1、唐运祥联 系 人：陈东辉 联系电话：8610-63156688 三、受托估价方受托估价机构：机构地址：北京市西城区金融街通泰大厦B座601室资质等级：A级资质证书编号：2000A002法人代表：王朝阳尤孝明联系电话：8610-88086862邮政编码：100032合作估价机构：*级 注：当合作估价机构多于一家时，可按以上内容分别列出各合作估价机构。四、估价对象估价对象是指位于*省*县（市）的*宗土地，其中商服用地*宗，仓储或工业用地*宗，综合用地*宗，住宅用地*宗，土地总面积为*平方米。各宗地具体情况详见表1。表1 估价对象情况一览表宗地编号宗地名称估价期日土地使用者土地证或土地权属证明宗地位
2、置登记用途土地面积（平方米）设定年期（年）土地等级注：1、待估宗地土地使用者应以土地使用证为准。2、宗地位置和面积：要与土地证（或土地权属证明）中保持一致!宗地位置在保持一致的同时尽可能详细。如土地证发证年限较早，土地证中登记的位置与实际不符，应以登记宗地位置填写并加括号标明实际宗地位置。五、估价目的中国人民保险公司拟进行重组改制，根据国家有关规定，特委托中地不动产评估有限公司对此次重组改制所涉及的土地进行价格评估，为其进行土地资产处置提供土地使用权价格依据。六、估价依据1、中华人民共和国土地管理法2、中华人民共和国城市房地产管理法3、城镇土地估价规程（试行）4、原国家土地管理局、国家经济体制
3、改革委员会“关于印发股份有限公司土地使用权管理暂行规定的通知”（1994国土法字第153号）5、原国家土地管理局1998年第8号令国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定6、原国家土地管理“关于印发的土地估价报告规范格式（1996）的通知”（1995国土籍字第180号）7、国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（国土资发200144号）8、国土资源部办公厅“关于印发企业改制土地资产处置审批意见（试行）和土地估价报告备案办法（试行）的通知”（国土资厅发200142号）9、国土资源部关于作好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知（国土资发2000年105号）10、地方政府及有
4、关部门颁布的法规、条例、文件、通知注：凡评估所用的参数如地方有文件要求，一定要以文件要求为准，并将文件名称及文号列入评估依据，国家规定取消的税费不得列入11、委托方提供的有关资料12、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料七、价格定义根据委托方提供的资料及现场勘查情况，各待估宗地土地登记用途、设定用途、设定年期、实际及设定开发程度等状况详见最后附表1土地估价结果一览表。考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中，为了避免资产重复计算，本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和红线内场地平整状况。故本次评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日的设定年期
5、的土地使用权价格。八、估价期日 二00一年十二月三十一日九、估价日期 二00二年四月二十日至*月*日十、估价结果 评估土地总面积：*平方米 评估土地总地价：*.*万元（保留两位小数） 大写：*元整其中： 1、划拨土地总面积： 2、出让土地总面积： （货币种类：人民币元）各宗地具体估价结果详见报告后附表1土地估价结果一览表（*省*市或县）十一、需要特殊说明的事项（一）假设条件1、委托方合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。2、估价对象作为保险主营业务用地，得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益。3、待估宗地与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证公司的持续发展
6、。4、在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。5、任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。6、委托方提供资料属实。7、评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及红线内场地平整状况。（二）本报告使用限制条件1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告评估结果无效。2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不
7、承担责任。4、报告中有关待估宗地的土地权属状况、土地面积等以当地土地管理部门（或房地产管理部门）核发的国有土地使用证（或房地产权证或土地权属证明）为准。5、本报告的估价结果自估价期日起一年内有效。（三）资料来源说明1、土地利用状况等资料由委托方提供。2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。（四）估价中的特殊处理关于土地使用年期的设定：划拨土地按设定用途法定最高出让年期设定土地使用年期；出让土地按剩余使用年限设定土地使用年期，如出让年限高于
8、国家规定的法定最高出让年限，则设定土地使用年期为该用途法定最高出让年限扣除已使用年限后的剩余土地使用年限。（五）其它说明1、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。2、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。3、本报告由估价机构负责解释。十二、土地估价师签名 姓 名 土地估价师资格证书号 签名至少应有两名盖章A级机构中具备国家认证资格的注册土地估价师签名。十三、土地估价机构省内A级机构（盖章） 合作估价机构名称（盖章）必须加盖有国家A级估价资格的地市或省评估机构公章，一般由负责协调的省内A级机构和具体估价机构盖章。 二00二年*月*
9、日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述 1、土地位置状况 待估宗地的编号、宗地名称、宗地位置、面积、用途、地号、图号、土地级别等土地登记状况详见表2。 2、土地权利状况待估宗地的土地所有权属国家所有，土地使用权为*公司合法取得，其中划拨土地*宗，出让土地*宗。待估宗地来源合法、产权清楚。待估宗地的土地使用者、国有土地使用证号、他项权利等土地权利状况详见表2。表21 估价期日国有划拨土地使用权一览表编号土地证号或土地权属证明位置估价期日登记用途他项权利状况地号图号土地级别表22 估价期日国有出让土地使用权一览表（如无出让地则删除此表）取得时间终止日期批准年期（年）剩余年期（年
10、）1999-10-102039-5-31 3、建筑物和地上附着物状况待估宗地内建筑物及构筑物状况详见表3。表3 待估宗地内建（构）筑物状况表主要建（构）筑物名称建筑面积容积率主要建筑物结构主要建筑竣工年代二、地价影响因素分析（一）一般因素 （注：一般因素主要是指待估宗地所在市、县的地理位置、自然环境、行政区划、社会经济状况、房地产政策与房地产市场状况、城市规划与发展目标等）1、地理位置 *市或县位于*省*部，平面地理坐标介于东经*，北纬*，是我国*地区的*城市。 全市辖有*个县（区），土地总面积为*平方公里，人口*万人。*市或县城位于全市的地理中心，市辖*区，总土地面积为*平方公里，人口约*万
11、人。 2、自然环境 （1）、地势、地貌 （约100字） （2）、气候、水文 3、行政区划 *市或县总面积*平方公里，现辖*、*个区和*、*、*、*、等*个县。 4、社会经济状况2001年*市或县国内生产总值达到*亿元，其中第一产业*亿元，第二产业*亿元，第三产业*亿元，人均国内生产总值*元。全市居民消费*元，政府消费*元，居民消费水平*元/人。*市或县工业基础比较雄厚，全市乡及乡以上工业企业和生产单位*个，*市或县农业基础较好、交通便利、商业繁华、城市基础设施比较完善。*市或县工业以（机械、电子、轻工、食品、纺织、冶金、化工、建材）等为骨干。描写城市经济布局、社会储蓄与投资额、物价变动情况等。
12、5、房地产政策与房地产市场状况描写当地的土地制度、房地产政策、税收政策、住房制度、地价政策等对房价、地价的影响程度。6、城市规划与发展目标描写城市性质、土地利用规划、城市中远期规划等对地价的影响程度。（二）区域因素区域范围大小可参照所在县（市）的基准地价级别、城市的行政分区、功能分区等确定；按各宗地所在不同区域分别列出 1、区域概况包括区域位置、人口、面积、级别、经济发展、区域优势等 2、交通条件 （1）公路包括区域内道路等级、公共交通及对外交通状况等 （2）铁路包括区域内穿行的铁路、站点及距主要客货站的距离 如区域内有航运、港口等，需单独描述 3、基础设施条件指区域内供水、排水、供电、通讯、
13、通暖、煤气及学校、医院等配套设施的完善程度及保证率等 （1）供水 区域内分地下水和地表水源，地下水源来自城市规划区内的承压水层，地表水源来自市区周围的河流和水库，综合生活用水指标*升/人日，工业用水万元产值耗水量*立方米，工业用水重复率*%，城市给水网络以环状为主，辅以支网，用水保证率*%。 （2）排水 区域排水为雨污分流方式，有污水处理厂*座，近期总规模*万立方米，污水处理能力*万立方米/日，排污管分区铺设，自成系统，以污水处理厂为终结，呈辐射状分布，并建有排渍泵站，排水通畅。 （3）供电 区域内电源来自*千伏*变电站和*电厂（或变压器），供电量*亿千瓦时，最大供电负荷*万千瓦，供电保证率*
14、%。 （4）通讯 区域内通讯与市政通讯网相联，市话普及率*%，长途交换机容量*万路，长途线路*万条，通讯线路畅通。 （5）供暖如果没有则删去（6）供气如果没有则删去 4、环境条件含区域人文环境、自然环境条件等5、产业集聚规模指区域内有无与待估宗地用地类型相似或配套的商服区、金融区或开发区、工业区等及其主要单位名称和数量（三）个别因素1、企业简介2、宗地状况待估宗地估价所设定基础设施状况可见附表111或121，其它个别条件见下表：表4 待估宗地个别因素条件说明表形状临路状况道路等级地形及地质条件规划限制条件其它（根据需要增加栏）个别因素的选择可依据用途结合当地的基准地价因素条件说明表中的因素增加
15、或减少。第三部分 土地估价一、估价原则不同估价方法所对应的估价原则可参见中国人民保险公司重组改制项目土地估价技术方案，并应从以下原则中加以选择： （1）替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。（2）需求与供给原则 在完全的市场竞争中，一般商品
16、的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。（3） 变动原则一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果
17、关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。（4） 协调原则 土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。（5） 预期收益原则（无剩余法或收益法时可删除） 对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右
18、。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。（6） 最有效使用原则（无剩余法或收益法时可删除） 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。（7）多种方法相结合的原则随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价
19、方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。 二、估价方法与估价过程 方法选择：根据城镇土地估价规程以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。（方法选择参考土地评估技术方案，并说明选择理由）1、商业用地建议采用方法：基准
20、地价系数修正法、收益还原法、市场比较法、剩余法。2、工业、仓储用地建议采用方法：基准地价系数修正法、成本逼近法、市场比较法。3、评估商业用地时尽可能采取收益还原法、基准地价系数修正法及市场比较法。4、只要待估宗地所在县（市）有基准地价，最好采用基准地价系数修正法；如果待估宗地不在基准地价覆盖范围之内，则可参照县（市）最末级（或相对应级别）基准地价及相对应的修正体系评估，作为检验性评估方法，最后结果不取基准地价系数修正法结果。由于估价对象为商业用地，具有收益或潜在收益，所以适合采用收益还原法；由于待估宗地所在区域地产市场较发育，类似待估宗地的土地交易案例较多，适宜选用市场比较法评估；由于待估宗地
21、位于*县（市、区）土地级别及基准地价表覆盖范围内，因此适宜选用基准地价系数修正法进行评估；由于待估宗地已为最有效使用，且所在区域类似待估宗地地上建筑物的交易案例较多，能够比较容易测算待估宗地地上建（构）筑物的不动产总价，故比较适宜选用剩余法评估。由于估价对象为工业仓储用地，所在区域有近年来的征地案例（或城镇拆迁安置补偿案例）和征地标准可参考，因此可以选择成本逼近法；由于估价对象为住宅用地，所在区域地产市场较发育，类似待估宗地的土地交易案例较多，适宜选用市场比较法评估；由于待估宗地位于*市区土地级别及基准地价表覆盖范围内，因此适宜选用基准地价系数修正法进行评估；由于待估宗地已为最有效使用，且所在
22、区域类似待估宗地地上建筑物的交易案例较多，能够比较容易测算待估宗地上建（构）筑物的不动产总价，故比较适宜选用剩余法评估。综上所述，本次估价采用基准地价系数修正法、成本逼近法、市场比较法、收益还原法、剩余法进行评估。方法选择的理由可根据评估选择的方法和不同用地类型从上述理由中筛选,没有的用地类型应删去相应的内容。 估价过程：考虑到待估宗地用地特点，基准地价系数修正法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、市场比较法、成本逼近法五种方法使用较为普遍，以下主要针对这五种方法进行描述，方法确定后从中选择，并参考以下步骤和内容进行评估。在评估过程中，测算的中间过程取两位小数，每种方法的评估结果取一位小数，最
23、终结果取整待估宗地估价过程如下：（一）基准地价系数修正法（注：如采用基准地价系数修正法评估土地价格，可参考下面格式进行评估；待估宗地如不在基准地价覆盖范围之内，则可以参照最末级基准地价进行测算，并将测算结果作为检验其它方法结果的参考。）1、基准地价成果介绍及内涵 根据市或县人民政府关于公布*市或县城区国有土地基准地价的通知（）政发号或省市或县城区土地估价报告，市或县城区基准地价分商业、住宅、工业（或综合、办公）等几种用途，不同用途的基准地价参见表5。该县（市）基准地价于*年*月公布实施，其基准地价内涵为基准日于年月日，土地开发程度为红线外“*通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气），
24、红线内场地平整条件下不同级别，不同用地类型法定最高出让年期（或无限年期）的平均地价。表5 *县（市）城区级别基准地价表 单位：元/平方米商业用地住宅用地工业用地一二三根据城镇土地估价规程与*市城区土地定级估价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价（基准地价设定开发程度下的宗地地价）基准地价K1K2（1+K）式中： K1期日修正系数 K2土地使用年期修正系数 K影响地价区域因素及个别因素修正系数之和如果本次所使用的基准地价设定的开发程度与本次评估设定待估宗地的开发程度存在差异，则需进行开发程度的修正，才能得到评估设定待估宗地开发程度条件下的宗地地价，
25、故：设定开发程度条件下的宗地地价基准地价设定开发程度下的宗地地价开发程度修正幅度2、确定待估宗地的土地级别及基准地价待估宗地位于*，根据*市城区土地级别图，确定各待估宗地所在土地级别和基准地价，具体见表6。表6 待估宗地基准地价表宗地名称设定用途基准地价（元/平方米）备注3、确定期日修正系数（K1）*市城区基准地价基准日为*年月日，而本次评估的估价基准日为2001年12月31日，根据当地的地价指数表（见表7），确定期日修正系数K1/。表7 地价指数表年 期年月2001年12月地价指数 4、确定土地使用权年期修正系数（K2） 由于*市商业用地基准地价为40年期土地使用权价格，此次评估待估宗地的剩余土地使用年期为34.5年，故需进行年期修正，即土地使用年期修正系数公式:公式中： K2土地使用年期修正系数 r土地还原率6土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率2.25%，再加上一定的风险因素调整值，按6计 m待估宗地设定使用年限 n基准地价设定土地使用年期或：由于*市商业用地基准地价为40年期土地使用权价格，与本次评估待估宗地的土地使用年期一致，故不需进行年期修正，土地使用年期修正系数K21。5、编制待估宗地地价影响因
