1、管理及商住房10000；信息及产品质量检测中心。建设集农产品、农资交易，蔬菜、水果、畜牧产品加工贮存，物流为一体的攀西地区最大的农产品交易中心。市场实行现代企业管理模式，设置连接全国的农产品信息网络和电子交易系统，装备交易大屏幕电子显示系统。市场内建设二区三中心，即农产品批发交易区、加工贮存区、物流中心、质检中心和管理服务中心。并对周边小型农产品交易市场资源进行整合，形成完善的二级市场体系，统一经营交易。 2006年5月，深圳市XXX投资发展公司董事长XXX，总经理助理XXX，投资部经理XXX一行经过两次认真实地考察和调研，在县组织部xxx部长的主持下与绿生公司xxx总经理进行了初步认真及富有
2、诚意的洽谈，在认真调研的基础上，XXX公司委托四川大学经济学院xxxx教授组成了专家组，对该项目进行了初步的可行性分析，初步认为该项目具有良好的经济效益和社会效益。二、建设攀西农产品交易中心的意义和必要性 攀西农产品交易中心项目的建设是一项综合性的现代农业流通设施建设项目。改革开放以来，我国农产品流通设施建设有了较快的发展，初步形成了以各类批发市场为中心、城乡农贸市场为基础、直销配送和连锁超市为补充，产区、销区、集散地市场相结合的农产品市场体系。但是，农产品流通设施建设仍然存在一些问题，农产品市场体系还不健全，尤其是产地和西部地区市场建设滞后，批发市场的档次仍然不高、交易方式也比较原始，农产品
3、的质量卫生标准和市场内部的检验检测体系尚未建立，市场信息网络建设滞后，鲜活商品的储藏、加工和运输能力严重不足，经营主体比较分散，流通的组织化程度较低。这就需要采取积极有效的措施，不失时机地加快发展我国的农产品物流，推动农业的现代化进程。 农产品流通设施，是农产品流通的载体，是连接农业生产和城乡居民生活消费的重要环节，也是社会基础设施的重要组成部分。加快农产品流通设施建设，对实现农产品流通的现代化，促进农村经济发展，增加农民收入，扩大就业，提高城乡居民的消费质量和我国农产品的竞争力，都具有十分重要的意义。（一） 项目投资对促进地方经济的关系充分利用米易县独特的自然条件和区位优势，建设攀西农产品交
4、易中心，对促进米易县流通业的快速发展以及带动农业和农产品加工业具有十分重要的经济意义和社会效益：1、可以实现以市场为导向，带动本地农业的产业化发展和农业产业结构的调整，提高农产品产销量，带动本地农民增加收入；2、可以辐射周边地区的农业生产促进米易流通业的快速发展，带动本地第三产业的发展，为农村转移劳动力创造更多的就业机会；3、可以有效促进农产品加工业的发展，提高农产品的附加值，为农民增产增收，为地方经济发展增加税源；（二）项目投资对我公司发展战略的关系深圳市XXX投资发展有限公司成立于1994年，是一个实业控股和投资公司。其下属公司和投资范围涉及商贸,加工,仓储,零售,高科技和房地产等多个领域
5、. 经过二十年的发展,公司经营规范、资产优良、效益良好,总资产从1000万元人民币增加到8亿元人民币,控股和参股企业年营业额总计20亿元人民币。公司主要控股和参股企业为：深圳市嘉时利工贸公司深圳市XXX科技开发有限公司深圳市百乐数码科技有限公司深圳市坂田微电子工业园深圳市康之宝连锁购物中心金光油脂工业（汕尾）有限公司禄宝康食品工业（上海）有限公司凯迪威国际贸易（天津）有限公司XXX公司董事会经过认真研究和分析，一致认为投资攀西农产品交易中心，对于XXX投资公司发展重心向西部转移，构建西部农业产业平台，具有十分重要的战略意义。（三）项目本身的经济及社会效益分析 项目建成后运行达到设计规模后，经过
6、初步分析测算，预计年交易额5亿元，市场租金及交易佣金年收益近500万元；仓储租赁、包装储运、餐饮文娱等配套服务收益近800万元，预计投资回收期5年。交易中心将提供1000个以上就业岗位。三、行业及市场分析（一） 中国农产品批发市场的现状及发展趋势随着人们生活水平的不断提高，进入全面建设小康社会的新阶段后，城市人民对农副产品的要求从数量逐步转变到质量上来。北京、上海等一些大城市已实行市场准入制度，对不符合国家规定标准的蔬菜禁止进入市场销售。 中国农产品批发市场正面临新的发展机会。 中国农产品批发市场起步晚，发展快1984年中国第一家规范化运营的批发市场山东寿光批发市场建立，到2004年，农产品批
7、发市场从无到目前的4000多家。 农产品批发市场被赋予新的职能。中国农产品批发市场是中国市场经济发展的产物。中国是典型的“小生产、大流通”，需要批发市场发挥集散功能。（1）农产品批发市场是中国农产品流通不可或缺的环节，高度分散。（2）中国农业生产者更多地依赖农产品批发市场渠道进行产品“集散”和销售。理论上，农产品批发市场功能主要为：商品集散、价格形成、信息中心、调节供求和综合服务。近年来，中国食品安全意识日益提高，农产品批发市场的作用和地位更显重要。农业部2004年6月颁布的农产品批发市场建设与管理指南增加了“保障食用农产品安全”功能，并要求进行6项功能创新。2005年12月，中共中央、国务院
8、关于推进社会主义新农村建设的若干意见中，将“加强农村现代流通体系建设”列为“推进现代农业建设，强化社会主义新农村建设的产业支撑”之举，农产品批发市场被赋予新的职能。政府对农产品批发市场的关注和重视程度前所未有。 （3）农产品批发市场面临行业性“整合升级”。农产品批发市场被赋予新的功能，尤其是“保障食用农产品安全”功能后，客观上要求现有农产品批发市场“改造升级”。按照农产品批发市场建设与管理指南要求，农产品批发市场建设“着重加强下列基本功能设施与能力建设，逐步提高现代化水平”。1 交易方式，从对手交易向代理制、拍卖交易转变；2 结算方式，从分散的现金结算向统一的电子结算转变；3 信息系统，完善信
9、息收集、发布手段，建立网络服务平台，发展农产品电子商务4 检测系统，健全检测制度，增强检测手段，提高检测水平；5 物流服务，实现商品贮藏、保鲜、运输和装卸等服务手段高效率、低成本；6 秩序监控，对市场交易活动实行全面电子监控，提高交易纠纷的防范和应急处理能力；7 环境卫生，对市场产生的垃圾、污水及时进行清除处理，使之达到环保排放标准。上述要求，现有大多数农产品批发市场尚难完全达到，需要进行“改造升级”。为此，2004年国家安排了4亿国债资金支持全国81个重点农产品批发市场检验检测系统和信息系统建设。“十一五”期间，农业部将在全国组织实施农产品批发市场“升级拓展5520工程”，即在5年内重点扶持
10、建设500个农产品批发市场，推进设施改造升级和业务功能拓展。部分规模小、档次不高、功能单一、质量检测体系落后、信息发布不及时的农产品批发市场有可能被迁建或兼并，行业内出现“整合”趋势。实力强、覆盖广的农产品批发市场获得更多发展机会。截至到2005年1-9月，全国成交额亿元以上农产品批发市场有802个，摊位47.6万个,营业面积1519万平方米，2004年交易额3300亿元。农产品批发市场分为产地市场和销地市场，产地批发市场个数和规模主要依托各类农产品生产基地生产规模、商品流量流向、产品特点、区位交通条件、辐射范围以及小城镇建设等因素。在一个市场辐射范围内，不再规划建设新的市场。销地批发市场，主
11、要依据销地人口数量和市场容量、市政规划、区位交通条件、零售方式和消费习惯等因素，以建设综合性市场为主。因此，随着中国城镇化进程的加快和农业生产专业化程度的提高，中国农产品批发市场总体数量和规模仍有较大的发展空间。农产品批发市场的竞争主要体现在区域性同业竞争，竞争焦点在于“争夺客户”，竞争手段主要为“现金返利”。但如前所述，随着市场功能的增加和升级，现有部分不能达到要求的市场有可能被实力较强的市场所“整合”，“剩者为王”。（二）、米易农产品批发市场的特点 市场发展的有利因素 ：1、米易气候资源独特。全县具有以南亚热带为基带的立体气候，年均气温19.7 ，雨量充足，年降雨量1100毫米，境内光照充
12、足，光照时数2217.3-2413.5小时，热量丰富，无霜期301.8-313.7天，冬暖春温高，夏秋季节凉，冬春逆温显著，是天然的“大地温室”，是全国少有的热作区。 2、农业独具特色。独特的光热条件和丰富的土地资源，孕育着特色农业发展的巨大优势和潜力，米易四季花果飘香，农产品具有早、稀、特、优的特点，以早春蔬菜、冬春早枇杷、优质烤烟、芒果为主的特色农业享誉省内外。3、地理位置优越。米易县高速公路三个出口和铁路站点多，“十一五”期间米会路、米盐路、德盐路的建成，即将打通与周边县的联络通道，市场辐射攀枝花市、凉山州8县2区。区域内年产反季节早春蔬菜、南亚热带特色水果、优质肉牛羊、山野菌菜等特色农
13、产品150万余吨，外销120万吨。项目建设的区位优势十分明显。4、具有历史形成的品牌优势。1994年米易县被列为国家级“南菜北运”基地和攀西农业开发区，随着农业基础设施的进一步完善，农业得到较快的发展，现已形成年生产早春蔬菜12万吨，以芒果、早春枇杷为主的特色水果2.1万吨，优质烤烟11万担的规模。市场发展的不利因素 1、竞争加剧 受北方大棚菜的影响，近年米易蔬菜销量下降，农民出现卖菜难的问题，原有的农业区域比较优势正在逐步丧失，削弱了批发市场的辐射能力； 2、农业生产结构不合理 当地农户分散，生产的农产品品种多，农业生产规模小且分散，不易形成专业化、系列化经营，同时也不利于创出有影响力的农产
14、品品牌； 3、农业产业化水平低 由于当地农业产业化水平低，难以形成规模化经营的大型龙头企业来支撑市场的发展；4、季节性影响因素 由于攀西农产品是以本地蔬菜批发销售为主的产地形农产品批发市场，容易受蔬菜生产的季节性影响，不利于批发市场的稳定经营和发展壮大； （三）市场定位和发展目标1、攀西农产品交易中心的市场定位（1）区域性农产品交易中心 对产区的辐射以米易县为核心，以攀枝花地区盐边、仁和为次级辐射区，以凉山州会理、德昌、盐源及云南永仁、华坪、元谋为第三级辐射区；对销区的辐射以成都、重庆为核心，交易分额占70左右；以西安、北京、山东、上海等地为辅，交易分额占30左右；根据商务部实施“双百市场工程
15、”的要求，农产品综合批发市场的年成交额必须达到5亿元以上，所以，必须采取有效措施扩大市场辐射能力。（2）把发展高附加值特色农业作为攀西农产品交易中心的核心竞争力 从米易及周边地区农业生产的规模来看，攀西农产品交易中心要从交易规模上与深圳布吉、山东寿光等大型农产品批发市场相比是相当困难的，只有根据米易自然气候及农业生产特点，通过市场订单农业引导农民发展高附加值特色农业作为攀西农产品交易中心的核心竞争力，才有可能做大做强，迅速发展成为国家级农产品批发市场； （3）以果蔬为主，畜牧水产为辅的综合性农产品批发市场 根据米易县“十一五”农业规划，2010年，蔬菜设施栽培3万亩，实现产值3.5亿元；烤烟1
16、0万亩，产量30万担，实现产值1.5亿元，实现生猪、牛、羊分别出栏25、2.3、24万头（只），实现水产品1万吨，实现养殖业产值4.8亿元；所以，作为与农业发展相配套的流通设施必须是综合性的。2、攀西农产品交易中心的发展目标（1）在市场设施建设上，通过一年半的时间，集中投入3500万资金，把攀西农产品交易中心建成攀西地区规模最大、硬件设施技术水平最先进、市场配套设施最齐全的现代化农业物流中心。（2）在交易规模上 用一年时间完成蔬菜、水果、畜牧产品及农资市场的市场招商工作，在两年内市场交易额达到5亿元以上；力争在2010年，市场交易规模达到10亿元以上；（3）在市场体系上 攀西农产品交易中心基础
17、设施建设完后，用两到三年时间，通过改扩建、新建和收购兼并的方式，整合周边丙谷、红格、仁和等农产品批发市场；与此同时，建立网络服务平台，发展农产品电子商务，建立攀西农产品电子交易批发市场“攀西农产品交易网”，形成攀西地区完善的农产品市场交易体系。四、攀西农产品交易中心发展规划（一）基本指导思想 促进地方农业产业发展和农业产业结构调整；搞活农产品流通促进农民增收；打造攀西地区最大的农业流通企业； 通过发展农业流通带动农业生产和农产品加工业的发展，最终实现企业发展、农民增收、地方经济繁荣的多赢格局。（二）具体措施和实施步骤为了顺利吸引农户和经销商进场交易，培育市场，应做好以下工作：（1）加大硬件设施
18、投入，在交易摊位、装卸场地、保鲜冷藏设施、净菜加工、检测设备、信息终端等建设方面能满足未来5年市场发展需要，硬件设施各方面达到攀西地区一流；（2）完善市场的综合配套能力 建立交易大楼和综合服务大楼为农产品物流提供邮电、银行、税务、工商、包装、运输、住宿、餐饮娱乐、治安管理等配套服务。逐步采用先进的交易手段，如拍卖、期货交易，看样交易，对手交易等多种形式，并为经营者提供信息服务和检测服务。（3）加强市场管理和服务，营造公平市场环境管理与服务并举，交易中心既要配合政府相关部门，加强对市场商家的管理，严厉打击欺行霸市、强买强买、假冒伪劣等损害商家和消费者利益的行为，建立交易市场的信誉，维护公平交易环
19、境，以利长期发展；与此同时，交易中心还要建立专门的市场物业管理部门，为进场商家提供周到贴心的星级酒店式物业服务。（4）推动市场信息化建设市场要顺畅运行，需要市场信息充分，交易双方信息对称。把市场信息化建设作为提高农产品流通效率的重点来抓。加强市场信息硬件基础设施建设，实现生产者、销售者计算机联网，资源共享、信息共用，对物流各环节进行实时跟踪、有效控制与全程管理。并逐步搞好农产品信息处理与发布工作以及市场信息咨询服务。在市场内，实行专人整理全国农产品批发市场的供求、交易和价格信息，并通过批发市场信息网络及时、积极引导市场价格的合理形成，引导农产品的正常生产和有序流通。（5）推动农产品标准化建立健
20、全农业标准体系、质量检测体系、产品认证体系和质量监督制度；通过政府推动、企业带动、市场拉动等多种形式，逐步实现生产规模化，基地标准化，产品品牌化。在包装、运输和装卸等环节，适应国内、国际贸易的要求，采用国际标准或通用的国家标准，推行和国际接轨的关于物流设施、物流工具的标准，如托盘、货架、装卸机具、条形码、车辆、包装、集装箱等，不断改进物流技术，以实现物流活动的合理化。（6）建立以商贸为中心的垂直一体化农产品物流系统逐步通过交易中心，积极引导经销商与农户建立垂直一体化物流系统。通过市场引导生产，避免产销脱节。实现订单式农业，保证生产和销售活动的稳定性，有助于扩大生产规模，降低成本。通过契约来规定
21、双方权利和义务，有利于通过公司大大提高竞争能力。特别是改变过去那种单个农户在农产品市场中存在的信息不对称，谈判能力不对称等情况。（7）借助第三方物流模式，不断延伸农业产业化链条第三方物流运作已趋于成熟，有一套完善的模式和制度。通过发展绿色食品物流配送中心这个第三方物流，既可以打造自己的品牌，解决农产品及其加工品贴牌生产的问题；又可以通过生产企业与物流中心之间的科学合理分工，进一步降低生产企业的物流成本，增强竞争力，促进食品加工业的发展；还可以融合信息、仓储、运输、包装、会展等产业，促进港口、道路、城市基础设施等建设，推进城市化进程，增强核心竞争力。此外，第三方物流的发展，还能带动自然风光、农业
22、生态、休闲观光等旅游业的发展，增加就业岗位和地方财政收入。四、项目实施方案 （一）、市场建设规划1、流通杻纽以攀西农产品交易中心为流通枢纽的市场体系 图12、以商贸为中心的垂直一体化农产品物流系统 实现以流通带动农产品生产和加工工业发展， 图21、攀西农产品交易中心交易中心分为交易区（图3）、加工贮存区和配套服务区（图4）图3综合服务大楼 图4（二）、深圳XXX投资公司实施该项目的优势1、资金优势 公司拥有雄厚的自有资金和广泛成熟的融资渠道，能有效保障建设项目的顺利实施；2、管理优势 拥有工业园区的建设管理团队和大型流通企业的经营管理团队；3、渠道优势（1）拥有长期的粮油加工、进出口贸易和仓储
23、丰富经验和广泛的客户资源；（2）在东南亚及港澳地区拥有长期稳定的合作伙伴，拥有良好的货物进出口通道及招商引资渠道；（3）与沃尔玛、家乐福等大型联锁超市拥有长期、稳定的良好合作关系；五、批发市场建设计划/项目进度 项目建设期限初步限定为二年半，2006年下半年起步，2008年全面完成。具体步骤为：一期工程2006年底之前完成现有市场的改造和扩容，将市场占地由现有88亩扩大到300亩，完成场地平整及硬化处理，新建5000 m2水果交易区，5000 m2农资仓储，5000 m2停车场；5000m3冷藏库；新建2000 m2的管理用房；二期工程2007年底之前新建综合管理服务大楼，完成信息大厅、交易大厅和检测中心建设，完善市场配套服务设施建设，新建5000 m2水果交易区，5000 m2农资仓储，5000 m2停车场；新建自动化净菜加工生产线；完成加工产业园区规划方案。三期工程2008年，完成加工产业园区建设，整合周边市场。 详细的投资预算必需在市场建设规划方案确定之后再做进一步的详细测算。六、结论与建议根据以上综合论证和分析，该项目有良好的市场开发前景，有良好的立项基础条件及良好投资回报率，具有良好的经济效益和社会效益，该项目具有可行性。八、附件深圳XXX投资营业执照、项目合作协议书（讨论稿）。
