1、住宅小区可行性研究报告 第一章 总 论1.1项目建设背景锡林浩特市位于内蒙古自治区锡林郭勒盟中部，是一个以蒙古族为主体、汉族占多数、多民族聚居的边疆少数民族城市，全市总人口20.5万人，其中城市人口17.7万人。改革开放30多年来，全市各族人民坚持解放思想，从实际出发，创造性地贯彻落实党的方针政策，坚定不移地深化改革、扩大开放，加快推进以改善民生为重点的社会建设，全力构筑并不断完善劳动就业、社会保障、低收入群体住房和公共服务四大民生保障体系，全市经济社会跨入了科学发展新阶段，综合实力显著提升，经济结构优化升级，城乡面貌焕然一新，社会民生持续改善，已经进入了历史上发展速度最快、城乡面貌变化最大、
2、群众得到实惠最多的时期。旧城区危旧房拆迁改造工程是锡林浩特市实施的四个层次的住房保障工程（包括旧城区危旧房拆迁改造、廉租住房、经济适用住房和牧民进城经济适用住房工程）之一，工程实施前，全市市政公共配套服务未能覆盖的平房面积占住宅总面积的60%以上，共有22000余户、近70000人居住在环境条件较差的平房区，大多为低收入和下岗失业困难群体。2007年，为改善中低收入群体居住条件，锡林浩特市将旧城区危旧房拆迁改造工程列为“为民办实事”之首，本着“政府扶持，让利于民”的原则，实施了由政府统一规划、统一监理、免费设计和提供公共设施，街道办事处和社区自我组织，招标确定建设单位，居民全程参与、依法拆迁的
3、旧城区危旧房拆迁改造工程。经过近三年的努力，截至目前，全市共拆除危旧房7003户，原地建设返迁楼46万平方米，1/3的平房户住上了配套设施完备的新楼房，平房居民户均资产增加8万元左右，带动人均财产性收入提高2个百分点，其中，解决了1500户、近5000名特困群体的住房困难问题，使广大群众切身感受到了惠民政策带来的好处。内蒙古自治区党委、政府和锡盟委、行署对锡林浩特市创造性地开展危旧房拆迁改造这一惠民工程给予了充分肯定。在危旧房拆迁改造过程中，为保证群众得到实实在在的实惠，锡林浩特市政府制定并实施了一系列政策措施。一是成立了旧城区平房改造指导组，出台了关于加快实施旧城区平房拆迁改造工程的指导意见
4、、旧城区平房改造指导组成员单位工作职责及工作流程等文件，建立了政府扶持，拆迁人牵头，街道办事处、社区居委会和相关单位配合，居民全程参与的工作机制。二是采取了“两个必须”的办法，即每一改造区域工作组必须有15%以上的居民代表参加，居民代表全程参与拆改的监督工作；每一区域安置补偿方案必须经该区域80%以上居民签字认可方可实施，确保了拆迁工作依法依规，操作阳光透明。三是全部免除了地方政府有权决定的15项行政事业性收费，并协调减收了部分经营性收费，减免额度达到200元/平方米，切实做到了“让利于民”，调动了建设单位的积极性，确保危旧房拆迁改造工程顺利推进。四是根据绝大部分平房住户意向，新建回迁楼以小户
5、型为主。拆迁改造工程总体把握“以产权调换为主、货币补偿为辅”的原则，即主体房屋按照房屋所有权证确权的面积实行拆1平方米还1平方米政策，免交产权调换差价，完工即可入住；附属建筑，按照结构比例进行调换，砖混、砖木结构的每平方米调换0.4平方米返迁楼，土木结构的每平方米调换0.3平方米返迁楼；对被拆迁人要求增加调换面积的，在30平方米以内按照有关政策给予优惠。五是对特困户、低保户、小平米住房下岗职工、老弱病残群体给予政策倾斜，对于原平房面积不足置换最小户型拆迁楼的特困户、低保户，给予1套最小户型拆迁楼，且不收差价的特殊优惠。同时协调建设单位安排拆迁户中有劳动能力的人在小区物业管理部门就业，政府对特困
6、户、低保户在水电暖等方面的费用予以补贴。危旧房拆迁改造工程让普通百姓“乐得新居”，不仅极大地改善了群众的居住条件，使群众得到更多实惠，同时也有力推动了城市建设的快速发展。但在推进过程中，也出现了个别不和谐之音，干扰和阻挠正常的改造工作。一是个别户无理取闹，漫天要价，为谋取政策之外的利益，采取各种不正当手段阻挠危旧房拆迁改造。二是个别户人情干扰，通过说情、伙同媒体给政府施压等方式，来谋取政策外利益。三是个别谋取政策外利益未能得逞者，利用报刊、网站等媒体，歪曲事实，制造反面舆论，给危旧房拆迁改造工作施压。针对个别人的不正当行为，平房改造指导组通过耐心细致的思想工作和规范的程序、透明的操作，依法依规
7、推进改造工作。一是深入宣传，耐心地解释引导，赢得了绝大多数群众的理解和支持。二是严格按照政策规定和补偿安置方案办事，做到公平、公开、公正、透明，广泛接受群众监督和社会监督，杜绝搞特殊。三是依法拆迁，对无理阻挠危旧房拆迁改造的极个别户，由拆迁当事人提出行政裁决申请，拆迁主管部门依法进行裁决，对裁决期限内未履行裁决的，拆迁主管部门依法向人民法院申请强制执行，避免了极个别人为了谋取不当利益，损害绝大多数群众的利益。在政府的大量支持下我锡盟兴建房地产开发有限责任公司积极响应，积极参加锡市的平房拆改活动，争得锡市楚古兰办事处锡市第七小学北的平房拆改项目， 本项目开发的目的是提出一个清晰策略要点：充分利用
8、项目规划建设，建设一个和谐舒适的经济适用房住宅小区。 “景泰苑小区”建设项目是由锡盟兴建房地产开发有限责任公司在锡市楚古兰办事处开发的建设项目。本项目位于察哈尔大街南侧、第七小学北侧，项目基地地形平坦，紧邻交通干道，环境优美，交通便捷，地理位置良好。 项目总占地面积36788平方米，总建筑面积约为88000平方米，其中地上建筑面积85000平方米。本工程将建12栋住宅楼 。 目前，项目的各项准备工作都在有条不紊的开展。本项目整体建筑风格为后现代风格，整体形象硬朗，凸现项目个性化产品的特征。受项目建设单位锡盟兴建房地产开发有限责任公司的委托，我公司承担了“景泰苑小区”项目开发可行性研究报告的编制
9、工作。在有关部门的大力协助下，经过仔细的调查研究和分析，于二00八年四月完成了可行性研究报告的编制工作。1.2 项目名称及项目建设单位1.2.1项目名称：“景泰苑小区”1.2.2项目建设单位: 锡盟兴建房地产开发有限责任公司成立于2001年8月，注册资金800万元。公司成立以来本着“质量第一，服务第一，追求卓越，求实创新”的原则开发建设了不少的项目，获得业主一致好评，现公司在册人员65人。其中高级工程师2人、中级工程师8人、会计师3人、经济师统计师4人、初级技术人员15人。企业连续多年被政府评为“优秀企业”。依靠优质服务和可靠的质量赢得了客户的高度信赖与大力支持，几年来的探索与实践公司已经形成
10、了一整套完善的管理体系，对工程项目的开发有系统详细的分析方案，为公司更近一步的发展奠定的良好的基础。1.3 项目实施位置 “景泰苑小区”建设项目是由锡盟兴建房地产开发有限责任公司在锡市楚古兰办事处开发的建设项目。本项目位于察哈尔大街南侧、第七小学北侧，项目基地地形平坦，紧邻交通干道，环境优美，交通便捷，地理位置良好。1.4 项目建设规模及标准 项目总占地面积36788平方米，总建筑面积约为88000平方米，其中地上建筑面积85000平方米。本工程将建12栋住宅楼 。 目前，项目的各项准备工作都在有条不紊的开展。本项目整体建筑风格为后现代风格，整体形象硬朗，凸现项目个性化产品的特征。1.5项目建
11、设编制原则、依据、范围1.5.1可研编制原则1、在城市总体规划的指导下，结合城市发展统一规划和本项目的规划，充分结合本项目所在地的自然条件和实际情况，合理安排，分期实施，逐步完善；2、加快经济适用住房制度建设，完善住房供应体系 。 3、从实际出发，正确处理建设需求与建设投入的关系；4、结合当地实际，因地制宜，采用本地建筑材料，并积极采用新工艺、新技术、新材料、体现技术先进、经济合理、安全可靠的原则；5、处理好城市建设与环境保护的关系；1.5.2 可研编制依据1、锡盟兴建房地产开发有限责任公司编制可行性研究报告的委托书2、锡林浩特市总体规划纲要 3、“景泰苑小区项目”初步规划设计方案4、锡林浩特
12、城市道路路网规划5、城市居住区规划设计规范6、城市规划编制办法事实细则（建规（1995）333号）7、锡林浩特市平房拆改管理办法8、锡盟兴建房地产开发有限责任公司提供的开发地块范围图及相关文件。9、建设部房地产开发项目经济评价方法2000年颁布10、投资项目可行性研究指南（2002年版）11、内蒙古自治区预算定额等相关资料1.5.3可研研究范围 根据“景泰苑小区”建设项目初步方案设计，按照可研编制委托书及国家、地区、行业有关规定，本可研主要编制内容为本项目住宅及公用工程建设方案、环境保护、节能与安全、工程投资估算及资金筹措、经济效益评价、社会效益评价等。1.6项目建设的可行性与必要性 关系着人
13、民群众的切身利益，对于提高人民群众生活水平， 体现社会公平，构建和谐首府具有十分重要的意义。事关全市改革发展稳定的大局。锡林浩特市各级政府、房产部门按照上级要求，紧紧围绕医疗、住房、取暖问题，取得了良好的社会效果。根据锡林浩特总体规划的要求， 居住条件将得到进一步改善,因此，需要更多的建设符合百姓要求,同时具有一定实用设计理念的住房工程，本项目正是这样的项目。本项目将以其优越的地理位置和自然环境，成为锡林浩特经济适用住房建设的又一亮点。本项目地处快速发展与建设的居住区域，人居条件十分优越，交通、购物、就医等人居生活条件便利，地理位置较好，市政配套设施比较完善，建设工期较短。综上所述，随着锡林浩
14、特市经济的飞速发展，作为城市居住条件的改善和锡林浩特住房需求以及项目所在地的现行状况，本项目都应尽快的加以实施。第二章 项目区域环境 2.1区域环境2.1.1地理位置与城市概况锡林浩特市是内蒙古自治区东北部 ，是我国北方沿边开放地区城市。 它位于自治区东部的广阔的大草原， 自然地理环境得天独厚。 锡林浩特是毛纺、皮革、民族用品、矿物、羊肉食品等综合性城市。2.1.2地形地貌、气候特征 锡林浩特市地势由西南向东北方向倾斜，东南部多低山丘陵，盆地错落，西北部地形平坦，一些低山丘陵和熔岩台地零星分布其间。东北部为乌珠穆沁盆地，河网密布，水源丰富。西南部为浑善达克沙地，由一系列垄岗沙带组成，多为固定和
15、半固定沙丘。海拔在8001200米之间。属中温带半干旱、干旱大陆性季风气候，寒冷、多风、干旱，年平均气温12，无霜期90120天，年降水量从西北向东南为150400毫米。属于典型的温带大陆性季风气候，冬季漫长寒冷，夏季短而炎热，春季干旱多风，秋季日光充足；气温的日较差、年较差大，无霜期短，降水少而集中，气候干燥。 第三章 项目选址及建设条件3.1项目的选址及用地3.1.1 “景泰苑小区”建设项目是由锡盟兴建房地产开发有限责任公司在锡市楚古兰办事处开发的建设项目。本项目位于察哈尔大街南侧、第七小学北侧，项目基地地形平坦，紧邻交通干道，环境优美，交通便捷，地理位置良好。 3.1.2项目总占地面积3
16、6788平方米，总建筑面积约为88000平方米，其中地上建筑面积85000平方米。本工程将建12栋住宅楼 。 目前，项目的各项准备工作都在有条不紊的开展。本项目整体建筑风格为后现代风格，整体形象硬朗，凸现项目个性化产品的特征。随着“景泰苑小区”开发项目规划道路的建成及周边地块的开发，交通及配套状况必将得到进一步的提升。3.2项目建设条件及配套资源项目所在地回民区基础设施配套功能完善，高标准的路网、通讯、水、电、气、暖等公用设施齐全。3.2.1供 电 目前，锡林郭勒盟电源点主要集中在锡林浩特市，截止2003年，全盟有各类发电设备装机75台，容量175兆瓦。其中，火力发电厂三座，即锡林浩特市二电厂
17、装机容量86兆瓦；锡林浩特市热电公司30兆瓦；东乌旗发电厂6兆瓦。水力发电站装机容量471兆瓦。风力发电场2处装机容量10兆瓦。华油二连公司自备17兆瓦。查干诺尔碱矿自备火力发电装机容量21兆瓦。2003年全盟发购电量7亿千瓦时.占全国16024亿千瓦时的0.04. 截止2004年底,已建成投运220千伏输电线路650公里,220千伏变电站5座,主变容量570兆伏安;110千伏线路1133公里 110千伏变电站12座，容量340兆伏安；35千伏线路1866公里,35千伏变电站34座、容量64兆伏安。 锡林郭勒盟发展电力的资源优势. 煤资源： 锡盟煤炭资源丰富，分布较广，含煤面积约占全盟面积的4
18、.5% 。全盟各煤田中已做不同程度地质工作的有25处，预测储量1882.8亿吨，可采总储量722亿吨。其中褐煤489亿吨，占99.5%。煤炭资源量在自治区居第二，褐煤总储量居第一。各煤田中地质储量大于100亿吨的两处，即胜利煤田探明储量为214亿吨；西乌旗白音华煤田探明储量为140.7亿吨。10-100亿吨的褐煤煤田有5处，即西乌白音胡硕煤田、西乌旗吉林郭勒煤田、锡林浩特市巴音宝力格煤田、东乌旗乌尼特煤田、苏尼特左旗白音乌拉煤田。这些煤可够100台600兆瓦发电机连续发电3434年。按2005全国发电量24747亿千瓦可以给全国提供729年的电量。充足的能源为发展电力提供了坚实的基础。这也是锡
19、林郭勒“今后煤炭资源开发的总体思路：依托资源优势，以电厂建设带动煤田开发，以煤转油等煤化工提升煤炭的综合利用水平，力争用5-10年的时间把锡盟建成为自治区及华北重要的能源基地”的依据。具备了建设以煤炭资源开发为龙头的大型综合利用工业基地。拟开工建设14个火电项目，争取“十一五”期末全盟装机容量突破1000万千瓦。2004年，已开工建设的电源项目有3个，装机容量达327万千瓦；正在积极推进前期工作的有11个，装机容量超过2000万千瓦。3.2.2供 水 本项目生活用水由市供水系统供给，能够满足项目年生活用水量1900吨的要求。3.2.3供 热锡林浩特集中供热网在该建设项目附近，本项目的供热可就近
20、接入。3.2.4交 通小区地理位置优越，附近有公交总站，搭乘非常便利。小区道路进出有序，道路体量大，出入方便。3.2.5通 讯锡林浩特邮电、通讯事业已进入现代化阶段，数字交换、程控电话、移动通讯、有线电视、卫星电视、终端因特网接入应有尽有。现有资源完全可满足小区要求。3.2.6小区管理小区管理引进物业管理，为小区提供安全的居住环境。第四章 工程建设方案4.1本项目用房建设标准及依据本项目用房建设依据:根据国家相关规定，住宅及公建的建设应符合城市规划的要求，综合考虑建筑性质、建筑造型、建筑立面特征等与周围环境的关系，并符合国家有关节约用地、节能节水、环境保护和消防安全等规定，住宅面积在75-11
21、5平方米，其中90平方米以下占65 %以上。4.2本项目总体规划规划依据1、中华人民共和国规划法2、城市居住规划设计规划3、用地地形图4、锡林浩特土地出让宗地简介4.2.1本项目规划指标本项目为7栋5层砖混一栋6层框架和4栋12层高层建筑 。主要技术经济指标表序号指标名称单位数量1规划总用地m2367882总建筑面积m288000其中地下m23000商铺m280003住宅建筑面积m2770004居住户数户7065居住人数人22006地下车库个2004.2.2本项目规划布局 规划布局应考虑路网结构、住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的有机整体； 合理组织交通，实现人
22、车分流； 建筑风格特色鲜明，群体建筑与空间层次在协调中求变，楼座布置上要力争寻求天际线的变化； 打破现有长条式布局，通过楼座排摆，体现半围合式布局，形成流畅线条，两端窄地块划出延伸建筑，以体现围合，使中部宽地块形成较大的视觉空间，为景观设计预留空间。4.3建筑方案4.3.1设计依据1、本工程的建设审批单位对方案设计的批复；2、城市建设规划管理部门对本工程方案设计的审批意见；3、经批准的本工程方案设计文件，建设方的意见；4、建设单位与设计单位签订的建设工程设计合同；5、现行的国家有关建筑设计规范、规程和规定；住宅建筑规范GB 50368-2005住宅设计规范（2003年版）GB 50096-19
23、99民用建筑设计通则GB 50351-2005民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JGJ 26-95建筑设计防火规范 GB 50016-20064.3.2建筑外观设计主体建筑平面简洁，造型新颖大方，注重功能、结构的统一，与周围建筑协调，具有现代特征的建筑群。户型设计户型设计遵循的原则：保证主卧室获得南向自然采光， 建筑面积从60-150平方米不等，满足生活要求。4.3.3建筑结构形式为：商住楼为框架结构，住宅建筑为砖混结构，高层为框架剪力墙结构，使用年限为50年，抗震设防烈度为六度。 4.3.5墙体工程4.3.6本工程采用普通烧结粘土砖墙。4.3.7所有外墙的门窗上下口、窗楣、雨篷、挑檐等
24、突出部分均做滴水线；4.3.8屋面工程 本工程的屋面防水等级为级，防水层合理使用年限为15年；4.3.9门窗工程 门窗玻璃的选用应遵照建筑玻璃应用技术规程JGJ1和3建筑安全玻璃管理规定及地方主管部门的有关规定；门窗安装应满足其强度、热工、声学及安全性能等技术要求。4.3.10外装修工程 外装修选用的各项材料及其材质、规格、颜色等，均由施工单位提供样板，经建设和设计单位确认后进行定样，并据此验收。4.3.11内装修工程普通装修,水泥地面压光，普通符合板门。4.3.12油漆涂料工程各项油漆均由施工单位制作样板，经确认后进行封样，并据此进行验收。4.3.13建筑设备、设施工程普通卫生洁具。4.3.
25、14节能、保温 为了贯彻国家节约能源的政策，本工程按照民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JGJ26-95进行了节能设计（节能50%）。本建筑物座北朝南，屋面保温采用150聚苯板，周边地面垫层及外墙基础内侧均作70厚挤塑聚苯板保温，外墙采用370厚普通烧结粘土 砖，阳台立板外侧贴70厚挤塑聚苯板，梁外侧贴70厚挤塑聚苯板。外保温合理使用年限为25年。外窗采用塑钢中空玻璃，空气层厚度为12mm，厂家应保证玻璃热工性能满足国家节能要求的各项指标。4.4砖混结构方案4.4.1本项目砖混结构， 基础形式为毛石条形基础 4.4.2本工程钢筋混凝土的环境类别除室内为一类，其余均为二类。 4.4.3建筑
26、结构安全等级籍设计使用年限建筑结构安全等级： 二级设计使用年限 50年建筑抗震设防类别： 丙类地基基础设计等级： 丙级4.4.4自然条件基本风压： w0=0.55KN/m2 地面粗糙度类别： B类基本雪压： S=0.4 KN/m2场地地震基本烈度： 6度 抗震设防烈度： 6度（0.2g）设计地震建筑场地类别： 类场地标准冻深： 1.6m场地的工程地质条件：本工程未提供工程岩土工程勘查报告，地基持力层暂考虑为粗砾沙，地基承载力暂取Fak=220Kpa，上而下各土层的工程地质特征如下：人工堆积层：主要包括地下水地下水埋深，对混凝土无侵蚀性场地土类型本工程场地土类型属中硬场地土；地势平坦，无液化4.
27、4.5本工程设计遵循的标准、规范、规程、标准图集所用标准：建筑结构可靠度设计统一标准 （GB50068-2001）所用规范：建筑结构荷载规范 （GB50009-2001）建筑抗震设计规范 （GB50011-2001）建筑地基基础设计规范 （GB50007-2002）建筑地基处理设计规范 （JGJ79-2002）混凝土结构设计规范 （GB50010-2002）砌体结构设计规范 （GB50003-2002）所用规程：冷轧带肋钢筋混凝土结构设计规范 （JGJ95-2003）所用图集：多层砖房钢筋混凝土构造抗震节点详图 （03G363）建筑物抗震构造详图 （03G329-3）钢筋混凝土过梁 （02G0
28、5）管沟及盖板 （02G04）本工程按现行国家设计标准进行设计，施工时除应遵守本说明外，尚应符合设计图纸和标准图集的要求4.4.6设计计算程序有中国建筑科学研究院编制的PKPM程序4.4.7设计采用的均布活荷载标准值楼面（包括楼梯间、卫生间）： 2.0KN/m2阳台 2.5 KN/m2不上人屋面 0.5 KN/m2建筑物应按图中注明的使用功能进行使用，未经技术部门鉴定或设计单位许可，不得改变结构的用途和使用环境。4.4.8主要材料1、条形基础采用M5水泥砂浆砌MU30以上片石；2、墙体一二层用M10混合砂浆砌MU10烧结多孔砖（孔洞率30%）；三-六层用M7.5混合砂浆砌MU10烧结多孔砖（孔
29、洞率30%），地面以下墙体用M10水泥砂浆砌MU10烧结普通砖；3、填充墙体材料，用M5水泥砂浆砌筑，除砖墙外，材料毛容重7KN/m3，楼层处下部设置三皮过河砖（由板顶算起）；4、处施工图中注明外所用混凝土强度等级均为C20；5、钢筋、钢材及焊条1）钢筋采用HPB235级;HRB335级和冷轧带肋钢筋，钢筋的外观标记不明显，应严格管理以防混用；2）钢板采用Q235-B钢；3）吊钩、吊环均采用HPB235级钢筋，不得采用冷加工钢筋；4）HPB235钢筋采用E43XX型焊条，HRB335钢筋和冷轧带肋钢筋采用E50XX型焊条，钢筋与型钢焊接随钢筋定焊条，除对焊用闪光焊及气焊外，钢筋的连接优先采用机
30、械连接，4.4.9地基基础及管沟1、开挖基槽时，不应扰动土的原状结构，如经扰动，应挖出扰动部分，根据土的压缩性选用级配砂石（或灰土、素混凝土等）进行回填处理，其压实系数应0.95；底层隔墙（高度0.97，室外地坪下之梁（包括地梁、梯梁），其下设300厚防冻中粗砂。6、管沟构件及做法详02G04，管沟选用G-6（8001200）及G-13（12001200）型；管沟墙用M5水泥砂浆砌MU10烧结普通砖；盖板上皮标高-0.750，管沟转角过梁选用ZLg-10；管沟上隔墙垂直于管沟者其下设2根管沟梁，平行于管沟者改用级盖板，管沟上方有台阶处亦改用级盖板；盖板上垫层中配6200双向钢筋网片，长出沟边600，管沟处地梁加筋上下各214（L=沟宽+600），检查口做法详见02G04-34；4.4.9构造
