1、以下为各地不同银行针对第二套住宅所出台的相关细则：北京建行：以户认定第二套房北京地区首付提至50%。上海：光大和华夏两家银行均是以个人为单位（包含主借款人和共同借款人）进行认定。长沙中行：以家庭为单位界定第二套房。长沙浦发行以个人为单位，将第三套住房的利率水平提高至基准利率的1.2倍，对第四套则不予受理。民生银行武汉分行：确定为第二套住房的，或外地人用于投资的房屋，首付提高至四成。一线城市普遍“价涨量跌”，政策积压“干炒”一族面对新政，各地房地产市场虽然呈现出各自不同的表现，但均有一个共同点即：房地产市场交易量有下降的征兆，但价格仍上涨迅猛。各地的表现如下：北京：据北京市房地产交易管理网统计，
2、10月份北京新建商品房的销量比9月份下降了20%左右，二手房的成交量与9月份基本持平，但与往年同期交易量10%以上的增长相比，交易量其实也在下降。与此同时，10月北京房源挂牌均价却仍然突破了11000元/平方米的关口，环比9月再度上涨4.5%。10月份，上海新房销售量比9月份下降近两成，二手房市场整体成交量也比9月份下降了三成左右，与往年同期相比，交易量下降了五成。而价格上，10月商品住宅11739元/平方米的成交均价比9月10383元/平方米上涨了13.06%，房价涨幅仍然较大。广州：10月广州10区一手住宅成交量则跌了三成，预计全月成交量只有50万平方米左右，比9月少了20万平方米。而在成
3、交套数上，10月前29日成交只有3809套，也远比9月的5247套少。虽然成交量大跌，但广州楼价还是急速上升，突破了12000元/平方米的新关口。10月广州10区一手住宅成交均价已达到12384元/平方米，而9月为11228万/平方63米。深圳：10月，在房贷新政的影响下，前15天深圳新房市场成交了5.9万平方米，仅相当于9月全月成交面积的19%，即使跟今年来成交量最低的8月相比，也只达到了8月全月的27%。而在价格上涨幅却仍然位居全国前列，仅上半月新房均价就达到了14900元/平方米，其中关内均价为23200元/平方米，关外均价为12400元/平方米。武汉投资比重适中，楼市现观望情绪从10月
4、武汉楼市销售数据看，十月市场消化总量环比下降，而价格仍坚挺上升。总量环比下降，一方面受供应结构和布局的错位影响。近年供应主力开始由中心向近郊、远郊外围扩散，而中心供应主体为售价8000元/以上楼盘，与需求主体有一定偏差。一方面市场中存在一定观望情绪。原有贷款，利率可下浮0.85;新政策，第二套贷款住房实行基准利率上浮1.1倍;资本成本上涨近30%，压缩了投资者空间。在国家经济由单边走向国际市场的背景中，投资者渠道在扩宽。同时，近期美元贬值，原石油、黄金价格上涨，期货市场吸附部分投资者。投资渠道多样化及房地产金融政策，促使房地产投资者出现观望情绪。二、10月武汉宏观形势武汉交易政策：与国家宏观调
5、控政策相响应，本月武汉地方政府相继出台了关于“更名、退房”新政，旨在规范房地产市场交易行为，抑制过度投机，防止楼价的非自然上涨。此政策的相关内容如下：1、对购买第一套商品房的单位或个人，以下情况可以更名或退房。房屋交付公告自公布之日起90日内，购房者所购房屋因质量存在问题，经有关部门认定的;凡在房屋交付预告登记起超过90日要求注销合同备案的，一律按照存量房交易转移登记程序，交纳应缴的相关税费后，方可办理注销合同备案手续;开发企业与购房者之间，因开发企业违约而发生纠纷，经仲裁机构、法院裁定或判决的;退房者在所购项目中另换购商品房的;购房者办理贷款手续未获批准或无力支付后续资金造成合同无法继续履行
6、并承担违约责任的;购房者因出国留学或定居，工作调出本地或患重大疾病急需资金等原因的;父母与子女之间、夫妻之间。2、对购买两套以上商品房的单位或个人，所购房屋原则上不得作注销、更名处理。湖北省通过“1+8”武汉城市圈规划三、新政下全国及武汉房地产市场形势分析房地产市场的发展条件分析1、全国楼市的基本面并未出现根本改变楼市的基本面表现在市场、经济、金融、货币、人口、及足够长时期内的发展趋势等六个方面，而从以下方面可能看出，在这六个方面，楼市的基本面并未发生根本性的改变，也就是说房地产市场继续发展的基础未变。全民住房市场化意识释放完毕：全民住房市场化的萌芽从1998年住房按揭、2000年货币化分房开
7、始。至今，由此而产生的政府事业单位分房转为市场购房的主导力量，在全国范围内已经释放完毕;经济通胀的预期未变：从经济发展的角度来考虑，一个国家在经济高速发展的阶段，所有不动产的“避难性特征”是在经济通胀的预期不可改变的前提下，防止财富缩水的最有效办法。而我国现阶段即是如此，因此，属于不动产之列的商品房成为了财富避难的最有效载体。不动产的信用基础未变：在资本化时代，不动产的金融化、资本化是其基本属性，由此而产生的牢固信用基础是其成为一大投资渠道的原因所在。从货币市场化角度考虑，流通货币的不可预期性加强了人民对不动产的依赖：在这个货币自由泛滥的时代，以美元为代表的国际性流通货币，受国家经济发展的影响
8、，其所代表的财富都变得不可预期，而人民币捆绑美元的特性也使其同样不可预期，货币所带来的的不可相信，进一步加深了人们对不动产的依赖程度;“城市化”力量强大：从人口城市化角度考虑，全国每年1700万人口的城市化力量是推动房地产市场的主要动力，而从我国的人口结构可以看出，这种不断扩大的城市化力量是不可逆转的;房地产绝对财富属性：最后，从足够长时期内的发展趋势看，房地产市场的发展趋势将是一个持续向上的过程，因此，作为不动产的商品房，对个人而言，其增值、保值及可传承的特性，决定了其是绝对财富而不是一种相对财富。2、对武汉楼市而言，地域优势与经济发展的条件未变地理优势其使成为产业转移的必经之地与最佳选择，
9、而产业的聚集成为楼市的强劲支撑在全国地图上，可以清晰的看到，武汉处于鸡腹所在位置，而周边均是沿海经济发达地区，如北部渤海湾产业南下、东部东海湾产业西进、南部南海湾产业北上，在这些经济发达地区产业向中部转移的过程中，武汉不仅是其必经之地，同时也是产业转移成本最低的地区之一，从而成为其最佳选择。地租级差，郊区模糊化，汽车时代的到来成为城市边界消失的临界点相关数据显示，武汉目前私家车的拥有量为14万辆，类似深圳2002年水平，而这一阶段，也是深圳楼价快速上升的时期，城市覆盖范围的扩张将使更多郊区楼盘纳入城市化范畴。同时，随着一线城市楼市价格的高涨，城际投资者也将逐渐增多，他们置业的目的及动机将使本土
10、的地缘性与区域性择居观念受到挑战，地租级差变化导致郊区模糊化。可能面临的风险分析在目前的市场环境下，楼市可能面临的风险将主要来自于金融政策的变化、政府管制的加强、投资渠道的改变以及价格链的撕裂等四个方面。1、金融政策的变化：目前不断加息的金融政策导向已是预兆，不排除后期加大加息幅度与频次的可能;2、政府管制的加强：当市场不可掌握时，政府将动用行政手段维持市场安全;3、投资渠道的改变：目前国内的投资渠道相对狭窄，随着与国际接轨的深入，投资渠道的拓宽也将对楼市造成影响;4、价格链的撕裂：这是目前楼市所面临的最为现实的风险，价格上升过快，高中低不同价格档次价格链的断裂将会造成市场目标客群的同质化、单
11、一化，是未来楼市的一大风险所在。未来发展趋势分析1、正处于城市化颠峰时期，从世界范围来看，这种城市化进程都是推动楼市的加速器，而中国庞大的城市化人口，使得这种城市化进程格外漫长，这种进程中的楼市也显得格外波澜壮阔;2、全球性房价规律表明中国目前所出现的房价高企正是这种规律的表现。从全球范围来看，具有人口红利的国家、社会主义转型国家、和平国家、亚洲国家、贫富差距大的国家都会出现房价高企现象，而中国具有上述国家的综合特征，在这种规律下，房价高企成为必然。3、在货币重估告一段落的前夕，资产价格重估也将告以段落。在当前，人民币的升值预期高涨，人民币价值重估势在必行，当这种重估结束时，也是以房地产为代表
12、的资产价格重估的结束，而且，往往这种资产价格的重估要领先于货币的重估。因此，在目前这种商品房资本化、货币化的时期内，一定要将其与货币市场结合，方能避免因重估而造成的损失。4、90/70政策背景下，房地产投资品种出现转移，未来的最佳投资选择将不是小户型产品，而是越来越稀缺的舒适性大面积户型、别墅等真豪宅类产品。四、10月全市商品房销售监测（10月110月31日）在我司全市商品房销售数据持续监测的基础上，对10月市场特征总结如下：1、三大成交指标较9月继续回落，降幅有所减缓?成交总套数：10月共成交商品房8783套，较9月11360套减少2577套，降幅为23%;与上月相比，降幅减少了5个百分点;
13、?成交总面积：10月共成交商品房99.5万，较9月126.32万减少26.82万，降幅为21%;与上月，降幅减少了9个百分点;成交总金额：10月商品房成交金额为53.3亿元，较9月59.53亿元减少6.23亿元，降幅为11%;与上月，降幅减少了21个百分点;从上述数据中可以看出，虽然成交总套数仍在下降，但因各楼盘价格攀升迅速，成交总金额的下降速度减缓明显，可见，仅管新政不断出台，市场隐现观望之势，但开发商仍然预期良好，楼市价格继续坚挺。2、全市成交均价在连续回落两个月后，于本月开始回升，为5361元/，较上月上涨14%本月商品房成交均价为5361元/，较上月上升648元/，涨幅达14%，是自八
14、月以来的首次价格回升。其中成交均价最高为江汉区6518元/，其次则为江岸区为6390元/，汉阳区以6309元/居于第三位，而武昌区仅以6002元/屈居第四，较上月下降了三个位次。究其原因，主要在于：江汉区与江岸区本月成交均价冲到前位，主要是由于金色世家与新地东方明珠的集中备案所致，而武昌区则相对缺乏这种已备案的新开盘项目的拉动，价格有所回落;另外，汉阳区连续三月成交均价稳踞前三位，一方面是由于该区域市场价值逐步体现，楼市补涨，带动价格快速上升，另一方面市场供应仍旧较为紧缺，而且不少新项目均呈蓄势待发之势，市场预期较高，价格呈居高不下之势;附主要交易指标同比及环比对比表：3、各区域供求关系分析从
15、上图的对比中可以看出，11大行政区中，供需比最大的依旧为青山区将近20，但较上月比值下降了11，可见该区域市场需求开始趋旺。另外，硚口区、与武昌区供需比均在10以下，在主城区而言，市场供需结构相对均衡。4、从各区域主要成交指标看，东西湖区势头旺盛，三大指标均列全市第一，从成交套数上看，全市11大行政区中，位于前三位的分别为东西湖区、武昌区、江岸区;从成交金额上看，全市11大行政区中，位于前三位的依然是东西湖区、武昌区与江岸区;从成交面积上看，全市11大行政区中，位于前三位的还是东西湖区、武昌区与江岸区;从上面的数据对比中可以看出，本月三大交易指标前三甲依然是武昌、江岸区与东西湖区，但排名却有所
16、改变，东西湖区以强劲的后发之势，稳踞本月三大交易指标的第一位，而武昌区本月首次屈居第二，由此可见，在汽车逐渐普及的时代，随着城界的逐渐消失，郊区项目的优势日益突出，成为楼市的一大主力军。五、10月全市新盘备案监测（10月110月31日）1、新盘备案概况本月共有备案新盘26个，较上月减少6个。其中主城区与远城区平分秋色各有10个备案新盘，而诸如光谷、东西湖等城市近郊共有备案新盘6个。另外，汉阳区本月没有新盘备案登记。2、全市备案新盘特征分析如下从备案项目的分布中可以看出，主城区备案量较上月减少了一半，而非主城区备案量却较上月增加了4个。从中，也可以看出在逐步进入汽车时代的大武汉，随着城市界面的扩
17、大与消失，效区项目城市化的趋势日益明显。六、典型监测项目最新动态从我司重点项目的监测情况看，本月武昌与汉口各有两个高端在项目开盘，价格均在10000元/以上，属汉口与武昌两个区域高端项目的代表，其开盘情况具有一定的参考性，现将此两个楼盘的开盘情况介绍如下：1、晋合世家说明：该项目共有三栋板式高层，本次共推出A、B两栋共计280套左右，截至开盘当天下午2时左右，共计销售约83套，解筹率29.6%。具体情况如下：项目基本开盘情况户型分布项目开盘情况综合评述作为一个超过万元的高端项目，与同期上市的瑞安?御江苑一抢而空的销售业绩、水岸星城二期高层开盘当天43%的解筹率等此类同档次高端项目开盘情况而言，
18、30%的解筹率相对逊色。我司分析认为，其原因存在于以下几个方面：首先，开发商的品牌影响力与市场知名度不高：该项目开发商新加坡晋合控股作为一个较为成熟的成品房开发商，对于成品房的开发经验丰富，并在多个大中型城市都有成功开发先例，在成品房的开发上具有较强的竞争实力。但是该开发商在武汉的知名度不高，加之项目的前期推广效果并不明显，因此开发商的品牌影响力不强，相较诸如瑞安、福星等市场影响力相对较高的开发商而言，对高端客户群体的吸引力有限，因此对项目的销售有造成一定影响。其次：前期推广效果不明显该项目在地段上属于汉口老城区，周边生活氛围成熟，区域的地缘性优势明显。以融科天城项目为例，成熟地段创造了前所未
19、有的旺销神话。而该项目的地段优势较之并不逊色，前期客户积累期也不短，却并没有产生相应的销售结果。可见，其前期推广方向与推广力度没有收到预期效果，尤其是针对该项目的核心竞争力成品房的推广上，既没突出与竞争对手瑞安?御江苑的差异化优势，也没突出开商的品牌实力优势，更没有持续的成品展示的吸引力，甚至在开盘当天由于人力有限，样板房未能开放，造成部分客户的遗憾。在当前这种市场竞争日益激烈的格局下，在客户购买行为日益理性的情况下，尤其是对此类单价超过万元以上高端项目，如果不给予客户足够的信心与保障，要想实现预期销售效果的难度也日益加大。第三：价格策略的导向性使得销售出现一边倒现象该项目在开盘当天的优惠中，
20、除了一次性付款97折，贷款98折的优惠额度以外，据说是为了回馈老客户而在价格的制定上采取了较为明显的导向性策略即同面积同楼层户型，朝向较好的东南向反而较朝向相对次之的西南向的价格要低，差距在500800元/之间。因此，在开盘当天，朝向较好的东南向户型销量远远超过西南向。虽然销售员说后期剩余东南向户型不排除提价的可能，以此体现老客户的价值保障。但这种一边倒的销售现象，显然会对该项目后期销售造成不必要的影响。2、水岸星城说明：该项目于2007年10月28日开盘，推出2期G3G6两栋高层共349套，截止开盘当日共售150余套，开盘解筹率达43%.具体情况如下：项目基本情况开盘销售情况项目开盘情况综合
21、评述该项目在入市时机上，前有瑞安御江苑的旺销压力、后有晋合世家的同时开盘竞争，在开盘均价超过10000元/的情况下，实现了43%的解筹率，取得了预期的效果。另外，从客户对不同楼层、不同楼栋的选择上看，开盘前确定的“全景阔宅?大城中央”这一产品定位备受客户认可，其中作为景观位置价值最好的G6更是受到高端客户的高度认可，此种现象也说明了大盘的资源稀缺性优势。七、10月全市土地成交监测（10月110月31日）武汉最大宗土地在郊区横空出世日前，省政府通过“1+8”武汉城市圈规划。武汉城市圈9大城市功能格局即将呈现。与此同时，外来资本大鳄竞相瞄到“远郊”。武汉土地拍卖史上最大一宗地，在郊区的土地市场上横
22、空出世。该宗地位于蔡甸知音故里旅游区、蔡甸马鞍村马鞍山以南，分A、B、C、D四片，总用地面积91.39万平方米，1370余亩，竞拍保证金高达9亿元。11月3日，李嘉诚旗下的和记黄埔立刻碧桂园，经204轮竞价，以14.21亿元总价竞得。交地后两年内，A片内将建成一座不少于600间客房的五星级酒店，其它均为商住用地。知音故里旅游区规划建成集旅游、度假、房地产一体的生态休闲旅游区。中心城区土地资源日渐稀少，房产开发重点向低成本的郊区转移趋势呈现。八、10月全市广告监测（10月110月31日）1、全月广告投放总量十月份地产广告投放数量76个，版面135版，价格967.45万元。与九月份相比，十月份的投放广告数量减少，投放广告的项目数量减少19个，投放版面减少86.75版，投放总价格减少589.45万元。2、各报媒投放比例及三镇地产广告媒体投放偏好度从图一可以看出：武汉晚报占据投放媒体首位，从四大平面媒体在市场所占份额比例来看，武汉晚报和楚天都市报分别以51.25和48.5个版占据十月整个市场的38%和36%，其次分别是武汉晨报、长江日报。从图二可以看出：从投放版面来看，汉口区以80.25个版领先，其次为武昌区、汉阳区。从投放价格来看，汉口区以575.35万的价格位于首位。从区域偏好度来看，汉口、汉阳偏好武汉晚报，武昌偏好楚天都市报。3、月广告投放量TOP5整体来看
