1、酒店管理筹建 筹建方案酒店筹建工作总体方案叶予舜酒店管理筹建 筹建方案酒店筹建工作总体方案筹建工作就是充分考虑到项目整体及项目各个环节的所有细节，并将这些细节做好；筹建统筹就是将项目时间进度和方案最优化组合，合理利用资金。现代五星级酒店筹建可划分五大阶段：规划阶段、设计阶段、建造阶段、开业筹备阶段和酒店营运阶段。按其工作性质区分，主要是如下几个阶段的工作：规划设计阶段（前期）、基建装修阶段（建造）、开业筹备阶段（筹备）。(一) 、酒店筹建各阶段总体工作任务：1、 规划设计阶段：（1） 主要筹建筹备内容：建造标准、酒店各种定位以及酒店项目的设计论证、市场调研、可行性分析、功能布局、设施设备配置、
2、制定经营思路及方案、酒店设计与方案审定、图纸修改；（2） 参与团队组成：投资者、市场调研员、规划设计师、酒店筹建及未来经营者、设计人员、监理人员；（3） 项目管理内容：专案背景描述、目标确定、范围规划及定义、工作分解后排序及延续时间估计、进度计划、资源计划、费用估算和预算、质量保证及计划；（4） 重点问题：先调研后规划设计。必须重点解决如下问题：a) 建设什么样的酒店？b) 什么样的酒店适合当地消费环境？c) 投资要多少？回报期时间多长？d) 怎样的设计规划可避免经营面积的浪费？e) 怎样的设计可避免人力、物力的浪费？f) 如何合理组建配置筹建团队？g) 如何降低日后的营运成本及维修成本？2、
3、 基建装修阶段：（1） 主要筹建筹备内容：施工要求、土建、设备安装督导、室内外装修装饰、道路管网工程、环保工程、基建数据归档等；（2） 参与团队组成：酒店建设者、监理、内外装修装饰设计及施工人员、酒店筹建人员；（3） 项目管理内容：采购计划和招标及实施，合同签订和执行及监督，各种实施计划，安全计划，项目进展报告，进度、费用、质量、安全的控制，范围变更控制，生产管理，现场管理及环境控制。漏水问题是日后维保最头痛的问题，必须严格把控质量关。（4） 重点问题：严格把控质量关，杜绝日后的工程质量问题及漏水现象。必须重点解决如下问题：a) 酒店工程设备设施的选型如何进行？b) 强电弱电的工程规划如何进行
4、？c) 工程筹建成本控制如何进行？d) 各种计划的制定及可操作性如何控制？e) 需重点处理的问题：检查防水处理是否严实、天面管道井与消防管连通接口是否有问题，伸缩缝隔音处理是否完成，卫生间防水处理是否严密，水渍净化处理系统是否符合客房和餐饮部客用；电量测算是否够负荷、发电机变压器及高低压配电房安装及防鼠、防水、防潮是否存在问题；中央空调系统的机房和水塔节能问题；电梯开关位和盘机位是否操作方便，高层建筑不能长期占用电梯，是否需要配备圆筒布草槽；消防管道是否渗漏，监控设备是否清晰，报警系统可否复位，烟感灵敏度不可太高，喷淋嘴是否被施工损坏，水带、水枪、灭火器及箱标记是否明确。消防试水建议在没铺地毯
5、没贴墙纸没进家私之前进行，走火通道的防火门及隔离墙是否灵活，指示牌箭头及灯的插座位是否按标准安装；灯光音响系统调试后是否做好防尘措施，地下电缆、电脑系统（点歌点菜系统、客房软件系统、财务管理系统、考勤系统）、交换机、广播系统、会议系统、有线电视线路、手机信号测试、电话线路、宽带网络与超长放大器、内网连通是否正常；地下油库、管道煤气、热水锅炉房、电房安装后，是否已经确定安全措施和巡查制度泳池设备设施和水循环系统及清洁池是否能正常使用；不要忽略对酒店假山、园林、浮雕、喷泉、仿真花木、停车场车库系统、水族观赏设备的保护,特别是有台风的地区，园林树木在没生根前，绝对不能只为了美观而提前撤掉支架；不要遗
6、忘给员工配备娱乐设施，如网球场、台球设备、羽毛球设备、篮球场、上网场地等。上网是目前员工的需求，酒店配备“员工电子阅览室”，可以减少员工外出上网存在的不确定安全隐患；户外大型宣传广告及公路路牌，必须在酒店正式确立试业日期后再面市，因为酒店筹备开张日期一般都会因为工程问题一拖再拖，决不能给外界造成说话不算数的印象；安排酒店内部星评小组成员之一人，在筹备期间对照饭店星级申请报告进行逐项检查，填写饭店建筑结构和设计施工单位及设施设备来源等，并逐项检查配套设施是否符合要求，比如洗手间(厕纸架、浴缸扶手、烘干机插座、毛巾架、浴帘、挂式电话、地漏渗水)、残疾人洗手间扶手架、推车斜坡、在残疾人房测试推车用的
7、洗手间可否转弯），很多酒店在施工时，大堂门口都忘记留残疾人通道，直到星评前才切开大理石重做，先不谈浪费的问题，这是严重缺乏服务意识问题。 3、 开业筹备阶段：（1） 主要筹建筹备内容：策划开业的各项计划、组织实施各项工作、人员招聘、人员培训、内部装修布置要求、各种证照手续办理、建立工程档案、市场调研、经营方案、价格制定、营销方案、广告策划、经营管理等。（2） 参与团队组成：投资者、酒店建设人员、酒店筹备人员；（3） 项目管理内容：质量验收、管理范围确定、费用决算和审计、项目资料与验收、项目交接与清算、项目审计和专案评价、策划修改经营方案等；（4） 重点问题：保护好成品、做好人、财、物的准备。必
8、须清楚解决落实的重点问题：a) 酒店经营模式该如何设计？b) 酒店客户定位、功能设计、管理方案该如何设计？c) 酒店运营手册如何编写？d) 酒店开业物品采购计划、预算如何进行？（如何列采购物品清单？如何实现表格单据设计及印刷品的合理性？哪些收费项目必须考察当地市场？怎样落实物品到位情况？）e) 如何办理开业证照？f) 酒店试业必做的工作有哪些？(二) 、酒店筹建管理部门需具备的职权： 1、 全面负责及协调酒店筹建项目的统筹工作；2、 根据筹建工作需要，各相关专业人员参与酒店项目筹建工作的调动权；3、 筹建工作职能部门负责的相关筹建项目的参与权和决定权。(三) 、酒店筹建步骤：1、 选址、土地勘
9、查；2、 市场调研及酒店定位，确定酒店规模和档次；3、 项目定位及可行性分析；4、 规划审批和立项审批；5、 工程报建；6、 酒店设计（包括委托设计、概念设计及概算、施工图设计、扩初设计、机电和技术设计配套等及预算；其中设计又由分为建筑设计及室内外装修装饰设计）；7、 图纸审查、优化、确定及所有合格证的办理；8、 土建；9、 道路管网与设备安装工程（包括水电、消防等）；10、 土建各单项工程验收及综合验收；11、 园林绿化、室内外装修、装饰；开业筹备（包括人、财、物的筹备和服务体系、管理体系、市场体系的建立及证照的办理）；12、 对外试营业；13、 对外正式开业。(四) 、酒店筹建工作的基本原
10、则星级酒店的建设不同于一般的建筑工程项目，有着其特殊性。从规划、设计、施工、开业、运营全过程，都是酒店投资的系统工程，每一个步骤都需要专业化的思考和专业化人员的认真实施，并且要严格兼顾各专业间的密切联系。酒店建造项目投资巨大，投资回收周期漫长，又涉及规划、设计、建筑学、结构学、人体工学、美学、环保、管理、装饰学、美学、声光学、心理学、材料学等等诸多学科，因此需要很好地加以研究和系统总结。同时，行业与企业发展战略、发展绿色建筑、人才队伍建设、提升建设工程项目管理水平、智能化酒店等等方面的实际工作也都需要有系统的科学的理论来指导，需要职业经理人专业地去实施。因此，星级酒店必须遵循以下基本原则：筹建
11、计划的周密性、总体设计的前瞻性、功能设置的特色性、区域布局的合理性、现场管理的科学性。(五) 、酒店筹建期间的组织架构：酒店筹建团队分两类：一类是负责筹建酒店，一类是负责开业筹备，各设一名副组长，整个团队设一名组长。组长必须是个善于打江山的人，是战略家、实干家、技术专家、领导者于一身的集大成者。负责筹建的专业工程技术人员需求如下：1、 土建工程师：要求具有高星级酒店建筑施工经验，能够处理现场施工问题；2、 结构工程师：要求具有高层建筑结构施工经验，能在符合规范的前提下，最大限度地控制钢含量，对建筑设计院的结构图能够提出优化建议，3、 给排水工程师：要求具有高星级酒店给排水施工经验，熟悉酒店中水
12、系统，知晓相应施工材料，能够处理现场施工问题；4、 暖通工程师：要求具有高星级酒店暖通施工经验，熟悉中央空调各类品牌，熟悉管道材料及末端设备的选型、基本市场价格，能够处理现场施工问题；5、 电气工程师：要求具有高星级酒店电气施工经验，熟悉配发电、中央空调、电梯、泵房设备等大功率设备的用电配置，餐饮、会议、客房等经营场所的规范用电标准与实际需求的差距经验等等；6、 弱电工程师：要求具备高星级酒店弱电系统设计、施工经验，熟悉高星级酒店的弱电项目配置，熟悉综合布线、计算机网络、程控交换机、楼宇自控、火灾自动报警及消防联动、安全监控报警、客房RCU智能控制（含VOD点播）、停车场管理、电子巡更、无线对
13、讲、卫星电视、电子信息显示、多媒体会议、酒店管理等各系统的功能、配置、常用产品性价比。(六) 、酒店工程的总体计划1、 设计总体计划2、 酒店土建工程控制进度节点计划3、 酒店机电、水电、弱电工程控制进度节点计划4、 室内装修工程节点进度控制计划 5、 安装工程计划（注意：制作总体工程施工计划时要注意的要点：1、 根据项目的竣工时间计划，要求土建、装修方做出详细的、切实可行的施工计划横道图，并做出奖惩约定；2、 要求以下施工方：消防、给排水、强电、弱电（含楼控、安全监控、客房智能控制、会议设备、综合布线等）、暖通末端安装等，根据项目要求的竣工计划及土建、装修的施工计划做出自己的详细可行的施工计
14、划；3、 要求设备厂家，如中央空调、电梯、锅炉、水蓄冷设备、游泳池、桑拿、洗衣设备等等，做出设备安装预埋、到场、安装、调试的计划；4、 由甲方召集所有乙方，统一根据其各自制作的施工计划，综合进行调整，最终制定出一份统一的工程施工时间计划表，同时附带奖惩内容，并由各相关负责人签字确认，复印分发。）(七) 、酒店功能设置的特别建议 根据市场需求及发展来制定酒店的定位，根据目标客人的需求来设置酒店的功能。(八) 酒店建造标准及装饰要求（根据酒店定位制定建造标准及装饰要求：建筑设计任务书及装修设计任务书要点）五星级酒店筹建办工作指引大纲参考版类别项目内容完成时间工作效果工作目标工作目标1 最大限度优化
15、施工方案及管理，实现投资规模控制。2 为酒店的经营者提供最科学的，合理的经营及管理环境。3 力争XXXX年XX月XX日前动工，XXXX年XX月底前全面竣工，XXXX年XX月正式试业或开业。XXXX年XX月达至预定量化的标准工作职责工作职责1 全面负责该酒店开业前工程方面的全部基础工作，为集团公司的最终决策提供准确的依据。2 全面负责该酒店开业前工程方面的现场管理，协调及组织工程验收。3 全面负责该酒店主要经营者进场前的一切酒店策划工作，为将来的酒店经营提供良好的经营及管理环境。4 作为开业前酒店的主管部门，全面协助酒店管理层进行酒店的开业准备工作，根据集团的授权，监管酒店开业前各项工作的决策。
16、5 作为集团公司一级部门的内部管理（酒店组织结构成立前，筹建办的人事，采购及财务工作由集团公司托管）XXXX年XX月达至预定量化的指标组织结构组织结构1 主任一名：负责该项目工作（甲方）.2 筹建办副主任一名：协助主任全面开展工作（管理公司）。3 行政助理二名：负责办公室工作及现场后勤管理（甲方）。4 土建监理公司（外判）：负责土建质量及进度的监理，验收及协助甲方的报建工作（挖桩工程动工前进场）。5 土建人员一名：协助监理公司开展工作（甲方）。6 机电安装监理一名：按图负责机电安装质量，进度的监理及甲供材料的评审（挖桩工程动工前进场，将来可过度到酒店工程部工作，甲方）。7 装修监理一名：按图负
17、责装修质量，进度监理及甲供材料的评审（土建封顶后进场，将来过度酒店工作，甲方）。8 施工现场后勤人员：负责现场保卫，水电，膳食，后勤区域管理工作（根据施工需要另定）根据工作需要高效精简，量化管理工作权限行政1 整体工程及五星级酒店策划的组织及建议权。2 整体工程的外包，甲供材料的组织及建议权。3 所有工程施工的管理及协调权。4 方案及施工局部细化调整的审定权。5 工程签证的签发权。6酒店成立组织结构后，根据集团的授权，监管酒店开业前各项工作的决策。7 内部管理按集团公司的有关规定严格执行。XXXX年XX月系统，科学，合理人事1 筹建办的人力资源管理按集团公司有关规定执行。2酒店成立组织结构后，
18、根据集团的授权，监管酒店开业前人力资源各项工作的决策。XXXX年XX月公平，公开，公正财务1 部门营运及接待费用按集团公司规定。2 工程付款及其它采购付款的建议权。3 合同签定的建议权。4酒店成立组织结构后，根据集团的授权，监管酒店开业前各项有关财务工作的决策。XXXX年XX月预算化管理日常工作成立筹建办1 正式发文XX月XX日成立筹建办。2 办公地点，中英文域名注册，酒店总机及传真号选定，114台号码登记，办公室硬件及人员配备。XXXX年XX月达至预期目标办公室管理1 XX月XX日前建立筹建办公室人员管理制度。2 按集团公司及酒店标准严格执行。XXXX年XX月达至预期目标建立良好人际关系1
19、逐步与有关政府部门沟通，建立起良好的人际关系。2 为日后的经营需要打下良好的基础。XXXX年XX月达至预期目标财务预算化管理1 制作筹建办营运费用，项目投资预算，酒店开办费用等计划（XXX年XX月）2 按计划实施财务预算化管理。3 工程的成本控制。XXXX年XX月达至预算化管理目标日常事务处理1 一般事务需2天内处理完毕。2 特殊事项根据实际情况确定完成时间。3 所有事项的处理需量化完成时间，完成效果，负责人。XXXX年XX月达至预期目标其它工作1 政府各项收费 ，各类证照。2 各类的工程报建，报验。根据工程需要满足工程及经营需要前期策划市场调研及分析1 总论2 项目概述3 市场调查及分析4
20、定位初步确立5 项目开发规划6 酒店经营管理策划 7 酒店经营管理模式分析8 酒店财务分析9 项目风险评估10 可行性论证的结论XXXX年XX月满足工程及经营需要建筑规划设计任务书1 酒店主题2 酒店定位3 具体功能及面积。XXXX年XX月满足工程及经营需要建筑规划立项立项1 业主方上报立项。2 政府同意立项。XXXX年XX月满足工程及经营需要规划设计1 管理方提供建筑规划设计任务书。2 设计方设计。XXXX年XX月满足工程及经营需要报建1 业主方上报报建。2 政府同意报建。XXXX年XX月满足工程及经营需要土建管理土建设计方案1 XX月XX日前完成土建深化设计，报建，桩图（含施工许可证）,地
21、质勘探。2 XX月前完成土建施工图3 管理公司提供装修及机电设计要求给设计单位（XX月XX日前）。4 装修设计公司最好在XX月底前提供装修设计平面功能布置5 管理方提供土建硬件标准。6 土建施工图深化至装修阶段深度。XXXX年XX月达至装修施工的深度防治白蚂蚁工程，施工1 XXXX年XX月前完成招标，签定合同。2 根据工程进度，具体施工的时间及进度表另定。XXXX年XX月达至预期目标挖桩工程招标，施工1 XXXX年XX月底前完成招标，签定合同（含工地围墙）。2 11月初前进场。具体施工的时间及进度表另定（约五个月时间，有X个月无法施工）。XXXX年XX月达至预期目标基础工程招标，施工1 XXX
22、X年X月底前完成招标，签定合同2 根据挖桩工程进度进场，具体施工的时间及进度表另定（约X个月时间）。XXXX年XX月达至预期目标土建工程招标，施工1XXXX年X月底前完成招标，签定合同（含工地后勤区，部份简单装修）。2 争取XXXX年XX月份进场3具体施工进度表另定（X个月完工）。XXXX年XX月达至预期目标窗户及外墙部份招标，施工1 XXX年X月底前完成招标，签定合同。2 争取XXXX年XX月份进场3具体施工进度表另定（X个月完工）。XXXX年XX月达至预期目标室外广场招标，施工1 XXX年X月底前完成招标，签定合同。2 争取XXXX年X月份进场3具体施工进度表另定（X个月完工）。4 绿化最
23、好提前几个月搞好。XXXX年XX月达至预期目标室外广告灯光工程招标，施工1 XXX年X月底前完成招标，签定合同。2 争取XXXX年XX月份进场3具体施工进度表另定（X个月完工）。XXXX年XX月达至预期目标棚架工程招标，施工1 XXX年X月底前完成招标，签定合同。2 争取XXXX年XX月份进场3具体施工进度表另定（X个月完工）。4 根据施工进度再定拆棚架时间。XXXX年XX月达至预期目标制定施工现场管理制度并实施 监理公司负责土建质量及进度的监理，验收及工程的协调。XXXX年XX月达至预期目标施工现场后勤管理由行政助理负责：保卫，水电，膳食，后勤区域管理（根据施工需要另定）。XXXX年XX月达
24、至预期目标施工材料进场报验监理公司负责施工材料抽验。XXXX年XX月达至预期目标工程签证的签发监理公司初步审核，筹建办审定。XXXX年XX月原则上不签发图纸局部细化调整监理公司初步审核，筹建办审定。XXXX年XX月尽量少调整组织有关的验收政府有关部门XXXX年XX月满足验收条件酒店后勤硬件员工宿舍及员工餐厅后勤区最好在开业前6个月交付使用。XXXX年XX月满足经营需要装修管理装修设计招标1 XXX年X月X日前完成招标，.2 最好能找一些既有设计，又有施工能力的公司来投标（装修施工中标，设计费由其支付）。3 设计可适当多花一点钱，但在装修材料上尽量少用太高档的，普通的材料通过设计可拼出很好的装修
25、效果。4 管理方提供土建硬件标准。5 土建设计时介入，土建施工图深化至装修阶段深度。XXXX年XX月设计超前，成本较低装修施工招标，施工1 XXX年X月前完成招标。2 中标单位支付设计费。3 装修单位在XX年X月份进场，X个月内完成装修（预留了三个月的误工期），4 主要装修材料封版。5 最好能把大部份的家私，灯饰，布艺，也纳入装修施工招标中去。6 建议包工包料，既便于管理又能吸引大的公司来应标（可评估假设包工不包料的话可节省多少）。XXXX年XX月按国标标准验收整体装饰品的设计1 专业公司全面设计，充分考虑整体效果2 采购是否外判另定。XXXX年XX月达至预期目标甲供材料采购1 按实际需求确认
26、甲供材料名称及数量，如电子门锁，卫生间的洁具及龙头。，（XX年X月前确认，根据工程需要的时间进场）。根据工程需要的时间进场物有超值制定施工现场管理制度并实施1 制定施工现场管理制度并实施。2 由筹建办装修监理全面负责质量及进度的监理，验收及工程的协调。XXXX年XX月达至预期目标施工材料进场报验1 由筹建办装修监理负责主要的施工材料进场报验。2 严禁货不对版。XXXX年XX月达至预期目标工程签证的签发装修监理初步审核，筹建办审定XXXX年XX月原则上不签发图纸局部细化调整装修监理初步审核，筹建办审定XXXX年XX月达至预期目标组织有关的验收筹建办牵头，组织各有关人员参与。XXXX年XX月满足验
27、收条件机电管理机电设备规划1 筹建办提供机电设计要求给土建及装修设计单位（X月X日前）。2 装修设计单位XX年X月前出施工图。3 要充分考虑节能及合理性。4 大型设备要提前进场。5 管理方提供土建硬件标准。XXXX年XX月节能，维修及保养成本低与政府部门沟通1 高压电的总接口。2 给排水的总接口。3 管道煤气的总接口。根据工程需要满足工程及经营需要甲供材料1 按实际需求确认甲供材料名称及数量（根据工程需要的时间进场）。2 按既定的采购流程执行。根据工程需要满足工程及经营需要电器系统1 XX年X月底前完成招标，签定合同2 根据挖桩工程进度进场，具体施工进度表另定。根据工程需要满足经营需要给排水系
28、统1 XXX年X月底前完成招标，签定合同2 根据挖桩工程进度进场，具体施工进度表另定。根据工程需要满足经营需要消防系统1 XXX年X月底前完成招标，签定合同2 根据挖桩工程进度进场，具体施工进度表另定。根据工程需要满足经营需要电梯系统招标1 土建施工图前定尺寸。2 XXX年X月底前完成招标，签定合同装修前安装好，XXXX年XX月满足经营需要暖通空调系统1 XXX年X月底前完成招标，签定合同。2 争取XXX年X月份进场3具体施工进度表另定。XXXX年XX月满足经营需要通讯系统招标1 包括线路，宽带，程控交换机。2 可与电讯合作。3具体招标及施工进度表另定。根据工程需要满足经营需要锅炉系统具体招标
29、及施工进度表另定。根据工程需要满足经营需要有线及卫星电视具体招标及施工进度表另定。根据工程需要满足经营需要背境音乐及公共广播具体招标及施工进度表另定。根据工程需要满足经营需要闭路监控系统具体招标及施工进度表另定。根据工程需要满足经营需要酒店管理系统具体招标及施工进度表另定。根据工程需要满足经营需要餐厅点菜系统具体招标及施工进度表另定。根据工程需要满足经营需要内部网具体招标及施工进度表另定。根据工程需要满足经营需要客房智能化管理具体招标及施工进度表另定。根据工程需要满足经营需要厨房及酒吧设备招标1 最好土建封顶后定方案，土建负责装修2 设备开业前X个月全部到位（员工厨房除外）。3 吧台设备可晚一
30、些。XXXX年XX月满足经营需要桑拿水区招标1 土建封顶前定方案，签合同。2 装修进场前一个月全部设备进场，安装完毕。XXXX年XX月满足经营需要干湿蒸房体招标1 土建竣工前定方案，签合同。2 装修进场前一个月全部设备进场，安装完毕。XXXX年XX月满足经营需要游泳池设备1土建竣工前定方案，签合同。2 土建竣工前安装好。3 是否考虑恒温设备。XXXX年XX月满足经营需要煤气工程招标具体招标及施工进度表另定。根据工程需要满足经营需要停车场智能化系统具体招标及施工进度表另定。根据工程需要满足经营需要专业灯光音响设计1 包括：多功能厅，夜总会大厅，夜总会包房，总统房，中餐大厅。2 聘请专业的设计公司。根据工程需要满足经营需要同声传译系统1 4-
