1、一、国家 “十二五”规划纲要国家“十二五”规划纲要中提出大力发展现代物流业：推广现代物 流管理技术， 促进企业内部物流社会化， 实现企业物资采购、 生产组织、 产品销售和再生资源回收的系列化运作。培育专业化物流企业，积极发 展第三方物流。建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进 物流信息化。加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性 物流中心二、国务院物流业调整和振兴规划国务院物流业调整和振兴规划认为物流业是融合运输业、仓储业、 货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业 结构调整、转变经济发展方
2、式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要 作用。实施物流业的调整和振兴、 实现传统物流业向现代物流业的转变， 不仅是物流业自身结构调整和产业升级的需要，也是整个国民经济发展 的必然要求，提出九大物流区域、十大物流通道、全国性物流节点城市 与区域性物流节点城市建设。九大物流区域分布为：以北京、天津为中心的华北物流区域，以沈 阳、大连为中心的东北物流区域，以青岛为中心的山东半岛物流区域， 以上海、南京、宁波为中心的长江三角洲物流区域，以厦门为中心的东 南沿海物流区域， 以广州、 深圳为中心的珠江三角洲物流区域， 以武汉、 郑州为中心的中部物流区域，以西安、兰州、乌鲁木齐为中心的西北物 流区域，以重庆
3、、成都、南宁为中心的西南物流区域。十大物流通道为：东北地区与关内地区物流通道，东部地区南北物流通道，中部地区南北物流通道，东部沿海与西北地区物流通道，东部 沿海与西南地区物流通道，西北与西南地区物流通道，西南地区出海物 流通道，长江与运河物流通道，煤炭物流通道，进出口物流通道。全国性物流节点城市包括：北京、天津、沈阳、大连、青岛、济南、 上海、南京、宁波、杭州、厦门、广州、深圳、郑州、武汉、重庆、成 都、南宁、西安、兰州、乌鲁木齐共 21 个城市。区域性物流节点城市包括：哈尔滨、长春、包头、呼和浩特、石家 庄、唐山、太原、合肥、福州、南昌、长沙、昆明、贵阳、海口、西宁、 银川、拉萨共 17 个
4、城市。三、福建省和 * 市现代物流业发展规划福建省位于我国东南沿海的腹部，面对台湾，临近港澳，北承长江 三角洲，南接珠江三角洲，西临内陆，是海峡西岸经济区的主体，也是 我国沿海经济带和区域经济发展布局的重要组成部分。福建省也是重要 的沿海农业大省 , 历年来是我国的农产品出口的重要省份， 农产品资源丰 富、交通发达、人口众多。加快建设现代化的农产品批发市场，是“十 二五”时期福建省加快转变经济发展方式，加速推进现代农业发展。* 市交通条件佳：沙县机场、向莆高铁、 “两横一纵三联”的快速通 道，是连接闽浙赣粤的枢纽城市； 物流产业发达： 物流车辆 4 万台以上， 总吨位达 120 万吨以上，甩挂
5、产量占比逐年提高，已建成数个大型冷链 中心（如新华都冷链仓储中心、 名城冷链仓储中心等） ，辖区内拥有沙县 无水港、九个县市公路港等大型物流集散地，信息化程度高。因此，项目的建设是加快推进 * 农业经济发展建设的需要，有利于 推进我国农产品流通体系的优化和完善，有利于巩固和提升 * 的综合区 位优势，有利于福建农业全产业链业态的发展，推动农业现代化，有利 于福建省和 * 市产业结构的调整，促进现代服务业加快发展，成为农产 品“价格形成中心”、“标准产生中心”、“质量检测追溯中心”和“期、 现货交易中心”。第三部分 项目建设必要性一、响应国家产业政策，发展区域物流中心 国家“十一五”规划纲要明确
6、提出完善农村流通体系，推进农副产 品批发市场建设与改造，促进农副产品质量等级化、包装规格化，完善 鲜活农副产品“绿色通道”网络，加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心。二、降低农副产品配送成本，发展现代物流农副产品在物流过程中存在包装难、装卸难、运输难、仓储难等问 题，物流技术要求较高，比如水产品的冷冻运输，分割肉的冷藏运输， 牛奶等制品的恒温运输等等。“新鲜”是农副产品的生命和价值所在， 但由于鲜活农副产品的含水量高，保鲜期短，极易腐烂变质，大大限制 了运输半径和交易时间，因此对运输效率和流通保鲜条件提出了很高要 求。我国农副产品物流业由于起步较晚，以分散的小农经济为主，
7、重生 产、轻流通，在我国建立生鲜农副产品供应链非常困难，环节过多、成本高、损耗大，找不到大的供应商，致使一些农副产品的进出口物流还 必须达到国际标准，影响了农民出口贸易。目前，我国农副产品物流是 以常温物流或自然物流形式为主，农副产品在物流过程中损失很大。据 统计，我国水果蔬菜等农副产品在采摘、运输、储存等物流环节上的损 失率达 25%35%左右， 而发达国家的果蔬损失率则控制在 5%以下，美果蔬菜在物流环节的损耗率仅有 1%2%。三、是满足人民群众生活水平的需要农产品交易中心是一个民生工程、惠民工程、民心工程。它的建成 将从根本上满足老百姓对农产品有得买，买得起，买得放心，买得实惠 的需求。
8、能大大降低农产品的价格；直接源头采购，大物流，大流通， 大市场，减少中间环节，降低成本，平抑市场价格。让老百姓得到实惠。根据测算，项目建成后， 当地农产品价格下浮 15-20%。强大的贮存能力为* 及周边农产品提供了战略储备空间， 保证了淡季供应， 稳定了市场。四、推动 *农副产品批发市场提档升级* 市现有农副产品市场大多面积狭窄， 市场规模小， 发展空间不足， 市场简陋，配套不足，影响环境，阻碍交通，交易方式落后，信息化水 平不高，市场管理水平不高，改变传统低档落后的农副产品批发市场流 通形态。五、促进农业产业升级换代 第一，发达的物流业能推动物资合理流动，加速资金周转，有利于 服务业的发展
9、，促进农业产业结构合理化。第二，发达的物流业能更好 地服务于农产品流通，从而将农民更多精力和资金集中在发展精品农业 上，促进农业产业结构升级。第三，发达的物流能够促进新型商业企业 和业态形式发展，加速传统运输、仓储和零售等行业向现代物流服务领 域延伸。第四部分 项目特点、定位和基本功能* 农产品交易中心是借鉴国内先进农产品流通模式，结合我国农业 生产结构特点，采用全产业链运营理念，搭建农产品交易流通高速通路 和平台，建设一个立足 * ，辐射海西的多功能、综合型、现代服务业工 程。以展示、展销、会展、博览、商贸服务汇聚人流；以电子网络平台 汇聚信息流、商流和资金流；以冷链配送体系汇聚物流；形成海
10、西农产 品、食品展示交易中心；闽中区域地方名、优、特产品展示、展销中心； 农产品、食品生产经营企业的总部经济中心；成为推动 * 农业产业化强 有力的引擎，促进 * 现代商贸城建设的重要支撑。一、项目特点（1）高起点。在吸收和总结国内外现代农产品批发市场先进经验的 基础上，根据福建省的农产品的优势和特色，在现有基础上的探索发展 机会和空间，创造具有 * 特色的农产品交易模式和新兴的流通方式。（2）现代化。市场管理现代化，坚持科学发展观，引进现代化管理 理念，构造科学的组织管理架构，以产品质量标准化为核心建立规范化 的管理制度，提升市场管理水平。是运作手段的现代化，市场设施建设 现代化，交易方式现
11、代化。（ 3）多功能。 市场不仅提供交易功能， 构建农产品及其加工品的交 易平台。还具有信息收集与发布功能、价格形成功能、物流仓储配送功 能、会议展示功能、农产品加工功能、质量检测功能、金融结算功能、 应急储备调控功能和商务综合服务功能等多种服务功能，是一个市场效 率更高、为经营者创造的价值更大的市场。（ 4）综合型。市场不是单一型或专业批发市场， 而是一个场中有市 市中有园的多品种、综合性大型农产品批发市场。可以提供各类农产品 及加工产品产需直接见面的交易平台，多品种、大规模的流通特点，使 任何需求者到此都可一站式购齐商品，一次性满足需求。市场中还有物 流配送园区和农产品加工园区，通过物流企
12、业提供的分拣、包装等初加 工和农产品加工园区的进一步加工，可提高农产品的附加价值。市场中 的综合服务区还提供产品展示、订货，结算、融资等商务服务、必要的 生活服务和政府一站式的行政服务，极大方便了各类市场主体的经营活 动。5）广辐射。市场不仅仅为 * 市或福建省提供服务，而是依据 *居于闽中地区交通枢纽的区位优势，发挥其电子商务等新型交易方式和 强大物流配送功能的优势， 以及所形成国内外农产品采购和集散的平台， 扩大市场范围， 做到大流通、 大贸易， 形成对国内外的影响力和辐射力。二、项目定位根据福建省及 * 市经济社会发展的需要、福建省和 * 市农产品流通 的比较优势和发展趋势， * 农产品
13、交易中心经过 35 年的建设和发展 在省内外农产品流通中将占据重要地位。其主要定位是：1）成为立足 * 、面向福建、辐射海西的现代化、综合性、一站式农产品集散中心；2）成为闽中地区的农产品交易与加工相结合的贸工一体化平台；3）成为促进 * 现代农业发展的加速器；5）成为闽中城市的“菜篮子”配送中心；三、项目基本功能* 农产品批发市场的突出特点是在电子信息技术和现代化管理方式 支持下，具有强大的多种综合服务功能，以减少农产品的流通环节，降低流通成本，保证上述目标的实现。（7） 全覆盖式配送服务功能8）电子结算功能通过电子网络平台， 为市场经营活动提供资金存取、 汇兑服务； 为经营活动提供信贷服务
14、；市场与金融机构合作，提供多种融资服务；在 专业市场实行电子结算卡结算，方便经营活动，实现产品可追溯；电子 商务，提供第三方监管和方便、快捷、安全的网上结算、支付服务，控 制市场风险，保证履约率。（8）质量检测功能（9）综合服务功能（10）应急储备和调控功能在市场建立和推行“滚动储备”制度，市场主体设立和保持一定的 合理库存，建立固定的供应渠道和合作关系，可以在突发事件出现时， 随时调动一定资源进行保障，使批发市场成为福建省及 * 市政府预防和 应急突发事件的重要载体和平台。当市场价格出现较大波动时，政府可 以利用市场作为载体和平台，投放储备物资，稳定供需，平抑价格。第五部分 项目建设目标和规
15、模一、建设目标根据农副产品批发交易市场的发展趋势、企业的市场开发优势，综 合考虑各方面主要功能因素，规划建设农产品交易区、冷链保鲜区、仓 储物流区、生活配套服务区。 * 农产品交易中心项目集“先进的农业技 术、农副产品展示展销、冷链物流配送、电子商务”等功能为一体，延 伸上下游产业，促进生产标准化、管理信息化、服务现代化，实现订单 农业，成为综合性农副产品交易平台二、项目规模项目总占地面积 25 亩，总建筑面积 1.58万平方米。拟建一个集批发、 加工、配送、网上交易、综合服务为一体的农产品交易中心。包括农产 品交易区、冷链保鲜区、仓储物流区、配套服务区。市场实行现代企业 管理模式，设置连接全
16、国的农产品信息网络和电子交易系统。市场内建 设二区三中心，即农产品批发交易区、加工贮存区、物流中心、质检中 心和管理服务中心。第六部分 项目选址、建设条件和总体规划布局一、项目选址（一）选址原则农产品交易市场的场址选择应遵循以下原则： 交通导向原则。交通是制约物流发展的最为关键的因素，选择在交 通条件好、位于货运主要发生方向、距高速公路出入口较近的地方修建 交易市场，既可以避免重复建设，也可大大减少资金投入，同时也防止 了出现大量的货物倒流和迂回运输。城规导向原则。销地型的农产品交易市场本身就是城市基础设施的 一个重要组成部分，其建设必然要纳入城市规划予以总体布局。由于农 产品交易市场的特殊性
17、，占地面积较大，所产生的大量货物运输以及废 弃物对周边交通、环境有一定的污染，因此在选址时，一般应选择在城 市边界周边。地形导向原则。交易市场规模一般较大，地势开阔平坦，地域具有 可扩展性，也为基地的拓展预留了空间。随着城市的发展，农产品物流 量将空前增大，可能对交易市场的规模和功能提出更高的要求，因此，10 地域必须具有足够的可拓空间，以满足进一步发展的需要。 设施配套原则。交易市场的发展离不开完善的配套设施。是否具备 充足的能源、水源以及良好的生活条件成为农产品交易市场选址的一个 重要因素。（二）项目的区域位置1、项目选址： *县生态经济开发区2、区位优势：项目区位于 *县经济开发区，开发
18、区内道路畅通，水、电、气基础 配套设施完善，离县城 5公里，离*市区 70公里，在省道 306线旁，市 区有汽车站和火车站。于 2011年底通车的永宁高速公路 *县连接线穿过 开发区，距福州、厦门、南昌均在 300公里范围内。3、自然条件：项目选址位于 *县经济开发区内，开发区位于 *镇区域内，属丘陵地 带，海拔 296 米，山地，地质坚硬，无地震和洪涝灾害。属亚热带季风 气候，温和湿润，冬短夏长，年平均气温 17，无霜期 256天，年降雨 量 1600 1900毫米，年日照 13982309小时，多年平均风速 1.4m/s。该地块交通方便，周围没有居民区。拟建的新厂区将按规划要求与 周围建筑
19、形成统一整体。4、工程地质条件：（1）地形地貌*镇位于 *县城东北，东毗沙溪，南邻胡坊，西连城关、盖洋，北与 将乐县接壤。东西宽约 10 公里，南北长约 14 公里。境内地形复杂，平 均海拔 370 米，山地多、丘陵多、平地少，素有“林深苔滑”之称。土 壤类别主要是黄泥土、黄沙土、红土、沙质土、紫泥土，其质地绝大部 分是中壤土、轻壤土和沙壤土。 *镇属丘陵地带，境内海拔在 310380m。11根据中国地震动参数区划图 （ CB1830b2001）该区地震加速度 动峰值为 0.05g，地震反应谱特征周期为 0.35s，相应地震基本烈度为 度。2）岩土体特征*县*镇道路岩土体划分为 5 个地质单元
20、，自上而下分述如下：粉土 Qa1-PL）；圆砾（ Q4a1-PL）；残积粘性土（ Qel）； -1 岩溶堆积物；微风化石灰岩（ P1q）。项目建设场地现状不存在滑坡、崩塌、泥石流等地质灾害；场地土地类型为自上而下划分为耕植土、粉质粘土、粉土、粉砂、 卵石、强风化粉砂岩、中风化粉砂岩，拟建场地稳定较好，适宜拟建物 建设，场地等级为二级，场地类别为类。根据该勘察报告，场地内剪切波速平均值 Vs=225.2m/，s 地层承载力 一般在 130 200kPa，不易引发地质灾害。根据中国地震参数区化图 GB18306-200，1 建设场址靠近地震峰值加速度分区 0.05g上。抗震设防烈 度为度，设计基本
21、加速度值为 0.05g，为抗震不利地段。5、社会环境条件 目前新区老百姓买菜难、菜价贵，项目的建设从根本上解决了群众 的实际困难，因此得到了群众的支持。本项目既是民生工程，又能带动 地方 GDP的发展，党委、政府和相关职能部门对本项目建设非常重视和 支持。（三）总体规划布局规划总用地面积 25亩。项目周边道路四通八达， 各种服务设施齐全， 通讯和信息网络设施较为完善，人文环境良好。根据批发市场的基本功能，市场服务对象和市场相关运作要求， 批发市场规划分为商务综合区、12 综合展示交易区、农产品加工区、物流配送区及生活配套服务区五大功 能部分组成。结合本项目的实际建设场址状况，根据市场在城市的区
22、位关系和市 场规模，该项目总平面规划将南四环与郑尉路交汇处东北角规划为商务 综合区，其他各功能区围绕主干道南四环展开布置，通过道路、广场、 平台彼此交织渗透，使其各个功能区联系方便，动静分离，互相协调， 同时满足人们日常生产、生活和办公等功能要求。建筑面积指标表序号项目名称单位数量备注总建筑面积158001商务综合区10002综合展示交 易区66003加工仓储区20004物流配送区39005生活配套服 务区2300第七部分 环境保护、及劳动保护一、环境保护 本项目不产生废气、废水等污染，但会产生少量废料垃圾和生活垃圾，按照城市环境管理要求进行规范处理。本项目不存在大的污染环境 问题。13根据消
23、防部门的要求，配备各种必要的消防器材，并建立消防责任 制，定期进行消防知识教育，提高全体人员的消防意识，并将责任落实 到人。三、劳动保护根据国家和地方有关劳动保护法规执行，增强企业安全意识，采取 妥善的安全措施，确保企业的安全运转。第八部分 投资估算和资金筹措一、估算范围本项目投资估算范围包括一类工程费用： 新建建筑物的土建、 设备、 安装、室外工程；工程建设其它费用、基本预备费、流动资金等。二、总投资本项目总投资 3600 万元，其中一类工程投资 2525 万元，工程建 设其它投资 625 万元，流动资金 350 万元。详见后附表投资估算表 总投资构成见下表：总投资构成表 单位：万 元合计占
24、投资（%）建设投资36001001.1一类工程费用252570.1142.1工程建设其它费 用62517.4其中土地购置费2.8流动资金3.13509.7总投资三、资金筹措本项目总投资 3600 万元，全部由企业采取自筹方式解决。第九部分 经济效益分析一、产品成本估算（1）本项目劳动定员 50 人，工资福利年人均按 30000元计，经营 期年工资总额为 150 万元。（2）其它费用： 包括销售费用及管理费用， 以销售收入为基础计算。（3）财务费用：运营期贷款利息。（4）建设成本费用：根据房地产项目的特点，售出建筑物的成本费 用即为该建筑物的土地成本及建设成本。（5）固定资产折旧：固定资产折旧按
25、直线折旧法计算，房层建筑按 20年计，设备按 15年计，残值率均取 5%。场地使用权按 50 年计，无形 资产和其它资产按 10 年计。总成本估算 1120 万元。二、经营收入经营收入一览表15名称规划 面积 （平单价总额（万 元）方米）经营收入1140/ 年产品交易 管理计算 交易 额2 亿5%交易费1000/ 年经营1.2商务综合 服务140/ 年.1商务服务20套2万元/ 套 /年40/年.2会议展览100/ 年出租433/ 年综合展示 交易区300元/平 方米/年198/ 年2.2农产品加 工区200元/平 方米/年2.3物流配送 区500元/平 方米/年195/ 年销售16生活配套5
26、000 元 / 平方米1150三、利润及回收期限1）经营收入及出租收入： 合计 1573 万元。销售收入：1150 万元项目竣工后，一年内可销售生活配套 1150 万元。年利润 =经营收入及出租收入 -年成本 =1573-1120=453万元。）。2）投资回收期为（3600-1150）/453=5.4 年（不含加建设期 1 年第十部分 社会效益分析从宏观背景分析，本项目的建设和投入运营，顺应社会发展潮流、 符合国家方针政策和发展战略，具有极大的发展前景和重要意义。本项 目是根据农产品市场的消费需要而兴建的，目的是提供保障市民对农产 品的生活需求，有效促进农产品企业之间的竞争，鼓励农产品供销、加
27、 工企业进行技术创新，有力地调动农产品流通行业的积极性，进一步促 进深圳市农产品市场健康、稳定的发展。该项目建成后，在充分满足城 市农副产品供应的基础上，强化管理优势，能大力向周边辐射，其经营 效果和社会经济效益将十分显著。本项目建成后社会效益比较明显，主要表现在以下几点：1）加快* 及周边地区农产品贸易和资金流通， 促进城乡经济的繁荣，为人民提供更加充足的购物品种，进一步丰富大家的生活，提高生 活品味和生活质量2）该项目的建设实施将对提高 * 及周边地区居民农副产品供应水17 平、促进* 农业发展、加速农产品交易市场升级换代起到积极的促进作 用。随着市场的启动，不仅能有效的增加地方收入，实现农副产品的加 工升值， 还将进一步推动农业产业化的发展， 加速传统农业向现代商品 农业转变和全面提高农业的经济效益，增加农民收入，并可直接带动相 关行业和就业人员，对于减轻政府负担，促进社会稳定，都将起到一定 的积极推动作用。第十一部分 项目结论1、* 县地理位置优越，交通便利，基础设施完善，工业产品、商品 流通率及社会消费品总量较大。 农产品资源丰富， 商品经济繁荣和发达， 使大流通成为必然与趋势。结合 * 市规划发展和配套设施建设的需要， 建设规模化、现代化农产品交易中心，
