结构实体和装修层等尺寸计算得出的数值。说明：1、验收前要进行计算。2、内容：房间净高、净长度、净宽度3、依据：设计文件4、举例：室内净高推算值怎样计算？室内净高推算值根据设计层高扣除楼板结构层、天棚饰面层等厚度后计算得出，分户验收前应根据板厚、天棚饰面层、地坪找平层及面层等参数确定不同房间的净高推算值。2.0.3偏差实测值与设计值或推算值之差。2.0.4极差实测值中最大值与最小值之差。说明：同一项目、同一测量对象的最大值与最小值之差。2.0.5分户验收检查单元分户验收过程中划分的最小检查单位，包括：室内检查单
12、元、公共部位检查单元。说明：检查单元划分应符合下列要求：1、室内检查单元：以每户为一个检查单元2、公共部位检查单元：每个单元的外墙为一个检查单元；每个单元每层楼（电）梯及上下梯段、通道（平台）为一个检查单元；地下室（地下车库等大空间的除外）每个单元或每个分隔空间为一个检查单元。3、对公共部位按条文要求进行检查单元的划分，是为了明细检查内容，同时便于竣工验收时竣工验收组对分户验收情况的复核。2.0.6空间尺寸住宅工程室内具有独立使用功能的自然间内部净空尺寸，主要包括净开间、进深和净高。说明1、自然间：也即标准间2、净开间、进深：长度、宽度3、净高：高度2.0.7屋面积水屋面排水后深度超过5mm的
13、积水说明：1.5mm以下的水易风干，不易引起长期积水。2.0.8多媒体箱（集中配线箱）设置有限电视、通信、网络、安全监控等集中布线于一体箱内的智能接线分配箱。3基本规定3.0.1分户验收的条件1、工程已完成设计和合同约定的工作量。2、所含（子）分部工程的质量均验收合格。3、工程质量控制资料完整。4、主要功能项目的抽查结果均符合要求。5、有关安全和功能的检测资料应完整。6、施工单位已提交工程竣工报告。说明：1、施工过程出现的质量问题、事故应在施工过程中处理并验收完毕。2、涉及结构安全等方面的验收情况，在工程施工过程中应进行验收和质量控制，不作为分户验收的内容，但作为分户验收的前提条件。3.0.2
14、分户验收前的准备工作：1、根据工程特点制定分户验收方案，对验收人员进行培训交底。2、配备分户验收所需的检测仪器和工具。3、做好屋面蓄（淋）水、卫生间等有防水要求房间的蓄水、外窗淋水试验的准备工作。4、在室内地面上标识好暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线；配电控制箱内电气回路标识清楚。5、确定检查单元。6、建筑物外墙的显著部位镶刻工程铭牌。说明3.0.2分户验收前的准备工作：1、根据工程特点制定分户验收方案，对验收人员进行培训交底。2、配备分户验收所需的检测仪器和工具。3、做好屋面蓄（淋）水、卫生间等有防水要求房间的蓄水、外窗淋水试验的准备工作。4、在室内地面上标识好暗埋水、电管
15、线的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线；配电控制箱内电气回路标识清楚。5、确定检查单元。6、建筑物外墙的显著部位镶刻工程铭牌。说明1.由建设单位组织成立分户验收组，根据分户验收工作量合理分组。2.由建设单位制定分户验收方案，并向分户验收组人员进行交底（包括推定值的确定）。3.准备好相关的检测仪器，如：小锤、钢尺、激光测距仪和漏电保护相位检测器等，并保证仪器准确和正常工作。4.做好条文中3的有关工作，如外窗淋水管的制作、固定措施等。5.室内地面应弹出水、电管线走向线，标识管线的位置以区域范围为主，是为防止以后住户装修破坏管线的有效措施。6.室内空间尺寸测量的控制点、线，指在室内每个房间地面距纵横
16、墙体50cm处和中心点用十字交叉线标出净高测量点，按本规则附录A-2表中“室内空间尺寸测量示意图”标明相关点的编号。对于无分隔墙的房间应弹出墙体两侧边缘线作为测量基准线。7.配电控制箱内电气回路应标识清楚。8.准备记录用表。9.确定检查单元（在术语中已说明）10.设置工程铭牌主要是增强参建各方的责任意识。工程质量的优劣，交由业内人士、社会和历史去检验和评价。3.0.3分户验收人员应具备相应资格建设单位参验人员应为项目负责人、专业技术人员；施工单位参验人员应具备建造师、质量检查员、施工员等执业资格；监理单位参验人员应为相关专业的监理工程师。说明：1.验收人员有相应资格主要是需要承担责任。2.验收
17、人员必须要有资格来承担责任。3.对物业管理人员未作资格要求。3.0.4分户验收所使用的仪器和计量工具应经计量检定合格。说明：1.要有合格证明2.能正常使用3.分户验收使用仪器一览表仪器（工具）名称用途配备数量小锤检查地坪、墙面、天棚粉刷层空鼓情况验收小组每人一把钢尺测量构件及短距离范围的尺寸验收小组每人一个激光测距仪（便携式）测量室内空间净尺寸每个验收小组不少于一台漏电保护相位检测器测量插座相位、接地每个验收小组不少于一个3.0.5精装修住宅工程质量分户验收，应由建设单位会同监理、施工单位在分户验收前针对工程特点，参照本规则，制定专项验收方案，建设单位审核后报质量监督机构备案。说明：1.能够按
18、照分户验收内容实施的如淋（蓄）水试验、裂缝检查、门窗检查等，按照分户验收标准逐户专项验收。2.对可能因为验收检查造成痕迹的如空鼓敲击、地面标识等，可在最后工序前进行并在“分户验收记录”中注明检查时间、人员和结论。3.对于新增功能如空调等，应确定分户验收标准经设计等有关部门确认。4.专项验收方案应包括：验收的内容，质量标准、验收方法、验收数量等，不得低于本规则和国家验收规范的标准。5.审核后的验收方案报质量监督站备案。3.0.6住宅工程分户验收应符合下列规定：1、检查项目应符合本规则的规定2、每一检查单元计量检查的项目中由90及以上检查点在允许偏差范围内，最大偏差不超过允许偏差的1.2倍。3、分
19、户验收记录完整。说明：本条明确了住宅工程质量分户验收的基本规定。分户验收主要考虑两个方面：1.检查项目；2.分户验收资料。每一个项目均应进行检查，其质量要求、检查方法、检查数量等应符合本规则要求，它对分户质量起决定性影响，应从严要求。分户验收资料应完整，内容真实齐全，结论明确，签字手续完善，如实反映验收情况。3.0.7分户验收时应形成以下资料1、验收过程中应按附录A填写住宅工程质量分户验收记录表；2、分户验收结束后应按附录B填写住宅工程质量分户验收汇总表；分户验收资料应整理、组卷，由建设单位归档保存，存档期限不应少于5年。说明：1、本条规定分户验收时应形成验收资料，资料不得后补，内容应真实齐全
20、，结论明确，同时对资料的整理、归档提出了要求。2、关于签字人员，因考虑有多个分户验收组进行验收，因此在签字栏内建设单位除（项目）负责人签字外，其他参验的技术人员也必须签字；监理单位除总监外，参与验收的其他监理人员也必须签字。3.0.8住宅工程质量分户验收不符合要求时，应按下列规定进行处理：1、由建设单位组织监理、施工单位制定处理方案，对不符合要求的部位进行返修或返工。2、处理完成后，应对返修或返工部位重新组织验收，直至全部符合要求。3、当返修或返工确有困难而造成质量缺陷时，设计单位认可在不影响工程结构安全和使用功能的情况下，建设单位应将分户验收不符合本规则情况书面告知住户并报当地工程质量监督站
21、，工程质量监督站应根据建筑工程施工质量验收统一标准（GB503002001）第5.0.6条规定监督该工程的验收。说明：1、当分户验收时发现影响使用功能的渗漏、裂缝等缺陷时，必须进行返修或返工，返修或返工部位重新组织验收，直至全部符合要求。2、有些项目如层高低于本规则的规定，又无法整改，为避免社会财富的损失，在不影响工程结构安全和使用功能的情况下，单位工程按建筑工程施工质量验收统一标准（GB503002001）第5.0.6条规定进行验收。但有一前提，无法整改的项目是否影响结构安全和使用功能必须由设计单位进行认可，必须有这一程序。同时应将此情况书面告知已预售房的住户，未预售的应在售房时书面告知，使
22、住户具有知情权，以维护住户的合法权益。同时还需书面告知质量监督站。3、（GB503002001）第5.0.6条内容：5.0.6当建筑工程质量不符合要求时，应按下列规定进行处理：1.经返工重做或更换器具、设备的检验批，应重新进行验收。2.经有资质的检测单位检测鉴定能够达到设计要求的检验批，应予以验收。3.经有资质的检测单位检测鉴定达不到设计要求的检验批，但经原设计单位核算认可能够满足结构安全和使用功能的检验批，可予以验收4.经返修或加固处理的分项、分部工程，虽然改变外形尺寸但仍能满足安全使用要求，可按技术处理方案和协商文件进行验收。11分户验收的组织及程序11.0.1住宅工程分户验收由建设单位组
23、织，验收人员应符合本规则3.0.3条要求。已选定物业公司的，物业公司宜参与住宅工程分户验收工作。说明：1.明确了住宅工程分户验收的组织者及参加验收的相关单位和人员。2.强调有关责任单位、责任人必须参加验收。3.对已选定物业管理公司的，物业公司派员参加有利于以后物业的管理和维修。11.0.2住宅工程质量分户验收应按以下程序及要求进行：1、依照分户验收要求的验收内容、质量要求、检查数量合理分组，成立分户验收组，并依据本规则第3.0.2条要求做好分户验收前的准备工作。2、分户验收过程中，验收人员应及时填写、签认住宅工程质量分户验收记录表（附录A），每户验收符合要求后应在户内醒目位置张贴住宅工程质量分
24、户验收合格证（附录D）；3、分户验收检查过程中发现不符合要求的分户或公共部位检查单元，检查小组应对不符合要求的部位及时标注及记录。并按本规第3.0.8条进行处理。4、单位工程通过分户验收后，建设单位应按照附录B填写住宅工程质量分户验收汇总表。说明：1.分户验收前的准备工作十分重要，不做好准备工作，到现场将无法进行验收。2.验收过程中及时填写住宅工程质量分户验收记录，完善签字手续。验收合格的每一户应将有验收人员签名的分户验收合格证置于户内显著位置（常州规定要求贴在进户门的背面），以告知竣工验收人员及住户，该户验收合格。明确了工程质量的责任单位、分户验收的责任人，这样做直观、直接，同时要求验收人员
25、必须认真检查，严格把关，如实反映情况，能经得起住户的检查。同时要求检查布点、位置应有再现性。3.分户验收过程中出现不符合要求的应及时记录、现场标注，处理后再行验收，当出现3.0.8条第3种情况时，不影响结构安全和使用功能，仍属质量合格的范畴。4.单位工程所含分户验收内容均验收后，参加分户验收的各单位应签字形成汇总记录，证明该单位工程已全部通过分户验收。11.0.3住宅工程竣工验收前，建设单位应将包含验收的时间、地点及验收组名单的单位工程竣工验收通知书连同住宅工程质量分户验收汇总表报送该工程的质量监督机构。说明：1.分户验收是工程竣工验收的重要前置条件之一，建设单位在申报施工质量竣工验收监督时，
26、应将住宅工程质量分户验收汇总表、住宅工程竣工验收复核单元、户号抽签记录表及竣工验收组对所抽单元、户号分户验收的复核记录等一并报市质量监督站进行审查。2.明确规定未进行分户验收或不按本规则规定进行分户验收的单位工程不得进行竣工验收。3.我市申报单位（子单位）工程施工质量竣工验收监督时所需资料见相关要求。11.0.4住宅工程竣工验收时，竣工验收组应通过现场抽查的方式复核分户验收记录，核查分户验收标记，工程质量监督机构对验收组复核工作予以监督。住宅工程竣工验收复核发现验收条件不符合相关规定、分户验收记录内容不真实或存在影响主要使用功能的严重问题时，应终止验收，责令改正，符合要求后重新组织竣工验收。说
27、明：1.住宅工程竣工验收时，竣工验收组必须对分户验收工作质量进行复核和检查，此项工作内容必须纳入住宅工程施工质量竣工验收方案中。该工作是切实保障分户验收工作在施工现场有效落实的一项重要措施，通过对一定户数及公共部位单元分户验收情况的复核，一些验收不负责任、弄虚作假的工程将会被终止验收。2.被抽取进行复核的分户及检查单元，竣工验收组应根据本规则要求重新进行一次分户验收，并按照分户验收记录的表格要求填写，形成复核记录。复核内容包括：应分户验收的内容以及核查分户验收标记（本规则中要求的标记）。3.关于竣工验收组对分户验收的复核比例和内容： 根据金坛市建设局坛建发（2006）第170号关于转发常州市建
28、设局的通知文件，规定了复核比例和内容。复核比例a. 住宅工程3个单元以下的（含3个单元），随机抽取1个单元；3个单元以上的，随机抽取2个单元。b.在被抽取的单元内，按该单元总户数随机抽取不少于10的户数，且6层以下（含6层）住宅单位工程不少于3户；6层以上，11层以下（含11层）住宅单位工程不少于5户；11层以上的住宅单位工程不少于7户，其中顶层、底层必须各抽取1户。c.住宅工程总户数少于10户的，随机抽取不少于2户；总户数少于5户的，随即抽取不少于1户。复核内容：被抽取单元的公共部分；被抽取户号室内所有部位；被抽取单元（半）地下室公共部分及被抽取底层户号对应的地下室内部；外墙装饰装修及验收时
29、可以上人屋面。4)什么叫分户验收记录内容不真实？当竣工验收组对分户验收记录进行复核时，复核结果与分户验收记录不一致即目测观察有明显差异或实测误差在5mm以上，经质量监督部门确认属实的，可判定分户验收记录内容不真实（参照南京市的做法）。5)什么叫存在影响主要使用功能的严重质量问题？影响主要使用功能的严重质量问题包括：外墙、外窗、屋面、有防水要求的房间渗漏；室内空间、主要构件尺寸偏差严重超标；墙体、楼板贯通性裂缝等影响住户使用功能的质量问题。6）对分户验收中弄虚作假应如何处理？分户验收中弄虚作假、降低标准，将不合格工程按合格工程验收的，对责任单位和责任人给予不良行为记录，情节严重的按照有关法律法规
30、对责任单位进行行政处罚。7）“工程质量监督机构对验收组复核工作予以监督”主要包括以下内容：1.对竣工验收组所确定的住宅工程竣工验收复核单元、户号抽签记录表进行审查；2.对竣工验收组所确定的单元、户号进行分户验收复核的记录进行审查；3.对竣工验收组在竣工验收过程中形成的住宅单位工程验收问题记录表进行审查；4.对竣工验收组复核情况进行监督抽查，看复核情况是否真实。11.0.5住宅工程交付使用时，建设单位应向住户提交住宅工程质量分户验收合格证（附录D）。住宅工程质量分户验收记录表由建设单位保存，供有关部门和住户查阅。说明：1）“住宅工程质量分户验收合格证”如何使用？一是分户验收合格后，现场验收人员确
31、认并在室内醒目位置（常州规定在进户门背面）张贴一份合格证；二是在房屋交付时向住户提交一份合格证。此种做法强调了住宅质量分户验收的重要性、公开性，合格证的出具要有依据，这便是通过分户验收。2）住宅工程房屋交付时住户会注意什么？1.查阅资料。住户会要求建设单位提供该工程的房屋建筑工程竣工验收备案表，同时会查阅房屋开发商提交的住宅质量保证书以及所含的住宅工程质量分户验收合格证，会查阅住宅工程分户验收记录等是否齐全。2.察看标记。会察看户内地面是否标记，如暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线，是否贴有验收人员签名的“住宅工程质量分户验收合格证”。3.质量检查。住户会在交房时对住宅户内观感和使用功能方面质量状况进行检查，包括：检查外墙、外窗、卫生间、管道是否渗漏，房间空间尺寸是否符合要求，水、电方面使用功能是否正常。因此，为了避免可能因装修或后期施工破坏等导致的质量问题责任界定不清、认定困难，建设单位一定要做好分户验收工作以及交付签收工作。3
